Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Opplyst i tidligere takst at takstein ble byttet på midten av 1990-tallet. - Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - - Takkonstruksjonen har synlig mosevekst og tegn til slitasje, som følge av elde. Mosen dekker flere områder av taket, og slitasje er spesielt fremtredende på utsatte deler av takflaten. Tiltak - Andre tiltak: - - Mosevekst på taket kan holde på fuktighet og øke risikoen for nedbrytning av taktekkingen. For å redusere fuktbelastningen bør mosen fjernes, og et forebyggende middel kan vurderes. Uten tiltak kan fuktighet påvirke tekkingen og forkorte levetiden.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket, fra 2019.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - - Mer enn halvparten av den forventede brukstiden for takrenner, nedløp og beslag er passert. - Boligen har ikke montert snøfangere. Krav ved oppføringstidspunktet tilsier at bygninger skal sikres mot snø- og isras. Tiltak - Andre tiltak: - - Overvåk tilstanden jevnlig for å avdekke eventuell slitasje eller funksjonssvikt. - Utskifting av beslag, renner og nedløp må påregnes på sikt for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningen. - Risikoen for skader øker med alderen på komponentene. - For å oppfylle byggeårets krav må snøfangere monteres på taket. Dette vil forhindre at snø og is raser ned på områder med ferdsel og beskytte bygget mot potensielle skader. Uten snøfangere øker risikoen for personskader, samt skader på tak og fasade, som kan føre til kostbare reparasjoner. Manglende snøfangere vil også bety at bygget ikke er i samsvar med byggeårets regelverk.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, fra byggeåret. Tilgang til loft via luke i gang. - Det er foretatt en visuell vurdering samt stikkprøvekontroll i undertaket på loftet.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - - Det er påvist spor av mus på loftet, noe som indikerer at skadedyr har hatt tilgang til området. Årsaken til dette kan være små åpninger, sprekker eller utilstrekkelig tetting i byggets konstruksjon som gir mus mulighet til å trenge inn. - Påvist utettheter i damsperrefunksjonen mellom loftet og boligdelen, rundt gjennomføringer. - Påvist fuktskjolder i undertaket rundt gjennomføringer i taket, som kan relateres til utettheter i beslag. Ikke fuktig på befaringsdagen, noe som kan indikere tidligere skade (pipehatt ble byttet i 2019). Ellers påvist noe fuktskjolder på isolasjon, som kan relateres til kondensering. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør foretas gjennomgang av musetetting rundt boligen for å forhindre at mus trenger inn i boligen, skader på materialer samt vond lukt som konsekvens. - Utettheter i dampsperren bør tettes for å hindre fuktvandring fra inneluften til tilliggende konstruksjoner. Uten tiltak kan det oppstå kondensering, som over tid kan føre til fuktskader, redusert isolasjonsevne og muggsoppdannelse. - Gjennomføringer i taktekket er som regel svake punkt hvor det fort oppstår lekkasje. Kontinuerlig tilsyn er anbefalt, og det må gjøres eventuelle tiltak ved endringer.Vinduer,TG2
Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra 2009-2017.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Ikke påvist tilfredsstillende tetting rundt vinduer i kjeller, mangler vannbrettbeslag i underkant av vinduer og det er ikke tilstrekkelig tettet rundt vinduene. Tiltak - Beslag og tetting rundt vinduene må utføres korrekt for å sikre tilstrekkelig tetthet og unngå fuktskader. Manglende eller utilstrekkelig tetting kan føre til vanninntrengning og skade på omkringliggende konstruksjoner. Gjenstående arbeider gjelder også dør til kjeller.Vinduer - byggeår,TG3
Noen høythengende vinduer i kjeller, fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Vinduenets karmer har synlige sprekker samt råte som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. Tiltak - Andre tiltak: - Vinduer med råte- og fuktskader bør skiftes ut for å hindre videre forringelse, varmetap og risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Sprekker og slitasje i karmene kan føre til redusert funksjon og tetthet, og det anbefales derfor å utbedre eller bytte ut de berørte vinduene for å unngå ytterligere skader og økte vedlikeholdskostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Terrasse på 15 m², i forbindelsene med inngangspartiet, vendt mot nord. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord. Terrasse på 28 m², vendt mot vest, med tilgang fra hage og stue. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk. - - Det mangler rekkverk på terrassen ved inngangspartiet samt i åpning til kjellernedgang som ikke er ferdigstilt. Tiltak - Andre tiltak: - - Rekkverk bør monteres for å sikre mot fall. Uten rekkverk øker risikoen for fallulykker, spesielt på områder med høydeforskjell over 0,5 m.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 20 mm i ett soverom og 16 mm i stue i 1. etasje. Lokalt ble det målt 13 mm over 2 meter i soverom og 7 mm i stue. Tiltak - Andre tiltak: - - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. - Det anbefales å vurdere utbedring dersom det skal gjennomføres større oppgraderinger eller renovering av gulvene. - Konsekvensen av avvikene er hovedsakelig estetisk, men kan påvirke møblering og innredning.Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - - Det er ikke utført radonmålinger i bygget, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre, da dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare radonnivåene og sikre et trygt inneklima. - Uten måling er radonnivåene ukjente, noe som medfører usikkerhet om eventuell helserisiko knyttet til radoneksponering.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har plater og betong/mur. Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i åpent kjellerrom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 6,1. Dette er ansett som tørt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - - Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier på noen områder i kjeller. Også påvist noe salt-/kalkutslag på vegger (opplyst at dette er uendret etter det ble drenert) - Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen. Tiltak - Andre tiltak: - - Det påviste fuktnivået tilsier at konstruksjonen bør følges opp jevnlig. Ved tegn til økning i fukt eller synlige endringer, bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å vurdere behovet for tiltak.Innvendige trapper,TG2
Trapper i tre mellom etasjene.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - - Trappen har ikke håndlist på begge sider, noe som innebærer at den ikke har tilstrekkelig avgrensing for å gi støtte på begge sider, slik som forventet for dagens standard for sikkerhet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør monteres håndlist på begge sider av trappen for å øke støtte og sikkerhet, i tråd med dagens krav. - Manglende håndlist på én side gir redusert støtte og økt risiko for fall. Våtrom 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 9 mm. Foretatt stikktakninger etter bom/hulrom under flis. Ingen avvik ble avdekket. Avvik kan likevel forekomme da ikke alle flisene er kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Målt ca. 9 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Svakt fall lokalt i dusjen (ikke 1:50 - 1 cm pr. 0,5 meter). Eventuelt lekkasjevann vil ikke ledes til sluk fra alle deler av rommet. Stedvis forhøyninger i gulv utenfor dusjen samt oppkant på list mot dusj. Tiltak - Andre tiltak: - - Våtrommet kan fungere som det er, men utbedring er nødvendig for å lukke avviket. Det anbefales å rette opp fall mot sluk. Ved lekkasjer kan sluket ha begrenset kapasitet, noe som kan føre til vannskader i tilstøtende rom. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse (fremvist noe bilder). Arbeider med tettesjikt er utført i egen regi, ingen garantier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det foreligger ingen dokumentasjon for våtrommet. Dette gjør det vanskelig å verifisere om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder. Mangelen på dokumentasjon kan også skape usikkerhet rundt kvaliteten på utførelsen. Tiltak - Tiltak: - - Mangelen på dokumentasjon skaper usikkerhet rundt våtrommets utførelse og om det er i samsvar med gjeldende forskrifter, særlig når det gjelder fuktsikring. Kjeller > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 30 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - - Det er utført stikktakninger for å avdekke bom (hulrom) under fliser på gulvet. Det er påvist noen fliser med bom fordelt på baderomsgulvet. Det er utført stikktakninger på representative steder på gulvet. Tiltak - Andre tiltak: - - Fliser med bom (manglende heft til underlaget) bør overvåkes og vurderes for utbedring ved behov. Selv om bom i fliser ikke alltid er kritisk, kan det føre til sprekkdannelser eller at fliser løsner. Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. - - Det er ikke tilfredstillende tettesjikt i våtrommet, ingen membran/mansjetter i overgang gulv/vegg. Tiltak - Andre tiltak: - - Vaskerommet bør oppgraderes med godkjent tettesjikt for å tåle normal bruk som våtrom etter dagens krav. Rommet kan i dag fortsatt brukes, men manglende tetthet innebærer økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Det er besiktiget i rørskap. Røropplegget er fra 2016. Rør fra vanninntak er fra byggeåret. Det er gjenstående arbeider på røropplegget i påbegynt bad i kjeller, forhold i dette rommet er ikke vurdert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør til vaskerom ikke blir ledet til sluk eller annen kompenserende løsning. - Vannrør fra hovedinntaket i kjeller og til stoppekran over bereder er fra byggeåret og mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Tiltak - Tiltak: - - Rør-i-rør fra vaskerom bør ledes til sluk eller annen sikker løsning for å håndtere lekkasjevann, for å unngå at eventuelle lekkasjer forblir skjult og fører til fuktskader i bygningskonstruksjonen. - Vannrør fra hovedinntaket i kjeller og til stoppekran over bereder fungerer som forventet i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller skader. Regelmessig inspeksjon og vurdering av utskifting bør gjennomføres for å redusere risikoen for plutselige vannskader og tilhørende kostnader.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast, hovedsakelig fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. Tiltak - Andre tiltak: - - Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller tilstopping. - Regelmessig inspeksjon bør gjennomføres for å avdekke eventuelle skader tidlig, slik at større fuktskader og kostnader kan unngås.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter, fra 2007.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning for eventuell lekkasje fra varmtvannstanken, noe som kan medføre at vann ikke blir riktig håndtert ved lekkasje. - Det er påvist fuktskjolder i trevirke i området rundt berederen, samt noe avrenning på berederen. Det er målt høye fuktverdier i trevirket. Det er opplyst at blandeventilen ble byttet noen dager før befaringen, og at trevirket ikke hadde rukket å tørke opp etter reparasjonen. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstanken for å hindre vannskader ved eventuell lekkasje. Fuktskadet treverk bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres for å unngå videre skadeutvikling.Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatiske sikringer. Nytt sikringsskap i 2022-2023. Elektriske varmekabler i entré/gang og bad i 1. etasje samt vaskerom i kjeller. Varmefolie i kjøkken.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:- Opplyst at store deler av det elektriske anlegget er lagt opp nytt de siste 10 år. Noe eldre kabler igjen + varmekabler i vaskerom og inntak til sikringsskap.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:- Det er fremlagt samsvarserklæringer på utførte arbeider.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:- På bakgrunn av alderen på deler av det elektriske anlegget, anbefales det å gjennomføre en utvidet el-kontroll. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand, og redusere risikoen for feil som kan påvirke sikkerheten.
TomteforholdGrunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - - Påvist noe riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Tiltak - - Sprekkene bør overvåkes regelmessig for å unngå forverring. Tetting kan bli aktuelt for å hindre vanninntrengning og frostskader. - Dersom sprekkene utvikler seg, bør det vurderes ytterligere undersøkelser og utbedring for å redusere risiko for vannskader, frostskader og eventuelle setningsskader i konstruksjonen.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1971. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1971. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - - De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. TiltakByggemeldte tegninger samsvarer ikke med dagens bruk. Soverom i kjeller er ikke bruksendret, opprinnelig boder på tegning. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse til bruksendring foreligger.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei