Taktekking,TG2
Fasettskifer (kan inneholde asbest) over hovedbygning, skifer av stein over tilbygg. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og ved lett bruk av drone uten å påvise vesentlige feil som manglende tekking eller større skader. Det foreligger ingen dokumentasjon av tekking og det er således ikke utført noen nærmere vurdering om taket har tilstrekkelig helning etc. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, uten nærmere undersøkelser. Undertak og lekter er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring. Normal levetid for asbestsementplater (eternitplater) er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - FAKTA OM ASBEST Asbest ble mye brukt i byggeindustrien fra 1920-tallet, men ble forbudt i 1985 på grunn av helsefare. Løse asbestfibre er farlige og kan forårsake alvorlige helseproblemer. Det er strenge regler for håndtering og fjerning av asbest.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast og metall. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer. Beslag, takrenner og nedløp vil naturlig bli svekket med alderen, og mindre lekkasjer i skjøter o.l. er ikke unormalt.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Musesperre må etableres. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Yttervegger er hovedsakelig en skjult konstruksjon og det tas forbehold mot evt. skader/mangler bak kledning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke påvises, uten det er funnet negative symptom på begrenset lufting. Bygningsdelen er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen og/eller det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Loft som dette bør holdes under oppsyn for å sikre at forhold ikke utvikler seg gjennom året. F.eks vil kondens være avhengig av både type bruk av boligen og temperatur ute. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen og/eller behov for å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader / følgeskader. Pga. bygningsdelens alder tas det forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand og det anbefales nærmere undersøkelser for å avdekke reel tilstand.Vinduer,TG2
Det er vinduer med tre og isolerglass i de fleste rom, men to vinduer i kjeller har vinduer med enkelt glass fra byggeår. Vinduene har varierende alder, nyeste vinduer ca. 2011.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er noen fuktmerker innvendig ved noen vinduer, men disse er tørre befaring. Det er gliper og åpning rundt innsettelse av vindu på loft. TiltakDører,TG2
Eldre dører i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. InnvendigPipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe med nytt røykrør og nyere vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Gjelder da kun opprinnelig skorstein. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Avviket vurderes til å ikke ha noen umiddelbar konsekvens da det pipen er rehabilitert med røykrør og nytt ildsted.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har belegg. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Hulltaking unnlates fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det observeres sporadisk noe mindre saltutslag div. steder. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Forhøyet fuktighet gir grobunn for muggsopp, som kan forårsake astma, allergier og dårlig inneklima. Fuktighet kan også føre til skader (råte) i treverk, rust på metaller mm. samt tiltrekke seg uønsket insekter mm. Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Det er vaskerom ev eldre årgang. Det registreres motfall til eldre sluk av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Baderomsplater montert uten bruk av sokkellist i nedkant. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Gulvet er tilnærmet flatt uten for dusj, uten det er synlig oppbrett av membran ved terskel. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Kjeller > BadVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Tiltak - Vedvarende høyt fuktnivå kan føre til omfattende skader på innredning, bygningsdeler og overflater. - Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. - Ventilasjon anbefales utbedret med spalte under dørblad for tilluft eller annet egnet tiltak ved behov. Om det f.eks ligger igjen damp/kondens på speil etc. etter dusj. Normalt anbefales det minimum 15 mm spalte for bad. Ulempen er dårlige lydisolering. Etasje 2 > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Baderomsplater er montert uten sokkellist i nedkant, og det er antydning til en skjøt har sprukket litt opp. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. - Det må gjøres nærmere undersøkelser rundt antydning til oppsprukket skjøt, mulig treverk kan tørkes ut og område forsegles med fugemasse. Etasje 2 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Mansjett synlig klemt til sluk under klemring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Etasje 2 > BadVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Ventilasjon anbefales utbedret med spalte under dørblad for tilluft eller annet egnet tiltak ved behov. Om det f.eks ligger igjen damp/kondens på speil etc. etter dusj. Normalt anbefales det minimum 15 mm spalte for bad. Ulempen med dette tiltaket er at det blir mer lytt. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert på verksted. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og noe plast. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år Eier opplyser hun mener at naboen kan ha et utløp fra vaskemaskin e.l. og ut i sluk på teknisk rom.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmesentral,TG2
Elektrisk sentralfyr med radiatorer i flere rom. Deler, eller det meste av anlegget er trolig fra byggeår. Selve sentralfyren er datert 2012.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Eier er usikker på når sist service ble avhold, og om dette er over 2 år siden. Eier opplyser anlegget fungerer og har fungert tilfredsstillende mange år på rad. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ingen synlig fuktsikring. Evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Svekket drenering og fuktsikring kan mellom annet medføre følgende konsekvenser: a. Fuktskader: Vann kan trenge inn i bolig, noe som fører til råte, mugg, sopp og dårlig inneklima.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer er av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Selv om muren er gammel og stått i flere år, må det utføres vedlikehold og utbedringer for å sikre at muren kan opprettholde sin funksjon videre. Konsekvensene av at en mur raser kan bli alvorlige.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.Det er tilsendt en tegning, men denne er av enklere sort og omfatter kun mindre del av bolig og er uten benevnelse. Eier opplyser de har åpnet opp kjøkkenet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja