Taktekking - 2,TG2
Taket på hagestue er tekket med asfalttakshingel fra 2013/14. Taktekking er vurdert fra takfot. Normal aldring og vær slitasje på shingel. Nedre del av vindskier på hovedhus av eldre dato.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert åpning i overgang mellom tak og vegg, hvor isolasjon er synlig. Løsningen fremstår ikke som tilstrekkelig tett. Nedre del av vindskiene bærer preg av elde og slitasje. Normal tid før omlegging av asfalttakshingel er 20 - 30 år. Normal tid før vedlikehold av asfalttakshingel er 5 - 15 år. Tiltak - Tiltak: - Forholdet bør utbedres ved å etablere tett overgang mellom tak og vegg, eksempelvis med beslag og korrekt tetting. Dersom tiltak ikke utføres, er det økt risiko for fuktinntrengning og påfølgende skader i konstruksjonen. Slitte vindskier bør skiftes ut med tiden for å unngå videre forringelse av treverk.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Taktypen består av saltak. Takkonstruksjonen består av plassbygde takstoler i tre. Undertak av bærende og avstivende taktro. Adkomst via innvendig luke med nedfellbar stige i gang. Loftet er isolert med 10 - 20 cm mineralull mot underliggende himling. Delvis gulvet loft. Lufting skjer gjennom gesimser.
Vurdering av avvik:
- Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. - Loftluken er av eldre type og er ikke helt tett, noe som kan føre til varmetap og kondensproblemer. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres bedre lufting i nedre kant av konstruksjonen, samt i gavler for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, som igjen kan gi økt risiko for råte- og fuktskader på konstruksjonen. Det anbefales å montere en ny, tettere loftluke med pakninger for å redusere varmetap og forhindre kondensproblemer.Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra perioden 2003–2010. I hobbyrom i kjeller er det vinduer fra byggeår med enkelglass og plexiglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på enkelte vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Vindu til inngangsparti med sprekk i glass. Det mangler beslag i underkant av vinduer. Dette medfører økt risiko for fuktopptak og skader på karm. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Ved fremtidig utskifting av vinduer anbefales montering av beslag for å redusere fuktrisiko.Dører,TG2
Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt fra 2003. Malte terrassedører i tre med 2-lags isolerglass fra 1966.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på ytterdører. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på ytterdør som er av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av ytterdører, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Utvendige trapper,TG2
Utvendig betongtrapp til inngangspartiet. Impregnerte terrassebord i trinn montert i 2015.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert sprekkdannelse i overgang mellom betongtrapp og grunnmur. Videre er det stedvis avflassing og slitasje på puss og maling. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utbedre sprekker med egnet fugemasse/reparasjon, samt vedlikeholde overflater med ny puss og maling. Dersom forholdet ikke utbedres kan skadene utvikle seg over tid. InnvendigOverflater - 2,TG2
Gjelder deler av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Store gliper som mangler belistning på vegg mot pipe mellom stue og kjøkken. Det er stedvis registrert noe knirk i gulvflater. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke registrert noen store skader. Kjøper bør selv vurdere tiltak. Noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Gulv mot grunn av betong. Retningsavvik er kontrollert i soverom 1 og stue i 1. etg., samt kjellerstue og gang i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Følgende retningsavvik ble registrert: 25 mm gjennom hele, og 17 mm innenfor 2 m i stue ved pipe. 26 mm gjennom hele, og 12 mm innenfor 2 m i kjellerstue. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Tiltak - Andre tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Pipe og ildsted,TG2
Det er montert peisovn i stue fra 2008, glassplate på gulv i front. Teglsteinspipe fra byggeår med pusslag. Sotluke i hobbyrom og feieluke på loft. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak fra 2016. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Det er sprekkdannelse langs pipe i kjeller. Ifølge eier har forholdet vært uendret i eier eietid. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes rehabilitering av pipen, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvens er redusert gjenværende brukstid av pipe.Rom Under Terreng,TG2
Gulv i kjeller av betong. Tekket med laminat. Vegger av pussete betongblokker, samt innforede vegger i kjellerstue og en bod. Hulltaking er foretatt i kjellerstue, det ble målt vektprosent på 14,5 % i bunnsvill som er i øvre sjikt av hva som regnes som tørt treverk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Ved hulltaking er det observert bruk av diffusjonsåpen duk på varm side i veggkonstruksjon mot terreng. Løsningen avviker fra anbefalt oppbygning for denne typen konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet innebærer en risiko for fukt- og kondensproblematikk. Det er ikke registrert tegn til skader på befaringstidspunktet. Konstruksjonen bør vurderes nærmere ved eventuell oppgradering. Det påviste fuktnivået på synlige murvegger gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Konsekvensen av forhøyet fukt i kjellermur og gulv er økt risiko for mugg- og råteskader i konstruksjonen, samt forringelse av inneklimaet. Våtrom 1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er flis på vegg, samt en vegg med baderomsplater over eldre fliser. Malt MDF-panel i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduet er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det anbefales ikke å benytte fuktømfintlige materialer i våtsoner. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Tiltak - Tiltak: - Våtrommet fungerer med dette avviket da vinduet er avgrenset med dusjkabinett, men vindu i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er hullyd under enkelte fliser. Gulvet er tilnærmet flatt og det er noe lokalt motfall. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Tiltak - Andre tiltak: - Avviket medfører økt risiko for vann utover våtsone ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anbefales ved fremtidig rehabilitering. Det anbefales videre bruk av dusjkabinett med avløp direkte i sluk. Hullyd i flis krever ikke noen umiddelbar utbedring. Årsak kan være at flislim ikke har fått kontakt på hele flisflaten, eller det kan være at flisene løsner fra underlaget. Konsekvensen kan være at fuger sprekker og flisene løsner som igjen vil kreve tiltak. Forholdene bør derfor holdes under oppsikt. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent/udokumentert utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for at membranen kan svikte, noe som kan føre til lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. 1. etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er avtrekksvifte i vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom, for eksempel luftespalte ved dør eller tilsvarende løsning. Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. Kjeller > Vaskerom/dusjGenerell,TG3
Vaskerom i kjeller er opprinnelig fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997. Det er fliser på vegg i dusjsone, pusset og malt mur, samt malt trepanel mot bod. Malt trepanel i himling. Flislagt gulv fra 2010 på betonggulv. Lokalt fall mot sluk, samt noe motfall fra terskel mot bod. Ingen oppkant eller synlig membran i rommet. Rommet inneholder opphøyd dusjnisje, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Lufteventil i vegg. Sluk i gulv av støpejern fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Tiltak - Andre tiltak: - Vaskerommet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader. Manglende ventilasjon gir fare for kondens og muggsoppskader. Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er i kobber fra byggeår, samt plast/rør i rør til bad fra 2010. Stoppekran plassert i vaskerom i kjeller. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Røropplegg er ikke kontrollert i sin helhet.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Avvik gjelder eldre kobberrør fra byggeår. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast fra 2010 på bad og 2013 på kjøkken, samt støpejern i kjellergulv fra byggeår. Stakeluke i bod. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Avvik gjelder eldre avløpsrør. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 188 liter fra 2016, plassert på vaskerom i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved befaring ble det observert drypp fra ekspansjonsventilen til varmtvannsberederen. Det er tegn til at dette har pågått over tid, og trykk-/sikkerhetsventilen bør kontrolleres for mulig funksjonssvikt. Tiltak - Tiltak: - Vedvarende drypp fra ekspansjonsventilen bør undersøkes nærmere, og eventuell defekt trykk-/sikkerhetsventil bør utbedres for å unngå vannskader og redusert levetid på varmtvannsberederen. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår. Utfra byggeår drenert med rør av betong. Taknedløp er ført til oppstikkende drensrør av betong og videre ut til bakken.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur på terrassen. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres utvendig fuktsikring av grunnmuren, inkludert klemlist, for å redusere risikoen for fuktinntrengning i kjeller/underetasje. Manglende fuktsikring kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur oppført av betongblokker. Utvendig pusset og malt. Enkelte vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate / såle. Det er ikke registrert noen sprekker eller setninger av betydning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert avflassing og mindre skader/riss i puss- og malingssjikt nederst på grunnmur mot terreng. Forholdet vurderes å ha sammenheng med fuktpåvirkning i sokkelsone. Tiltak - Tiltak: - Skadet puss og maling bør utbedres ved rensing, reparasjon og ny overflatebehandling. Det anbefales samtidig å sikre gode drenerende forhold langs grunnmur for å redusere fuktbelastning. Dersom tiltak ikke utføres, kan skadene utvikle seg og føre til ytterligere nedbrytning av puss.Terrengforhold,TG2
Tomten er tilnærmet flat rundt bygningsmassen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende helningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Tiltak - Andre tiltak: - Uten tilstrekkelig fall bort fra grunnmur kan vann samle seg nær grunnmuren og føre til fuktinntrengning. Det anbefales å arrondere terrenget rundt bygningen slik at det etableres fall fra bygget eller alternative tiltak. Ideelt bør det være fall på 1:50 på 3 meter ut fra bygning.1. etasje: Det er etablert hagestue som ikke fremkommer av godkjente tegninger. Vegger er fjernet for å etablere åpen løsning mellom kjøkken og stue. Kjeller: Rom som er tegnet som brenselrom benyttes i dag som vaskerom og bod. Rom som er tegnet som hobbyrom er innredet og benyttes som kjellerstue. Det foreligger ikke opplysninger om at tiltakene er søkt eller meldt til bygningsmyndighetene. Etablering av hagestue, samt bruksendring fra tilleggsdel (for eksempel bod og hobbyrom) til hoveddel (for eksempel stue og vaskerom) kan være søknadspliktige tiltak. Manglende godkjenning kan medføre behov for nærmere avklaring med kommunen. Det anbefales å undersøke forholdet nærmere for å avklare eventuelle krav til søknad eller godkjenning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja