Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå, kun på den ene siden mot veien. I følge tidligere salgsoppgave ble taket lagt om i 2009. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vindskiene fremstår som værslitte og har stedvise skjevheter. Taktekkingen har begynnende mosegroing. Tiltak - Tiltak: - Slitte vindskier har redusert beskyttelse mot vær og fuktpåvirkning, og skjevheter kan indikere behov for vedlikehold, justering eller utskiftning. Mosegroing på tekkingen holder på fuktighet og kan over tid bidra til økt slitasje og redusert levetid på tekkingen. Rengjøring av takflater samt vedlikehold eller utskifting av skadde/slitte vindskier anbefales.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør allikevel vurderes å montere snøfangere for å hindre risiko for snøras som kan medføre skade.Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Tiltak - Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon i saltak utførelse med rupanel som undertak.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er misfaring etter fukt/kondens i deler av undertak. Det ble registrert ekskrementer etter gnager/rotte på loftet. Nåværende eiere har satt ut musefelle, men opplyser at de ikke har registrert aktivitet i sin eiertid (siden 2018). Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det anbefales videre kontroll/inspeksjon av autorisert skadedyrfirma for å avklare om det foreligger aktiv skadedyraktivitet, samt behov for bekjempelse og tetting av mulige adkomstveier. Gnagere kan medføre skader på isolasjon, rør, elektriske installasjoner og trekonstruksjoner, samt gi dårligere hygieniske forhold. Det er viktig med jevnlig kontroll av kalde loft, da slike konstruksjoner kan være utsatt for fukt- og kondensproblematikk. Jevnlig kontroll kan bidra til å avdekke eventuelle endringer eller skader på et tidlig tidspunkt.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene er fra slutten av 1970-tallet og tidlig 1980-tallet, men vinduet på kjøkkenet er fra 2010.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer må justeres. - Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på vinduene. Bolig med gamle vinduer kan opp mot 40 prosent av varmen forsvinne ut gjennom vinduene. Varmetapet kan ofte halveres ved å bytte ut de gamle vinduene med moderne vinduer.Vindu i trapp og kjellervindu sydvest,TG3
Malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Kjellervinduet er punktert med sprukket glass. Tiltak - Andre tiltak: - Det må påregnes påkostninger til utskiftning av vinduene.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Bygningen har teak hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Døren har elde og brukslitasje. Tiltak - Tiltak: - Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene. I bolig med gamle dører kan mye av av varmen forsvinne ut gjennom dørene. Varmetapet kan ofte halveres ved å bytte ut de gamle dørene med moderne dører. U-verdien til en dør beskriver hvor god varmeisolasjonen i en dør er. Jo lavere U-verdi, jo bedre isolerer det.Balkongdør,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det kunne ikke registreres terskelbeslag. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende terskelbeslag øker risikoen for fuktinntrengning til innenforliggende konstruksjoner. Montere terskelbeslag. Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene. I bolig med gamle dører kan mye av av varmen forsvinne ut gjennom dørene. Varmetapet kan ofte halveres ved å bytte ut de gamle dørene med moderne dører. U-verdien til en dør beskriver hvor god varmeisolasjonen i en dør er. Jo lavere U-verdi, jo bedre isolerer det.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Fra stuen er det utgang til en veranda i trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Andre tiltak: - Skjevheter kan indikere bevegelser, setninger eller svekket bæreevne i deler av konstruksjonen. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak og eventuelt behov for utbedringer.Utvendige trapper,TG2
Støpte trapper i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det registreres vedlikeholdsetterslep med noe forvitringer. Tiltak - Tiltak: - Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene. InnvendigOverflater,TG2
Gulv med fliser, laminat og tregulv. Vegger med malt trepanel, malte panelplater og tapet. Himlinger med mdf panel, trepanel og malt trepanel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad og behov for vedlikehold. Det observeres bom i noen fliser. Tiltak - Tiltak: - Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Omfanget av tiltak vil være individuelt og bør vurderes ut fra ønsket bruksnivå og estetikk.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
I kjelleren er det støpte gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Etasjeskille andre etasje,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 28 mm innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i det ene soverommet, og i samme soverom ble det målt en høydeforskjell på ca. 33 mm gjennom rommet. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 27 mm gjennom et annet soverom. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Skjevheter i gulv kan medføre redusert brukskomfort og estetisk forringelse. Skjevhetene kan også indikere setninger, aldring eller deformasjoner i underliggende konstruksjoner, og kan over tid føre til økt belastning på gulv, inventar og innredning. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe, anboret med en peisovn i stua.
Vurdering av avvik:
- Pipevanger er ikke synlige. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Deler av pipa er innkledd på kjøkkenet, og TG 3 gis på bakgrunn av manglende inspeksjons mulighet . Tiltak - Pipevanger må gjøres tilgjengelig. - Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. - Det anbefales at innkledning av pipa fjernes, slik at pipens overflate kan kontrolleres i tråd med gjeldende forskriftskrav og for å sikre fortsatt trygg drift og tilsyn over tid. Avvik fra forskriftskrav, men ingen direkte registrerte skader eller symptomer på funksjonssvikt.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong, og har teppe og belegg. Veggene har betong/mur og panel. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Det er liten- eller ingen utlekting, og luftig bak panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det registreres salt/kalkutslag nedre del av mur, noe som kan tyde på svakheter ved dreneringen og kapilært oppsug fra grunnen, da det ikke var vanlig med kapilærbrytende sjikt mot grunnen da dette huset ble oppført. Utforede vegger og gulv av organisk materiale i rom under terreng er en risikokonstruksjon med hensyn til fuktskader. Det ble foretatt måling med pigg i trepanel, og det ble ikke indikert noen unormale høye fuktverier ved befaringen. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp med teppetrinn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det registreres noe knirk, og brukslitasje. Tiltak - Tiltak: - Den enkelte må vurdere egne behov for tiltak.Innvendige trapp kjeller,TG2
Boligen har betongtrapp belagt med belegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er liten frihøyde i trappeløp - Trappen har elde og brukslitasje. Merk; Trappa mangler rekkverk. Tiltak - Tiltak: - Man må forvente vedlikehold. Lav frihøyde medfører økt risiko for sammenstøt/skader ved bruk av trappen. Forholdet påvirker komfort og brukervennlighet. Utbedring vil kunne være krevende avhengig av konstruksjonens oppbygning.Innvendig dør - bad,TG2
Malt glatt dør med pålimte dekorlister.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Døren har elde og brukslitasje. Tiltak - Tiltak: - Døren er funksjonell, og den enkelte må vurdere egne behov for tiltak. Våtrom 2. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i fliser. - Himlingen er noe skjoldet, og flisfuger i dusjhjørnet har noe kalkutslag nederst. Tiltak - Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. - Utføre vedlikehold. 2. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er en enkel utførelse rundt vannrørgjennomføring til toalettet. Ved befaringen ble det observert fuktighet på gulvet og på vannledningen ved gjennomføringen. Tiltak - Tiltak: - Fuktighet ved vannrør kan skyldes lekkasje eller kondensdannelse. Over tid kan dette medføre fuktskader på omkringliggende konstruksjoner og overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til fuktigheten, samt utbedring av gjennomføringen ved behov. 2. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger. Det er rørgjennomføring i gulv uten tilfredsstillende hylse/mansjett. Tiltak - Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Innhent dokumentasjon om mulig. Jf. "Overflater gulv" 2. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Lokal utbedring må utføres. 2. etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Det er integrert platetopp, micro og stekeovn. Vedlikehold ol; Det er ikke montert vannstoppesystem, men det var ikke krav da kjøkkenet ble skiftet. Det anbefales imidlertid å montere komfyrvakt og vannstoppesystem.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenet har brukslitasje. Tiltak - Tiltak: - Den enkelte må eventuelt vurdere behov for tiltak. Spesialrom Kjeller > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom med innredning med servant og toalett. Det er belegg på gulvet, og tapet på veggene. Malte plater i himling.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrommet har en noe enkel eldre standard. Himlingsplater spriker i skjøten, og buler nedover. Manglende ventilering gjør at toalettrommet får TG 3 etter NS 3600. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige er det synlige vannledninger er av kobber. Røropplegg er i stor grad skjult, og rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre vannledninger har økt risiko for lekkasjer og rørbrudd som følge av alder og slitasje. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på omkringliggende konstruksjoner og inventar. Jevnlig kontroll anbefales, og utskiftning må påregnes over tid.Avløpsrør,TG2
Det er synlige avløpsrør av plast. Røropplegg er i stor grad skjult, og rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Eldre avløpsrør har økt risiko for slitasje, lekkasjer, tilstopping og rørbrudd som følge av alder. Eventuelle skader kan medføre fuktpåvirkning på omkringliggende konstruksjoner samt behov for reparasjoner og utskiftning. Jevnlig kontroll anbefales, og utskiftning må påregnes over tid.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør monteres veggventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det bør etableres tilfredsstillende spalte for luftgjennomstrømning mellom rommene, f.eks spalte i dørblad. Dårlig ventilasjon kan gi fukt, mugg, dårlig inneklima og helseplager, samt skade bygningen over tid.Varmesentral,TG2
Det er installert en luft til luft varmepumpe i stuen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Uten jevnlig service øker risikoen for redusert virkningsgrad, driftsavbrudd og slitasje på komponenter i varmepumpeanlegget. Dette kan gi høyere driftskostnader og redusert levetid. Det anbefales å få utført service og funksjonskontroll av autorisert leverandør for å sikre driftssikkerhet og dokumentert tilstand på anlegget.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter, plassert i felles vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Manglende eller ikke dokumentert forskriftsmessig el-tilkobling av varmtvannstank kan innebære økt risiko for overoppheting og i verste fall brannfare. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Tidligere salgsoppgave opplyser at drenering langs gavlvegg ble skiftet ca. 2005, og at øvrig drenering er fra byggetiden.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Dreneringens funksjon og kapasitet forringes over tid. Dette kan påvirke boligens kjeller/underetasje negativt. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn vurderes tilstanden ut fra alder. Estimert levetid på drenssystemet har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Sprekkdannelser i grunnmur kan skyldes bevegelser, setninger eller alder/slitasje i konstruksjonen. Videre utvikling kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og svekkelse av konstruksjonen. Det anbefales jevnlig kontroll av sprekkutviklingen, og nærmere vurderinger dersom sprekkene øker i omfang eller endrer karakter.Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG3
Tomten er skrånende arrondert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget faller stedvis inn mot bygningen og det skaper forhold for vann inn mot muren. Tiltak - Tiltak: - Manglende fall fra grunnmuren øker risikoen for fuktinntrenging og belastning på dreneringssystemet, samt risiko for skader på konstruksjonen over tid. Det anbefales å foreta terrengjusteringer slik at det etableres tilfredsstillende fall (1:50) minimum 3 meter ut fra grunnmur i samsvar med SINTEF Byggforsk sine anbefalinger.Kostnadsestimat : Under 20 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ingen opplysninger om alder på stikkledninger for vann og avløp. Tiltak - Tiltak: - Innhent dokumentasjon om mulig. Etter hvert som stikkledninger for vann og avløp blir eldre øker risikoen for lekkasjer, tilbakeslag og dårlig vannkvalitet. Vann- og avløpsledningene er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på avløpsledningene skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll. På generelt grunnlag anbefales egen kontroll av autorisert VVS fagmann.Det foreligger ikke plantegninger i fremlagt dokumentasjon, kun fasadetegninger. Veranda ut fra stuen fremkommer ikke på tegningsgrunnlaget. Det fremkommer heller ikke av dokumentasjonen om verandaen er byggemeldt/søkt. Manglende dokumentasjon gjør det vanskelig å kontrollere om verandaen er omsøkt og godkjent av kommunen. Forholdet anbefales nærmere avklart med kommunen, og eventuell manglende dokumentasjon eller godkjenning bør innhentes.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiGarasjen er bygd litt større enn hva som fremkommer på tegningsgrunnlag.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei