Enebolig
Utvendig

Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå, da det ikke var satt frem stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det er avvik:
- Det ble registrert en manglende eller knust takstein i nedre del av taket.

Tiltak

- Tiltak:

- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.

- Det anbefales å utbedre eller erstatte manglende eller knust takstein for å hindre vanninntrenging og påfølgende fuktskader i takkonstruksjonen. Videre bør taket inspiseres nærmere av fagperson under sikre forhold, da begrenset besiktigelse fra bakkenivå kan medføre at skader ikke oppdages, noe som øker risikoen for skjulte feil og skader.

Nedløp og beslag,TG2

Takrenner og nedløp er av plastbelagt/lakkert stål. Vindusbrett og pipe har beslag i metall.

Vurdering av avvik:

- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det mangler snøfangere på deler av taket. Normal levetid for takrenner og nedløp i plast er 20–30 år. For takrenner, nedløp og tak-/pipehatter i sink eller plastbelagt stål er normal forventet brukstid 25–35 år.

Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det er ikke krav om å montere snøfangere, men det bør vurderes å montere snøfangere der det er fare for at snø og is kan rase ned og forårsake skade på personer, dyr, kjøretøy eller bygningsdeler. Det må påregnes oppgradering av utvendig beslag, renner og nedløp med tiden, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for skader på bygning og omgivelser.

Veggkonstruksjon,TG3

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning.

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
- Det er avvik:
- - Det er registrert en god del svertesopp oppunder gesims. - Det er registrert værslitte vindskiver. Mulig råte kan ikke utelukkes, men dette lot seg ikke kontrollere på grunn av manglende tilkomst som følge av høyde. - Det er registrert råte i søyle på hjørnet av terrassen som bærer takoverbygget.

Tiltak

- Tiltak:

- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.

- Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.

- Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å hindre fuktansamling og videre råteskader. Værslitte vindskiver bør kontrolleres nærmere og eventuelt utbedres eller skiftes for å redusere risiko for råte og vanninntrenging. Svertesopp oppunder gesims bør fjernes, og det bør vurderes tiltak for å bedre ventilasjonen og redusere fuktbelastningen, da dette kan føre til ytterligere sopp- og råteskader. Råteskadet bordkledning og søyle på hjørnet av terrassen må skiftes ut for å sikre konstruksjonens bæreevne og forhindre ytterligere skade. Grunnet mengde råte og manglende lufting anbefales det å skifte kledning, gesims og vindskiver på boligen. Kostnadsestimatet er basert på dette.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Takkonstruksjon/Loft,TG3

Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Det er avvik:
- Det er registrert fukt ved fuktmåling i undertak ved pipe. Dette punktet får TG3 Det er registrert noen fuktskjolder som er tørre i undertak og sperrer. Det er registrert at utblåsningen fra ventilasjonen til badet på loftet går ut på kaldloftet. Det er registrert noen hull i papp i knevegg mot oppvarmet rom. Det er registrert tilfeller der det har ligget plastfolie på kald side av isolasjonen ved knevegg og muligens oppover taket.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å utbedre de registrerte forholdene på kaldloftet for å hindre videre fuktskader. Dette innebærer å lokalisere og utbedre årsaken til fukt ved pipa, samt kontrollere og tette eventuelle lekkasjepunkter i undertaket. Fuktskjolder bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell utvikling. Utblåsningen fra ventilasjonsanlegget må føres ut i det fri og ikke inn på kaldloftet, da varm og fuktig luft her kan kondensere og skape sopp- og råteskader. Hull i papp i kneveggen må tettes for å hindre luftlekkasjer. Videre bør plastfolie som ligger på kald side av isolasjonen fjernes, da dette kan medføre kondensdannelse og fuktopphopning i konstruksjonen. Uten tiltak kan fuktinntrengning og kondens føre til økende skadeomfang i takkonstruksjonen. Dette kan resultere i sopp- og råtedannelse, redusert bæreevne i sperrer og undertak, luktproblemer, dårlig inneklima og i verste fall behov for omfattende reparasjoner. Feil luftføring fra ventilasjonsanlegget kan akselerere skadeutviklingen betydelig, og plast på kald side av isolasjon kan hindre uttørking og bidra til skjulte fuktskader. Over tid kan dette medføre betydelige kostnader og påvirke eiendommens verdi. Kostnadsestimat på utbedring av registrert fuktighet.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Vinduer,TG3

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, malte trevinduer med 3-lags glass og trevinduer med koblet glass, samt PVC-vindu. Vinduene har variabel alder; noen er fra byggeåret. På loftet finnes vinduer fra byggeåret og 1974. I hovedetasjen finnes vinduer fra byggeåret, 1995, 2007 og 2009, samt noen med ukjent alder. I kjelleren er det både vinduer med ukjent alder, fra byggeåret og fra 2007.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Det er avvik:
- - På de eldste vinduene i stuen er det påvist råteskader, noe som gir TG3. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vinduene. - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. - Det er registrert råte i utvendig belistning. Normal tid før utskifting av trevindu er 20–60 år.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å utbedre vinduene ved å justere og smøre beslag slik at de kan åpnes og lukkes normalt. Sprekker i trevirket og slitte karmer bør repareres, og treverket bør overflatebehandles for å hindre videre fuktpåvirkning. Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom beslag og trevirke for å sikre god uttørking og redusere risiko for råte. Vinduer med påvist råteskade bør skiftes ut. På sikt bør utskifting av øvrige eldre vinduer vurderes, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Uten tiltak kan manglende klaring og oppfukting føre til økende råteskader i karm og rammer. Vinduer som er vanskelig å betjene kan forverres ytterligere og etter hvert miste funksjon. Sprekker i treverket vil kunne utvide seg ved fuktbelastning og gi økt risiko for luftlekkasjer, kondens, trekk og varmetap. Eksisterende råteskader kan spre seg til tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre betydelige og kostnadskrevende reparasjoner. Over tid kan vinduene måtte skiftes tidligere enn den normale levetiden på 20–60 år, noe som gir unødige utgifter dersom tiltak ikke iverksettes. Kostnadsestimat på utskifting av 3 vinduer med koblet glass i stuen. Mulig ikke alle har råte, men bør skiftes samlet grunnet estetis utrykk Det anbefales å skifte ut alt listverk sammen med anbefalt kledningskifte, og eventuelt flere av de eldste vinduene.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Takvinduer,TG3

To takvinduer på loftet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- - Det er påvist tegn på innvendig kondensering på vindusglassene, høye fuktverdier ved fuktmåling, samt tegn på råte. - Mer enn halvparten av forventet brukstid for vinduene er oppbrukt. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør gjennomføres utskifting av takvinduene for å hindre videre fuktskader og råte, samt for å sikre tilfredsstillende inneklima og energieffektivitet. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være økt risiko for ytterligere råteskader, redusert funksjon og potensielle følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Dører,TG3

ygningen har malt hovedytterdør, bi-inngangsdør, kjellerdører og PVC-balkongdører. Dørene har varierende alder; kjellerdørene er nok fra byggeår, hovedytter- og balkongdører er av nyere dato, og bi-inngangsdøren fra 2023.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- - På kjellerdøren til delvis utgravd kjeller er det registrert stor slitasje, råteskader og døren er vanskelig å åpne. TG3 på dette punktet grunnet råte. - På den andre kjellerdøren er det registrert slitasje og manglende låsefunksjon, slik at det er montert hengelås på utsiden. Døren er derfor ikke funksjonstestet ytterligere. Det er registrert noe utetthet mellom karm og dørblad på denne døren. - Balkongdøren til den lille balkongen har knekt pinne i vrideren. Døren ble ikke vurdert fra utsiden eller funksjonstestet på grunn av manglende åpningsmulighet. - På balkongdøren i stuen er det registrert noe slark mellom dørbladene i lukket stilling. - Det er registrert manglende beslag under bi-inngangsdøren og hovedytterdøren. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på en del av dørene. - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan medføre oppfukting og påfølgende råteskader.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å utbedre eller skifte ut kjellerdøren med stor slitasje og råteskader, da den allerede er vanskelig å betjene og har redusert funksjon. Kjellerdøren med manglende låsefunksjon bør repareres eller skiftes ut, og tetthet mellom karm og dørblad må etableres for å hindre luftlekkasjer og fuktinntrenging. Balkongdøren med knekt pinne i vrideren bør repareres slik at normal åpne- og lukkefunksjon kan gjenopprettes, og balkongdøren i stuen bør justeres for å eliminere slark mellom dørbladene. Det bør monteres beslag under bi-inngangsdøren og hovedytterdøren for å sikre avrenning og hindre oppsug av fukt i terskel og omkringliggende treverk. Der det er liten eller manglende klaring mellom beslag og trevirke, anbefales det å etablere tilstrekkelig avstand for å sikre uttørking og redusere risiko for råte. På grunn av alder og slitasje bør også utskifting av enkelte dører vurderes, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Uten tiltak vil dører med råte og mekaniske skader kunne forverres ytterligere og miste funksjon helt. Utettheter kan føre til trekk, økt energiforbruk, fuktbelastning og påfølgende råteskader i karm og tilstøtende konstruksjoner. Manglende beslag og dårlig klaring mot trevirke øker risikoen for vannopptak, frostskader og redusert levetid. Dører uten fungerende låse- og åpningsmekanismer utgjør også en sikkerhetsrisiko og kan medføre kostbare reparasjoner dersom råte og fukt sprer seg. Over tid kan dette resultere i behov for full utskifting tidligere enn normalt forventet levetid, samt økte vedlikeholdskostnader. Kostnadsestimat er satt på utskifting av kjellerdør til delvis utgravd kjeller, grunnet råte.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3

Terrasse på 24,8 m² i to høyder med utgang fra stue. Terrassen er belagt med skifer.

Vurdering av avvik:

- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er avvik:
- Det er registrert noen løse skiferheller på toppen av rekkverkskanten, samt noen løse heller på kanten rundt terrassen. Det er også registrert sprekker i kanten av betongplaten/terrassen. Kanten rundt terrassens nedre del er for lav til å fungere som rekkverk. Dette medfører at høyden til terreng blir større, noe som gir økt fare for fall. Dagens krav til rekkverk der terrenghøyden er over 50 cm, er 1 meter. Dette punktet gir TG3

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å feste og sikre de løse skiferhellene både på toppen av rekkverkskanten og langs kanten rundt terrassen for å hindre nedfall og personskader. Sprekkene i betongplaten/terrassen bør tettes og repareres for å forhindre ytterligere nedbrytning, vanninntrengning og frostsprengning. Kanten rundt den nedre delen av terrassen må heves, eller det må monteres et rekkverk med høyde minimum 1 meter, i samsvar med dagens krav der høydeforskjellen til terreng overstiger 50 cm. Dette vil redusere risikoen for fall og sikre at konstruksjonen tilfredsstiller gjeldende sikkerhetsbestemmelser. Uten tiltak vil de løse hellene kunne løsne ytterligere og falle ned, noe som utgjør en klar sikkerhetsrisiko. Sprekkene i betongkanten kan utvikle seg og føre til økende skader og høyere reparasjonskostnader over tid. Manglende rekkverk eller tilstrekkelig sikring der høydeforskjellen overstiger 50 cm innebærer en betydelig fare for fallulykker, noe som er bakgrunnen for at forholdet er gitt tilstandsgrad 3 (TG3). Kostnadsestimat på utbedring av rekkverk

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2,TG3

Balkong på 2,6 m² med utgang fra gang, med stående rekkverk på ca. 90 cm.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- På grunn av manglende tilkomst (dør som ikke lot seg åpne) er denne balkongen kun vurdert fra utsiden, fra bakkeplan. Det ble registrert noe råte i rekkverket som gir TG3.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

- Råteskadet rekkverk må skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risiko for personskade (kostnadsestimat på dette punktet). Det anbefales også å gjennomføre nærmere undersøkelser av balkongen når tilkomst er mulig, for å avdekke eventuelle skjulte skader i konstruksjonen. Lav rekkverkshøyde utgjør en sikkerhetsrisiko, og bør vurderes utbedret for å oppfylle dagens krav. Mer enn halvparten av forventet brukstid på tettesjikt/membran er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Utvendige trapper,TG3

Det er registrert flere trapper på eiendommen. Det er trapp opp til inngangen, samt plattingen der som inkluderes i dette punktet. Videre er det to trapper ved og i terrassen, en trapp ved bi-inngangen, en trapp i terrenget ved det ene hjørnet av huset, samt trapp ned til kjellerinngang.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke montert rekkverk.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- I henhold til dagens krav skal det være rekkverk der høydeforskjellen mellom trapp/platting og terreng overstiger 50 cm. På de aktuelle trappene og platting ved inngang mangler det rekkverk, noe som gir TG3, selv om enkelte høyder kun er litt over 50 cm. På trappen til balkongen er rekkverkshøyden for lav, og det er registrert råteskader på rekkverket.

Tiltak

- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

- Andre tiltak:

- Det bør monteres rekkverk der høydeforskjellen overstiger 50 cm, eller eventuelt justere terrenget der det er mulig for å redusere høydeforskjellen til under 50 cm. Råteskader på eksisterende rekkverk må utbedres for å sikre tilstrekkelig styrke og sikkerhet. Manglende eller utilstrekkelige rekkverk medfører økt risiko for fallulykker og personskader.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Innvendig

Overflater,TG2

Innvendig er det gulv av laminat, furu, vegg til vegg teppe og fliser. Veggene har trepanel, malte plater, betong og strie. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Innvendige tak har malte plater og trepanel.

Vurdering av avvik:

- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Det er registrert følgende avvik: - Innvendige himlinger har noen sprekker. - Det er registrert flere borehull i gulvet på kjøkkenet, samt et større hull under oppvaskmaskinen. - Gulvet har sprekker mellom stavene, samt noe misfarging. - Lister over nyere innerdører dekker ikke helt opp til panelet. - Kottdør på loftet er tapet rundt for å redusere trekk. - Tapet/strie har skader, mangler enkelte steder og fremstår med ujevnt underlag enkelte steder. - Ventilasjonskanal på loftet (fra bad) er ikke kledd inn. - Manglende feielister/overgangslister mellom gulv og dørterskler flere steder.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Overflater med skader, sprekker og mangler bør utbedres eller skiftes for å sikre tilfredsstillende funksjon og estetikk. Ventilasjonskanalen på loftet bør kles inn i henhold til gjeldende krav for å redusere risiko for mekanisk skade, kondens og utilsiktet varmeavgivelse. Feil og mangler ved lister, samt hull og sprekker i gulv, bør utbedres for å hindre ytterligere slitasje, trekk og mulig skadeutvikling i konstruksjonen. Skader på tapet/strie og ujevnt underlag bør utbedres for å opprettholde et godt innemiljø og forhindre videre forringelse av overflatene. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre økt risiko for ytterligere skade, redusert bokomfort og lavere verdi på boligen.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3

Etasjeskiller er av trebjelkelag, og gulvet i kjelleren mot terreng er av betong, med unntak av delvis utgravd kjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er avvik:
- - Det er målt høydeforskjell på mellom 15–30 mm gjennom hele rommet i entré, kjøkken, stue, soverom i kjeller med flislagt gulv, samt soverom på loft. - Målt høydeforskjell på mellom 10–20 mm innenfor en lengde på 2 meter på første soverom på loft, samt soverom i kjeller med fliser. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter på innerste soverom på loftet, samt kjellerstue. Dette punktet gir TG3 - Det er registrert betydelig knirk i gulv på loft. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under), samt løse fliser i kjellerstue. - Det er registrert musefelle under kjøkkeninnredning. - Det er registrert noe manglende isolasjon i bjelkelaget fra delvis utgravd kjeller. Det er mulig det mangler flere steder, men ikke mulig å sjekke grunnet manglende tilkomst.

Tiltak

- Tiltak:

- For å få lavere tilstandsgrad må blant annet høydeforskjeller rettes opp, samt utbedringer for å fjerne knirk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Fliser med bom (hulrom under) og løse fliser i kjellerstue bør følges opp, og eventuelle skader på fuger eller fliser repareres dersom de utvikler seg. Det anbefales å undersøke musefellen under kjøkkeninnredningen nærmere for å avdekke eventuell aktivitet, samt sikre mot inngangspunkter for skadedyr dersom dette avdekkes. Det anbefales å komplettere isolasjonen i bjelkelaget der mangler er påvist, samt å undersøke utilgjengelige områder nærmere dersom det blir gjort tilgjengelig. Eventuelle åpne partier eller områder uten isolasjon bør tettes og isoleres fagmessig for å sikre tilfredsstillende varmeisolering og forhindre luftlekkasjer. Uten tiltak kan skjevheter og knirk i gulvene oppleves sjenerende og påvirke komfort og innredningsmuligheter, men forholdene vurderes ikke å ha betydning for gulvenes tekniske funksjon. Områder med bom i fliser kan utvikle sprekker eller løse fliser over tid, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner dersom det ikke følges opp. Dersom musefellen er satt ut som følge av skadedyraktivitet, kan manglende tiltak føre til lukt, materielle skader og helseplager, samt ytterligere inntrenging i konstruksjonen. Uten tiltak vil manglende isolasjon kunne medføre varmetap, kald trekk og redusert energiøkonomisering. Over tid kan kondens oppstå i konstruksjonen som følge av temperaturforskjeller, noe som øker risikoen for fuktskader, sopp- og råteutvikling, samt potensielt redusert levetid på bygningsdelene. Dette kan gi økte driftskostnader og behov for mer omfattende utbedringer på sikt. Samlet sett har avvikene primært estetiske og bruksmessige konsekvenser, men enkelte forhold bør overvåkes for å hindre økt skadeomfang og fremtidige kostnader. Da det sjelden vil være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette, settes det ikke noe kostnadsestimat på høydeforskjellene som er TG3.

Radon,TG2

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG2

Boligen har mursteinspipe og åpen peis.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Pipa har rennemerker etter sotvann.
- - Det er registrert mangler i pussingen, samt i overflatebehandlingen ved tetting av pipe etter tidligere ildsted. - Pipa har rennemerker etter sotvann fra sotluke/feieluke i kjeller

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør utføres utbedring av puss og overflatebehandling rundt tetting av pipe etter tidligere ildsted. Pipen bør kontrolleres av fagkyndig for å avdekke årsak til rennemerker etter sotvann, og nødvendige tiltak bør iverksettes for å hindre videre lekkasje. Konsekvensen av manglende utbedring kan være økt risiko for fuktskader, forringelse av murverket og potensiell brannfare.

Rom Under Terreng,TG3

Gulvet har laminat. Veggene har betong/mur. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i kjellerstue . Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 24,3.

Vurdering av avvik:

- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er påvist andre avvik:
- - Det er boret i innforet trevegg i kjellerstuen mot øst og nord. I hullet mot nord ble det registrert høyt fuktnivå. - Protimeter MMS3 viste røde utslag ved fuktsøk på kjellermur nær gulvet på soverom med fliser, samt på gulvet under. Det ble også registrert røde utslag ved fuktsøk på gulvet i gangen og i kjellerstuen/kjellergangen. - Det ble målt fuktighet i gulvlist ved vaskemaskin, samt på soverommet med flis på gulv.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser av kjellerkonstruksjonen for å avdekke årsaken til de registrerte fuktverdiene. Boring i innforet trevegg med høye fuktutslag indikerer mulig fuktopptak fra grunnmur eller gulv. Fuktskader i gulvlister og registrerte utslag langs gulvflater og murflater bør kartlegges av fagkyndig, og skadde komponenter bør tørkes ut eller skiftes ved behov. Det anbefales også å sikre at eventuelle lekkasjekilder elimineres, og at luftfuktigheten i kjeller holdes på et nivå som hindrer videre oppfukting. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdene er økt risiko for muggvekst, sopp- og råteskader, samt ødeleggelse av materialer og konstruksjoner. Kostnadsestimat er på ytterligere undersøkelser.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Krypkjeller,TG2

Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert noe fukt på åpen kjellermur. Det er også observert tørkede fuktskjolder i taket/stubbloftet.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser av fuktigheten i muren, i sammenheng med forholdene omtalt under punktet «rom under terreng», hvor det allerede er påvist fukt. Fuktregistreringen i muren bør vurderes samlet med dette, slik at årsaksforhold avdekkes og nødvendige tiltak kan planlegges helhetlig for å redusere risikoen for gjentakende problemer. Tørkede fuktskjolder i tak/stubbloftet tyder på tidligere lekkasje, og området bør følges opp jevnlig for å avdekke eventuell ny fuktutvikling. Uavklarte fuktforhold kan medføre økt risiko for sopp- og råteskader på konstruksjonen.

Innvendige trapper,TG2

Boligen har malt tretrapp med teppe i trinn.

Vurdering av avvik:

- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det er avvik:
- Det er registrert noe knirk i trappen. Det er registrert at teppe er noe slitt.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør monteres håndløper på vegg for å ivareta sikkerhet og brukervennlighet, samt redusere risiko for fallulykker (selv om det ikke var krav på byggetidspunktet). Knirk i trappen bør utbedres for å forhindre videre slitasje og for å øke komforten ved bruk. Slitt teppe bør vurderes skiftet ut for å redusere risiko for snubleulykker og for å forbedre trappens estetiske uttrykk.

Innvendige trapper loft,TG2

Boligen har lakkert tretrapp.

Vurdering av avvik:

- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det er avvik:
- - Det mangler håndløper på én side i trappeløpet. - Trappen er registrert som noe bratt. - Første trinn er noe lavere enn de andre.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør monteres håndløper på vegg for å ivareta sikkerhet og brukervennlighet, samt redusere risiko for fallulykker, selv om det ikke var krav på byggetidspunktet. Bratt trapp og ulik høyde på første trinn kan øke risikoen for fall og ulykker, og bør vurderes nærmere for eventuelle utbedringer.

Innvendige dører,TG2

Innvendig har boligen forskjellige type innerdører fra ulike årstall

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- - Det er registrert dørblad med skade. - Det er registrert løs dørvrider, samt mangler ved vrider til toalettrom i kjeller. - Det er observert at noen dører tar i karm ved åpning og lukking.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Enkelte dører må justeres.

- Lokal utbedring bør utføres, inkludert reparasjon eller utskifting av skadede dørblad, etterstramming eller utskifting av løse dørvridere, samt justering av dører som tar i karm. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til redusert funksjon, økt slitasje og ytterligere skader på dører og karmer.
Våtrom
Etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har baderomsplater. Taket har panel.

Vurdering av avvik:

- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Det er avvik:
- - Det er registrert en løs hjørnelist på baderomsplatene. - Det mangler taklist. - Det er skade i overflaten på en baderomsplate. - Det mangler sokkellist på baderomsplatene.

Tiltak

- Tiltak:

- Badet/våtsonen står foran en full oppgradering.

- Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer.

- Det bør foretas utbedring av løs hjørnelist, montering av manglende taklist og sokkellist, samt utbedring av skade i baderomsplaten. Manglende eller feilmonterte lister og skader i platene kan føre til fuktinntrengning og økt risiko for fuktskader i konstruksjonen.
Etasje > Bad

Overflater Gulv,TG3

Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde, og det er registrert noe motfall fra dør til sluk.

Vurdering av avvik:

- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Det er påvist symptom på fukt/råteskader.
- - Det er registrert noe råte i treforing, noe som gir TG3. - Det er avvik i fallforholdene i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet, da gulvet er flatt eller har motfall ut fra sluk.

Tiltak

- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

- Andre tiltak:

- Det bør utbedres råteskader i treforing for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risiko for sopp- og muggdannelse. Fallforholdene bør utbedres slik at vann ledes mot sluk, for å unngå vannansamling og risiko for vannskader i tilstøtende konstruksjoner. Manglende høydeforskjell mellom sluk og dørterskel øker risikoen for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje, noe som kan føre til skader på omkringliggende arealer. Kostnadsestimat på TG3 - utskifting av treforing.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG3

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Det er avvik:
- - Det er påvist mangelfull tetting i rørgjennomføringer av baderomsplaten. - Sluket er plassert under dusjkabinettet. Det var ikke mulig å flytte kabinettet, og dekselet i front lot seg ikke fjerne. Derfor var det ikke tilgang til sluket ved befaringen. - Vinylbelegget på gulvet går ikke opp bak baderomsplatene, noe som medfører at det er åpning mellom baderomsplaten og vinylbelegget. - Bak dusjkabinettet er vinylbelegget lagt utenpå baderomsplaten. Normal tid før utskifting av vinyl på gulv av påstøp er 15-25 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år.

Tiltak

- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.

- Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.

- Ved mangelfull tilgang til sluket blir det både umulig å rengjøre sluket og å oppdage/utbedre skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å hindre lekkasjer.

- Tiltak:

- Det bør utføres utbedringer av tetting rundt rørgjennomføringer og overgang mellom vinylbelegg og baderomsplater for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Tilgang til sluket må etableres for inspeksjon og vedlikehold, da utilstrekkelig tilgang øker risikoen for uoppdagede lekkasjer og fuktskader. Videre bør det vurderes utskifting eller oppgradering av slukløsningen og vinylbelegg, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som gir økt risiko for funksjonssvikt og påfølgende skader. Grunnet at våtromsbelegg/membran må føres opp bak baderomsplatene, og dette ikke er mulig uten å rive plater på vegger, settes kostnadsestimatet på totalrehabilitering av badet med oppbygging iht. gjeldende krav og regler.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist skader på innredning.
- Det er påvist noe svelling og overflateskade på baderomsinnredningen.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Svellingen kan være et tegn på fuktpåvirkning over tid. Avviket vurderes som begrenset, men bør overvåkes for å oppdage eventuell videre utvikling. Ubehandlet svelling kan føre til ytterligere deformasjon og redusert levetid på innredningen.
Etasje > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør vurderes å installere mekanisk ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Manglende tiltak kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og muggdannelse.
Loft > Bad

Generell,TG3

Byggeår for badet er ukjent, men det vurderes som sannsynlig at det er fra før 1997. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Det informeres om at badet har lav takhøyde, og dermed ikke har målbart areal.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tiltak

- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

- Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Kjeller > Dusj

Generell,TG3

Byggeår for dusjrommet er ukjent, men det vurderes som sannsynlig at det er fra før 1997. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrommet må oppgraderes. Sluket er gammelt og plassert i åpningen mot gangen uten oppkant med tettesjikt, noe som medfører stor fare for lekkasje mot gang. Det er ikke registrert membran på gulvet rundt sluket.

Tiltak

- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Kjeller > Dusj

Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3

Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i gang. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 8,3.

Vurdering av avvik:

- Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom, måles høye fuktverdier.
- Det ble registrert forhøyet fuktighet på gangside ved åpning til dusj/våtrom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 20,8.

Tiltak

- Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling.

- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres, som tidligere nevnt. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for skade på bygningskonstruksjonen, utvikling av sopp og råte, samt forringelse av innemiljøet. Kostnadskonsekvens satt på generell del av våtrommet.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Kjøkken
Etasje > Kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Det er avvik:
- - Det er registrert at det mangler sokkel på deler av kjøkkeninnredningen. - Det er registrert hakk i benkeplaten. - Det er registrert enkelte svellinger, overflateskader og manglende justering av kjøkkenfronter.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør monteres sokkel der dette mangler, og benkeplaten bør vurderes byttet eller utbedret for å hindre ytterligere skade ved fuktpåvirkning. Overflateskader, svellinger og manglende justering av kjøkkenfronter bør utbedres for å sikre funksjonalitet og forhindre videre forringelse av innredningen.
Etasje > Kjøkken

Avtrekk,TG2

Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- - Det er registrert manglende deksel oppunder i bakkant av viften.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør monteres deksel oppunder i bakkant av viften for å hindre inntrengning av støv, fett og fukt i konstruksjonen, samt for å sikre korrekt funksjon og redusere risiko for skader på kjøkkeninnredningen.
Spesialrom
Kjeller > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2

Toalettrom

Vurdering av avvik:

- Det er påvist skader på innredning.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det er avvik:
- - Ved fuktsøk ble det indikert fuktighet i vegg under baderomsinnredningen. - Det er antydning til svertesopp i hjørnet under baderomsinnredningen. - Det er påvist en mindre skade på baderomsinnredningen. - Det er påvist manglende overflatebehandling av vegg bak toalett.

Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.

- Tiltak:

- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til fuktindikasjonene i veggen under baderomsinnredningen, samt utbedre eventuelle fuktskader for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for mugg- og råtedannelse. Dette bør gjøres sammen med anbefaling om nærmere undersøkelser av kjellerkonstruksjonen for å avdekke årsaken til de registrerte fuktverdiene i "rom under terreng". Fuktindikasjonene her er ikke langt fra fuktsøk som ble gjort i gulvlist ved vaskemaskin, også registrert i "rom under terreng". Manglende overflatebehandling bak toalett bør utbedres for å beskytte veggen mot fukt og redusere risiko for fremtidige skader. Svertesopp i hjørnet under innredningen bør fjernes, og årsaken til soppdannelsen må utbedres for å unngå forverring av inneklima og helserisiko. Mindre skade på baderomsinnredningen bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse og mulig fuktinntrengning.
Kjeller > Badstue

Overflater og konstruksjon,TG3

Badstue

Vurdering av avvik:

- Det er påvist skade som følge av angrep av fukt/råte.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet.
- Det er avvik:
- - Det er observert at utluftingen ved taket er tettet igjen. - Det er observert at en spile på nederste benk er knekt og mangler. - Dette er en tørr badstue, da det ikke er etablert sluk i gulvet. Det er registrert overflateskader på gulv og vegger rundt ovnen, samt på undersiden av veggen ut mot gangen. Skadeomfanget indikerer at det har blitt benyttet vann på ovnen i et omfang som ikke er forenlig med en tørr badstue. Videre er foten til ovnen rustet i bunnen, noe som ytterligere tyder på fuktbelastning over tid. - Badstudøren tar i ved åpning og lukking.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon i badstuen for å hindre videre fukt- og råteskader, da utilstrekkelig ventilering kan føre til økt risiko for mugg, sopp og nedbrytning av materialer. Knekt og manglende spile på benken bør utbedres for å sikre trygg bruk og forhindre ytterligere skader. Overflateskader på gulv og vegg rundt ovnen bør utbedres, og det bør vurderes tiltak for å beskytte konstruksjonen mot fukt, da gjentatt vannsøl kan føre til ytterligere skade og redusert levetid på materialene. Badstudøren bør justeres slik at den åpner og lukker uten å ta i, for å sikre god funksjon og forhindre unødvendig slitasje.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Kjeller > Badstue

Teknisk anlegg,TG2

Badstu

Vurdering av avvik:

- Det er påvist/opplyst at badstuovn ikke fungerer.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.
- - Ovnen er ikke funksjonstestet. Den sto på, men uten å avgi varme, noe som kan indikere at den ikke fungerer som den skal.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Ovnen bør funksjonstestes og eventuelt repareres eller byttes ut, da manglende varme kan indikere feil som kan medføre redusert sikkerhet og funksjonalitet.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av kobber.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Normal tid før utskifting av vannledning av kobber er 25-75.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett.

Avløpsrør,TG2

Det er avløpsrør av støpejern og pvc.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- - Avløpet ligger i stor grad synlig i den delvis nedgravde kjelleren. Deler av stammen som går til garasjen har tilsynelatende noe motfall rundt pipen. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25–75 år. Normal levetid for avløpsrør av støpejern er 30–40 år.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Avløpsrørene bør kontrolleres og eventuelt utbedres av fagperson for å sikre korrekt fall og funksjon, spesielt der det er påvist motfall. Manglende utbedring kan føre til redusert avrenning, økt risiko for tilstopping, lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Eldre rør har økt risiko for plutselige skader og bør vurderes for utskiftning.

Kostnadsestimat : Over 500 000

Ventilasjon,TG2

Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er registrert manglende ventilasjon på enkelte soverom samt på loftet.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør etableres veggventiler på soverommene der det ikke er montert, samt på loftet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Konsekvensen av mangelfull ventilasjon er økt risiko for dårlig inneklima, fuktskader og mulig muggdannelse.

Varmesentral - Stue (eldre),TG2

Det er installert en til varmepumpe i stue.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Det er avvik:
- - Varmepumpen mangler deksel og var frakoblet strømmen på befaringstidspunktet. Det er derfor usikkert om den fungerer som den skal.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør monteres nytt deksel og varmepumpen bør tilkobles strøm for å kontrollere funksjonen. Konsekvensen av manglende deksel og usikker funksjon er økt risiko for driftsstans, redusert levetid og eventuelle følgeskader på anlegget.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Alder på varmtvannsberederen er ukjent, noe som medfører usikkerhet om gjenværende levetid og risiko for fremtidige feil eller lekkasjer. I henhold til gjeldende forskrift ved installasjon (NEK 400:2010, fra 1. juli 2010) skal varmtvannsberedere med effekt over 1,5 kW være fast tilkoblet strømforsyning. Den aktuelle berederen er tilkoblet via stikkontakt. Dette var tidligere vanlig praksis, men er ikke i samsvar med dagens forskrift.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør innhentes dokumentasjon på alder og tilstand for varmtvannsberederen, samt vurderes om utskifting er nødvendig. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Uten dokumentasjon på alder og tilstand kan eventuelle feil eller svekkelser ved varmtvannsberederen forbli uoppdaget, noe som øker risikoen for plutselig havari. Mangelfull eller ikke forskriftsmessig el-tilkobling kan innebære brannfare eller driftsstans. Manglende avrenning eller lekkasjesikring kan ved lekkasje medføre omfattende vannskader på omkringliggende konstruksjoner, som i verste fall kan resultere i høye reparasjonskostnader og midlertidig tap av varmtvannsforsyning.

Elektrisk anlegg,TG2

Boligen har tre sikringsskap, alle utstyrt med automatsikringer. Det ene er plassert i loftsgangen og betjener totalt 6 kurser iht. kursfortegnelse. Det andre står i kjellergangen og har 8 kurser registrert. Det tredje og hovedfordelingsskapet er plassert i entréen i hovedetasjen, og inneholder 18 kurser, inkludert hovedsikring.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Kommentar:

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Kommentar:

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

Nei

Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei

Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ukjent

Kommentar:

Utstyr for varsling og slukking av brann,TG3

Boligen er utstyrt med røykvarslere samt brannslukkeapparat på kjøkkenet, i kjelleren og et mindre apparat på loftet. Det gjøres oppmerksom på at utstyret ikke er funksjonstestet av takstmannen

17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei

Kommentar:

18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?

Kommentar:

19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei

Kommentar:

20.Er det skader på røykvarslere?

Nei

Kommentar:

Kostnadsestimat : Under 20 000

Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2

Vurdering av avvik:

- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er registrert fuktsikring på enkelte sider av grunnmuren, mens andre sider mangler fuktsikring, eller så ligger fuktsikringen under bakkenivå. Normal tid før utskifting av drenering er 20-60år.

Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.

- Andre tiltak:

- Det bør etableres eller utbedres fuktsikring og drenering på de sidene av grunnmuren hvor dette mangler eller er utilstrekkelig. Konsekvensen av manglende eller utilstrekkelig fuktsikring og drenering er økt risiko for fuktinntrengning i kjeller/underetasje, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og dårligere innemiljø.

Grunnmur og fundamenter,TG2

Bygningen har grunnmur i betongstein. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.

Vurdering av avvik:

- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er avvik:
- - Det er også registrert en del malingflass på grunnmuren.

Tiltak

- Tiltak:

- Sprekkdannelser og horisontalriss bør utbedres for å hindre videre utvikling av skader og redusere risiko for vanninntrenging og svekkelse av konstruksjonen. Malingflass bør fjernes og grunnmuren overflatebehandles på nytt for å beskytte mot fukt og forringelse.

Terrengforhold,TG2

Tomten er opparbeidet med grus, plenarealer, balkong og terrasse i flere høyder som gir gode uteoppholdsarealer.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger på nordsiden.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser og vurderes utbedringstiltak for å sikre tilfredsstillende fall bort fra grunnmur, spesielt på nordsiden. Dårlig fall eller flatt terreng mot grunnmur øker risikoen for vannansamlinger og fuktinntrengning i grunnmur og konstruksjon, særlig ved kraftig nedbør eller mangelfull drenering.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2

Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for utvendige vann- og avløpsledninger. Normal levetid for vannledninger i PE/PEX er 25–75 år. Normal levetid for avløpsledninger er 25–75 år.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør gjennomføres en tilstandsvurdering av de utvendige vann- og avløpsledningene for å avdekke eventuelle skader eller behov for utskifting, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av ikke å følge opp dette kan være økt risiko for lekkasjer, driftsstans eller vannskader som følge av aldrende rør.

Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1957, men disse samsvarer ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse av boligen. Følgende avvik er registrert mellom tegninger og dagens planløsning: 1. Entre/vindfang: På tegningene er det avmerket både entre og vindfang som adskilte rom. Disse er i dag slått sammen til ett rom. 2. Kjøkken/vaskerom: Tegningene viser et separat vaskerom ved siden av kjøkkenet. Dette arealet er i dag innlemmet i kjøkkenet, slik at det fremstår som ett samlet rom, og vaskerommet eksisterer ikke lenger i denne delen av boligen. 3. Bad og WC: Tegningene viser separat bad og WC. Disse er i dag slått sammen til ett baderom, og rommet har fått noe redusert størrelse. 4. Soverom/gang: Tegningene viser et stort soverom ved siden av trappen. I dagens løsning er dette rommet redusert i størrelse, og det er etablert en gang med ekstra ytterdør ved trappen. 5. Soverom: To soverom som fremgår av tegningen i hovedetasjen er i dag slått sammen til ett rom. 6. Kjelleretasje: Tegningene viser matbod, vedbod og disponibelt rom samt delvis utgravd kjeller. Disse samsvarer ikke med dagens utførelse, da rom i kjelleren nå er innredet på en annen måte enn angitt på tegningene. 7. Det eksisterer ikke noe tegning på loftsetasjen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Se punkt "tilbygg/modernisering".
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Soverom på loftet har ikke godkjent rømningsvindu og har kun én rømningsvei via trapp ned til hovedplanet med utgang. Soverom og øvrige oppholdsrom i kjelleren har heller ikke godkjente rømningsvindu. Kjelleren har riktignok både intern trapp og egen ytterdør til terreng, men denne døren slår innover og oppfyller derfor ikke krav til godkjent rømningsdør. Rommene som er innredet og benyttes som soverom har dermed ikke en tilfredsstillende alternativ rømningsvei, slik forskriften krever for rom til varig opphold. Ettersom loftsrommet ikke har rømningsvindu og kun én rømningsvei via trapp, og kjellerrommene mangler godkjente rømningsvindu samt at kjellerdøren ikke tilfredsstiller krav til rømningsdør, vurderes rømningsforholdene samlet sett som ikke tilfredsstillende etter gjeldende forskrift. Rommene kan derfor ikke klassifiseres eller markedsføres som godkjente soverom eller rom for varig opphold. I kjelleren er takhøyden under godkjent høyde for oppholdsrom. Kjellerstue, og største soverom har også for lite dagslys gjennom vinduer til å kunne tilfredstille kravene til oppholdsrom.

Garasje

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger

Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at tiltaket er byggemeldt eller godkjent av kommunen i henhold til regelverk. Garasjen er oppført før 1.juli 2010. Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at tiltaket er byggemeldt eller godkjent av kommunen i henhold til daværende regelverk. Det gjøres oppmerksom på at dagens unntaksbestemmelser i plan- og bygningsloven § 20-5 ikke har tilbakevirkende kraft, og kan derfor ikke benyttes som grunnlag for å anse tiltaket som lovlig oppført på oppførings tidspunktet. Eventuell etter godkjenning må avklares med kommunen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Eier holder på med innvendige oppussingsarbeider.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Det opplyses at rommene i 2. etasje ikke vil kunne godkjennes som rom for varig opphold, da vindusarealet ikke oppfyller krav til dagslysflate.

Enebolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Garasje
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget har behov for utvendig vedlikehold for å sikre videre bestandighet.