Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger av bindingsverk av tre. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende kledning. Det bemerkes at takstingeniøren ikke har gjort fysiske inngrep i konstruksjonen og at isolasjonstykkelse, kvalitet eller tilstand derfor ikke kan dokumenteres.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak takkonstruksjon av tre. Undertak av brettex. Adkomst til kaldloftet via dører i kneveggene. Det ble fuktmålt i takkonstruksjonen ved befaring, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det ble observert ising takfoten på begge sidene av taket, tegn på varmelekkasje og dårlig lufting av knekottene. Luftespaltene er fylt med isolasjon. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Luftingen av loft og knekott bør utbedres, og nærmere undersøkelser anbefales for å avdekke omfanget av problemet. Dårlig ventilering og varmelekkasje fører til ising, kondens og fuktskader i takkonstruksjonen.Vinduer,TG2
Malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Stedvis avflasset maling på vinduene. Sprossen på det ene vinduet i stuen er løs. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør påregnes at enkelte vinduer må få utført vedlikehold og justeres. Fukt kan trenge inn i treverket og føre til råteskader over tid, særlig ved hyppig nedbør. Vedvarende fuktbelastning kan svekke karmen og føre til deformasjon eller luftlekkasjer. Svekket beskyttelse gir redusert levetid på vinduet og kan føre til behov for tidlig utskifting.Dører,TG2
Hovedinngangsdør: Takoverbygget malt isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra byggeåret. Terrassedør: Isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra byggeåret. Terrassedør: Isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra byggeåret. Bod dør: Enkel malt tredør.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Døren til boden er fuktskadet og er vanskelig å åpne/lukke. Noe avflasset maling og fuktsvell i nedre klant på terrassedøren i 1.etasje Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. - Fukt kan trenge inn i treverket og føre til råteskader over tid, særlig ved hyppig nedbør. Vedvarende fuktbelastning kan svekke karmen og føre til deformasjon eller luftlekkasjer. Svekket beskyttelse gir redusert levetid på døren og kan føre til behov for tidlig utskifting.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på ca. 43 m2 med malt stående rekkverk. Rekkverket har en høyde på ca. 91 cm. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Adkomst fra hage og via dør fra stuen. Markplatt på ca. 6,2m2 med adkomst via terrassedøren i sokkeletasjen og terrenget. Platt ved inngangsdøren på ca. 12m2. Ukjent fundamentering.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Det er avvik: - Avflasset maling på rekkverk. Platten ved inngangsdøren har skjevheter. Markplatten har en del grønnske og ett løst terrassebord. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. - Rekkverket bør vedlikeholdes og utbedres. Årsaken til skjevheten i platten må lokaliseres og utbedres. Løse terrassebord må festes og platten bør rengjøres. InnvendigOverflater,TG2
Gulvene har laminat, belegg og fliser. Veggene har malte plater, trepanel og panelplater. Himlingene har himlingsplater og panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det glipper mellom gulvlisten og gulvet i loftetasjen. Det mangler lister ved skyvedørsgarderoben på soverommet i kjelleretasjen. Sprekk i tapeten. Laminatskjøten glipper ved trappen. Stedvis krøllete tapet. Tiltak - Tiltak: - Vedlikehold og utbedring av nevnte avvik bør påregnees. Lister som mangler bør monteres.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille av trebjelkelag og støpt betonggulv mot grunn. Målt avvik i kjelleretasjen (gang): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 5 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 5 mm. Målt avvik i 1.etasjen (stue): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 10 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 12 mm.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt avvik i loftetasjen (loftstue): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 12 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 12 mm. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har ett innvendig pipeløp som strekker seg fra kjelleretasje og over tak. Type: Elementpipe. Alder: Byggeår. Pipeløpet har ett fastmontert ildsted. Type: Lukket vedovn. Alder:Ukjent. Sotluke montert i kjelleretasjen. Ildstedet var ikke i bruk ved befaring. Takstingeniøren har ikke mottatt informasjon om siste feiing og tilsyn, ta kontakt med feiertjenesten for ytterligere informasjon.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Det bør monteres ildfast plate under sotluke/feieluke for å redusere risikoen for brann ved eventuell glød eller aske som faller ut under feiing. Manglende ildfast plate kan medføre økt fare for antennelse av gulv og omkringliggende materialer.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Løs laminat på døren mellom stue og gang. Terskelen på døren til badet er ikke understøttet. Tiltak - Tiltak: - Døren fungerer med avviket, men utskifting bør vuderes. Utbedring av terskelen til badet må påregnes. Våtrom Kjelleretasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromsplater. Fliser i dusjnisjen. Himlingen har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det glipper i fugene mellom flere av baderomsplatene i området ved badekaret. Tiltak - Tiltak: - Fugene mellom baderomsplatene bør utbedres for å sikre tilstrekkelig tetthet. Dersom dette ikke gjøres, er det økt risiko for fuktinntrengning bak platene, noe som kan føre til skjulte skader som råte og mugg i konstruksjonen. Kjelleretasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Noe misfarging i fuger i dusjnisjen. Det er fall mot sluk, men ikke iht. forskriftskrav. Membransøl på sokkelflis. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Det bør vurderes utbedring av fallforholdene for å sikre at vann ledes effektivt mot sluket. Manglende høydeforskjell øker risikoen for at vann kan renne ut av våtrommet og forårsake fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Vær oppmerksom ved bruk, og vurder tiltak ved eventuell oppgradering eller renovering. Fuger med misfarging bør rengjøres eller skiftes ut. Kjelleretasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluker og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er ikke benyttet veggbokser. I våtsoner må man bruke veggbokser for å oppnå en vanntett gjennomføring og solid forankring. I våtsoner med påstrykningsmembraner, baderomspanel og våtromsplater skal det monteres veggboks med tilhørende mansjett/tetningsring for å sikre vanntett utførelse. Mansjetten/tetningsringen må monteres i henhold til monteringsanvisningen. Usikkerhet angående tettingen rundt ventilen i dusjsonen. Oppsprekking i fuger mellom våtromsplatene i våtsonen ved badekaret. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - I våtsoner må man bruke veggbokser for å oppnå en vanntett gjennomføring og solid forankring. I våtsoner med påstrykningsmembraner, baderomspanel og våtromsplater skal det monteres veggboks med tilhørende mansjett/tetningsring for å sikre vanntett utførelse. Mansjetten/tetningsringen må monteres i henhold til monteringsanvisningen. Skjøtene på våtromsplatene i våtsonene bør kontrolleres og utbedres. Ved eventuell renovering av våtrommet, påse at sluk, membran og tettesjikt blir utført iht leverandørs anvisninger og teknisk forskrift. Kjelleretasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG3
Våtrommet har innredning med nedfelt servant og ett-greps blandebatteri, dusjhjørne med glassdører, gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. - Det er er påvist drypplekkasje fra servantavløp. - Løs hengsel på innredningen. Fuktsvell i benkeplaten. Tiltak - Andre tiltak: - Drypplekkasjen må utbedres som ett strakstiltak for å hindre svelling og skader på innredningen. Hengsel må festes og utbedres. Utbedring av nevnte avvik må utføres for å hindre videre skade av innredningen.Kostnadsestimat : Under 20 000
Kjelleretasje > BadVentilasjon,TG2
Det er balansert ventilasjon i boligen. Tilluftsventil over dusjen og luftespalte under dørbladet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke montert avtrekk fra våtrommet. Tiltak - Tiltak: - Avtrekk må monteres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon av våtrommet. Manglende avtrekk kan føre til opphopning av fukt, som øker risikoen for dårlig innemiljø. Tekniske installasjonerVentilasjon,TG2
Boligen har balansert ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Filter er ikke byttet på en lengere periode og ventilasjonsaggregatet er skittent. Tiltak - Tiltak: - Filter bør byttes og ventilasjonsaggregatet bør rengjøres for å sikre god luftkvalitet og forhindre redusert effekt på ventilasjonsanlegget. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til dårlig inneklima, økt slitasje på anlegget og risiko for fuktskader eller muggdannelse. Filter må skiftes med gjevne mellomrom.Andre VVS-installasjoner,TG2
Sugeenhet av merket Flexit plassert på vaskerommet. Sentralstøvsugeren ble ikke funksjonstestet ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.Varmepumpe,TG2
Luft-til-luft varmepumpe av merket Toshiba av eldre dato i stuen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Det foreligger ingen dokumentasjon eller informasjon om at det er utført service på luft-til-luft varmepumpen. Regelmessig service er viktig for å sikre effektiv drift, opprettholde varmekapasitet og forlenge levetiden på anlegget. Tiltak - Det anbefales å få gjennomført service av godkjent fagperson. Service bør inkludere rens av innedel og utedel, funksjonstest, lekkasjekontroll og vurdering av kjølemediemengde. Det anbefales service minimum hvert 2. år, eller etter produsentens anbefalinger. Konsekvensen kan være redusert virkningsgrad og mulig økt strømforbruk, økt risiko for driftsstans eller tekniske feil. Utskiftning av varmepumpen bør påregnes på sikt, tidspunktet for dette er umulig å si.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstank på ca. 200 liter av merket Oso fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Misfarging etter drypplekkasje fra koblingen på toppen av varmtvannstanken. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Vedlikehold av fagperson bør utføres. Koblingen må kontrolleres og utbedres. Misfargingen bør fjernes og vaskes bort. ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drenering fra byggeåret. Ukjente masser rundt boligen. Taknedløpene føres ned under bakken i rør. Grunnmursplast med klemlist. Takstingeniøren har ikke mottatt dokumentasjon på utførelse og løsning av dreneringen og fuktsikring av grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er avvik: - Det mangler klemlist i området hvor grunnmursplasten er synlig. Deler av grunnmursplasten er avsluttet under belegningssteinen/terreng. Ukjent om det er noen form for fuktsikring av grunnmuren under terrassen (utebod). Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Klemlist må monteres der dette mangler. Spyling av drensrør og normalt vedlikehold bør påregnes. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av at mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er brukt opp, for å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut. Forventet levetid på drenering er fra 20 - 60 år.Grunnmur og fundamenter (utebod),TG2
Grunnmurer/kjelleryttervegger av lettklinkerblokker. Grunnmurer virker stabile og uten registrerte setningsskader, dette med unntak av mindre riss og normale aldringssvekkelser. NB! Merk at grunnmurer av eldre dato kan ha svært variabel kvalitet, dersom man begynner å foreta arbeider med/rundt grunnmuren kan man derfor oppleve at det må utføres reparasjoner på grunnmuren.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen. - Grunnmuren under terrassen Har seget ut og det er i dag en glippe mot muren til boligen. Det er sprekk i betonggulvet. Den støpte platen og muren mot sør har skjevheter. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken til setningene og sprekkdannelsene i grunnmuren og betonggulvet. Tiltak for utbedring bør vurderes for å hindre videre deformasjon og for å redusere risikoen for ytterligere skader på konstruksjonen. Sprekken mellom murene må tettes og utbedres for å hindre blant annet vanninnsig og videre forringning.Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 06.02.2003, mottatt fra kommunen. Ved befaring ble det observert avvik mellom dagens situasjon og de godkjente tegningene. Følgende endringer er registrert: -Soverommet i loftetasjen er mindre enn hva tegningene viser. -Terrassen er større en hva tegningene viser. -Det er oppført en utebod i kjelleretasjen på fasade mot sør. Anbefaling: Motakst AS anbefaler at det søkes kommunen om godkjenning av de registrerte avvikene, i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Saksgebyrer til kommunen vil påløpe, og det må påregnes at enkelte bygningsmessige tiltak kan være nødvendige for å få deler av bygget godkjent i samsvar med regelverket. Begrensning: Takstingeniøren har ikke hatt innsyn i komplett byggesaksmappe eller dokumentasjon for alle eventuelle godkjenninger, men har basert sin vurdering på de tegninger og dokumenter som forelå på befaringstidspunktet. Det er ikke foretatt kontroll opp mot ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller eventuelle dispensasjoner.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei