Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av sort lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Kan føre til vanninntrenging i konstruksjonen og følgeskader på fasade og takfot. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takkonstruksjonen har fått tilstandsgrad 2, det betyr at det er mindre problemer eller skader som bør overvåkes nøye og eventuelt utbedres. Dette kan for eksempel inkludere visse typer lekkasjer, begynnende tegn på råte eller strukturelle problemer som krever oppmerksomhet, men som ikke umiddelbart truer takets funksjon. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert styrke i trekonstruksjoner, økt risiko for fuktskader og deformasjoner dersom vedlikehold ikke følges opp. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Utbedring skal vurderes dersom tegn til råte, lekkasje eller deformasjon oppstår.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Dører,TG2
Bygningen har ytterdører av tre. Balkongdører med malt trekarm og 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ytterdørene er over 10 år gamle og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelt utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Tiltak: - Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette.Terrasse/ innglasset terrasse,TG2
Terrassen har flislagt gulv på betongdekke. Det er etablert trerekkverk på halvparten av delen. Den består av to like store deler, og det totalet arealet er ca. 32m2.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke etablert tettesjikt på terrassen. Terrasse over underliggende rom forutsetter en vanntett oppbygning for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende tettesjikt anses som feil utførelse. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Manglende tettesjikt gir risiko for vanninntrenging til konstruksjonen og til rom i etasjen under. Dette kan føre til fukt- og råteskader, muggvekst samt redusert funksjon og levetid for både terrasse og underliggende bygningsdeler. Tiltak som bør iverksettes Det må etableres tett og korrekt oppbygget terrassekonstruksjon med egnet tettesjikt. Dette vil normalt kreve fjerning av eksisterende overflater og ny oppbygging med tilstrekkelig fall og drenering. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, fliser og belegg. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Innvendige overflater fremstår uten vesentlige avvik. Tilstandsgraden settes basert på at de har høy alder og er utidsmessige. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Estetisk forringelse og redusert opplevelse av vedlikeholdsnivå. Ved manglende oppgradering kan det oppstå ytterligere skader som krever mer omfattende tiltak. Tiltak: Overflateoppussing (maling, sparkling, sliping, utskifting av paneler) Vurdering av underliggende konstruksjon ved tegn til fukt eller deformasjon Oppgradering til dagens standard ved behov Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderingerPipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og stålpipe. Det er tilkoblet 3 ildsteder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid. Avviket gjelder for elementpipe og ikke for stålpipe, da den er av nyere dato. Tiltak - Tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Redusert sikkerhetsmargin mot røykgasslekkasje, sprekkdannelser og svikt i tetthet. Økt risiko for funksjonssvikt over tid, samt høyere sannsynlighet for behov for rehabilitering eller tiltak innen overskuelig fremtid. Pipens restlevetid vurderes som begrenset. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen profilerte og slette dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dørene er eldre dører med noe preg av elde og slitasje. Tiltak - Tiltak: - Tilstandsgrad settes på bakgrunn av bruksslitasje på baderomsdør. Ny eier vurderer selv behovet for oppgraderinger Konsekvens: Kosmetisk forringelse av overflater. Potensiell utvikling av fuktrelaterte skader dersom overflaten ikke er tilstrekkelig beskyttet (misfarging, svell i dørblad). Kan på sikt føre til nedsatt funksjon i åpne/lukke-mekanisme dersom slitasjen øker. Per nå vurderes konsekvensen som liten og i hovedsak estetisk. Tiltak: Overflatebehandling av dørblad (maling/lakk) for å opprettholde fuktmotstand. Kontroll av terskel, karm og gerikter for eventuell begynnende fuktpåvirkning. Smøring/justering av hengsler ved behov. Ingen akutte strakstiltak nødvendig. Våtrom 1. Etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Bader overflateoppusset i 2004. Det er fliser på gulv og innvendige vegger. Innvendig tak har himlingsplater. Det er utstyrt med vegghengt wc, servantskap og dusjhjørne.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres, hvis ikke anbefales videre bruk av dusjkabinett, slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Vaskerommet har malt betong på gulv og malte slette innvendige vegger. Invendig tak har himlingsplater. Det er utstyrt med skyllekum, bereder og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Andre tiltak: - Vaskerommet er i en slik tilstand at det krever totalrenovering for å tilfredsstille dagens byggtekniske krav. Det er nødvendig å oppgradere både overflater og tekniske installasjoner for å sikre at badet oppfyller kravene til fuktsikring, vanntetthet og ventilasjon, slik som angitt i TEK17 (Byggteknisk forskrift), særlig kapittel 13 som omhandler krav til våtrom. For å oppnå en tilfredsstillende og forskriftsmessig standard, anbefales en fullstendig renovering i tråd med TEK17."Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Badet har fliser på gulv og innvendige vegger. Innvendig tak har himlingsplater. Det er utstyrt med servantinnredning, toalett og dusjhjørne.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres, hvis ikke anbefales videre bruk av dusjkabinett, slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eldre kjøkkeninnredninger med noe bruksslitasje. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner på befaringsdagen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Avviket medfører redusert brukervennlighet og lavere funksjonalitet sammenlignet med dagens krav. Det påvirker ikke konstruksjonssikkerhet. Tiltak som bør iverksettes: Oppgradering eller utskifting av kjøkkeninnredningen anbefales for å oppnå normal funksjonalitet og standard. Men det er ikke umiddelbare behov for dette, og det vurderes til at innredningen har en funksjon, selv med avviket. 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenviften har redusert avtrekk på befaringsdag, noe som gir dårligere ventilasjon og økt risiko for fukt og luktproblemer. Ventilasjonsanlegget er fra år byggeår og det er ikke opplyst om utført service. Normal levetid for mekaniske ventilasjonsanlegg er ca. 20–25 år, og manglende dokumentasjon på vedlikehold øker risikoen for slitasje på motor, vifter og styringssystem. Filter kan være tilstoppet, og aggregatet kan ha redusert kapasitet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Manglende service kan føre til dårlig luftkvalitet, høyere energiforbruk og økt risiko for fuktproblemer i boligen. Dersom anlegget har feil eller redusert funksjon, kan det påvirke inneklima og komfort negativt. Tiltak: Utfør full service på ventilasjonsanlegget, inkludert rengjøring, filterbytte og kontroll av motor og styring. Vurder tilstand på aggregatet og om det bør oppgraderes til dagens energikrav og komfortstandard. Dokumenter utført service for sporbarhet og trygghet ved salg. Underetasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eldre kjøkkeninnredninger med noe bruksslitasje. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner på befaringsdagen. Tiltak - Tiltak: - Det må påregnes utskifting av kjøkkeninnredningen til en moderne løsning med nye fronter, benkeplate og eventuelt oppgradering av hvitevarer dersom disse har passert sin levetid. Ved utskifting bør det vurderes tilpasning til dagens krav for ergonomi og funksjonalitet, samt kontroll av vann- og avløpsinstallasjoner for å sikre forskriftsmessig utførelse. Underetasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avtrekksviften er ikke tilstrekkelig tilkoblet i rommet ved siden av kjøkkenet. Tilkoblingen fremstår mangelfull og gir ikke en tett og funksjonell avtrekksløsning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Mangelfull tilkobling kan føre til redusert avtrekksfunksjon og utilstrekkelig fjerning av fukt, lukt og matos. Dette kan bidra til økt fuktbelastning og dårlig inneklima i tilstøtende rom. Tiltak som bør iverksettes Avtrekksviften bør tilkobles korrekt og tett til avtrekkskanal, slik at ventilasjonen fungerer etter hensikten. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og vannskader i konstruksjoner. Potensielle følgeskader på gulv, vegger og innredning ved rørbrudd. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel ved trykktest eller visuell inspeksjon der det er mulig. Planlegg utskifting eller rehabilitering av vannledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid og bedre korrosjonsmotstand.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og tilstopping i avløpssystemet. Potensielle følgeskader på konstruksjoner og gulv ved vanninntrenging. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Gjennomfør tilstandskontroll med kamera eller trykktest for å avdekke skjulte skader. Planlegg utskifting eller rehabilitering av avløpsledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre lekkasje eller havari, noe som kan gi vannskader og driftsproblemer. Risikoen øker betydelig når komponenten er eldre enn forventet levetid. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken for å redusere risiko for skade og sikre normal funksjon. Kontroll av sikkerhetsventil og tilkoblinger bør også utføres. Iflg. dagens krav er det er pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. El- tilkobling: Konsekvens: Økt risiko for elektrisk feil, varmgang og i verste fall brannfare. Tiltak: Elektriker må kontrollere og etablere korrekt fast tilkobling i henhold til NEK 400 og produsentens anvisninger. Dokumentasjon på utført arbeid bør innhentes. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1982.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert dreneringsevne, økt risiko for fuktinntrenging i grunnmur og kjeller, samt skader på tilstøtende konstruksjoner. Dette kan gi fuktproblemer og behov for omfattende utbedringer dersom lekkasje oppstår. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å vurdere tilstandskontroll av dreneringen. Ved tegn til svekket funksjon eller fuktinntrenging bør dreneringssystemet skiftes ut for å oppnå forskriftsmessig beskyttelse.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Pilarer på et tilbygg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 2000. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1982. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Aldersslitasje gir økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller brudd. Skader på vann- eller avløpsledninger kan medføre vannskader, driftsproblemer og kostbare reparasjoner. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales tilstandskontroll av ledningene, for eksempel ved trykktesting eller kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller korrosjon.Planløsningen avviker fra opprinnelige tegning, det gjelder plassering av vegger og størrelse på rommene.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja