Taktekking,TG2
Taktekkingen er av takstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Hjemmelshaver opplyser om at det har blitt utført takfornying (malebehandling av taksteinen) utført i 2025 av Takfornying AS.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er avvik: - Taktekking og undertaket har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak: Taktekking har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Risiko: Slitasjen kan gi risiko for redusert, tetthet i taktekkingen, skjulte skader, kvalitet og levetid på materialenes overflater. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere vedlikehold eller utskifting, utført av en fagperson.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp i sink. Hjemmelshaver opplyser om at det har blitt montert på drensrør på nedløpet over innglasset terrasse, dette ble utført etter befaringstidspunktet og bygningssakkyndig har ikke inspisert utbedringen.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er avvik: - Det mangler snøfangere på yttertaket. Årsak: Snøfangere er ikke montert på taket, noe som ofte skyldes at dette ikke ble prioritert eller feil ved oppføring eller ved senere vedlikehold. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Risiko: Manglende snøfangere øker risikoen for at snø og is kan rase fra taket. Dette kan føre til personskade, skade på dyr og materielle skader. Konsekvens: Konsekvensen av at snøfangere mangler er at det kan oppstå alvorlige situasjoner med snøras, noe som kan medføre ansvar for skader og påfølgende kostnader til erstatning eller reparasjoner. I tillegg kan det føre til økt slitasje på taksteinene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere snøfangere på yttertaket, og arbeidet anbefales å utføres av fagperson for å sikre korrekt og trygg montering som følger gjeldende forskrifter.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Det ble ikke påvist spesielle problemer eller vesentlige skjevheter på den synlige delen av konstruksjonen ved befaringen. Veggkonstruksjonen er lukket og ble derfor ikke inspisert. For å kunne gjennomføre en fullstendig vurdering av veggoppbygging, isolasjon og mengde i yttervegger og tak, kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble utført på befaringsdagen. Det tas derfor forbehold om skjulte feil eller mangler som ikke kan avdekkes uten slike undersøkelser. Hjemmelshaver opplyser at han har vasket ytterkledingen. Det presiseres at bygningssakkyndig ikke har vurdert eller inspisert utbedringene, og derfor ikke har satt noen tilstandsgrad. Det anbefales at de nevnte endringene eller utbedringene vurderes nærmere ved en eventuell senere befaring, for å sikre en fullgod kontroll.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er avvik: - Ytterkledingen har stedvis svertesopp på øvrige del, råteskade på nedre del av 3 stk panelbord, stedvis tørrsprekker og det er noe linoljeblærer på enkelte steder. Årsak 1: Svertesopp oppstår ofte på fuktige og skyggefulle områder, mens råteskader og tørrsprekker skyldes kombinasjon av fuktpåvirkning, naturlig aldring, og utilstrekkelig vedlikehold. Linoljeblærer dannes gjerne der det har vært påført feil type maling, eller hvor underlaget har vært for fuktig. Det mangler luftespalte under ytterkledningen rundt boligen. Årsak 2: Manglende luftespalte skyldes ofte at kledningen er montert direkte mot veggen uten avstandslister, noe som kan være resultat av eldre byggeskikk eller utilstrekkelig oppføring av dagens anbefalte byggemetoder. Ytterkledningen er montert fornærme bakkenivå. Årsak 3: Deler av ytterkledningen står nærmere enn 10 cm fra grunn og vurderes å være montert fornærme bakkenivå. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Nr. 1 Risiko: Disse forholdene øker risikoen for videre fuktinntrenging, å råteskader kan spre seg og nedsatt kvalitet på ytterkledningen. Konsekvens: Ved manglende utbedring vil det redusert levetiden og få økte vedlikeholdskostnader. Det kan bli nødvendig meds utskifting av panelbord i verste fall kan veggkonstruksjonen bli skadet, og det kan oppstå behov for større reparasjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å fjerne svertesopp med egnet vaskemiddel, utbedre eller bytte råteskadede panelbord, og utføre overflatebehandling for å beskytte treverket. Linoljeblærer bør skrapes bort og overflaten behandles på nytt med linoljemaling eller egnet produkt. Nr. 2 Risiko: Når det ikke er luftespalte, får fukt ikke mulighet til å tørke ut bak kledningen, noe som øker risikoen for oppfukting, soppvekst og råteskader i både kledning og veggkonstruksjon. Konsekvens: Over tid kan manglende luftespalte føre til redusert levetid på ytterkledning, økt vedlikeholdsbehov og mulige skader på veggkonstruksjonen, som igjen kan kreve omfattende reparasjoner og utskifting av materialer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å etablere luftespalte ved å montere avstandslister bak kledningen, slik at fukt kan ventilere ut og konstruksjonen får bedre beskyttelse mot skader. Dette bør vurderes ved neste vedlikehold eller rehabilitering av fasaden. Nr. 3 Risiko: Dette medfører økt risiko for oppfukting og råteskader, spesielt i perioder med mye nedbør eller snøsmelting. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av veggkonstruksjonen dersom fuktpåvirkningen vedvarer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å undersøke veggkonstruksjonen nærmere ved åpning eller fuktmåling, utført av fagperson, for å avklare omfang og eventuelt behov for utbedring.Kostnadsestimat : Under 20 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har takstoler i tre. Det gjøres oppmerksom på at undertaket kun er inspisert fra tak/himlingluke opp til loftet, dette grunnet at loftet ikke har gangbart gulv. Årsak: Loftet har ikke gangbart gulv og var ikke mulig å inspiseres tilstrekkelig. Risiko: Det kan gi økt risiko for skjulte feil eller mangler i loftkonstruksjon eller undertaket. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak for å sikre bygningsdelens funksjon og videre bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å få inspisert hele loftkonstruksjon, av en fagperson for å avklare årsak og eventuelt behov for tiltak.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er avvik: - Det er synlig saltutslag på enkelte steder i undertaket, takstoler og skorsteinen, og det er manglende lufting på loftet. Undertaket og loftkonstruksjonen er ifra 1949. Årsak: Saltutslag skyldes ofte fuktinntrenging i konstruksjonen, der vann transporterer salter fra byggematerialene til overflaten. Manglende lufting kan føre til dårlig ventilasjon og økt risiko for kondens. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Risiko: Vedvarende fukt kan gi grobunn for mugg og råte, og saltutslag kan indikere at det pågår skadeutvikling i trekonstruksjonen. Dårlig ventilasjon forsterker faren for ytterligere fuktproblemer. Konsekvens: Dette kan medføre svekket bæreevne i takkonstruksjonen, redusert innemiljø og behov for omfattende utbedringer hvis skadene får utvikle seg over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utføre grundig inspeksjon av undertak og loftkonstruksjon, samt å forbedre ventilasjonen og utbedre fuktskader. Tiltakene bør vurderes og utføres av fagpersoner.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1999 og 2010. Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass på befaringsdagen. Punktert glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og det utelukkes ikke at det kan forkomme punktert glass som ikke ble registrert på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduer har stedvis små merker og tørrsprekker på utsiden og vinduer fra 1999 har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak: Små merker og tørrsprekker skyldes naturlig aldring, slitasje og påvirkning fra vær og vind. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Tørrsprekker og merker kan føre til at maling og beskyttende overflate brytes ned, noe som øker risikoen for fuktinntrenging og råteskader. Manglende vedlikehold kan også påvirke vinduets isolasjonsevne negativt. Konsekvens: Dette kan medføre til behov for reparasjon eller utskifting av vinduer. Dette kan gi økte kostnader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utføre vedlikehold som maling og tetting av sprekker.Dører,TG2
Bygningen har malt hoved ytterdører fra 1999 og 2010 og malt balkong- og terrassedører i tre ca. fra 1999.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er enkelte små merker på nedre del av ytterdører og noe fuktmerker på nedre del av terrassedører i 2.etasje. Terrassedør til innglasset terrasse subber og butter i karm Årsak: Små merker og fuktmerker på dørene skyldes i hovedsak daglig bruk, slitasje, og påvirkning fra vær og vind. Fuktmerker oppstår gjerne på utsatte steder der regnvann og snø samler seg, spesielt ved dårlig drenering eller manglende vedlikehold. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Fuktmerker kan føre til økt risiko for råteskader og nedbrytning av treverk dersom de ikke utbedres. Små merker kan utvikle seg til større skader, og fukt kan trenge inn i konstruksjonen og redusere dørenes levetid og funksjon. Konsekvens: Hvis forholdene forverres, kan det bli nødvendig med omfattende reparasjoner eller utskifting av dørene. Dette vil medføre økte kostnader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utføre jevnlig vedlikehold, inkludert rengjøring og behandling av utsatte områder, samt å utbedre små merker og fuktmerker så tidlig som mulig.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Balkong på 33 m2 med adkomst via soverom i 2.etasje, oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag og trerekkverk på 90 cm høyt. Terrasse nr. 1 på 29 m2 med adkomst via spisestue i 1.etasje, oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag. Terrasse nr. 2 på 71 med boblebad og med adkomst via tv-stue i 1.etasje. oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag. Terrasse nr. 3 på 16 med adkomst via tv-stue i 1.etasje, oppført i støpt betong belagt med fliser, støpt trapp og rekkverk i smijern med rekkverkshøyde på 74 cm høyt. Innglasset terrasse på 17 m2 med adkomst via hagen på baksiden av boligen, oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag. Hjemmelshaver opplyser at han har vasket og behandlet terrassebordene på terrassen og balkongen. Det presiseres at bygningssakkyndig ikke har vurdert eller inspisert utbedringene og derfor ikke har satt noen tilstandsgrad. Det anbefales at de nevnte endringene eller utbedringene vurderes nærmere ved en eventuell senere befaring, for å sikre en fullgod kontroll.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Det er ingen lufting i konstruksjonen. - Det er råteskade på ett terrassebord på balkongen og terrassebord har mye tørrsprekker. Årsak 1: Skadene skyldes langvarig eksponering for fukt og manglende overflatebehandling av treverket, spesielt der trykkimpregneringen har mistet effekt. Det mangler lufting under inntrukken del av balkongen. Årsak 2: Manglende lufting skyldes at det ikke er etablert tilstrekkelige ventiler eller åpninger for luftsirkulasjon under denne delen av balkongen. Dette kan ofte oppstå der konstruksjonen er tett eller der det er benyttet materialer som blokkerer naturlig ventilasjon. Ytterdel av balkongen siger noe ned, hjemmelshaver opplyser om at tidligere hjemmelshaver sa at det var slik det utførende firma lagde fall på balkonger den gangen den ble oppført. Årsak 3: Nedsig i ytterkant av balkongen skyldes enten konstruksjonsmessig utforming med fall for å lede vann bort, eller at materialer og fundament har satt seg over tid. Det kan også være et resultat av manglende vedlikehold eller slitasje på bærekonstruksjonen. Det er løstsittende fliser og sprekker i flisefuger på terrassen og det er usikkert om det ligger tettsjikte under flisene på terrassen. Årsak 4: Løstsittende fliser og sprekker i fugene skyldes ofte bevegelse i underlaget eller dårlig vedheft. Manglende tettsjikt under flisene kan føre til at fukt trenger ned i konstruksjonen, spesielt ved gjentatt eksponering fra regn og frost. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Andre tiltak: - Nr. 1 Risiko: Råteskader og tørrsprekker kan føre til ytterligere svekkelse av terrassebordene, og øke risikoen for at treverket brytes ned over tid. Konsekvens: Dette kan medføre behov for utskiftning av terrassebord. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurderes å skifte ut terrassebord med råteskade og vurdere overflatebehandling av resten for å forhindre ytterligere skader. Nr. 2 Risiko: Uten tilstrekkelig lufting kan fukt samle seg under balkongen, noe som gir økt risiko for råte, muggdannelse og generelt dårligere inneklima. Over tid kan dette også føre til skader på bærekonstruksjonen. Konsekvens: Konsekvensen av manglende lufting kan bli omfattende råteskader i trekonstruksjonen, med fare for svekket bæreevne og behov for kostbare utbedringer. I verste fall kan det føre til at deler av balkongen må byttes ut. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å etablere tilstrekkelig lufting under den inntrukne delen av balkongen, for eksempel ved å montere ventiler eller åpne felt i kledningen, utført av en fagperson. Nr. 3 Risiko: Hvis nedsiget er større enn det som er normalt for konstruksjonen, kan det føre til vannansamling, økt belastning på enkelte deler av balkongen og risiko for skader på både overflate og bærekonstruksjon. Det kan også gi ujevn gangflate og redusere brukskomforten. Konsekvens: Over tid kan nedsig føre til ytterligere deformasjon, fuktproblemer og mulig råte i trekonstruksjonen. I verste fall kan det oppstå behov for omfattende reparasjoner eller utskifting av deler av balkongen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å få utført en faglig vurdering av nedsiget for å avklare omfang og eventuelt utbedring eller utskifting. Eventuelle skader eller svakheter bør utbedres for å sikre bæreevne og forhindre fremtidige fuktproblemer. Nr. 4 Risiko: Hvis det ikke finnes tettsjikt, kan vann trenge ned og forårsake fukt- og frostskader i terrassen. Dette kan føre til ytterligere oppsprekking, løse fliser og i verste fall skade på underliggende konstruksjon. Konsekvens: Over tid kan manglende tettsjikt og løse fliser føre til omfattende fuktskader, redusert levetid på terrassen og behov for større reparasjoner. Det kan også gi ujevn og mindre sikker gangflate. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke om det er tettsjikt under flisene, og utbedre eventuelle mangler. Løse fliser og skadde fuger bør repareres, og det bør vurderes å legge nytt tettsjikt dersom det mangler for å forhindre fuktinntrengning og skader, utført av en fagperson.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av furu, fliser og belegg. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Vegger og tak/himlinger: Det er små hull etter gamle veggfester og bilder noe som er å forvente utifra alder og bruk. Øvrige rom vurderes å ha normal slitasje etter alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Gulv i boligen har slitemerker på overflaten, små glipper og knirk stedvis i samtlige gulv i boligen. Det er bom under 2 stk fliser i gang. Årsak: Slitemerker, glipper og knirk oppstår ofte som følge av normal bruk, alder, eller små bevegelser i undergulvet. Bom under fliser skyldes gjerne at limet ikke har fått tilstrekkelig feste, eller at det har vært bevegelse i underlaget. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Videre belastning kan føre til at gulvet får økte skader, som større glipper, mer knirk eller at flisene løsner og sprekker ved belastning. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak som vedlikehold eller utskifting av deler av gulvet og flisene for å sikre funksjon og videre bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utbedre de aktuelle områdene med slitemerker, glipper og knirk, samt utbedre flisene med bom, utført av en fagperson som kan avklare omfang og behov for tiltak.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe, vedovn og åpen peis.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Skorsteinen og vedovnene er fra byggeår. Årsak: Skorsteinen og vedovnene har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Eldre skorstein og vedovn kan gi økt risiko for skjulte feil og skader. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere regelmessig kontroll og feiing bør gjennomføres for å ivareta brannsikkerheten og opprettholde god funksjon over tid.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. På befaringstidspunktet ble det ikke boret hull for å måle fukt i yttervegg mot terreng, grunnet at vegger er av betong, det ble fuktsøkt direkte på betongvegger og betonggulv. Denne metoden gir en indikasjon på fuktnivået uten å skade konstruksjonen, og er spesielt hensiktsmessig ved betongkonstruksjoner hvor direkte måling på overflaten gir pålitelige resultater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det ble utført fuktsøk på tilfeldig utvalgte steder på betonggulvet og yttervegger i kjellerboder hvor det avdekkes forhøyde fuktverdier, det er synlig saltutslag, setningssprekker på vegger og gulv, delaminering og avflassing av maling på overflaten på malte betongvegger. Årsak: Forholdet har en karakter som tilsier at det ikke ligger tettesjikt (plast) til grunn og at det er dreneringsvikt. Tiltak - Andre tiltak: - Risiko: Videre fuktpåvirkning kan føre til økt nedbrytning av materialer i vegg- og gulvkonstruksjonen. Det er også risiko for at fukt kan spre seg til tilstøtende bygningsdeler, noe som kan gi økte kostnader og forverret inneklima. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for omfattende utbedring av både vegg- og gulvkonstruksjonen dersom fuktpåvirkningen vedvarer. Dette kan også føre til skader på maling og overflater, samt strukturelle problemer som setningsskader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å undersøke vegg- og gulvkonstruksjonen nærmere ved åpning eller fuktmåling, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for utbedring. Det anbefales også å vurder dreneringstiltak rundt bygget for å redusere vanninntrengning.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører fra flere årgang. Dører fra nyer dato vurderes å være normalt grei stand.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Innvendig dører fra eldre dato subber litt i karm og har alderslitasje. Årsak: Slitasje og subbing skyldes at dørene har vært i bruk over lang tid, og er utsatt for naturlig aldring og bevegelser i bygget. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Videre slitasje kan føre til at dørene blir vanskeligere å åpne og lukke, og risikoen for skader på karm og dørblad øker. Konsekvens: Tilstanden kan medføre behov for hyppigere vedlikehold eller utskifting av dørene på sikt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å justere dørene slik at de ikke subber, samt utføre nødvendig vedlikehold som sliping og behandling av overflater eller eventuel utskifting. Våtrom Andre etasjer > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Det er naturlig avtrekk på badet. Det er ikke tilstrekkelig lufting mellom dørtreskel og baderomsdør. Årsak: Badet er utstyrt med kun naturlig avtrekk og mangler mekanisk avtrekk, slik det kreves etter TEK 17. I tillegg er det utilstrekkelig spalte mellom dørtreskel og baderomsdør, noe som begrenser luftgjennomstrømningen. Tiltak - Andre tiltak: - Risiko: Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig fjerning av fukt og lukt, noe som øker faren for muggdannelse og skader på bygningsdeler. Dette kan igjen påvirke inneklimaet negativt. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og forhindre fremtidige fuktskader eller inneklimaproblemer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å etablere mekanisk avtrekk på badet i henhold til TEK 17, samt sørge for tilstrekkelig luftespalte under baderomsdøren for å sikre god luftsirkulasjon. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Veggfliser har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak: Veggfliser har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Dette gir en økt risiko for svekkelse i materialenes overflate og tetthet. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke nærmer, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for eventuelt utbedring. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 25 mm, men deler av gulvet er mer eller mindre i vater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Fliser på gulv har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak 1: Gulvfliser har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Det ble utført en enkelt test av overflatene, der det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk, men deler av gulvet er mer eller mindre i vater. TG2 Årsak 2: Forholdet har karakter som tilsier at det ble utført tilfredsstillende fall mot sluk på deler av gulvet, men at utførelsen ikke er jevnt over hele gulvflaten. Dette kan skyldes byggtekniske begrensninger eller feil under oppføringen. Tiltak - Tiltak: - Nr. 1 Risiko: Dette gir en økt risiko for svekkelse i materialenes overflate og tetthet. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke nærmer, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for eventuelt utbedring. Nr. 2 Risiko: Deler av gulvet som er i vater kan føre til at vann blir stående, særlig utenfor slukområdet. Dette øker faren for oppsamling av vann og fukt over tid. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av gulvoverflaten for å sikre at vann ledes effektivt til sluk og forebygge fuktskader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utbedring av de områdene som ikke har tilfredsstillende fall mot sluk, slik at hele gulvet får god vannavrenning. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke undersøkes uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Viktig å merke seg at membran er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke utført da det vil gi uklare indikasjoner på om fukten ligger mellom fliser og membran eller under membranen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membranen på våtrommet har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak: Membranen har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Dette kan gi en økt risiko for svekket fuktsikring. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av membranen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke membranen ytterligere, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for eventuelt utbedring. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Det er naturlig avtrekk på badet. Det er ikke tilstrekkelig lufting mellom dørtreskel og baderomsdør. Årsak: Badet er utstyrt med kun naturlig avtrekk og mangler mekanisk avtrekk, slik det kreves etter TEK 10. I tillegg er det utilstrekkelig spalte mellom dørtreskel og baderomsdør, noe som begrenser luftgjennomstrømningen. Tiltak - Andre tiltak: - Risiko: Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig fjerning av fukt og lukt, noe som øker faren for muggdannelse og skader på bygningsdeler. Dette kan igjen påvirke inneklimaet negativt. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og forhindre fremtidige fuktskader eller inneklimaproblemer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å etablere mekanisk avtrekk på badet i henhold til TEK 10, samt sørge for tilstrekkelig luftespalte under baderomsdøren for å sikre god luftsirkulasjon. Kjøkken Etasje > Kjøkken delt opp med spisestueOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. På befaringstidspunktet ble det fuktsøkt normale verdier på tilfeldige utvalgte steder på vegger og gulv. Hvitevarer er ikke funksjonstestet på befaringstidspunktet. Hjemmelshaver melder ingen avvik. Sokkel på kjøkkeninnredningen ble ikke demontert for å inspisere under på befaringtidspunktet. Årsak: Demontering av sokkel er ikke vanlig praksis, da demontering av fastmonterte deler kan medføre til skader. Risiko: Det kan være risiko for eventuelle feil og mangler. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring dersom det viser seg å foreligge skjulte skader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser ved åpning, utført av fagperson, for å avklare årsak og eventuelt behov for utbedring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke montert komfyrvakt. Kravet kom i TEK 10 (2010). Årsak 1: Forholdet viser til feil og mangler ved oppføringstidspunktet. Det er ikke montert vannstopper eller waterguard på vanninstallasjon under kjøkkenbenken. Kravet kom i TEK 10 (2010). Årsak 2: Forholdet viser til feil og mangler ved oppføringstidspunktet. Vegger og tak/himlinger vurderes å være i normalt grei stand, mesteparten av kjøkkeninnredningen er ifra byggeår, men er greit vedlikeholdt, malt furugulv har stedvis knirk. Årsak 3: Knirk i gulvet og kjøkkeninnredningen skyldes naturlig aldring av materialet og daglig bruk over tid. Tiltak - Tiltak: - Nr. 1 Risiko: Det kan gi risiko for brann ved å ikke sikre med komfyrvakt. Konsekvens: Forholdet kan medføre til behov for montering av komfyrvakt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere komfyrvakt, utført av fagperson. Nr. 2 Risiko: Dette kan gi økt risikoen for lekkasje og fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for montering av vannstopper eller waterguard. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere vannstopper eller waterguard, utført av fagperson. Nr. 3 Risiko: Slitasjen kan gi risiko for redusert kvalitet og levetid på materialenes overflater, samt mer knirk. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere vedlikehold eller utskifting, utført av en fagperson. Etasje > Kjøkken delt opp med spisestueAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenventilatoren har passert sin forventede levetid og har behov for rens. Årsak: Forholdet har en karakter som tilsier daglig bruk og alder på ventilasjonen. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Det kan gi risiko for redusert innemiljøkvalitet og feil ved ventilasjonen. Konsekvens: Forholdet kan medføre til behov for utbedring eller utskiftning. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke avtrekkskanalen nærmere, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for utbedring. Spesialrom Andre etasjer > Toalettrom/WCOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom. Toalettrom med WC på sokkel, vegger med malt trepanel, vinylbelegg på gulv, servant med 1-greps blandebatteri og vegghengt speil.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Gulv vurderes å ha alder- og bruksslitasje som slitemerker på overflaten. Årsak: Forholdet har karakter som tilsier daglig bruk og alder. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Merkene kan gi risiko for redusert kvalitet og levetid på materialenes overflater. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av slitte overflater. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere vedlikehold eller utbedring av gulvet. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør), kobberrør og metallrør. Det er besiktiget i rørskap fra flere årganger. Kraner og avløp i oppvaskbenk og servantskap er testet, uten at det ble registrert noe avdrypp fra vannrør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av røroppheng i kjelleretasjen og på kjøkkenet er ifra 70 tallet. TG2 Årsak: Røroppheng fra 70-tallet er ofte laget av materialer som med tiden kan svekkes eller ruste. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Det er økt risiko for at røroppheng kan svikte, noe som kan føre til lekkasjer eller skader på rørsystemet, spesielt ved belastning. Konsekvens: Med tid kan det være behov for utskifting av eldre røroppheng. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å få en rørlegger til å vurdere tilstanden på røropphengene, og avklare eventuelt behov for vedlikehold eller utskifting.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av avløpsrør er ifra 70 tallet og har passert mer enn halvparten av sin levetid, men avløpskapasiteten er tilstrekkelig og det er ingen lukt fra rørene. Årsak: Alder på rørene tilsier naturlig slitasje. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Selv om kapasiteten er tilfredsstillende nå, kan det oppstå lekkasjer eller tilstoppinger over tid som følge av materialets alder. Konsekvens: Det kan med tid bli behov for vedlikehold eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å følge med på rørenes tilstand og vurdere utskifting eller rehabilitering ved tegn til lekkasje eller redusert kapasitet.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon og kjøkkenventilator med avtrekk ut. For å sikre godt innemiljø er det viktig med utskifting av luft med ett godt fungerende ventilasjonsanlegg. Det anbefales periodisk ettersyn med utskifting av eventuelle filter ved et eierskifte og rengjøring av byggets kanalsystem og ventilasjonsanlegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er kun naturlig ventilasjon på samtlige våtrom og kjøkkenventilatoren har passert sin forventede levetid. Det mangler tilstrekkelig lufting under dørterskel på badene. Årsak 1: Våtrommene er utstyrt med kun naturlig ventilasjon, og kjøkkenventilatoren har nådd eller overskredet sin forventede levetid. I tillegg er det utilstrekkelig luftespalte under dørterskler på badene, noe som begrenser luftgjennomstrømningen og kan forverre ventilasjonsforholdene. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Mangelfull ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og lukt, noe som øker sannsynligheten for muggdannelse og skader på bygningsdeler. Dette kan også bidra til dårlig inneklima og ubehag for beboere. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedringstiltak for å sikre tilstrekkelig ventilasjon, samt forebygge fremtidige fuktskader og inneklimaproblemer. Det kan også føre til økte vedlikeholdskostnader om tiltak ikke gjennomføres. Anbefalt tiltak: Det anbefales å installere mekanisk avtrekk på våtrommene i henhold til gjeldende forskrifter (TEK 17 og TEK10), samt å bytte ut kjøkkenventilatoren med en nyere modell. Videre bør det etableres tilstrekkelig luftespalte under baderomsdørene for å sikre god luftsirkulasjon.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Selv om varmtvannsberederen er i 2025, ble det avdekket avdrypp fra ventilen til berederen. Årsak: Avdrypp fra ventilen skyldes som regel at den ikke lukkes helt tett. Dette kan også være et resultat av overtrykk eller kalkavleiring som påvirker funksjonen Tiltak - Tiltak: - Risiko: Det er risiko for vannskader dersom avdryppet tiltar eller ventilen svikter helt. I tillegg kan dette føre til økte driftskostnader og redusert levetid på berederen. Konsekvens: Vedvarende avdrypp kan medføre behov for reparasjon eller utskifting av ventilen, og i verste fall skade på omgivende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få ventilen kontrollert av rørlegger for å avklare årsaken til avdrypp, og utbedre eller bytte ventilen ved behov. Regelmessig tilsyn vil bidra til å forebygge større skader. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Boligen har ingen drenering.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. - Det er ingen synlig fuktsikring til grunnmur og på boliger av denne alder må det regnes med fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredsstillende fuktsikring, ved bruk av knotteplast og drensrør, lik dagens byggeskikk tilsier. En skal være oppmerksom på at drenering er en bygningsdel som har naturlig aldersmessig slitasje med en forventet levetid. Det er synlig saltutslag, avflassing av malinger på vegger i kjeller og setningssprekker stedvis på vegger og gulv i kjelleretasjen. Årsak: Manglende fuktsikring og drenering rundt grunnmuren skyldes byggeskikken som var vanlig på oppføringstidspunktet, hvor knotteplast og effektive drensrør ikke ble benyttet. Tiltak - Andre tiltak: - Risiko: Det er økt fare for fuktinntrengning i kjeller og veggkonstruksjon, noe som kan føre til ytterligere nedbrytning av materialer. Dette kan også medføre økt risiko for videre saltutslag, avflassing av maling og setningsskader. Konsekvens: Ved vedvarende fuktpåvirkning kan det oppstå behov for omfattende utbedring av både veggkonstruksjon og overflatebehandling i kjeller. Langvarig fukt kan også føre til dårlig inneklima og redusert levetid for konstruksjonen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å få utført fuktmåling og tilstandsundersøkelse av en fagperson for å avdekke omfanget av fuktproblematikken. Dersom det avdekkes behov for utbedring, bør dreneringen og fuktsikringen rundt grunnmuren oppgraderes til dagens standard.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur og ringmur i LECA. Det er støpt fundament til grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er avvik: - Det er riss, synlig saltutslag og sprekkedalenes på grunnmur og grunnmur er fra 1949. Årsak Sprekkdannelser i vegg har karakter som er forenlig med bevegelser i grunnen. Tiltak - Tiltak: - Risiko: Videre bevegelser kan føre til økt sprekkdannelse og påvirkning av konstruksjonens stabilitet. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak for å sikre bygningsdelens funksjon og videre bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få vurdert sprekkdannelsene av fagperson med geoteknisk eller bygningsfaglig kompetanse for å avklare årsak, utvikling og eventuelt behov for tiltak.Terrengforhold,TG2
Relativ flatt terreng med asfalt og belegningsstein i ankomstområde og opparbeidet gressplen på baksiden av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Ved visuell inspeksjon vurderes det at det ikke er tilstrekkelig fall fra grunnmur. Terrenget er tilnærmet flatt rundt boligen, med noe fall inn mot grunnmur stedvis. Årsak: Under oppføringen av boligen er det ikke etablert tilstrekkelig fall fra grunnmur ut mot terreng. Tiltak - Andre tiltak: - Risiko: Dette gir øker risikoen for fuktproblemer imot grunnmur. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av grunnmur dersom fuktpåvirkningen vedvarer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke grunnmuren nærmere ved åpning eller fuktmåling, utført av fagperson, for å avklare omfang og behov for en eventuell utbedring.Det foreligger ikke byggetegninger av eneboligen, tilbygg, anneks eller garasje. Eneboligen ble oppført i 1949 og landsdekkende søknadsplikt ble innført etter 1965, men tilbygget ble oppført i 2010. Årsak: Manglende byggetegninger skyldes at boligen ble oppført før det ble innført landsdekkende søknadsplikt, og at dokumentasjon fra denne tiden ofte ikke ble arkivert eller sendt inn til kommunen. For senere oppførte bygg, som tilbygg, garasje og anneks, kan årsaken være manglende innsending eller arkivering av tegninger, eller at prosessen ikke ble fullført i henhold til gjeldende regelverk. Risiko: Fravær av godkjente byggetegninger kan føre til usikkerhet rundt lovligheten av eksisterende bygg og tilbygg. Dette kan skape problemer ved salg, refinansiering, eller ved søknad om ytterligere tiltak. Kommunen kan kreve tilbakestilling eller dokumentasjon dersom avvik oppdages, og det kan oppstå utfordringer med forsikring og eventuell bruksendring. Konsekvens: Manglende tegninger og godkjenning kan medføre økonomiske konsekvenser, som kostnader til å utarbeide og innhente godkjenning for byggetiltak i ettertid, eventuelle bøter fra kommunen, eller krav om tilbakestilling til opprinnelig stand. Det kan også føre til forsinkelser i planlagte byggeprosjekter. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å kontakte kommunen for å undersøke hva som faktisk finnes av godkjent dokumentasjon, og om det er behov for å søke om bruksendring eller godkjenning av eksisterende bygg. Ved manglende tegninger bør det vurderes å engasjere fagperson for oppmåling og utarbeidelse av nye tegninger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaAnneks/uthus oppført i 2001, og det foreligger ikke byggetegninger. Årsak: Manglende byggetegninger kan skyldes at garasjen ble oppført uten at det ble sendt inn søknad til kommunen, eller at dokumentasjonen ikke ble arkivert. Det kan også være at det var uklarhet rundt regelverket for søknadsplikt på tidspunktet garasjen ble bygget. Risiko: Fravær av godkjente tegninger og tillatelse kan medføre risiko for at kommunen krever dokumentasjon eller tilbakestilling dersom det oppdages avvik. Det kan oppstå problemer ved salg, forsikring eller ved søknad om ytterligere tiltak, og man risikerer at lovligheten av garasjen blir bestridt. Konsekvens: Konsekvensen av manglende godkjenning kan være krav om tilbakestilling, økonomiske kostnader til utarbeidelse og innhenting av godkjenning i ettertid, eventuelle bøter, eller forsinkelser i planlagte byggeprosjekter. Det kan også føre til begrensninger i bruk av garasjen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å kontakte kommunen for å undersøke godkjenningsstatus og om det er behov for å søke om godkjenning eller bruksendring for garasjen. Ved manglende tegninger bør det vurderes å engasjere fagperson for oppmåling og utarbeidelse av nye tegninger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiDet er ikke fremlagt byggetegning av garasjen selv om garasjen har ferdigatest. Årsak: At det ikke foreligger byggetegning til tross for ferdigattest, kan skyldes at ferdigattesten ble utstedt uten at kommunen krevde innlevering eller kontroll av byggetegninger. Det kan også ha skjedd feil eller mangler i kommunens arkivering, eller at dokumentasjonen har gått tapt over tid. Risiko: Manglende byggetegninger kan føre til usikkerhet om garasjens utforming og om den faktisk er oppført i tråd med gjeldende regelverk. Dette kan skape problemer ved fremtidig salg, forsikringsoppgjør eller ved behov for utvidelser eller endringer, og det kan være vanskelig å dokumentere lovligheten hvis kommunen etterspør dette. Konsekvens: Konsekvensen kan være at man må bruke tid og ressurser på å innhente eller utarbeide nye byggetegninger i ettertid. Ved påviste avvik kan det også bli aktuelt med pålegg om retting, tilbakestilling eller andre tiltak fra kommunen, noe som kan innebære både økonomiske og praktiske utfordringer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å kontakte kommunen for å undersøke om det finnes arkiverte tegninger eller annen dokumentasjon. Dersom tegninger mangler, bør det vurderes å engasjere fagkyndig for oppmåling og utarbeidelse av nye tegninger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiDet er fremlagt godkjente byggetegninger fra byggeår.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei