Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vegger er besiktiget fra bakkeplan, og det er foretatt stikkprøvetakninger sammen med visuell inspeksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - - Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler, som følge av elde, eksponering av vær/vind samt manglende vedlikehold opp gjennom årene. - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres tilstrekkelig lufting mellom kledning og yttervegg for å sikre at eventuell fuktighet kan tørke ut, og for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. - Ved utskifting av kledning bør korrekt oppbygning med lufting prioriteres, da manglende lufting kan føre til oppfukting og skade på veggkonstruksjonen over tid. - Kledningen viser værslitasje og tørkesprekker. Uten vedlikehold/utbedring kan det oppstå skader og redusert levetid på treverket.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via garasje.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Undertaket er misfarget. - - Registrert områder med muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. Dette skyldes for dårlig/eller manglende damsperre mot loft. - Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Påvist noe fuktskjolder i undertaket rundt pipe, ikke fuktig på befaringsdagen og kan relateres til tidligere skade. Tiltak - Andre tiltak: - - Det er ikke etablert tilfredsstillende dampsperre mot kaldt loft. Utilstrekkelig dampsperre kan medføre økt risiko for kondens og fuktskader på loftet, spesielt ved høy luftfuktighet inne og kalde utetemperaturer. For å redusere risikoen, bør det ved framtidige oppgraderinger vurderes å etablere dampsperre eller annen fuktsikker løsning mellom himling og kaldt loft. - Luftingen bør utbedres for å lukke avviket og for å redusere risikoen for kondens og fuktskader. Dersom det ikke gjøres tiltak, er det viktig at det gjøres ytterligere undersøkelser og hold konstruksjon under oppsikt, spesielt i vinterhalvåret hvor kondensering/ising oppstår oftest.Vinduer -kjøkken/trapp/garasje,TG2
Vindusglass i kjøkken og trapp samt garasje. Vinduer i garasje er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - - Påvist ett vindu i kjøkken og vindu i trapp med punktert glass. Årsaken til punkterte glass er som regel at det er kommet en brist i tetningsmassen mellom karm og rute. - Vinduenes karmer i garasje har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. Tiltak - Tiltak: - Punkterte vinduer har redusert isolasjonsevne og kan gi dugg mellom glassene. Utskifting bør vurderes for å opprettholde funksjon og komfort. Slitte vinduskarmer med sprekker bør repareres, vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og forhindre fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på 14 m², vendt mot vest, med tilgang fra stue i underetasje. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord. Veranda på 30 m², vendt mot nordvest, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Deler av veranda er takoverbygget med plasttak.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. - - Det er påvist skjevheter i terrasse, sannsynligvis som følge av utilstrekkelig eller mangelfullt grunnarbeid og fundamentering. Tiltak - Andre tiltak: - - For å rette opp skjevhetene bør grunnarbeidet og fundamentering vurderes og eventuelt forbedres for å hindre videre setninger. Dersom tiltak ikke utføres, kan skjevhetene forverres over tid. InnvendigRom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er foretatt, og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i stue. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 16,5.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er registrert typisk "kjellerlukt" - - Det ble etter hulltakning påvist og målt ca. 16,5 vektprosent i vegg. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent, øker faren for råte og muggsoppvekst. - Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier. - Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å utbedre fuktsikring og vurdere tiltak som drenering, fuktsperre og isolasjon mot grunnen for å redusere fuktinntrengning. Videre bør fuktforholdene overvåkes jevnlig for å avdekke eventuell utvikling av skader, da forhøyet fuktighet kan føre til råte, muggvekst og ødeleggelse av materialer over tid.Innvendige dører,TG2
Boligen har slette, lyse dører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - - Ved funksjonstesting, ble det påvist at enkelte dører subber mot karm eller terskel, noe som skyldes monteringsavvik. Tiltak - Andre tiltak: - - Avviket krever ingen umiddelbare tiltak, men det bør vurderes justering av dører som subber mot karm eller terskel for å unngå økt slitasje og redusert funksjonalitet over tid. Våtrom 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 15 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Målt ca. 15 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Svakt fall også lokalt i dusjen, ikke 1:50 (1 cm pr 0,5 meter). Eventuelt lekkasjvann vil ikke ledes mot sluk fra alle deler av rommet. Tiltak - Andre tiltak: - - Våtrommet kan fungere med dette avviket, men utbedring av fallforhold anbefales for å lukke avviket. - Ved lekkasjer kan sluket ha begrenset kapasitet, noe som kan føre til vannskader i tilstøtende rom. Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom i kjeller, med fliser på gulvet, lagt i 2016. Rommet er innredet med utslagsvask i rustfritt stål, og det er opplegg og plass til vaskemaskin. Naturlig ventilering av rommet. Det er lagt elektriske varmekabler i gulvet. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Fremvist faktura på gulv, ellers ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - - Ingen form for tettesjikt rommet. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Andre tiltak: - - Vaskerommet bør oppgraderes med godkjent tettesjikt for å tåle normal bruk som våtrom etter dagens krav. Rommet kan i dag fortsatt brukes, men manglende tetthet innebærer økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Spesialrom Underetasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i underetasje, med fliser på gulvet. Rommet er innredet med servantinnredning med overhengende speil, og det er montert toalett. Panelovn på veggen.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - - Montering av mekanisk avtrekk kan vurderes for å sikre optimal ventilasjon og opprettholde et godt inneklima. Naturlig avtrekk kan fungere tilfredsstillende, men mekanisk avtrekk gir bedre kontroll over fukt- og luktfjerning. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber samt rør-i-rør. Alder for røropplegg er dels ukjent, dels fra byggeåret og dels fra 2015 (bad).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - - Deler av kobberrørene er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og økt risiko for slitasje. - Rørkursene på rør-i-rør-systemet for vannledningene er ikke merket, noe som gjør det utfordrende å identifisere hvilke rør som fører til spesifikke vannuttak eller kraner. Tiltak - Andre tiltak: - - Rørene fungerer som forventet i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller skader. - Regelmessig inspeksjon og vurdering av utskifting bør gjennomføres for å unngå plutselige vannskader og følgekostnader. - Merk rørkursene tydelig i rør-i-rør-systemet. Uten merking kan det være vanskelig å identifisere riktig kurs ved lekkasjer eller vedlikehold, noe som kan føre til forsinkelser og risiko for skade.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast. Røropplegg fra byggeåret og 2015.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Støpejernsrør, som var et vanlig rørmateriale mellom 1950 og 1970, har nå nådd en alder der forventet levetid er nær overskredet. Basert på materialets egenskaper og anleggets alder, er tilstandsgrad 2/3 tildelt. Dette skyldes at slike rør ofte viser tegn til aldring og slitasje etter mange års bruk, selv om det per i dag ikke er registrert synlige skader. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å gjennomføre en grundig kontroll av avløpsrørene for å avdekke eventuell slitasje eller skader, og vurdere utskiftning av eldre rør ved behov. - Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller vannskader som følge av rørbrudd.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken fra 2001, er på ca. 200 liter og er plassert i vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - - Varmtvannstanken er over 20 år gammel, noe som overstiger forventet levetid for en slik installasjon. Dette øker risikoen for funksjonssvikt, lekkasjer eller ineffektiv drift, da eldre tanker kan ha slitasje på viktige komponenter som kan føre til redusert ytelse og energiforbruk. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken med en nyere og mer energieffektiv modell for å redusere risikoen for lekkasje og driftsstans. - Uten tiltak er det økt fare for funksjonssvikt og vannskader som følge av lekkasje fra tank eller tilhørende rørforbindelser. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drensfunksjon fra 2014. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset. - Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring av drenering ikke automatisk gjør at fukt forsvinner, da det må påregnes kapillærsug fra grunnen.
Vurdering av avvik:
- Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. - - Det ble påvist forhold i kjeller som kan indikere at dreneringen har begrenset effekt, målt noe høye fuktverdier etter hulltaking, og det er påvist kalkutslag på vegger og gulv. Om dette skyldes kapillært oppsug fra grunnen vites ikke, og det må gjøres ytterligere undersøkelser. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til de forhøyede fuktverdiene og kalkutslagene, samt vurdere dreneringens funksjon. - Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt risiko for fuktskader i kjeller, som kan føre til skader på konstruksjonen og redusert innemiljø.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - - Påvist riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Tiltak - Andre tiltak: - - Sprekkene bør overvåkes regelmessig for å unngå forverring. Tetting kan bli aktuelt for å hindre vanninntrengning og frostskader. - Dersom sprekkene utvikler seg, bør det vurderes ytterligere undersøkelser og utbedring for å redusere risiko for vannskader, frostskader og eventuelle setningsskader i konstruksjonen.Terrengforhold,TG2
Skrånende tomt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Andre tiltak: - - Justering av terreng rundt boligen anbefales for å sikre tilstrekkelig avrenning bort fra grunnmuren. - Uten tiltak kan vann samle seg nær bygningen, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og fuktskader på grunnmur og fundamenter.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1964. Det er septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av jernrør og plast og er fra 1964 og 2019. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å overvåke tilstanden og planlegge for utskifting av ledningene som en del av langsiktig vedlikehold. - Alderen på ledningene medfører økt risiko for lekkasjer, tilstopping og brudd, noe som kan føre til driftsavbrudd, vannskader og behov for kostbare reparasjoner.Septiktank,TG2
Septiktanken er av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det vil komme fremtidig pålegg om etablering av annen avløpsløsning. Tidspunkt for dette er ikke fastsatt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Tiltak - Tiltak: - Det bør planlegges for etablering av ny avløpsløsning, da det forventes pålegg om dette i fremtiden. Videre bruk av septiktanken innebærer økt risiko for funksjonssvikt og lekkasjer, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.Veranda er ikke byggemeldt til Indre Østfold kommune. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse foreligger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei