Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taktekkingen er fra byggeåret. Taket er besiktiget fra takfot i stige. - Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. - Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - - Betongtakstein har en levetid som overstiger 30 år, og i dette tilfellet er mer enn halvparten av den forventede brukstiden oppbrukt. Dette tilsvarer tilstandsgrad 2 (TG 2). - Takkonstruksjonen har synlig mosevekst og tegn til slitasje, som følge av elde. Mosen dekker flere områder av taket, og slitasje er spesielt fremtredende på utsatte deler av takflaten. Tiltak - Andre tiltak: - - Taktekkingen bør rengjøres for mose for å hindre fuktopphopning og videre nedbryting av takmaterialet. - Taket bør følges opp jevnlig med tanke på slitasje, og utskifting kan bli nødvendig på sikt for å unngå lekkasjer og skader på underliggende konstruksjon.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - - Mer enn halvparten av den forventede brukstiden for takrenner, nedløp og beslag er passert. TG 2 settes på bakgrunn av alder. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - - Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder. Ingen krav ved oppføringstidspunktet. Overvåk tilstanden jevnlig for å avdekke eventuell slitasje eller funksjonssvikt. - Utskifting av beslag, renner og nedløp må påregnes på sikt for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningen. - Risikoen for skader øker med alderen på komponentene.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. - - Ikke registrert tilstrekkelig med musetetting i nedre del av kledning, avvik øker risiko for at mus kommer inn i bygning. - Kledning er montert for nærme terreng. Iht. byggforsksereien: Avstanden fra underkant av kledning og til terrenget bør generelt være minst 0,3 m. Avstanden kan reduseres til 0,1 m på steder uten spesielt store slagregnspåkjenninger. Tiltak - Andre tiltak: - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Det bør etableres tilstrekkelig musesperre i nedre del av kledningen for å hindre at mus kommer inn i bygningen, noe som kan føre til skader på materialer og ubehagelig lukt. Det anbefales også å øke avstanden mellom underkant kledning og terreng for å redusere risikoen for fuktskader på kledningen og bakomliggende konstruksjoner.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via knevegger og luke i himling. Luke i himling i gangen ble forsøkt åpnet, men det ligger tett dumpster og isolasjon over luke, takstmannen ønsket ikke å åpne/fjerne isolasjon og damsperre, da dette kan ødelegge for boligens tetthet og isolering. Luke mot kneloft ble forsøkt skrudd opp, men luke kunne ikke demonteres ved normalt maktbruk. Områder er derfor ikke inspisert og vurdering av konstruksjon, ventilering og eventuell fukt er derfor ikke mulig. Det tas derfor et spesifikt forbehold om tilstanden i ikke tilgjengelige områder. Skader og mangler kan foreligge uten at dette er påvist.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Yttertaket har nedbøying. - - Begrenset med lufting av takkonstruksjon. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Påvist nedbøyning i takkonstruksjon i takutstikk over hagestue, årsaken er ukjent. Tiltak - Andre tiltak: - - Lufting/ventilering av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader og råte. - Årsaken til nedbøyning i takkonstruksjonen over hagestuen bør undersøkes nærmere, slik at nødvendige utbedringer kan gjennomføres for å hindre videre skader og forringelse av konstruksjonen.Vinduer,TG2
Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret. Glassfelt i hagestue, fra 2023.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Det er observert tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass. Dette indikerer at det kan være redusert isolasjonsevne i glassene eller utilstrekkelig ventilasjon i rommet som fører til oppsamling av fuktighet på innsiden av vinduene. - Vinduets karmer har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. Tiltak - Andre tiltak: - - Forbedre ventilasjonen eller vurder utskifting av gamle vinduer for å redusere kondens. Uten tiltak kan fukt føre til skader på karmene, mugg og svekket inneklima. - Slitte vinduskarmer med sprekker bør repareres/vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og forhindre fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på bakkeplan på ca. 42 m², vendt mot sydvest, med tilgang fra hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord. Terrasse utenfor hagestue, oppført med impregnerte gulvbord og rekkverk i aluminium/glass.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. - - Det er påvist skjevheter i terrasse på bakkeplan, sannsynligvis som følge av utilstrekkelig eller mangelfullt grunnarbeid og fundamentering. Tiltak - Andre tiltak: - - For å rette opp skjevhetene bør grunnarbeidet og fundamentering vurderes og eventuelt forbedres for å hindre videre setninger. Dersom tiltak ikke utføres, kan skjevhetene forverres over tid.Utvendige trapper,TG3
Trapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk. - - Balkonger, terrasser, trapper, ramper o.l. med høydeforskjell på 0,5 m eller mer til terreng eller underliggende plan skal sikres med rekkverk. Tiltak - Andre tiltak: - - Rekkverk bør monteres på manglende deler av trappen for å oppfylle sikkerhetskrav og hindre fallulykker. Uten rekkverk er det økt risiko for personskader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigOverflater - kontor/soverom,TG3
Kontor/soverom 1. etasje.: Gulv: Laminat. Vegger: Malte plater. Himlinger: Panel.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. - - Laminat i kontor/soverom har generelt mye skader i overflater, som følge av slitasje over tid. Tiltak - Andre tiltak: - - Laminatgulvet bør skiftes ut eller utbedres for å sikre tilfredsstillende overflatekvalitet og funksjon. - Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det være økt risiko for ytterligere slitasje, redusert estetisk verdi og mulig forringelse av innemiljøet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag mot 2. etasje og i hagestue. Støpt dekke mot grunnen.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 10 mm avvik i stue og 8 mm i kjøkken i 1. etasje. I 1. etasje ble det målt 23 mm avvik i ett soverom og 14 mm i et annet. Lokalt ble det målt 15 mm over 2 meter i ett soverom og 11 mm i gang. Tiltak - Andre tiltak: - - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. - Det anbefales å vurdere utbedring dersom det skal gjennomføres større oppgraderinger eller renovering av gulvene. - Konsekvensen av avvikene er hovedsakelig estetisk, men kan påvirke møblering og innredning.Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - - Det er ikke utført radonmålinger i bygget, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre, da dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare radonnivåene og sikre et trygt inneklima. - Uten måling er radonnivåene ukjente, noe som medfører usikkerhet om eventuell helserisiko knyttet til radoneksponering.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe. Vedovn i stue.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Andre tiltak: - - Pipen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, med økt risiko for slitasje. En grundigere vurdering anbefales for å sikre forsvarlig bruk og vurdere behov for rehabilitering.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - - Trappen har ikke håndlist på begge sider, noe som innebærer at den ikke har tilstrekkelig avgrensing for å gi støtte på begge sider, slik som forventet for dagens standard for sikkerhet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør monteres håndlist på begge sider av trappen for å øke støtte og sikkerhet, i tråd med dagens krav. - Manglende håndlist på én side gir redusert støtte og økt risiko for fall.Innvendige dører,TG2
Innvendige dører med noe forskjellig utførelse
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - - Ved funksjonstesting, ble det påvist at enkelte dører subber mot karm eller terskel, noe som skyldes monteringsavvik. Tiltak - Andre tiltak: - - Avviket krever ingen umiddelbare tiltak, men det bør vurderes justering av dører som subber mot karm eller terskel for å unngå økt slitasje og redusert funksjonalitet over tid. Våtrom 1. etasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom i boligens 1. etasje, med løsninger fra byggeåret. Det er flislagte overflater på gulv og malt glassfiberstrie på vegger. Rommet er innredet med utslagsvask, og det er opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Naturlig ventilering via ventil i himling. Det er lagt elektriske varmekabler i gulvet. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - - Ingen form for tettesjikt i rommet. Det ble også påvist fukt-/råteskader i vegg ved siden av hovedvannledning og vegg under utslagsvask, som følge av eksponering av fukt over tid. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i fuktskader og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres nytt tettesjikt/membran i henhold til dagens krav, og fuktskader i vegg må utbedres. - Konsekvensen av manglende tettesjikt og eksisterende fuktskader er økt risiko for ytterligere råte- og fuktskader, samt redusert levetid på konstruksjonen. - Videre bruk av rommet uten utbedring kan føre til omfattende skader og kostbare reparasjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1. etasje > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke foretatt, da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. - - Det er påvist og målt høye fuktverdier i veggen på vaskerommet, som følge av langvarig fukteksponering. - Det er også påvist nedbrytning i materialene. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for at eventuelle skader i veggen ikke avdekkes. - - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og utbedringer av påviste avvik i våtsonen for å avklare omfanget av eventuelle fuktskader. - Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til kostbare reparasjoner og redusert levetid på bygningsdelene. - Utbedringskostnad er kun et estimat. Totalt sett må dette sees i sammenheng med skadene og utbedring av vaskerommet generelt.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - - Vinduet er plassert i våtsone, dette er en risikokonstruksjon, da membransjiktet ikke er lagt inn mot vinduet. Tiltak - Andre tiltak: - - Valgt løsning innebærer at badet må benyttes med forsiktighet, da overgang mellom vindu og vegg ikke oppfyller kravene til membran. Dersom området utsettes for vannsøl, kan det oppstå fuktskader i tilstøtende konstruksjoner og materialer. For å redusere risikoen for fuktskader bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktbeskyttelse rundt vinduet. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 24 mm. Foretatt stikktakninger etter bom/hulrom under flis, ingen avvik ble avdekket. Avvik kan likevel forekomme da ikke alle flisene er kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Målt ca. 24 mm. Det er dog vanskelig å verifisere hvor tettesjiktet er avsluttet ved dør, om hvorvidt det er oppbrett på membran, eller om denne er avsluttet under flis. Også noe svakt fall lokalt i dusjen, ikke 1:50 (1 cm pr 0,5 meter). Tiltak - Andre tiltak: - - Våtrommet kan fungere som det er, men utbedring er nødvendig for å lukke avviket. Det anbefales å rette opp fall mot sluk. Ved lekkasjer kan sluket ha begrenset kapasitet, noe som kan føre til vannskader i tilstøtende rom. Spesialrom 2. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i 2. etasje, innredet med servant og vegghengt toalett m/spylefunksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - - Lekkasjevann skal synliggjøres og ikke føre til unødvendig skade på andre konstruksjoner. Det burde vært montert lekkasjestopper/fuktføler som stenger vanntilførselen til sisterne ved eventuell lekkasje. - Kun naturlig ventilering fra toalettrommet ,og det er begrenset med tilluft til rommet. Tiltak - Andre tiltak: - - Montering av mekanisk avtrekk kan vurderes for å sikre optimal ventilasjon og opprettholde et godt inneklima. Naturlig avtrekk kan fungere tilfredsstillende, men mekanisk avtrekk gir bedre kontroll over fukt- og luktfjerning. - Det anbefales å installere en lekkasjestopper for å sikre at eventuelle lekkasjer blir synlige. Uten tiltak kan skjulte lekkasjer føre til fuktskader som er vanskelige å oppdage og kan medføre kostbare reparasjoner over tid. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber, hovedsakelig fra byggeåret. Noe nytt lokalt i badet i 2023.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - - Kobberrør er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder og økt risiko for slitasje, selv om det ikke er påvist synlige skader. - Det er kobling/skjøt i vegg i badet mellom kobber og plastrør. Ikke etablert inspeksjonsluke/eller lekkasjesikring ved installasjon. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å vurdere utskiftning av eldre kobberrør, spesielt siden mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Dette bør gjøres for å redusere risikoen for lekkasjer og følgeskader som følge av slitasje. - Kobling/skjøt mellom kobber- og plastrør i vegg bør kontrolleres og sikres med inspeksjonsluke eller lekkasjesikring, for å unngå skjulte lekkasjer og påfølgende skader på bygningskonstruksjonen.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast, fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. Tiltak - Andre tiltak: - - Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller tilstopping. - Regelmessig inspeksjon bør gjennomføres for å avdekke eventuelle skader tidlig, slik at større fuktskader og kostnader kan unngås.Andre VVS-installasjoner,TG2
Luft/luft varmepumpe, type Daikin fra 2014.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å utføre service på varmepumpen hvert 2. til 3. år for å sikre optimal funksjon og forlenge levetiden, som normalt er 12–15 år. Uten regelmessig service kan varmepumpens effektivitet reduseres, noe som kan føre til høyere energikostnader og kortere levetid.Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatiske sikringer. Eltilsyn utført i 2024, sak lukket. Elektriske varmekabler i bad, vaskerom og hagestue.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på det elektriske anlegget. På arbeider utført på elektriske anlegg etter 1999, skal det foreligge en samsvarserklæring.
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:- På bakgrunn av alderen på deler av det elektriske anlegget og manglende dokumentasjon, anbefales det å gjennomføre en utvidet el-kontroll. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand, og redusere risikoen for feil som kan påvirke sikkerheten.
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ukjent drensfunksjon rundt boligen. Ikke påvist tegn til vannansamlinger mot ringmur. TG settes på bakgrunn av alder og vurderinger på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør følges med på eventuelle vannansamlinger rundt ringmuren, og videre tiltak vurderes dersom det oppdages tegn til fukt eller redusert avrenning. - Konsekvensen av manglende oppfølging kan være økt risiko for fuktskader i konstruksjonen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Tradisjonell ringmur og fundamentering.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Påvist noe utglidende masser under ringmur ved hagestue/terrasse. Tiltak - Tiltak: - - Det bør etterfylles og komprimeres masser under ringmuren ved hagestue/terrasse for å hindre videre utglidning. - Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå setningsskader eller redusert stabilitet i konstruksjonen.Terrengforhold,TG2
Flat og skrånende tomt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. - - Ved inspeksjon ble det påvist at det blir liggende en god del vann på bakken under terrassen. - Påvist dels setninger i grunnen i gårdsplassen Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres tiltak for å lede bort vann fra områdene med stående vann, spesielt under terrassen, for å unngå fuktskader på konstruksjoner og redusere risiko for setningsskader. Videre bør setninger i grunnen på gårdsplassen utbedres for å forhindre ytterligere skader på utearealer og eventuelle tilstøtende konstruksjoner.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1993. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra 1993. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - - De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å overvåke tilstanden og planlegge for utskifting av ledningene som en del av langsiktig vedlikehold. - Alderen på ledningene medfører økt risiko for lekkasjer, tilstopping og brudd, noe som kan føre til driftsavbrudd, vannskader og behov for kostbare reparasjoner.