Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Takvinkelen er over 14 grader slik at det kan være behov for snøfanger avhengig av ruhetsgrad på tekking. Det foreligger ingen opplysninger vedr. ruhetsgrad på tekking, slik behovet for snøfanger ikke kan utelukkes. Interesserte bør påregne montering av snøfangere inntil det foreligger dokumentasjon tilsier noe annet. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Veggkonstruksjon er av eldre dato og fraviker moderne krav til totrinnstetning, hvor det mellom annet ikke er lufte- og dreneringsspalte over vinduer, begrenset åpninger for lufting mm. Det ser ut som det meste av kledning er skiftet (sett bort fra vestveggen?) og det er foretatt sporadisk noe vedlikehold og utskiftning slik kledning generelt er i tilfredsstillende stand mtp. alder. Det er påvist lufting og sikring mot skadedyr med musebørster flere steder, men mot vest er det musesikring med lusing, som kan begrense lufting noe.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Stedvis noe råte og slitasje på noen kassebord o.l. Tiltak - Andre tiltak: - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Yttervegger er hovedsakelig en skjult konstruksjon og det tas forbehold mot evt. skader/mangler bak kledning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon med kaldtloft.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke påvises, og det er ukjent om det er benyttet diffusjonsåpent undertak ved skifte av tak i 2013. Det er påvist spor av mott. Generelt lite utstrekning, men stedvis betydelig. Det er en del fuktskjolder i undertak, men dette kan se ut til å komme fra tiden før skifte av tak (måling av fukt ved stikktakning viser akseptable verdier på ca. 10 vektprosent). Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring. Borebiller e.l. treborende skadeinsekter kan svekke treverkets bæreevne og redusere levetiden på konstruksjoner. Borebille indikerer også at konstruksjonen er noe underventilert / forhøyet fuktighet.Vinduer,TG2
Vinduer av tre med isolerglass. De fleste vinduer er nok skiftet etter byggeår, men selv noen av disse begynner å bli gamle. Nyeste vinduene er fra 2010 (større vinduer mot vest i stue 1. etg)
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vindu på loft punktert. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Dører,TG2
Ytterdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er råteskade på list/lekte utenfor karm på balkongdør 2.etg. Dører er gamle. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. - En bedre løsning ville vært å benyttes beslag som eldet vannet bort fra dør.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Altan over oppvarmet oppholdsrom (stue). Eier viser mindre fuktmerke i området under altan (mot yttervegg) etter tidligere fuktgjennomtregning, og dette ble utbedret ved egeninnsats (limt asfaltbelegg) og det har vært tørt etter dette.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Eier viser at det var i framkant på altanen (i overgang asfaltbelegg og takfotbeslag) at det oppsto mindre fuktgjennomtregning. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Beslag må skiftes ut/monteres. - Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. - Formåle med beslag er å beskytte mot fuktinntrengning/oppsamling og sikre tilstrekkelig lufting. Bruk av beslag forenkler/muliggjør også nødvendig vedlikehold som maling og evt. utskiftning av kledning. Manglende beslag gjør at dette ikke blir oppnådd. Flate tak og terrasser (altan) over oppvarmet rom betraktes som en risikokonstruksjon og anbefales nærmere kontrollert med tanke på kondensskader (ventilering), perforeringer og manglende fall. InnvendigPipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - ** Det er usikkerhet rundt tilgjengelighets kravet for skorsteiner iht. dagens krav, men det er fremvist "rapport etter brannforebyggende tiltak" Tiltak - Andre tiltak: - "Brannvesenet gjennomførte brannforebyggende tiltak av typen tilsyn den 31.01.2025 i din bolig. Formålet med tiltaket var å vurdere forholdene ved fyringsanlegget som har betydning for brannsikkerheten. Denne rapporten beskriver anmerkninger som vi oppdaget under vårt besøk. Anmerkningene bør følges opp. Det ble ikke avdekket avvik. Tilsynet er derfor avsluttet Vi opplyser om at dette tiltaket ikke er en godkjenning av brannsikkerheten. Det er du som eier boligen som er ansvarlig for brannsikkerheten i hele boligen." Merk likevel alder på skorsteinen, og vær observant på at aldre piper kan kreve tiltak.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Eldre vaskerom som fremstår mer som grovkjeller.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Vaskerom / grovkjeller Tiltak - Andre tiltak: - Selv om vaskerommet kan være funksjonelt, må det ikke forveksles med et moderne lekkasjesikkert våtrom. Plasseringen i kjelleren gjør normalt sett at konsekvensene av vannsøl eller lekkasje blir mindre, enn om rommet hadde hatt plassering høyere opp i bygget.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Etasje 2 > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det måles ca. 12 mm fall flis ved terskel til flis utenfor kabinett. Vanntest ved kabinett viser at det også er noe lokal fall til sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er også ett riss, sprekk eller hakk i noen fliser. Det er spesielt flis ved terskel som har bom. Tiltak - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Sprekker ser ikke til å ha noen umiddelbar konsekvens, men årsak er ukjent slik det må gjøres nærmere undersøkelser. Etasje 2 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Etasje 2 > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Kjøkken Etasje 1 > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjøkkenet er antatt fra før 2010 og dermed ikke krav til lekkasjestopper og komfyrvakt. Installasjon av automatisk lekkasjestopper og/eller komfyrvakt er enkle oppgraderinger som kan vurderes. Dette vil modernisere kjøkkenet oppimot dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Det er observert noen merker / avskalninger i bunnplate under vask, men dette er tørt på befaring. Det er sprekk i platetopp. Kjøkkenet er av noe eldre dato, og det finnes bruksmerker mm. som normalt. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. Spesialrom Etasje 1 > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med vask. Automatisk lekkasjestopper anbefales i rom uten sluk, selv om utstyr har overløp. Spesielt ved eldre rør og utstyr. Det er krav til automatisk lekkasjestopper i TEK17 hvis bygningens faste vanninstallasjon har et innendørs tappested hvor lekkasjevannet ikke vil renne til et sluk eller i et overløp. Det samme gjelder for tilkoblingspunkter for produkter og utstyr som bruker vann, for eksempel vaskemaskin og oppvaskmaskin. Automatisk lekkasjestopper er en fuktføler som gir signal til en ventil som stenger vanntilførselen.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert på vaskerom. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av støpejern og plast. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for avløpsrør i støpejern er 25 - 100 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. TiltakVarmesentral,TG3
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Eier opplyser varmepumpe er defekt. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Varmepumpe bør fjernes eller skiftes ut i sin helhet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ingen synlig fuktsikring. Evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Svekket drenering og fuktsikring kan mellom annet medføre følgende konsekvenser: a. Fuktskader: Vann kan trenge inn i bolig, noe som fører til råte, mugg, sopp og dårlig inneklima.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur (eldre sparesteinsmur).
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er observert en mindre sprekk i grunnmur (innvendig) Det er sprekk mellom grunnmur og trapp. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Det meste av muren er skjult og kun kontrollert ved stikktakninger. Det tas forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand / skjulte feil og mangler.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer er av betong og trapper av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Utvendig trapp og har slitasje og elde. De er sprekk i en flis. Det er skeivheter og sprekke i mut mot sør. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Selv om muren er gammel og stått i flere år, må det utføres vedlikehold og utbedringer for å sikre at muren kan opprettholde sin funksjon videre. Konsekvensene av at en mur raser kan bli alvorlige.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. TiltakUtvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.