Vinduer,TG2
Leiligheten har malte trevinduer fra 1999 med 2-lags isolerglass
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene bærer preg av værslitasje og oppsprekkinger i trevirket. Det er påvist mindre områder med oppfukting og råte i trevirket i vinduene. Ettersom vinduene er malt i 2023 i forbindelse med borettslagets fasadeoppussing, og tilsynelatende malt over råteskader, kan det ikke utelukkes at dette finnes flere steder i vidnuene, selv om dette ikke ble oppdaget av undertegnede takstmann. Vinduene er ellers noe harde å åpne/lukke, spesielt i låsemekanismen. Tiltak - Tiltak: - Det må påberegnes vedlikeholdsarbeider av vinduene. Justering og smøring av vinduer er nødvendig for at disse skal gå lettere i karmen og i låsene. Råteskadet og oppsprukket trevirke skiftes ut til friskt trevirke om dette lar seg gjøre. Utskifting av vinduer kan ikke utelukkes om reparasjon ikke lar seg gjøre.Entrédør/leilighetsdør,TG2
Finért entrédør/leilighetsdør fra byggeår uten brannklassifisering.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dørbladet står skeivt i karmen (overkant av dør). Tiltak - Tiltak: - Døren fungerer med avviket, og dersom det skal gjøres oppgraderinger/utbedringer anbefales det heller at døren skiftes ut til en brannklassifisert dør, ettersom dette er et krav i dag for å begrense brannspredning mellom leiligheter og andre brannceller.Balkongdør,TG2
Malt balkongdør i tre fra 1999 utført med 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Døren bærer preg av værslitasje og noe oppsprekking i trevirket. Døren er ellers hard å åpne/lukke og har slitte tetningspakninger. Tiltak - Tiltak: - Det må påberegnes vedlikeholdsarbeider av døren for å unngå videre nedbrytninger. For at døren skal gå lettere i karmen vil det være nødvendig med justeringer.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Sørvestvendt balkong på 4 m2 med utgang fra stue/kjøkken. Balkongen er en utkraget betongkonstruksjon fra byggeår med plateslått rekkverk. Eier informerer om at balkongen ble pusset opp i 2023 i regi av borettslagets fasadeoppussing.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rekkverket er lavere enn minimumskravet etter dagens byggtekniske forskrifter. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, men vær obs på dette da årsaken til strengere krav i dag er pga. fallfare. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskillere mellom etasjene er oppført som armerte betongdekker.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det ble utført stikkprøvemålinger av rettheten av etasjeskillet i 2 rom i leiligheten, og følgende ble registrert: Stue/kjøkken: Det ble registrert høydeforskjeller over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter, samt høydeforskjeller over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Hovedsoverom (tidligere kjøkken): Det ble registrert høydeforskjeller mellom 10 og 20 mm innenfor en lengde på 2 meter, samt høydeforskjeller mellom 15 og 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en leilighet som dette. Slike skeivheter som er registrert i denne boligen kan føre til at parkettskjøter knirker og/eller løsner, men dette ble ikke registrert som et problem på befaringsdagen. Dersom oppretting av etasjeskillet ønskes, kan dette gjøres med flytavretting, og kostnadsetimatet tar for seg en slik utbedring.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom 4. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Under vaskemaskinen er badets hovedsluk montert, og er synlig tilknyttet en underliggende membranduk med slukets klemring for en tett overgang mellom sluk og membran. I dusjen er det montert et hjelpesluk som er tilknyttet hovedsluket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Membranen i gulvet er synlig ved sluket, men resten av membransystemet er skjult og det er ikke fremvist dokumentasjon på membraner/tettesjikt. Dette kan derfor ikke vurderes. - Jordingskabelen (elektro) er ikke tilkoblet slukristen, og fremstår uferdig. Tiltak - Tiltak: - - For å kunne vurdere skjulte konstruksjoner vil det være nødvendig med dokumentasjon som beskriver eller synliggjør utførselen og/eller materialbruk. Innhent dokumentasjon på oppbyggingen av tettesjiktene/membranen badet om mulig. - Ta kontakt med en elektriker for tilkobling og kontroll av jordingskabelen. Slike jordinger er ment for å sikre mot personskader ved jordingsfeil i det elektriske anlegget. 4. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Badet er ventilert via en avtrekksventil koblet på byggets ventilasjonssjakt med naturlig oppdrift.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. Dette sammen med at badet ikke har tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil under døren, gjør at ventilasjonen på badet anses som svært begrenset. Tiltak - Tiltak: - Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales derfor at det etableres en luftespalte i døren inn til badet slik at luft kan fritt strømme inn til badet selv om døren er lukket. Elektrisk avtrekksvifte bør også monteres dersom dette er godkjent i bygget. Det kan være det er egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret før det eventuelt kan gjennomføres. Dersom det ikke er tillatt med avtrekksvifte er det viktig å lufte våtrommet etter bruk og sørge for videre luftemuligheter via eksempelvis vinduer. Dette er fordi ventilasjonsavtrekk basert på naturlig oppdrift kan ha en begrenset funksjon som gjør at fuktig luft fra dusjing ikke nødvendigvis klarer å ventilere ut av rommet raskt. Kjøkken 4. Etasje > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Over platetoppen er det montert en kjøkkenventilator med kullfilter som renser luften før den føres ut i kjøkkenrommet igjen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenet har avtrekksventilasjon som resirkulerer luften ut i kjøkkenrommet via et kullfilter. Ettersom det ikke er andre mekaniske avtrekksmuligheter fra rommet vil ikke oppfuktet luft fra matlaging (damp) føres ut av rommet. Tiltak - Tiltak: - Fultig luft (damp) fra matlaging forsvinner ikke med kullfilter, og er med på å fukte opp leiligheten. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales derfor at det etableres mekanisk/forsert avtrekk som fører avtrekksluften ut av leiligheten om mulig. Før tiltak utføres må det undersøkes om dette er godkjent i bygget. Det kan være det er egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret før det eventuelt kan gjennomføres. Dersom det ikke er tillatt med mekanisk avtrekk fra kjøkkenet er det viktig å lufte rommet godt med åpne vinduer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrørene internt i leiligheten er lagt opp som et rør-i-rør-system med fordelerskap og stoppekraner montert i innvendig tak på badet. På kjøkkenet er det montert automatiske stoppekraner med fuktsensor som skal stoppe vannet automatisk dersom det oppstår en lekkasje fra kjøkkenkran og/eller oppvaskmaskin. Vannrørene inn til leiligheten og føringsrør ellers i bygget er eldre rør. Disse fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tilgang til disse rørene er via en inspeksjonsluke til høyre for toalettet. Disse rørene er ikke vurdert under dette punktet da arbeider og/eller utskifting av disse vil være naturlig å utføre som en del av et fellesprosjekt i bygget, og ikke som et enkeltstående tiltak i denne leiligheten. Merk at leilighetens røropplegg kan bli påvirket den gang byggets felles rørføringer skal skiftes ut. Ta kontakt med styret for informasjon og oversikt over tilstand på byggets felles tekniske installasjoner og felles bygningsdeler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler tettemuffe mellom varerør og vannrør på kjøkkenet. Tiltak - Tiltak: - For at rørsystemet skal anses å være lekkasjesikkert må det monteres tettemuffe mellom varerør og vannrør på røret på kjøkkenet hvor dette mangler (se bilde).Ventilasjon,TG2
Naturlig ventilert leilighet med avtrekk på bad med naturlig ventilasjonsavtrekk vi byggets sjakter/rør. Tilluft inn til leiligheten blir tilført via luftespalter over vinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Boligen ble opprinnelig bygget med oppdriftsventilasjon i kjøkken og bad. I dette tilfellet er kjøkken flyttet. Ved å flytte kjøkken uten å endre ventilasjonen forandres prinsipper for oppdriftsventilasjon med avtrekk fra kjøkken og bad, og friskluft inn i oppholdsrom. Dette kan gi redusert luftsirkulasjon i boligen, og i dette tilfellet er det ingen ventilasjonsavtrekk i nåværende kjøkkenrom som fører luft ut av rommet som er et avvik fra den opprinnelige ventilasjonsløsningen til leiligheten. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å flytte ventilasjonsavtrekket ut i stue/kjøkken, men dette vil nok ikke alene anses å være tilfredstillende med tanke på at bruken har endret seg fra bygget ble oppført til i dag, noe som fører til med luftfuktighet ved dusjing og matlaging. Lufting med åpne vinduer må derfor påberegnes for å sørge for et godt inneklima i leiligheten. Se også punkt under ventilasjon på kjøkken da dette vurderingspunktet henger sammen med det.Vannbåren varme,TG2
Leiligheten blir varmet opp via vegghengte radiatorer koblet på byggets varmeanlegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på radiatorer, rørsystem og tilhørende deler. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden eier informerer om at alle radiatorer inkl. reguleringsventiler fungerer, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskapet til det elektriske anlegget er plassert i trappeopgangen utenfor leilighetsdøren. Det foreligger lite dokumentasjon på arbeider utført på det elektriske anlegget foruten en tilsynskontroll (stikkprøvekontroll utført i regi av Elvia/DLE) i 2021 hvor påviste avvik ble rettet. Det er fremvist kvittering fra Elvia om at de har mottatt tilfredstillende dokumentasjon på at avvikene er rettet, og saken er avsluttet hos Elvia/DLE.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:Det er fremvist en samsvarserklæring fra 2018 utfylt av Alna Elektro AS, men den inneholder ingen arbeidsbeskrivelse og det er derfor ikke mulig for undertegnede takstmann å vite hva dette gjelder. Tidligere eier har i egenerklæringsskjema signert i 2019 beskrevet at Alna Elektro "Oppgraderte sikringskapet og la inn et par nye kurser", men dette er ikke verifisert i samsvarserklæringen fra Alna Elektro AS.
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Nei
Kommentar:
Det er utført endringer av planløsningen fra opprinnelig, byggemeldt plantegning. Kjøkken er flyttet ut i stuen, fjernet et soverom og etablert et soverom i tidligere kjøkkenrom. Bruken er ikke endret da antall soverom er likt, men er flyttet på. Det minste soverommet er opprinnelig byggemeldt som «værelse», og dette rommet er mindre enn dagens anbefalte minimumstørrelse for oppholdsrom.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja