Taktekking,TG2
Taket er tekket med Decra/stålpanneplater. Tidligere salgsoppgave opplyser at taktekking er fra ca. 1990-tallet. Det er registrert noe mose/groe på takflater, noe som er normalt med tanke på alder, ru overflate og beliggenhet nær trær/vegetasjon. Taket er vurdert fra bakkenivå/begrenset tilgjengelige områder, og full kontroll av undertak, lekter og detaljer er ikke utført.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Taket er tekket med Decra/stålpanneplater, opplyst å være fra ca. 1990-tallet. Taktekkingen har dermed brukt opp en betydelig del av forventet brukstid. Det er registrert mose/groe på takflaten. Dette er normalt med tanke på alder, ru overflate, lokale værforhold og nærhet til trær/vegetasjon, men kan holde på fukt og redusere uttørking av takflaten. Taket er vurdert fra bakkenivå, og undertak, lekter og detaljer er ikke fullstendig kontrollert. Tiltak - Tiltak: - Taket bør rengjøres for mose/groe og holdes under jevnlig tilsyn. Beslag, overganger, innfestinger og takrenner bør kontrolleres. Nærmere kontroll av taktekking og undertak anbefales ved tegn til lekkasje, skader eller økende slitasje. Utskifting/oppgradering må påregnes på sikt ut fra alder og videre utvikling. Konsekvens Alder og mose/groe kan over tid gi økt risiko for redusert levetid, vannopphold, frostsprengning, lekkasjer og skader på undertak/tilstøtende konstruksjoner.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger er opplyst oppført i bindingsverk/elementkonstruksjon over grunnmur, med utvendig stående og liggende trekledning. Det er opplyst at yttervegger er etterisolert i forbindelse med oppgradering av overflater i perioden 2018–2023. Tidligere rapport opplyser at det stedvis er registrert luseklosser i nedre del av kledning, som kan begrense lufting bak kledningen. Dette var vanlig utførelse tidligere, men kan redusere uttørking og levetid for kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Yttervegger er kledd med trekledning. Det er registrert luseklosser i nedre del av kledningen. Dette var en vanlig utførelse tidligere for å hindre skadedyr, men gir begrenset lufting bak kledningen sammenlignet med dagens løsninger. Begrenset lufting kan redusere uttørking og forkorte levetiden på kledning. Kledningen har værslitasje som er normalt med tanke på alder, bruk og lokale værforhold. Tiltak - Tiltak: - Kledning bør holdes under jevnlig tilsyn, særlig nedre del av panel, endeved, overganger og områder nær terreng/terrasse. Overflatebehandling og vedlikehold må utføres ved behov. Lufting bak kledning bør vurderes nærmere ved fremtidig utskifting eller større vedlikehold. Konsekvens Begrenset lufting og værslitasje kan over tid gi økt risiko for fuktansamling, råteskader og redusert levetid på kledning og bakenforliggende konstruksjoner.Vinduer,TG2
Vinduer er hovedsakelig trevinduer med 2- og 3-lags isolerglass. Tidligere salgsoppgave/rapport opplyser at flere vinduer er fra byggeperioden/1978, og at enkelte nyere vinduer er fra 2017. Det er tidligere registrert utetthet/glipe mellom karm og glassfelt ved vindu i stue/kjøkken. Eldre vinduer har begrenset gjenværende brukstid og må vurderes ut fra alder, funksjon, værslitasje og vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Flere vinduer er eldre trevinduer med isolerglass. Eldre vinduer har brukt opp en betydelig del av forventet brukstid. Det må påregnes normal værslitasje på karmer, rammer, beslag og tettinger. Eldre vinduer kan ha redusert tetthet og isolasjonsevne sammenlignet med nyere vinduer. Tiltak - Tiltak: - Vinduer bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. Overflatebehandling, justering, tetting og utskifting av enkelte vinduer må vurderes etter tilstand og funksjon. Ved tegn til kondens mellom glass, råte, utetthet eller funksjonssvikt bør utskifting påregnes. Konsekvens Eldre vinduer kan gi varmetap, trekk, fuktinntrengning og risiko for råteskader i karm/ramme og tilstøtende konstruksjoner.Dører,TG2
Ytterdør er opplyst som tredør med glass, og balkongdør som tredør med 3-lags isolerglass fra eldre utførelse. Dører er visuelt vurdert på tilgjengelige sider. Eldre ytterdører/balkongdører har brukt opp en betydelig del av forventet brukstid, og det må påregnes vedlikehold/utskifting ved slitasje, utetthet eller funksjonssvikt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ytterdører/balkongdører er visuelt vurdert fra tilgjengelige sider. Eldre dører har brukt opp en betydelig del av forventet brukstid og kan ha normal værslitasje på overflater, terskler, beslag og tettinger. Tiltak - Tiltak: - Dører bør kontrolleres med hensyn til tetthet, funksjon, lås/beslag og overflatebehandling. Justering, vedlikehold eller utskifting må vurderes ved tegn til utetthet, slitasje eller funksjonssvikt. Konsekvens Slitasje og utettheter kan gi trekk, varmetap, fuktinntrengning og skader i terskel/tilstøtende konstruksjoner over tid. InnvendigRom Under Terreng,TG2
Boligen har rom/arealer mot terreng. Rom under terreng er en fuktutsatt risikokonstruksjon og må ses i sammenheng med byggeår 1981, grunnmur i lettklinkerblokker, drenering/fuktsikring og terrengforhold. Eldre boliger har normalt ikke samme fuktsikring som nyere boliger, og fuktopptrekk/kapillæroppfuktning i betonggulv og murte konstruksjoner kan forekomme. Det ble foretatt kontroll i inspeksjonsluke på vaskerom. Det ble målt med fuktmåler i tilgjengelig konstruksjon, med registrert verdi 15,8 % vektprosent. Målepunktet ble vurdert som tørt på kontrolltidspunktet. Kontrollen er begrenset til valgt kontrollsted, og skjulte fuktforhold i øvrige deler av konstruksjonen kan ikke utelukkes. Forklaring fuktmåling < 8,0 %: Display viser ingen tegn til fukt. 8,0–17,0 %: Tørt, grønn indikasjon. 17,0–20,0 %: Risiko for fukt, gul indikasjon. 20,0 %: Vått, rød indikasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rom under terreng er en risikokonstruksjon. Boligens byggeår, ukjent/udokumentert dreneringsutførelse og terrengforhold gir økt risiko for fuktpåvirkning over tid, selv om målt verdi i undersøkt kontrollpunkt var innenfor tørt område. Tiltak - Tiltak: - Rom under terreng bør holdes under jevnlig tilsyn. Ved tegn til fukt, lukt, saltutslag, misfarging eller skader bør det utføres nærmere kontroll av konstruksjoner og drenering/fuktsikring. Lagring av fuktømfintlige gjenstander direkte mot gulv/yttervegger bør unngås. Konsekvens Skjulte fuktforhold kan forekomme uten synlige tegn. Risikoen gjelder særlig utforede/tildekkede konstruksjoner mot terreng, hvor fukt kan medføre lukt, muggvekst og skader over tid. Våtrom Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Badet har flislagt gulv med varmekabler. Det er etablert dusjkabinett, som begrenser direkte bruksvann på gulvflater. Det ble målt ca. 12 mm fall fra topp flis ved dør til topp slukrist.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert begrenset fall mot sluk. Målt fall er ca. 12 mm fra dør til slukrist. Fallforholdene vurderes som svake, men dusjkabinett reduserer normal vannbelastning på gulvet. Tiltak - Tiltak: - Videre bruk av dusjkabinett anbefales for å begrense vannsøl på gulv. Gulvet bør jevnlig kontrolleres for tegn til vannansamling, løse fuger, riss eller fuktskader. Ved ombygging/oppgradering av badet bør fallforhold utbedres i tråd med gjeldende krav og anbefalinger. Konsekvens Svakt fall kan medføre at vann blir stående på gulvet ved lekkasje, vannsøl eller bruk uten dusjkabinett. Over tid kan dette gi økt fuktbelastning på fuger, slukområde og tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Badet har plastsluk og flislagt gulv med smøremembran som tettesjikt. Dokumentasjon på utførelse av membran, mansjett og tilslutning mot sluk er ikke fremlagt. Utførelsen er derfor ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av membran/tettesjikt eller tilslutning mot sluk. Utførelse av smøremembran, mansjett og overgang til sluk er derfor ukjent. Det er i tillegg registrert redusert fall mot sluk, med målt ca. 12 mm fall fra topp flis ved dør til topp slukrist. Redusert fall kan gi økt vannbelastning på gulv og underliggende membran ved vannsøl, lekkasje eller bruk uten dusjkabinett. Det ble foretatt kontroll via inspeksjonsluke på bad mot terreng. Det ble ikke registrert unormale forhold i kontrollert område. Fuktkvotemåling i tilgjengelig konstruksjon ble målt til 14,9 vektprosent, som ligger innenfor område som anses som tørt materiale etter måleinstrumentets indikasjon. Målingen er en stikkprøvekontroll og gjelder kun valgt kontrollpunkt. Tiltak - Tiltak: - Dokumentasjon på membran/tettesjikt og sluktilslutning bør om mulig innhentes. Dusjkabinett bør videreføres for å begrense vannbelastning på gulvet. Sluk, fuger og overganger bør jevnlig kontrolleres, og det bør holdes tilsyn med tegn til lekkasje, misfarging, løse fliser/fuger eller fukt. Ved oppgradering/rehabilitering av badet bør fallforhold, membran og sluktilslutning kontrolleres og utbedres samlet. Konsekvens Ukjent utførelse av membran og sluktilslutning gir usikkerhet rundt tetthet og restlevetid. Redusert fall kan føre til at vann blir stående på gulvet og gir høyere belastning på membran, slukområde og overganger. Over tid kan dette øke risikoen for fuktinntrengning og skader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Stikkprøvekontroll uten unormale funn reduserer ikke risikoen for skjulte fuktforhold utenfor kontrollpunktet. Kjeller > BadVentilasjon,TG2
Badet har naturlig ventilering med veggventil. Det er ikke registrert luftespalte under dør for tilfredsstillende tilluft.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Det er avvik: - Ventilasjonen vurderes som begrenset. Naturlig ventilering gir normalt svakere og mer væravhengig luftutskifting enn mekanisk avtrekk. Manglende luftespalte under dør reduserer tilluft og kan svekke ventilasjonens funksjon. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft, for eksempel luftespalte under dør eller tilsvarende løsning. Ventil bør holdes åpen og rengjøres jevnlig. Mekanisk avtrekk bør vurderes ved oppgradering av badet. Konsekvens Begrenset ventilasjon kan gi redusert luftutskifting og økt risiko for kondens, fuktbelastning, lukt og muggvekst. Dette kan over tid påvirke inneklima og øke risikoen for fuktrelaterte skader i våtrommet. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Badet har flislagt gulv med varmekabler. Det er etablert høy terskel ved dør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert motfall på gulvet. Det er målt ca. 5 mm motfall, slik at vann ikke ledes tilfredsstillende mot sluk. Ved lekkasje eller vannsøl kan vann ledes mot døråpning/laveste punkt. Høy terskel ved dør begrenser at vann renner ut i tilstøtende rom, men kan samtidig medføre at vann blir stående på gulvet. Tiltak - Tiltak: - Gulvet bør holdes under jevnlig tilsyn, særlig ved sluk, dør/terskel og laveste punkt. Det bør kontrolleres for vannansamling, løse fuger/fliser, riss og tegn til fukt. Ved oppgradering/rehabilitering av badet bør fallforholdene utbedres slik at vann ledes til sluk. Eventuell lekkasjesikring og vannstopp bør vurderes. Konsekvens Motfall kan medføre at vann samler seg på gulvet og gir økt fuktbelastning på fuger, overganger og underliggende membran. Stående vann kan også gi glatte gulvflater og økt sklirisiko. Ved lekkasje kan vann bli stående mot dør/terskel og belaste konstruksjonen over tid, med økt risiko for fuktinntrengning og skader i tilstøtende eller underliggende konstruksjoner. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Badet har plastsluk og flislagt gulv med smøremembran som tettesjikt. Dokumentasjon på utførelse av membran, mansjett og tilslutning mot sluk er ikke fremlagt. Utførelsen er derfor ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av membran, mansjett eller tilslutning mot plastsluk. Tetthet og kvalitet på overgang mellom membran og sluk kan derfor ikke verifiseres. Det er i tillegg registrert motfall på gulvet, målt til ca. 5 mm. Fallforholdene medfører at vann ved lekkasje eller vannsøl kan ledes mot døråpning/laveste punkt i stedet for til sluk. Høy terskel ved dør begrenser at vann renner ut i tilstøtende rom, men kan samtidig føre til at vann blir stående på gulvet. Tiltak - Tiltak: - Dokumentasjon på membran, mansjett og sluktilslutning bør om mulig innhentes. Sluk, klemring, synlige overganger, fuger og gulvflater bør holdes under jevnlig tilsyn. Ved rehabilitering/oppgradering av badet bør fallforhold, membran og sluktilslutning kontrolleres og utbedres samlet. Konsekvens Ukjent utførelse av membran og sluktilslutning gir usikkerhet om tetthet og restlevetid. Motfall kan føre til vannansamling på gulvet og økt belastning på fuger, slukområde, overganger og underliggende membran. Stående vann kan også gi glatte gulvflater og økt sklirisiko. Over tid kan dette øke risikoen for fuktinntrengning og skader i tilstøtende eller underliggende konstruksjoner. 1. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Badet har mekanisk avtrekk. Det er ikke registrert luftespalte under dør for tilfredsstillende tilluft
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Manglende luftespalte under dør kan redusere tilluft til rommet og svekke funksjonen til det mekaniske avtrekket. Ventilasjonen er derfor avhengig av at det tilføres luft på annen måte. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft, for eksempel luftespalte under dør eller tilsvarende løsning. Avtrekksventil bør rengjøres jevnlig, og funksjon på mekanisk avtrekk bør kontrolleres. Konsekvens Redusert tilluft kan gi dårligere luftutskifting og økt risiko for kondens, fuktbelastning, lukt og muggvekst. Over tid kan dette påvirke inneklima og øke risikoen for fuktrelaterte skader i våtrommet. Spesialrom Kjeller > VaskekjellerOverflater og konstruksjon,TG2
Vaskekjeller er opplyst/registrert etablert før forskrift 1997, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse. Rommet har malt betonggulv, malte plater på vegger og malte plater i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask, blandebatteri, opplegg/avløp for vaskemaskin, stengekran for vann, varmtvannstank og mekanisk avtrekk. Vaskekjeller ligger mot terreng og må vurderes som en fuktutsatt konstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rommet har alder og utførelse fra før dagens krav til våtrom, og det foreligger ikke dokumentasjon på tettesjikt, slukløsning, fallforhold eller øvrig våtromsoppbygging. Malt betonggulv er ikke å anse som dokumentert vanntett tettesjikt. Det er registrert lite fall på gulv. Lite fall gir redusert sikkerhet for at lekkasjevann ledes til sluk/avløp. Mekanisk avtrekk er etablert, men det mangler luftespalte under dør. Manglende tilluft kan redusere funksjonen til avtrekket og gi svakere luftutskifting. Tiltak - Tiltak: - Rommet bør brukes med forsiktighet som vaskerom/våtrom, og vanninstallasjoner bør holdes under jevnlig tilsyn. Det bør etableres tilfredsstillende lekkasjesikring, for eksempel vannstopper/lekkasjevarsler der dette er relevant. Luftespalte under dør eller annen tilluftsløsning bør etableres for å bedre funksjonen til mekanisk avtrekk. Ved oppgradering bør gulv, fallforhold, sluk/avløp og tettesjikt vurderes og utbedres samlet etter gjeldende krav til våtrom. Konsekvens Eldre utførelse, manglende dokumentasjon på tettesjikt og lite fall gir økt risiko for at lekkasjevann eller vannsøl ikke håndteres tilfredsstillende. Dette kan medføre vannansamling, fuktbelastning, lukt, muggvekst og skader i gulv, vegger og konstruksjoner mot terreng. Manglende tilluft kan svekke ventilasjonen og gi økt risiko for kondens og dårligere inneklima. Hulltaking / fuktmåling Det ble foretatt stikkprøvebasert kontroll med fuktmåler via inspeksjonsluke i vegg ut mot terreng. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 8,8 %, som ligger innenfor område som anses som tørt materiale etter måleinstrumentets indikasjon. Resultatet gjelder kun undersøkt område og valgt kontrollpunkt på kontrolltidspunktet. Undersøkelsen gir ikke fullstendig dokumentasjon på fuktforhold i øvrige deler av konstruksjonen. Skjulte fuktforhold i vegg-/gulvkonstruksjon mot terreng kan derfor ikke utelukkes. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er i hovedsak av kobber. Anlegget må vurderes ut fra byggeår 1981, utførelse, vedlikehold og eventuell utskifting over tid. Kobberrør fra byggeperioden har brukt opp en betydelig del av forventet brukstid, og skjulte rørføringer i vegger/gulv er ikke kontrollert. Det er ikke utført trykktest eller funksjonskontroll utover enkel visuell kontroll av tilgjengelige deler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av vannledningsanlegget antas å være fra byggeår. Eldre kobberrør og skjulte rørføringer gir økt risiko for korrosjon, svekkelser og lekkasjer over tid. Tiltak - Tiltak: - Vannledninger bør holdes under jevnlig tilsyn. Ved tegn til irr, korrosjon, lekkasje, trykkfall eller fuktskader bør anlegget kontrolleres av rørlegger. Utskifting/oppgradering må påregnes ved videre modernisering. Konsekvens Eldre vannledninger kan gi risiko for lekkasje og vannskader i skjulte konstruksjoner.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med luftutskifting via ventiler, vinduer og utettheter i konstruksjonen. Løsningen er enkel og vær-/brukeravhengig, og gir normalt mer begrenset og varierende luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Ventilasjonen må ses i sammenheng med registrerte forhold i våtrom, vaskekjeller/vaskerom og rom under terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Boligen har naturlig ventilasjon, og luftutskiftingen vurderes som begrenset og varierende. Dette har særlig betydning i fuktutsatte rom. På bad er det registrert mekanisk avtrekk, men manglende luftespalte under dør kan redusere tilluft og svekke funksjonen til avtrekket. I vaskekjeller er det mekanisk avtrekk, men også her mangler luftespalte under dør. Samlet gir dette risiko for redusert luftskifte i rom med fuktbelastning. Tiltak - Tiltak: - Ventiler bør holdes åpne og rengjøres jevnlig. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom, for eksempel luftespalte under dør eller tilsvarende løsning. Funksjon på mekanisk avtrekk i bad og vaskekjeller bør kontrolleres, og forbedret ventilasjon bør vurderes ved oppgradering. Konsekvens Redusert luftutskifting og mangelfull tilluft til våtrom kan gi økt risiko for kondens, fuktbelastning, lukt, muggvekst og dårligere inneklima. Dette kan over tid øke risikoen for fuktrelaterte skader i våtrom, vaskekjeller og øvrige fuktutsatte konstruksjoner. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er påvist knotteplast langs deler av grunnmur. Dreneringens alder, utførelse og fullstendige funksjon er ikke dokumentert. For en bolig fra 1981 må det påregnes at drenering og fuktsikring kan ha redusert funksjon som følge av alder, materialslitasje, tilslamming og endrede terrengforhold. Drenering må vurderes i sammenheng med grunnmur, rom under terreng og terrengforhold, herunder terrengfall og bortledning av overflatevann/takvann.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringens alder, utførelse og fullstendige funksjon er ikke dokumentert. Boligen er oppført i 1981, og drenering/fuktsikring må vurderes ut fra alder, terrengforhold og belastning fra overflatevann over tid. Det er påvist knotteplast langs deler av grunnmur, men terreng faller stedvis mot/langs bygningen og naturterreng/vegetasjon ligger tett på grunnmur. Dette kan gi økt fuktbelastning. Drenering må ses i sammenheng med grunnmur i lettklinkerblokker, rom under terreng og omkringliggende terrengforhold. Tiltak - Tiltak: - Terrengfall, bortledning av takvann/overflatevann og synlig fuktsikring bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. Vegetasjon og masser bør holdes unna grunnmur. Ved tegn til fukt, lukt, saltutslag, misfarging eller skader i rom under terreng bør drenering og fuktsikring vurderes nærmere av fagkyndig. Utbedring/fornying av drenering må påregnes ved svikt eller dokumenterte fuktproblemer. Konsekvens Redusert eller utilstrekkelig drenering kan gi økt risiko for fuktinnsig, kapillæroppfuktning, saltutslag, lukt, muggvekst og skjulte skader i grunnmur, gulv og innvendige konstruksjoner mot terreng.Terrengforhold,TG2
Terrenget faller stedvis mot og langs bygningen, og det er vegetasjon/naturterreng tett på deler av grunnmuren. For en bolig fra 1981 må terrengforhold vurderes opp mot datidens byggeskikk og normalt svakere fuktsikring/drenering enn nyere boliger. Terrengforholdene må ses i sammenheng med drenering, grunnmur og rom under terreng, hvor samlet påvirkning fra overflatevann, takvann og omkringliggende masser har betydning for fuktforholdene i konstruksjonen over tid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget faller stedvis mot og langs bygningen, og det er naturterreng/vegetasjon tett på deler av grunnmuren. For en bolig fra 1981 må terrengforhold vurderes i sammenheng med eldre drenering/fuktsikring, grunnmur i lettklinkerblokker og rom under terreng. Ugunstig terrengfall og masser tett mot grunnmur kan gi økt fuktbelastning over tid. Tiltak - Tiltak: - Terrengfall rundt bygningen bør kontrolleres og om nødvendig justeres slik at overflatevann ledes bort fra grunnmur. Vegetasjon og masser bør holdes unna mur. Takvann og overflatevann bør ledes kontrollert bort fra bygningen. Forholdet bør ses sammen med dreneringens funksjon. Konsekvens Ugunstige terrengforhold kan øke risikoen for fuktinnsig, kapillæroppfuktning, saltutslag, lukt og skjulte fuktskader i grunnmur, gulv og rom under terreng.Det er presisert at arealene er beregnet etter faktisk bruk på befaringstidspunktet, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Salgsoppgaven opplyser også at det ikke er samsvar mellom godkjente tegninger og dagens bruk, blant annet for 2 soverom i kjeller og deler som på tegninger er godkjent som bod/disponibelt rom
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja