Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Taktekking består av takstein og undertak under nedre takstein fremstår som duk av et eller annet slag. Fra luke i bod fremstår undertak som platetype, men det er ikke mulig å sjekke fra luka.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe mosegroing på takstein. Både taktekking og undertak nærmer seg mer enn halvert forventet brukstid. Tiltak - Tiltak: - Mose på takstein bør fjernes for å redusere risikoen for fuktinntrengning og skade på taktekking og undertak. Eier opplyser at sameiet har planlagt vedlikehold med fjerning av mose fra taket. Videre bør tilstanden til taktekking og undertak følges opp jevnlig, da de nærmer seg mer enn halvert forventet brukstid. Dette for å unngå økt risiko for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner av metall med lakkert overflate. Nedløp ført i rør ned langs vegg til terreng. Det er stigetrinn på taket frem til pipe. Ved befaringen er det tørt og dermed er ikke sjekk vedrørende lekkasje gjennomført.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Beslag av metall ved pipe har rustdannelser. Det presiseres at det ikke er sjekket om det er mansjetter ved takgjennomføringer ved undertak. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å utbedre rustdannelser på beslag ved pipe for å forhindre videre korrosjon og mulig lekkasje, som kan føre til fuktskader i takkonstruksjonen. Det bør også undersøkes om det er mansjetter ved takgjennomføringer under undertaket, da manglende mansjetter kan medføre økt risiko for vanninntrengning og påfølgende skader på bygget. Undersøkelser på tak må gjennomføres med nødvendige sikkerhetstiltak. Ved etableringstidspunkt var det ikke krav til snøfangere, vurderes montering av dette må det avklares om konstruksjonen er egnet for dette.Veggkonstruksjon,TG2
Bygget har vegger av bindingsverk med isolering av mineralull. Utvendig kledning består av stående trepanel.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Her er kledning sjekket på terrassesiden. Det er ikke synlig luftesjikt åpninger opp bak kledning på sjekkpunkter. Tiltak - Andre tiltak: - Forhold vedrørende manglende synlig luftsjikt må undersøkes ytterligere. Det bør etableres/ sikres at det er tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre god uttørking og redusere risiko for fuktskader og råte i kledning og underliggende konstruksjon. Manglende lufting kan føre til redusert levetid på kledningen og økt fare for skader på bygget.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Bygget har takkonstruksjon med saltakstoler med mønet himling. Det er isolering med mineralull over himlinger. Overisolering er det et hulrom opp mot undertak over overgurt. Det er gesimser med spaltekledning på terrasse og inngangssiden.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Ventilering er vurdert ut fra gesims med smale spalter mellom gesimsbord. Luftingen kan være begrenset ved raft ved at isolering tetter deler av lufttilgang. Tiltak - Andre tiltak: - Ventileringen bør sjekkes og eventuelt forbedres der det er behov for å sikre tilstrekkelig lufttilgang ved raft, slik at kondens og fuktskader i takkonstruksjonen unngås. Begrenset ventilering øker risikoen for fuktproblemer og redusert levetid på takkonstruksjonen. Ved befaringen var det ikke mulig å komme skikkelig opp i hulrom over himlinger grunnet manglende stige. Forholdet bør sjekkes ut med inspeksjon oppe i hulrommet/ kaldtloftet og og branncellevegg over himlinger.Vinduer,TG2
Vinduer har trekarmer med malt overflate. Topphengslede åpningsvindu. 2 lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Ved befaringen er det registrert flere åpningsvinduer som tar i karm. Tiltak - Andre tiltak: - Vinduer må justeres. - Det bør foretas justering eller utbedring av vinduene slik at de åpnes og lukkes uten motstand. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til økt slitasje på karm og beslag, samt redusert funksjonalitet og levetid for vinduene.Dører,TG2
Malte ytterdør inngang med sylinderlås. Terrassedør med glassfelt og brystning mot terrasse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dører er fra byggeår og alder er ca 28 år. Dører er normalt preget av elde og bruksslitasje. Dørblad terassedør er noe skjev i forhold til karm. Tiltak - Tiltak: - Dørene bør vurderes for vedlikehold eller utskifting, da normal levetid/ brukstid nærmer seg og slitasje kan føre til redusert isolasjonsevne, tetthet og funksjon. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå varmetap, trekk og økt risiko for fuktinntrengning.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
På stuesiden av bygget er det terrasse med noe takoverbygg. Terrassen ligger over innredet rom i etasjen under. Det er etablert beskyttelsessjikt av perforerte plastprofiler over membransjikt. Membransjikt av sveiset membran. Rekkverk består av tett trerekkverk med 2 høyder. Delen med lavere trerekkverk har glassrekke på topp av topprekke av tre. Det er takrenne i front av terrassen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Membran er oppgitt å være fra byggeår og dermed ca 28 år gammel. Membran vil her delvis være utsatt for sollys gjennom åpninger i beskyttelsessjikt. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. - Det bør vurderes utskifting av membran, da denne nærmer seg slutten av forventet levetid. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen under terrassen, noe som kan medføre kostbare reparasjoner.Andre utvendige forhold,TG2
Eier opplyser at sameiet har utarbeidet vedlikeholdsplan for bygget.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vedlikeholdsplan/ tilstandsanalyse for fellesdeler av bygget er ikke tilgjengelig ved befaringen. Tiltak - Tiltak: - Tilgang til vedlikeholdsplan og tilstandsanalyse fellesdeler av bygget bør etableres. InnvendigPipe og ildsted,TG2
Bygget har pipe av lettklinkerelementer med innerrør. Feieluke er montert over gulv i stue. Pipe er murt sammen med pipe løp for tilstøtende leilgheter, pussede og malte overflater innvendig. Det er peisovn fra 2024 tilkoblet pipe. Over tak er det metallbeslag i overgang pipe taktekking. Det er topphatt i topp av pipe. Pipestokk har pussede overflater over tak.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Rapport fra feiervesenet beskriver at det er sprekker i innerrør i pipa. Peisovn montert i 2024 har tilkobling på annet sted en opprinnelig ildsted. Tiltaket er søknadspliktig, men ikke omsøkt. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres rehabilitering av pipa for å hindre lekkasje av røykgass til omkringliggende konstruksjoner, noe som kan medføre brannfare og helserisiko. Det må søkes om godkjenning for endret tilkobling av peisovn, da manglende søknad kan føre til at installasjonen ikke er i henhold til gjeldende forskrifter og kan medføre ansvar ved eventuelle skader.Innvendige dører,TG2
Dører består av trekarmer og dørblad med fyllingsprofiler og malte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak - Andre tiltak: - Dører som tar i karm eller ikke fungerer som de skal bør justeres eller utbedres for å sikre normal bruk og forhindre økt slitasje eller skade på dør og karm. Manglende tiltak kan føre til redusert funksjonalitet og behov for mer omfattende reparasjoner over tid. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Badet har vegger med flislagte overflater. Himling er kledd med malte plater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe misfarging i fuger og på fliser, spesielt i dusjsone. Noen fliser med tendenser til bom. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å rengjøre og eventuelt utbedre misfargede fuger og fliser, samt overvåke og eventuelt utbedre fliser med bom for å hindre videre skade. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt risiko for vanninntrengning og skade på underliggende konstruksjoner, samt ytterligere forringelse av overflatene. Etasje > BadOverflater Gulv,TG3
Gulv i rommet har overflater av fliser på påstøp med varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er registrert motfall på deler av badegulvet. Tiltak - Andre tiltak: - Fliser med bom bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres, da hulrom under flisene kan føre til redusert bæreevne og økt fare for skade på gulvet over tid. For å utbedre avvik må gulvet tas igjen i sin helhet. Dette tilsier at badet må renoveres i sin helhet. Ved renovering bør det etableres korrekt fall mot sluk for å sikre tilfredsstillende avrenning og redusere risiko for vannskader i konstruksjonen. Motfall til sluk kan føre til at vann på gulv (lekkasjevann/ bruksvann) kan renne mot dør og evt ut av rommet eller bli liggende på gulv i rommet. Dette kan forårsake skade på tilstøtende konstruksjoner og eventuelt glatt gulv.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Membrantype er ikke kjent. Sluk av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utette rørgjennomføringer i våtsone. - Rørgjennomføringer i vegg under servant mangler mansjett/ tetting. Gjennomføringer ligger i våtsone. Det er ikke synlig membran/ mansjett i sluk. Tiltak - Andre tiltak: - Utbedring/ tiltak må sees i sammenheng med behov for tiltak gulv. Renovering av badet vil måtte påregnes for å fjerne avvik. Det bør ved renovering etableres forskriftsmessig tetting/mansjetter rundt rørgjennomføringer i våtsone, samt dokumenteres at det er tilfredsstillende membranløsning i sluk. Manglende tetting medfører økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen, som kan føre til skjulte skader, sopp og råte, samt kostbare utbedringer.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje > BadVentilasjon,TG2
Badet er tilkoblet felles avtrekk for hele bygget. Avtrekksventil i tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rommet har begrenset tilluftsordning. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluftsløsning, for eksempel ved å montere spalte i dør eller ventil, for å sikre god ventilasjon. Begrenset tilluft kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for fuktskader på badet. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør i bygget består av kobberrør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Det anbefales å overvåke vannrørene jevnlig og vurdere utskiftning i forbindelse med oppgradering av våtrom, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av eldre vannrør er økt risiko for lekkasjer, som kan føre til skader på bygningens konstruksjoner og dårlig innemiljø.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast tilkoblet vasker, wc mm.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er ukjent hvordan felles avløpsanlegg for bygget er luftet. Tiltak - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare hvordan felles avløpsanlegg er luftet. Uavklart lufting kan medføre risiko for dårlig avløpsfunksjon, luktproblemer og i verste fall tilbakeslag eller skader på anlegget.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder med volum ca 115 liter. Plassert i kjøkkenbenk
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er ikke avrenningsmulighet med sluk eller lignende i forbindelse med varmtvannsberederen. Eltilkobling bereder er bak berederen og ikke tilgjengelig for sjekk. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannsberederen for å redusere risikoen for vannskader dersom det skulle oppstå lekkasje fra tanken. Manglende avrenning medfører økt fare for at eventuelt lekkasjevann kan forårsake skade på omkringliggende konstruksjoner og inventar. Eier opplyser at sameiet har planlagt etablering av vannstoppeventil og utløsere ved varmtvannsberedere i de boenhetene som mangler dette. Denne leiligheten er en av disse hvor dette er planlagt i følge eier. Eltilkobling varmtvannsbereder bør sjekkes ved utvidet elkontroll. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drenering og fuktsikring fra byggeår. Ingen dokumentasjon på utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Drenering og fuktsikring nærmer seg halvert brukstid. Tiltak - Tiltak: - Det bør innhentes dokumentasjon på utført drenering og fuktsikring. Høy alder på tiltakene medfører usikkerhet om tilstand og funksjon, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skader på bygningskonstruksjonen.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - DEt er registrert områder med flatt terreng og tendenser til helning mot bygget. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør utføres terrengjusteringer slik at fall ledes bort fra grunnmuren, for å redusere risikoen for vannansamlinger og påfølgende fuktskader i bygningsmassen.Vann som renner på terreng mot bygget vil kunne øke faren for vanninntrengning, spesielt i rom under terreng.Innhentede tegninger for leiligheten er innhentet og disse stemmer godt overenens med dagens bruk.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja