Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. TG2 vurderes da Det savnes snøfanger på tak som sikrer nedfall som kan føre til skade. Det registreres mose på taktekking. Slitasje over tid kan forklare begroingen av mose, og forholdet har karakter som tilsier redusert avrenning og økt fuktpåvirkning. Store deler av forventet levetid for taktekking vurderes å være passert.

Vurdering av avvik:

Veggkonstruksjon,TG2

Ytterveggskonstruksjonene over grunnmur er oppført i trekonstruksjoner. På befaringsdagen ble det ikke opplyst om kjente feil og mangler ved veggkonstruksjonene. Veggene er oppført etter byggemetode som gjaldt for det aktuelle byggeåret, ytterveggene vil ha mindre isolasjon og tetthet enn hva man har etter dagens standard. Veggkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. Utvendige flater av overflatebehandlet stående trepanel. Det registreres luftespalte underkant av kledningen. Det savnes musebånd. Kledningen er forenlig med alder og værslitasje. Det er utført stikktakning i trevirke etter stikkprøveprinsippet på kjente utsatte steder, det ble ikke avdekket råteskader på befaringsdagen, men det kan ikke utelukkes at dette kan forekomme stedvis grunnet alder. Overgang mellom grunnmur og fasade lar seg ikke inspisere uten å foreta inngrep, noe som ikke ble utført på befaringsdagen og kan derfor ikke verifiseres. TG2 vurderes da det ikke er kappet skråkant i underkant av kledning slik at regnvann kan dryppe av. Stedvis rundt boligen er panel ført for nære omkringliggende terreng. Det bør minimum være 10cm klaring til terreng med dryppkant. Bemerkes råteskadet vindskibord på takoverbygg terrasse.

Vurdering av avvik:

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Saltak utført i trekonstruksjoner. Visuelt undersøkt fra bakkeplan på en side og ytterst begrenset på kaldftloft kun fra loftstrapp da det ikke var gangbart gulv, med de begrensninger dette innebærer. Ytterligere undersøkelser for å verifisere takkonstruksjon/loft bør foretas. Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger, eller synlige svekkelser ved konstruksjonen. Hjemmelshaver opplyser at det tidligere har vært indikasjoner på mus i boligen. Det er opplyst at det er observert mus eller spor etter mus tidligere år, men ikke i senere tid. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Hjemmelshaver opplyser videre at kaldtloft er etterisolert med blåseisolering, ukjent år. TG2 vurderes for å gjøre oppmerksom på takkonstruksjon/loft er en eldre konstruksjon og at det jevnlig bør foretas inspeksjon av kaldtloft da dette er en utsatt konstruksjon for nedbør og fukt. Særlig utsatt er gjennomføringer som skorstein og rørføringer. Ytterligere undersøkelser bør foretas.

Vurdering av avvik:

Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass produsert i 1986. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Enkelte av vinduene kan med fordel justeres og smøres som en del av normalt vedlikehold. Det ble ikke registrert punkterte glass av vinduer på befaringsdagen, punkterte glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og kan derfor ikke utelukkes. TG2 vurderes da vinduer har passert sin forventede levetid på 40år. Det bemerkes avflassing av overflater særlig utvendig på vinduer og belistning. Forholdet har karakter som tilsier at utskiftning av vinduer bør foretas i nær fremtid.

Vurdering av avvik:

Dører,TG3

Bygningen har malt hovedytterdør, 2 stk. malt balkongdør i tre og enkel kjellerdør i tre. Hoveddør, terrassedør og tilkomstdør i vaskerom er fra byggeår. Terrassedør ved kjøkken er datert fra 2008. Bruksmerker og stedvis hakk/merker/sår i overflater forekommer. Dører fra byggeår har passert sin forventede levetid. Terrassedør fra kjøkken har passert godt over halvparten av sin forventede levetid. TG3 vurderes da dør til vaskerom i rom under terreng er påvist råteskadet og må utskiftes. Dører forøvrig bør utskiftes i nær fremtid.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

TBA: Terrasse rundt deler av boligen er målt til ca. 91,97 m² og er oppført i trekonstruksjoner med punktfundamentering. Konstruksjonen fremstår som stabil ved gange. Deler av konstruksjonen er synlig, mens øvrige deler er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Dimensjonering av bærende konstruksjoner er ikke verifisert. Det registreres bølgeplastplater montert under deler av konstruksjonen for å lede bort vann. Løsningen er ikke funksjonstestet under nedbør og kan ikke vurderes som et dokumentert eller fullverdig tettesjikt. Rekkverk er målt til ca. 93 cm. Dette er lavere enn dagens krav til minimum høyde på 1,0 meter der terrasse er plassert mer enn 50 cm over omkringliggende terreng. TG2 vurderes da konstruksjonen er delvis lukket og ikke fullt ut tilgjengelig for inspeksjon. Det er benyttet en forenklet løsning for vannavledning i form av bølgeplast delvis under bjelkelag. Rekkverkshøyde avviker fra dagens forskriftskrav.

Vurdering av avvik:

Rom Under Terreng,TG3

Gulvet har laminat og har belegg. Veggene har plater, panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Dette punktet må sees i sammenheng med fuktsikring og drenering og terrengforhold. TG3 vurderes da det er foretatt hulltaking nedre del av vegg i bod.. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 18. Måleresultatet registrerer fuktinnhold i utlektet vegg, det registreres rust på spiker anfestet fotlist og skjoldete overflate nedre del av vegg i samme rom ved hulltaking. Det registreres bruk av dampsperre i yttervegg rom under terreng. Sintef byggforskserien beskriver "Bruk av dampsperre i veggen anbefales ikke under noen omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis". Kilde: https://www.byggforsk.no/nyheter/2/fuktsikre_loesninger_ved_ombygging_av_kjellerrom/1560 Vurderingen er basert på visuelle observasjoner, utførte målinger samt tilgjengelige opplysninger. Det er ikke påvist ytterligere skader, skjulte forhold kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser må foretas. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Overflater vegger og himling,TG2

Flislagte vegger med MDF panel i tak/himling. TG2 vurderes da det registreres sprekk i flisfug i utvendig hjørne ved høyskap og innkasset sisterne. Det registreres også fuktsveller tak/himling over dusjhjørne og ved tidligere gjennomføring. Hjemmelshaver opplyser at fuktsvellene ved tidligere gjennomføring skyldes mangelfull tetting. Det er utført fuktsøk av overflater i området, hvor det ble indikert normale fuktverdier på befaringsdagen. Det bemerkes vindu av tre plassert i våtsone ved badekar.

Vurdering av avvik:

Overflater Gulv,TG2

Gulvet er flislagt. Det er fall mot sluk i dusjsone men ikke tilfredsstillende fall ihht. forskrift fra oppussingstidspunkt.. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er målt over 30mm. TG2 vurderes da det registreres bom (hulrom) under flis, ikke tilfredsstillende fall ihht. forskrift fra oppussingstidspunkt, det registreres kalkutslag i fuger dusjsone. Hjemmelshaver opplyser at det blir stående igjen vann stedvis på gulv i dusjsone etter dusjing. Stedvis svertesopp i silikonfug.

Vurdering av avvik:

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

To stk. sluk i gulv av plast med klemring av plast. Slukmansjett er kun delvis synlig. Hjemmelshaver opplyser at membran og sluk i gulv er utskiftet i 2010. TG2 vurderes da membranen har passert store deler av sin forventede levetid og slukmansjett kun er delvis synlig og overgang kan derfor ikke verifiseres. Forventet levetid på membran er 20år.

Vurdering av avvik:

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne. TG2 vurderes grunnet innredning har stedvis bruksmerker og avskalling stedvis overflater som vurderes forenlig med alder og bruk.

Vurdering av avvik:

Ventilasjon,TG2

Mekanisk avtrekk over dusj. TG2 vurderes da hjemmelshaver opplyser om at avtrekk er trinnbasert fra 1-3, hvor den står på 1. For å endre hastighet på avtrekk må man opp på kaldtloft. Det savnes tilstrekkelig med tilluft til våtrom under dørblad til bad. Gjennomføring og utkast er ikke inspisert eller vurdert. Ytterligere undersøkelser bør foretas.

Vurdering av avvik:

Generell,TG3

Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. TG3 vurderes da våtrommet er oppført etter byggeskikk fra før 1997, hvor løsninger for membran, tettesjikt og fuktsikring generelt ikke tilfredsstiller dagens krav. Våtrommet vurderes å ha passert sin forventede levetid.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Generell,TG3

Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. TG3 vurderes da våtrommet er oppført etter byggeskikk fra før 1997, hvor løsninger for membran, tettesjikt og fuktsikring generelt ikke tilfredsstiller dagens krav. Våtrommet vurderes å ha passert sin forventede levetid.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr, dampovn og platetopp. Kjøkkenet vurderes forenlig med alder og bruk. Minimal med knirk ved gange over gulv ved kjøkkeninnredning, det gjøres oppmerksom på at dette kan endre seg med årstidene. Det er utført fuktsøk av overflater i nærheten av vanninstallasjoner hvor det indikeres normale fuktverdier på befaringsdagen. Hjemmelshaver opplyser at det er installert lekkasjesikring under vanninstallasjoner. Det er ingen komfyrvakt, dette trådte ikraft med TEK 10 (1.juli 2011) og dermed ikke et krav fra oppussingstidspunkt, kun til opplysning at dette likevel anbefales ettermontert.) TG2 vurderes da det er små fuktsveller oppunder benkeplate ved oppvaskmaskin, det savnes dampsikring under benkeplate over oppvaskmaskin, oppvaskmaskin, komfyr og dampovn er ikke anfestet i innredning. Småavskallinger i begge benkeplate skjøter.

Vurdering av avvik:

Vannledninger,TG2

Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er inspisert. Rørgjennomføringer skjult i konstruksjonen er ikke undersøkt. Utvendige vannrør er ikke kontrollert. Synlige vannrør er utført i metall, kobber og rør-i-rør-system. Hjemmelshaver opplyser at deler av vannrør tilknyttet vaskerom, kjøkken og våtrom i 1. etasje er skiftet ut, med fordelerskap plassert på vaskerom i rom under terreng. Det bemerkes noe uoversiktlig rørføring i og rundt fordelerskap. To vannrør i fordelerskapet er blendet. Hjemmelshaver opplyser at dette skyldes tidligere planlagt dobbel servant hvor ikke alle tilkoblinger er benyttet. Stoppekran er lokalisert på vaskerom og fungerer etter hensikten. Vegghengt WC er montert på bad i 1. etasje. Det registreres spalteåpning i nedre del av innkassing slik at eventuelt lekkasjevann kan synliggjøres. Oppbygning av sisterne er ukjent og ikke dokumentert. Opplegg for vaskemaskin er etablert på vaskerom. Kraner og avløp i oppvaskkum og servanter er testet uten registrerte lekkasjer. Det bemerkes høyt vanntrykk i boligen. Hjemmelshaver opplyser: - Det er installert sandfilter på vanninntak grunnet tidligere erfaring med partikler i vannet. - Røropplegg bad 1.etasje og kjøkken er fra 2010. - Lagt opp til vanntilførsel kjøleskap kjøkken, som er blendet. - Det må etableres tilbakeslagsventil på vanninntak, ifølge egenerklæringsskjema. TG2 vurderes da deler av vannrør fra byggeår har passert sin forventede levetid. Det bemerkes også uoversiktlig rørføring og høyt vanntrykk.

Vurdering av avvik:

Avløpsrør,TG2

Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige avløpsinstallasjoner som er inspisert. Rørføringer som er skjult i konstruksjonen er ikke undersøkt. Utvendige avløpsrør er ikke kontrollert. Synlige avløpsrør er utført i plast. Andre materialer som støpejern og leire er vanlig fra eldre år og kan ikke utelukkes. Sammenkoblingspunkter på tilgjengelige installasjoner er visuelt kontrollert. Avløp fra oppvaskkum og servanter er funksjonstestet, uten at det ble registrert lekkasjer på befaringsdagen. Det bemerkes noe treg avrenning enkelte steder. Opplegg for vaskemaskin er etablert på vaskerom. TG2 vurderes da deler av avløpsanlegget vurderes å være fra byggeår og dermed har passert store deler av sin forventede levetid. Det bemerkes at avløp fra utslagsvask på vaskerom føres direkte åpent til sluk, noe som ikke anses som en tilfredsstillende løsning.

Vurdering av avvik:

Ventilasjon,TG2

Boligen er tilkoblet med naturlig ventilering via ventiler i vinduer og enkelte veggventiler i enkelte rom. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad i 1.etasje. Det gjøres oppmerksom på at loftsvifte ikke er inspisert eller vurdert da det ikke var tilstrekkelig tilkomst til kaldtloft på befaringsdagen. Ytterligere undersøkelser bør foretas. TG2 vurderes da ventiler i vinduer ikke vurderes som en tilfredsstillende ventilasjonsløsning. Dagens forskrifter stiller krav om balansert ventilasjon m/varmegjenvinner. Bemerkes at ved inspeksjon av kaldtloft kan det se ut for at det ene ventilasjonsrøret ligger i klem.

Vurdering av avvik:

Varmtvannstank,TG3

CTC varmtvannsbereder på 294l fra 2011, plassert på vaskerom, rom under terreng med sluk i gulv. Berederen registreres varmgang i deksel, dette ble demontert av hjemmelshaver og viser tegn på varmgang i strømkabel internt på bereder. TG3 vurderes da det er registrert tegn til varmgang i installasjonen.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : Under 20 000

Fuktsikring og drenering,TG2

Det er en begrensning at selve drenering/fuktsikring ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det registreres ingen knotteplast m/topplist langs grunnmur. Det bemerkes at grunnmur står disponibel for fuktinntrengning uten knotteplast m/topplist. Basert på forhold innvendig rom under terreng på befaringsdag, vurderes forventet levetid på drenering og sikring mot vann og fuktighet overskredet. Tiltak må foretas. I bygninger av denne alder må det påregnes fare for fuktvandring i grunnmur/gulv pga. at det ikke var vanlig byggeskikk i aktuell tidsperiode å sikre mur/såle på samme metode som dagens skikk, samt drenering har generelt sett begrenset levetid. TG2 vurderes da drenering og fuktsikring ligger under bakkenivå og ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det registreres ikke knotteplast med topplist langs grunnmur, og grunnmur fremstår dermed eksponert for fuktpåvirkning. Basert på observasjoner i rom under terreng på befaringsdagen, samt bygningens alder, vurderes drenering og fuktsikring enten å være fraværende eller å ha passert sin forventede levetid. Det registreres videre avvik ved håndtering av takvann, herunder frakoblet avløpsrør ved inngangsdør og mangelfull overgang mellom nedløp og avløpsrør. Hjemmelshaver opplyser at takvann ledes videre i grunnen uten tilkobling til avløpsnett.

Vurdering av avvik:

Grunnmur og fundamenter,TG2

Fundamenter ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelige for inspeksjon. Vurderingen er derfor basert på visuell inspeksjon av tilgjengelige flater av grunnmur i henhold til forskrift. Det registreres stedvis riss/sprekker i grunnmur, samt avflassing av overflatebehandling på slammet mur. Det er ikke registrert forhold som tyder på akutte skader på befaringsdagen. Eventuell påvirkning av underliggende skjult konstruksjon er ikke verifisert. TG2 vurderes da det registreres riss/sprekker og avflassing av overflater på grunnmur.

Vurdering av avvik:

Terrengforhold,TG2

Boligen er plassert i skrånende terreng. Det registreres vesentlig fall inn mot bygningskroppen fra vestside, og fall fra bygningskroppen fra østside. Terrengforholdene rundt boligen vurderes samlet sett ikke å gi tilstrekkelig avrenning bort fra konstruksjonen. TG2 vurderes da terrenget stedvis heller inn mot bygningskroppen og ikke sikrer tilfredsstillende avrenning.

Vurdering av avvik:

Det er fremlagt fasade- og plantegninger for boligen. Det registreres avvik mellom tegninger og faktisk utførelse. På fasade er det etablert terrassedør på østsiden i 1. etasje (år ukjent) som ikke fremkommer av tegning. Et vindu på vestsiden er blendet igjen, og det er etablert nytt vindu på nordside (år ukjent) samt tilkomstdør til rom under terreng. Av plantegning fremkommer det at deler av vegg mellom kjøkken og stue er fjernet for å etablere åpen løsning. Videre er soverom 2 i opprinnelig plantegning innredet som bad, og tidligere bad benyttes som bod. Risiko: Avvik fra godkjente tegninger kan medføre usikkerhet knyttet til konstruksjon, endring av bærende konstruksjoner, bruksendring og tekniske løsninger. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for avklaringer mot kommunen og eventuelle krav om søknad, godkjenning eller dokumentasjon. Anbefalte tiltak: Det anbefales å avklare forholdene mot kommunen for å undersøke om endringene er søknadspliktige eller godkjent. Videre vurderinger bør utføres av fagkyndig. Det er ikke fremlagt ferdigattest for boligen. Det er fremlagt midlertidig brukstillatelse datert 28.08.1986. Av dokumentet fremkommer det flere gjenstående arbeider og forutsetninger, herunder oppføring av pipe, utvendig pussearbeid, ferdigstillelse av terrasse med sikring av terrassedør, etablering av rekkverk på trapper, planering av terreng med fall fra bygning, samt ferdigstillelse av underetasje. Det fremgår videre at det må innhentes brukstillatelse for underetasjen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter at dette er utført eller at endelig brukstillatelse/ferdigattest foreligger. Risiko: Manglende ferdigstillelse og dokumentasjon kan medføre at deler av boligen ikke er godkjent for bruk. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for avklaringer mot kommunen og eventuelle krav om ferdigstillelse, søknad eller godkjenning før bruk. Anbefalte tiltak: Det anbefales å undersøke forholdet nærmere mot kommunen for å avklare status på brukstillatelse og ferdigstillelse av påpekte arbeider.

Det foreligger ikke godkjente eller byggemeldte tegninger. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på oppføring av tiltaket. Risiko: Manglende dokumentasjon kan medføre usikkerhet knyttet til utførelse, konstruksjon og om tiltaket er oppført i henhold til gjeldende krav. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for avklaringer mot kommunen og eventuelle krav om dokumentasjon, søknad eller godkjenning. Anbefalte tiltak: Det anbefales å undersøke forholdet nærmere hos kommunen og utføre tiltak basert på undersøkelsene. Videre vurderinger bør utføres av fagkyndig.