Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er enkelte knekte taksten. - Takstein er slitt og mer enn det som er forventet levetid er overskredet. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Knekte takstein må skiftes. - Det må regnes med at takstein må skiftes. Da må takpapp, sløyfer, lekter, takrenner og beslag skiftes samtidig.Taktekking - Mot nord,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Tiltak - Andre tiltak: - Mose på takstein bør fjernes. Mose forkorter levetiden på takstein. Manglende tetting ved pipe må utbedres.Nedløp og beslag,TG2
Det er takrenner og nedløpsrør i plast og malt metall.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i beslagløsninger. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Stigetrinn for feier må monteres. - Dersom det ruster hull i beslag i gradrenner, kan det oppstå fukt og råteskader i takkonstruksjonen. Beslag som ruster bør males med maling tilpasset formålet eller helst skiftes.Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. En vegg i stuen er enten satt opp i murstein eller i bindingsverk med forblending.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er ingen lufting i konstruksjonen. - Underbord er montert rett på vindsperre uten luftespalte. Dette kan føre til kondensskader. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Neste gang kledning skiftes, må det lages lufting bak kledning. Dette reduserer faren for råte og kondens. Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Dette vil redusere faren for fukt/råte i kledning.Kostnadsestimat : Over 500 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. På tilbygd stue er det W-takstoler.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Dersom det blir fukt i innvendig tak må tiltak iverksettes.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. De fleste vinduene er skiftet i 1973, Det er skiftet glass i store vinduer i stuen i ca 2012. Det er gammlet vindu på bad/vaskerom - inn/ut vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - ytterste glass på baderomsvindu er sprekt.  Tiltak - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Gammelt vindu på bad/vaskerom bør skiftes. Dette er fra byggeår. Vinduer er generelt fra en tid hvor vinduene hadde dårlig isolerende egenskaper. Vinduer bør skiftes for å redusere varmetap. Sprekt glass på baderomsvindu bør skiftes. Siden belistning er en del av kledningen, er skifte av belistning medtatt i kostnadsestimat på yttervegger. Dersom kledning ikke skiftes, må belistning skiftes for å redusere faren for råte i konstruksjonen.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør med enkelt glass og malt balkongdør i tre med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Tiltak - Andre tiltak: - Balkongdør og ytterdør må påregnes skiftet. Det er glipe mellom dørblad og karm på ytterdør og balkongdør henger. Begge dørene har dårlig isolerende egenskaper.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er en veranda på cirka 30 m². Rekkverkshøyde er 85 cm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Treverk på stolper er satt rett ned på fundamenter uten avstand - stolpesko. Det er stor fare for råte i nedre kant av stolper. Det er 2 provisoriske fundamenter. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres stolpesko slik at treverk ikke råtner. Provisoriske fundamneter bør utbedres.Utvendige trapper,TG2
Det er en støpt trapp med skifer. rekkverkshøyde er 73 cm og det er større åpning i rekkverk enn 10 cm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er løs skifer i trapp. Tiltak - Tiltak: - Løs skifer bør limes på nytt. InnvendigOverflater,TG2
Gulv: Det er laminat i vindfang, gang og 1 soverom, belegg på bad, kjøkken og 2 soverom og parkett i stuen. Vegg: Det er malt panel i vindfang, gang og 1 soverom, våtromsplater på bad, malt brystningspanel/malt tapet/malt trefiberplater i stue, kjøkken og 1 soverom og malt tapet på 1 soverom. Innvendig tak: Malt tapet, malt panel, malt plater og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er en del bruksslitasje på innvendige overflater. Tiltak - Tiltak: - Det må regnes med en del oppgradering av innvendige overflater.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Noe av etasjeskille under tilbygd stue er i betong - tidligere veranda. Avvik er målt med laser på 5 tilfeldige punkt. Avvik i kjøkken: 15mm og stue: 13mm.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe, kombinert ved/parafinovn, åpen peis og sotluke/feieluke.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. - Pipevanger er ikke synlige. - Det er avvik: - Pipe til peis har dårlig trekk siden den er for lavt over tak. Tiltak - Pipevanger må gjøres tilgjengelig. - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Kostnadsestimat er kun for nytt røykrør i pipen på gammel del. Siden sotluke/feieluke står nærmere enn 30cm fra brennbart anbefales det å montere en brannstein tilpasset formålet bak luke.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. - Det er fjell under boligen. Det samles en del vann på fjell som ikke dreneres bort. Dette kan føre til råteskader i bjelkelag. I bjelker ble det målt 20,2 vektprosent fukt med hammerelektrode. Dette er å regne som meget fuktig. Tiltak - Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. - Bedre ventilering må etableres. - Det bør lages drenerende grøfter i fjell som leder bort vann som nå blir liggende i ujevnheter i fjell. Siden det er noe hull i bjelkelag, antagelig etter borebille, anbefales det å iverksette tiltak - kontakte skadedyrbekjemper for å få sjekket omfang og om det fremdeles er aktivitet.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører. Det er en malt furu fyllingsdør til et soverom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er normal bruksslitasje på innvendige dører med noe slark i låskasser. Tiltak - Tiltak: - Dører fungerer som tiltenkt. Våtrom Etasjeplan > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Det er bestemt i ny forskrift at alle våtrom bygget før 1997 skal ha en tilstandsgrad 3 på grunn av forventet levetid er overskredet og stor fare for avvik og skader.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : Over 500 000
Kjøkken Etasjeplan > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er opplegg til oppvaskmaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Kjøkkeninnredning er malt. Det er noe skader på benkeplater. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør skiftes kjøkkeninnredning. Det er noe bruksslitasje. Etasjeplan > KjøkkenAvtrekk,TG3
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert avvik med avtrekk. - Ventilator virker, men det er ustabil funksjonsbryter. Tiltak - Ventilatoren må skiftes.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG3
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er utvendig stoppekran og innvendig stoppekran i krypkjeller - innerst under bad/kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Armatur/blandebatteri er ikke tett - Det drypper fra armatur på kjøkken. Tiltak - Armaturer/blandebatteri som lekker, må skiftes/utbedres - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Kostnadsestimat er kun for skifte av kran på kjøkken.Kostnadsestimat : Under 20 000
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Det er noen veggventiler, men dersom de oppleves utilfrdsstillende bør det monteres større/flere ventiler.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca.109 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Bereder står i kjøkkeninnredning. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det bør monteres vannstoppersystem som stenger vannet dersom det blir lekkasje fra bereder. Dette reduserer faren for fuktskader dersom det blir lekkasje fra bereder. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1963. Det er dårlig drenert rundt boligen. Vann følger fjell og renner inn i krypkjeller hvor vann blir liggende.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er en del fuktopptrekk i grunnmur, så derfor er det noe manglende puss og fuktutslag. Tiltak - Andre tiltak: - Vann som samles i krypkjeller bør ledes bort for å unngå skader. Se punkt terrengforhold/krypkjeller.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert løs puss på muroverflater. - Manglende/løs puss bør utbedres. Dette er mest estetisk. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Manglende puss bør erstattes for å redusere faren for fukt i grunnmur.Terrengforhold,TG3
Det er fallende terreng mot boligen fra vest.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. - Det må vurderes kost/nytte med hensyn til utbedring av terreng slik at det blir fall fra brunnmur. Vann vil følge fjell og renne inn i krypkjeller. Se punkt Krypkjeller. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det er ikke hensiktsmessig å utbedre drenering/terrengforhold. Det er ikke mulig å gi kostnadsestimat på endring av terreng. Dersom en vurderer at det er hensiktsmessig, må en entrepenør kontaktes.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1963. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1963. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det er flyttet en del vegger innvendig med dertil endret romløsning og veranda mot sør er ikke på tegning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaGodkjente tegninger er ikke oversendt fra kommunen.
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? NeiGodkjente tegninger er ikke oversendt fra kommunen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei