Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pappshingel og opplyses og være fra år 2004. Videre opplyses det at taksiden mot inngangspartiet er oppgradert i 2025. Det var ikke tilrettelagt for en forsvarlig inspeksjon oppe på taket og taket er følgelig besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Med bakgrunn i at det ikke var mulig med en forsvarlig og fullstendig kontroll er taket vurdert med bakgrunn i alder og materiale. Det gjøres oppmerksom på at eldre deler av tekkingen har oppnådd en høy alder og med bakgrunn i dette vil det være økt risiko for lekkasjer/svikt i tiden som kommer. TG-2 grunnet oppnådd alder på eldre deler av taket. Tiltak - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Det anbefales en fullstendig kontroll av tekkingen utført under tilfredsstillende sikkerhetsmessige forhold. Tiltak vurderes deretter , men med bakgrunn i alder på eldre deler av tekkingen er det påregnelig med oppgradering av eldre tekking i tiden som kommer.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående og liggende bordkledning. Det opplyses om sporadiske oppgraderinger ved behov, men utover dette er kledningen fa byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Fasader er værslitt og det registreres stedvis oppsprukket trevirke som over tid vil medføre utskifnignsbehov. TG-2 er satt grunnet påviste avvik Tiltak - Andre tiltak: - Inntil en oppgradering foreligger anbefales det jevnlig vedlikehold av fasader for lengst mulig levetid.Vinduer,TG2
Bygningen har i hovedsak malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeåret. Det opplyses at enkelte vinduer samt glassene på de store stuevinduene på hovedplanet er byttet i ettertid.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Utvendig overflater er værslitte/soltørket med stedvis sprekker i treverket, videre anmerkes det at på grunn av alder er enkelte pakninger harde/uttørket, og har følgelig en redusert tettefunksjon. Det registreres stedvis misfarging på innvendige karmer og foringer, trolig pga. kondens. Det ble ikke påvist punkterte vinduer under befaringen, men det gjøres oppmerksom på at det grunnet alder på vinduer vil være påregnelig med plutselige punkteringer i tiden som kommer. TG-2 grunnet påviste avvik og alder på vinduer fra byggeåret. Tiltak - Andre tiltak: - Med bakgrunn i alder og påviste forhold må det påregnes utskiftninger i tiden som kommer. Inntil en utskiftning foreligger anbefales jevnlig vedlikehold for lengst mulig levetid.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er etablert en terrasse over to plan med utgang fra stuen på hovedplanet i tillegg til adkomst fra hagen.
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Konstruksjonene har skjevheter. - Det anmerkes værslitte overflater og skjevheter i konstruksjonen. Om de påviste skjevheter er under utvikling eller stabile forhold er ikke kjent da dette dette krevet undersøkelser over tid, noe som faller utenfor denne rapportens mandat og ikke ble utført av undertegnede. Det gjøres oppmerksom på at skjevheter kan skyldes bevegelser i grunnen som videre kan medføre at forholdet forverres over tid. Dette er ikke kjent for undertegnede og må kontrolleres ytterligere. TG-2 grunnet påviste skjevheter og slitte overflater. Tiltak - Andre tiltak: - For og kunne årsaken til de påviste skjevheter kreves ytterligere undersøkelser. Først etter at årsaken er kjent er det mulig og vurdere hvilke tiltak som er nødvendige, men det gjøres oppmerksom på at tiltak er påregnelige og kan medføre vesentlige kostander. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - TG-2 grunnet påviste skjevheter og standardens krav til godkjente måleavvik Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat og er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt på soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9 vektprosent.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Ved innvendig inspeksjon ble det påvist mineralutslag (salt-/kalkutslag) på overflater, noe som indikerer fuktgjennomgang i grunnmur. Videre ble det ved fuktsøk påvist symptomer på fuktgjennomgang i gulv mot grunn samt i vegger mot utvendig terreng. Dette er ikke uvanlig for boliger fra denne tidsperioden, da kjellergulv og fundamenter ofte er etablert uten særskilt fuktsikring mot omkringliggende grunnmasser. Ved hulltaking (stikkprøvekontroll) i påforet vegg på soverom ble det registrert en typisk «kjellerlukt» inne i veggkonstruksjonen. Dette indikerer at det kan foreligge skjulte skader, selv om det ikke ble målt skadelige fuktverdier i forbindelse med hulltakingen. Påviste forhold kan skyldes nedsatt funksjon/svikt i drenering/utvendig fuktsikring eller kapillært opptrekk fra grunnen da det med bakgrunn i byggeåret ikke var normalt og etablere fuktsikring mot grunn på samme måte som i dag. Det vil med bakgrunn i dette være påregnelig med forhøyede fuktverdier, noe som må hensyntas ved innredning og bruk av sokkelen. Med bakgrunn i påviste forhold kan det ikke utelukkes skjulte skader i påforede konstruksjoner da dette er og anse som en risikokonstruksjon med små marginer før skader oppstår. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Ytterligere undersøkelser av påforede konstruksjoner anbefales for og bekrefte eventuelle skader, tiltak vurderes deretter men vil med bakgrunn i påviste forhold være påregnelige. Våtrom Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 20 mm på overflaten.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er ikke mulig å kontrollere om membranen er ført opp til høyde lik topp flis ved og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen. Dette gir usikkerhet med tanke på at vann kan ledes ut ved døren dersom membranen ikke er tilfredsstillende utført. og det er derfor valgt TG-2. Dersom membranen ikke er tilstrekkelig ført opp bak terskel, kan det føre til vannlekkasje til tilstøtende konstruksjoner ved vannsøl eller lekkasjer. Dette kan gi fuktskader i gulv eller vegger utenfor baderommet. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Med bakgrunn i de påviste forhold anbefales en oppgradering av rommet. Inntil en oppgradering foreligger anbefales det og installere et tett dusjkabinett med lukket avløp ført til sluk. Videre må rommet tilegnes en forsiktig bruk og jevnlig ettersyn med overflater slik at en eventuell negativ utvikling avdekkes tidlig. Tiltak vurderes fortløpende. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det ble ikke påvist symptom på svikt eller lekkasjer, men det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. TG-2 er satt da membran har passert halvparten av forventet brukstid og det vil være risiko for lekkasjer. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Med bakgrunn i alder og manglende dokumentasjon anbefales det å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann inntil en oppgradering av rommet foreligger Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. TG- 2 er satt grunnet naturlig avtrekk selv om dette var en godkjent løsning på oppføringstidspunktet. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Udokumentert våtrom fra byggeåret. Rommet er ikke oppbygd etter krav til vårtrom og må følgelig oppgraderes for og tåle normal bruk etter dagens krav til våtrom.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Rommet framstår med malte overflater i mur og er utstyrt med opplegg for vaskemaskin og åpen dusj. Det er ikke etablert tettesjikt og vannsikerheten er følgelig ikke i varetatt men risiko for skader i nærliggende konstruksjoner. Det gjøres særlig oppmerksom på at dusjen medfører en høy fuktbelastning på rommet Med bakgrunn i rommets manglende våtromsstandard settes en samlet TG-3 for rommet da det må oppgraderes for og tåle normal bruks belastning etter dagens krav til våtrom. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - For og kunne tåle bruksbelasnigen et våtrom etter dagens krav skal kunne tåle må rommet oppgraderes.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hultaking er ikke foretatt da tilstøtende vegger er av mur/betong. Ved fuktsøk på rommet avdekkes indiksjoenr på fukt i gulv og vegger, men dette må sees i sammenheng med påviste forhold under pkt "rom under terreng"
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Ved fuktsøk på rommet avdekkes indiksjoenr på fukt i gulv og vegger, men dette må sees i sammenheng med påviste forhold under pkt "rom under terreng" TG-2 grunnet påviste forhold Tiltak - Andre tiltak: - Ved en renovering av rommet må påviste forhold hensyntas med tanke på materialvalg og byggemåte. Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettromt på hovedplanet. Romet framstår uten synlige skader.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Rommet har naturlig avtrekk som kun vil være effektivt ved vind eller store temperaturforskjeller ute/inne. Manglende tilluft vil redusere ventileringen ytterligere. TG-2 er satt grunnet naturlig avtrekk Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er i hovedsak av av kobber fra byggeåret. Enkelte vannledninger opplyses utskiftet til rør i rør i forbindelse med oppgradering av bad. Rør i rø har åpen fordeling i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det registreres ingen skader/lekkasjer på befaringsdagen, men det bemerkes at vannrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. TG-2 er satt grunnet alder og risiko for lekkasjer i tiden som kommer. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Eldre vannledninger har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør er av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det registreres ingen lekkasjer/svikt på befaringsdagen, men det bemerkes at avløpsrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Boligen har kun naturlig ventilering. Noe som vil gi begrensede vilkår for luftutskifting i boligen. På befaringsdagen registreres det symptomer på kondensering på innsiden av vinduene som over tid kan føre til fuktskader i trevirket, På generelt grunnlag oppstår dette som følger av lav temperatur kombinert med høy luftfuktighet og begrenset luftsirkulasjon. TG-2 er satt grunnet påviste symptomer på begrenset luft utskiftning i boligen. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales jevnlige observasjoner i boligen for og kunne bekrefte om ventileringen er tilstrekkelig i forhold til bruksbelastnigen. Tiltak vurderes fortløpende, men som et minimum anbefales mekanisk avtrekk fra våtrom i boligen etablert. For å redusere faren for kondensering, spesielt i kalde perioder, anbefales det finne riktig tiltak. Dette kan være økt ventilering, luftsirkulasjon og økt temperatur i disse områdene samt unngå hindring slik at lufta sirkulerer (åpen gardiner/perisenner ell). TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1977.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Dreneringen er fra byggeåret og har følgelig oppnåd en alder hvor funksjon ikke kan garanteres for i tiden som kommer og det vil påfølgende være risiko for at det er eller oppstår svikt/lekkasjer som medføre en økt fuktbelastning på grunnmurer og påfølgende fuktgjennomgagn i grunnmur/gulv mot grunn. Det er ikke synlig grunnmursplast over terrenget og det gjøres oppmerksom på at manglende grunnmursplast vil medføre en økt fuktbelastning på grunnmur med økt risiko for fukt gjennomgang. Ved innvendig inspeksjon registreres symptomer på fuktgjennomgagn i grunnmur og gulv mot grunn som kan skyldes svikt/lekkasjer i dreneringen eller være et resultat av fuktopptrek fra grunnen. TG-2 grunnet alder og påviste forhold innvendig Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser vedrørende dreneringens funksjon for å avklare om påviste innvendige forhold skyldes svikt/lekkasjer i dreneringen eller kommer som følger av opptrekk fra grunnen. Først etter at dette er gjennomført er det mulig og si noe om hvilke tiltak som er nødvendige. Allikevel gjøres det oppmerksom på at det grunnet alder og manglende grunnmursplast vil være påregnelig med en utskiftning av dreneringen i tiden som kommer. Det gjøres videre oppmerksom på at en utskiftning av dreneringen ikke nødvendigvis vil få bukt med problematikk knyttet til fuktopptrek fra grunnen.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Utvendige vann og avløpsrør er av ukjent type fra byggeår. Utvendige vann og avløpsrør ligger skjult under bakken og er utelukkende vurdert med bakgrunn i alder og opplysninger fra eier.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - TG-2 er satt grunnet alder på utvendige vann/avløpsrør og påfølgende risiko for lekkasjer i tiden som kommer. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Utifra framlagte tegninger av kjelleren er ikke inredningsarbeider ferdigstilt. Videre anmerkes det at dagens soverom opprinnelig er godkjent som fyrrom, noe som er en søknadspliktig endrig som det ikke er framlagt dokumentasjon på at er godkjnet av kommunen. For ytterligere info vedrørende dette og for en vurdering av lovligheten og eventuelle konsekvenser dette vil ha for bruken av eiendommen anbefales det og kontakte kommune for en uttalelse.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja