Rekkehus
Utvendig

Nedløp og beslag,TG2

Renner og nedløp på inngangsparti i stål. Fra hovedtak er det et innvendig taknedløp.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Innvendig taknedløp: Dette er så langt jeg kjenner til fra byggeåret, og er nå ca. 50 år. Mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Rør-opplegg har begrenset levetid. For gamle avløpsrør kan det oppstå lekkasjer. Nærmere kontroll av disse rørene anbefales for å avklare om det er behov for umiddelbare tiltak.

Tiltak

Veggkonstruksjon,TG3

Yttervegger i trekonstruksjon. Ytterkledning med panel.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er stedvis skader/råteskader på ytterkledning. Ytterkledningen har gjennomgående bruks/værslittasje. Det bemerkes at vegger fra den gang dette bygget ble oppført, ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon og tetthet. Det er umulig å se hvordan vindsperre/disfusjonssperre/plastfolie er utført. Det kan derfor være avvik som er skjult inne i veggkonstruksjonen som ikke blir oppdaget før man gjør fysiske inngrep.

Tiltak

- Tiltak:

- Ytterkledningen har gjennomgående brukslitasje og enkelte skader. Utskifting/oppgradering må påregnes. Det vil da være naturlig å oppgradere isolasjon/tetthet på veggene samtidig. Kostnadsestimatet er kun et sjablongmessig anslag på hva en slik utskifting vil koste. Dette vil være avhengig av omfanget av hva som gjøres. Det må også sees i sammenheng med mulig utskifting av vinduer. For å få et eksakt prisestimat, må det innhentes pristilbud fra utførene firmaer. Prisestimatet dekker kun for utskifting av ytterkledningen. Oppgraderinger er ikke tatt med i denne summen. Heller ikke evnt. kostnader til f.eks. nye vinduer m.m.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Terrassedør,TG2

Eldre heve/skyvedør. Glass i dør fra 2012.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Terrassedøren har bruks/værslitasje, og bør vurderes byttet. Konsekvens: Døren tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet og isolasjonsevne, og bør byttes til en tidsmessig terrassedør. Det vil være naturlig å bytte ut døren, når ytterkledningen skal byttes.

Tiltak

Vinduer,TG2

Vinduer med trerammer, fra byggeåret. Fastvinduer har isolerglass, hvor glassene ble byttet i 2012. De åpningsfase vinduene har glass fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vinduene er fra byggeåret, og er nå ca. 56 år gamle, og har bruks/værslittasje. Konsekvens: Ut i fra alder bør vinduene byttes. Dette må sees i sammenheng med behov for utskifting av ytterkledning. Det vil også være hensiktsmessig å montere vinduer med luftespalte, samt vinduer i 2. etg. som tilfredsstiller dagens krav til rømningsvinduer.

Tiltak

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Utgang fra stuen til uteplass/hagedel. Denne var dekket av snø på befaringsdagen, og er ikke beskrevet nærmere. I byggesakspapirene er det beskrevet at skille/dekke over garasjene mot hagedelene, er oppført i støpt betong, det er lagt en membran før det ble asfaltert. Dette forholdet er ikke visuelt synlig.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Støpt dekke over hagedel: Vurderingen gjøres ut i fra alder. Det er ikke opplyst at det er gjort utbedringer, og den opprinnelige tekkingen er nå over 50 år. Den vurderes i forhold til alder til TG-2. Konsekvens: For gamle membraner/tettesjikt kan det oppstå lekkasjer. Disse vil i dette tilfellet da kun ramme garasjene. Vedlikeholdsansvaret blir ikke vurdert i rapporten, men evnt. utbedringer må sees i sammenheng med de andre boligene i rekken.

Tiltak

Terrassemarkiser,TG2

Det ble i 2018, monter nye og elektrisk drevne markiser over stuevinduer mot hagedel.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Markisene går skjevt. Det ser ut til at de har fått en skade e.l. i innfesting. Konsekvens: Forholdet må kontrolleres nærmere av fagpersoner, og markisene bør justeres hvis mulig.

Tiltak

Utvendige trapper,TG2

Utvendige trapper i trekonstruksjon.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Avviket gjelder bruks/værslittasje på utvendige trapper. De vurderes til TG-2. Konsekvens: Oppgradering/utskifting av trappene kan påregnes.

Tiltak

Innvendig

Overflater,TG2

TAK: Malte flater. VEGGER: Panel. Malte flater. Tapet. GULV: Tepper. Parkett. Vinylbelegg.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Innvendige overflater har gjennomgående brukslitasje. Bl.a. løs tapet i hjørner. Konsekvens: Tidsmessig oppussing/modernisering av overlfater må påregnes. Omfanget av hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Pipe og ildsted,TG2

Stue: Stue: Åpen peis i stuen. Denne er fra byggeåret. Kjellerstue: Elementpeis av nyere type. Ildsteder er ikke funksjonstestet av takstmannen. Pipe over tak: Denne var ikke tilgjengelig for inspeksjon, grunnet manglende tilkomst. Vurderingen kan kun gjøres visuelt fra bakkeplan.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG-2 settes for ildsted i stuen. Det er registrert et riss i pipekappe. Dette vurderes å ha kosmetisk betydning. Konsekvens: Det er ingen vesentlig konsekvens, men det er anbefalt å montere en tidsmessig/rentbrennende ildsted. Pipe over tak: Det anbefales å gjøre kontroll av pipe/pipebeslag, da denne ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Konsekvens: Hvis beslag er utette, kan det medføre fuktskade i takkonstruksjonen. Dette må sees i sammenheng med kontroll av taktekking.

Tiltak

Innvendige dører,TG2

Innerdører er finerte dører fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Innerdørene er fra byggeåret, og har brukslitasje på dører/karmer/hengsler. De vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Det er ingen vesentlige konsekvenser for dette. Hva som evnt. skal gjøre må vurderes av ny eier.

Tiltak

Andre innvendige forhold,TG2

Oppvarming med eldre og elektriske panelovner.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG-2 settes for alder på panelovnene. Konsekvens: Ovnene bør bytte til moderne og mer effektive panelovner.

Tiltak

Våtrom
2. etg. > Bad

Bad generelt,TG3

Eldre bad som fremstår i hovedsak som ved byggeåret. Tapet på vegger. Fliser på gulv. Det er fall mot sluk. Sanitærutstyr: Badekar, separat dusj, og to stk. servanter. Membran: Det er ikke kjent hvordan membran som er benyttet. Sluk: Gammelt støpjernsluk. Gammelt rør-opplegg.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Badet er utidsmessig, og tilfredsstiller ikke dagens krav og forventning til et våtrom. Det har behov for omfattende oppussing/modernisering. Dusj er plassert nære døren.

Tiltak

- Tiltak:

- Det må påregnes omfattende oppussing/modernisering, inkl. membraner, sluk og rør-opplegg m.m. Da hele badet har behov for oppgradering, blir rommet ikke beskrevet nærmere.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

2. etg. > Bad

Vegg i stue,TG2

Det ble registrert fuktskjolder på vegg mot nabo i stue i 1. etg. Det aktuelle område ligger under badet i 2. etg.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det ble benyttet elektromagnetisk fuktindikator, som viste høyere verdier en det det normalt bør være. Forholdet må kontrolleres nærmere for å avklare årsak til dette. Konsekvens: Lekkasjer kan medføre bygningsskade.

Tiltak

Under-etg. > Vaskerom

Vaskerom generelt,TG3

Vaskerom som fremstår i hovedsak som ved byggeåret. Malte vegger. Malt gulv. Gammelt sluk. Gamle vann-rør. Skyllekum og opplegg for vaskemaskin. Bereder fra 1998.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vaskerommet er utidsmessig, og tilfredsstiller ikke dagens krav og forventning til et våtrom/vaskerom. Det har behov for omfattende oppussing/modernisering. Det er register en del avflassing på gulv.

Tiltak

- Tiltak:

- Det må påregnes omfattende oppussing/modernisering, inkl. membraner, sluk og rør-opplegg m.m. Da hele rommet har behov for oppgradering, blir rommet ikke beskrevet nærmere.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Kjøkken
1. etg. > Kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Eldre kjøkkeninnredning med finerte fronter. Benkeplater og heldekkende oppvaskkum/benkebeslag. Kobber-rør.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Kjøkkenet er av eldre dato og har brukslitasje. Konsekvens: Kjøkkenet bør vurderes utskiftet. Omfanget av hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Spesialrom
2. etg. > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2

Vegger: Malte flater. Gulv: Teppe. Sanitærutstyr: Gulvstående klosett , og servant Rør-opplegg: Eldre kobberrør. Det er avtrekk fra rommet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Rommet er totalt sett av eldre dato, og har behov for tidsmessig oppussing/modernisering. Klosettet har treg oppfylling, og bør byttes. Konsekvens: Rommet står overfor en tidsmessig oppgradering.

Tiltak

Under-etg. > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2

Vegger: Panel. Gulv: Teppe. Sanitærutstyr: Eldre og gulvstående klosett, og servant. Rør-opplegg: Eldre kobberrør. Det er avtrekk fra rommet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Rommet er totalt sett av eldre dato, og har behov for tidsmessig oppussing/modernisering. Konsekvens: Rommet står overfor en tidsmessig oppgradering.

Tiltak

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Vannledninger med metall/kobber-rør fra byggeåret. Innbygget i vegger i bad. Stoppekran: Hvor er hovedstoppekran plassert: I vaskerom.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Forventet brukstid på rør-opplegg er ca. 50 år. Hvis mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, blir dette vurdert med TG-2 i rapporten. Dette rør-opplegget er nå over 50 år, og vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Det er foreløpig ingen byggeteknisk konsekvens for dette forholdet. Det er ikke opplyst eller registrert lekkasjer, men man må være klar over rørenes alder. Ut i fra alder har rør-opplegg nå oppnådd en alder da man må påregne oppgradering/modernisering.

Tiltak

Avløpsrør,TG2

Avløps-rør fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Forventet brukstid på rør-opplegg er ca. 50 år. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for avløpsrør er oppbrukt. Disse rørene er nå over 50 år gamle. Konsekvens: Det er foreløpig ingen registrert konsekvens da det ikke er opplyst eller registrert lekkasjer. Man må være klar over rørenes alder. På gamle rør kan lekkasjer oppstå.

Tiltak

Ventilasjon,TG2

Naturlig oppdriftsventilasjon: Tilluft til boligen: Det er ikke tilluftsventiler i boligen. Er det avtrekksventil fra kjøkken: Nei. Er det avtrekksventil fra bad i 2. etg: Ja. Er det luftespalte i dør til bad i 2. etg: Ja. Er det avtrekk fra toalett-rom: Ja. Måling av effekt på ventilasjonsanlegget er ikke en del av denne rapporten.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens ventilasjon generelt: Man må være klar over at denne type ventilasjon, ikke har samme effekt som dagens løsning med balansert eller mekanisk ventilasjon. ------------------------------------------------------------------------------------- Kjøkken skal i denne type blokker, normalt ha permanent avtrekk ført via luftesjakt/kanal, ut over yttertak. I disse kjøkkenene er det ikke en slike ventiler/avtrekk. Kjøkkenene har med dagens løsning derfor ikke permanent avtrekk. Dette vurderes til TG-2. Konsekvens: Det er ikke permanent avtrekk, og dette kan påvirke boligens luftutskifting/ventilasjon. --------------------------------------------------------------------------------------- Rom for varig opphold skal ha ventiler i yttervegger eller i vinduer for tilluft. I denne boligen er det ikke tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger. Lufting må gjøres via vinduer. Manglende tilluft skal bemerkes med TG-2 i rapporten. Konsekvens: Manglende tilluftsmulighet vil påvirke boligens inneklima. Når vinduer skal skiftes ut, er det anbefalt å sette inn vinduer med luftespalte.

Tiltak

- Tiltak:

- Kontroll/oppgradering av boligens ventilasjonssystem anbefales.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannsbereder plassert i vaskerom i under-etg.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Berederen er fra 1998, og er nå snart 30 år gammel. Anbefalt brukstid for varmtvannsberedere er normalt ca. 20 år. Teknisk levetid er oppgitt å være ca. 15-30 år. Beredere som er over 15 - 20 år, blir vurdert til TG-2. Konsekvens: Denne berederen er ut i fra alder moden for utskifting. På gamle beredere kan det oppstå lekkasjer. Det vil da også være naturlig å oppgradere el-tilkobling.

Tiltak

Tomteforhold

Grunnmur og fundamenter,TG2

Grunnmur i støpt betong.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert mindre riss i grunnmur i hagedel på stuesiden. Konsekvens: Disse rissene vurderes til å være overflateriss, og avvikene er derfor i hovedsak kosmetiske. Men de må holdes under oppsikt for å se om de utvikler seg ytterligere.

Tiltak

Forstøtningsmurer,TG2

Oppmurte forstøtningsmurer ved inngangsparti.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er noe sprekkdannelse og skjevheter etc. på de utvendige forstøtningsmurene ved inngangsparti. Konsekvens: Utbedring/oppgradering av murene må påregnes.

Tiltak

Terrengforhold,TG2

Uteplass ve inngangssiden belagt med belegningsstein.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- De er noe ujevnheter og områder med fall inn mot grunnmuren. Da terrenget utenfor ligger vesentlig kavere en gulvet inne i boligen, vil vann fra uteplassen ikke kunne trekke inn i gulvkonstruksjonen. Dette forholdet blir derfor vurdert til TG-2. Konsekvens: Det må påregnes utbedring/oppretting av uteplassen og belegningsstein. Det må anordnes så det blir fall på terreng bort bra bygget.

Tiltak

Rekkehus

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei

Rekkehus
Standard :
Rekkehus fra 1974. Boligen fremstår med en eldre innvendig og utvendig standard. Gjennomgående oppussing/modernisering må påregnes.
Vedlikehold :
Boligen har ikke hatt vesentlig vedlikehold siden byggeåret.