Taktekking,TG2
Taket er tekket med skiferstein, besiktiget fra bakkenivå og fra altan og via vinduer der det var mulig. Takene på karnapper er tekket med pappshingel. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er påvist andre avvik: - Taktekkingen har oppnådd en vesentlig del av forventet levetid, både skifter tekkingen og papp tekkingen. Risiko for lekkasjer øker med alder på tekkingen. Taket er stedvis litt mosegrodd, groing på taktekkingen medfører økt risiko for lekkasjer. Tekkingen er lagt ut ovenpå vindskier, dette medfører at regnvann lett kan drive inn under tekkingen, dette medfører økt slitasje og redusert levetid på lekter samt økt risiko for lekkasjer. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Taket bør undersøkes ytterligere og det må foretas utbedringer med feste av løse steiner. Anbefaler at det blir gjort tiltak for å hindre at vann kan drive inn under tekkingen. Taktekkingen må påregnes utskiftet inkludert nytt undertak på relativt kort sikt. Skifer kan benyttes på nytt, men nytt undertak og lekter må monteres. Kostnad for lokale utbedringer medtatt her.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp har varierende alder og er utført med noe dels plast og stålrenner.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er påvist andre avvik: - Det er ikke montert stigetrinn på taket for adkomst til piper, men det er etablert feie luker på kaldloftet slik at pipe kan feies derfra. Renner og nedløp har varierende alder og utførelse, det mangler nedløp på renne på karnapp på østside, dette medfører økt påkjenning for vindu og kledning og krever økt vedlikehold. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Nedløp må monteres der dette mangler.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger på den eldste delen er oppført med plank ut fra byggeåret. Tilbygget er oppført med isolert bindingsverk. Utside av vegger er kledt med malt liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist andre avvik: - Det er ikke lufting bak bordkledningen i nedkant på vegg, medfører økt risiko for råteskader på bordkledning og på veggkonstruksjon. Kledningen er montert med kort avstand fra taktekking og altangulv, vanlig utførelse da boligen ble oppført, dagens anbefalinger er at det skal monteres beslag i overgangen slik at kledningen kan avsluttes noe mer opp på veggen. Løsningen krever økt vedlikehold og medfører redusert levetid på kledningen. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Ved omlegging av taktekke/bytte av kledning, påse at løsningen endres. Inntil da må det utføres hyppig vedlikehold.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Plassbygget takkonstruksjon med bordtro undertak. Det ser ikke ut for å være isolert i den skrå delen av himlingen. Stedvis kan det sees isolasjon i den horisontale delen, men det kan ikke bekreftes at hele dette arealet er isolert. Det er isolert i takoppløftene ut fra det som er synlig fra kaldloftet.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er ikke laget luftespalter på rafter og utvendig i rafte kassene, dette medfører dårlig luftsirkulasjon og økt risiko for råteskader på taktro og sperrer. Det er ikke kjent hvilken type undertak som er benyttet ovenpå bordtroen. Luftingen i sjiktet mellom undertak og steintekking er liten på grunn av at lekter er mindre enn det som er vanlig i dag, normal utførelse for oppføringsåret. Konsekvens ved for dårlig lufting er at lekter trenger lengre tid på opptørking og dette reduserer levetiden for lektene. Det er fukt i sperre og bordtro ved pipe, årsak til dette må undersøkes og utbedres . Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Årsak til fukt ved pipe må finnes og utbedres.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer,TG2
Vinduer har varierende alder, 5 stk fra 1979, 1 stk fra 1984, 6 stk fra 1992 og 1stk fra 2017. Vinduer i kjeller er ukjent alder på. Vinduene fra 1979 og 2017 har 3 lags glass øvrige vinduer har 2 lags glass. vinduene har malte trekarmer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Omramming er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på omrammingen og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Det er ikke synlig beslag på vannbrett over vinduer, det er ikke mulig å se hvordan tetting rundt vinduer er utført. Det ble ikke funnet tegn til lekkasjer som følge av dette. Det ble funnet ett vindu på østvegg i 2 etasjen der det er brune merker på glasslister mellom glassene, dette er ofte et tegn på at ruten er punktert. Enkelte vinduer har merker etter kondensvann, Innvendig kondensering på glass er vanlig i eldre boliger og kommer av for lite utlufting. Dette sliter og kan lage råteskader på vinduskarmer og glassrammer. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. - For å lukke avvik vedrørende omramming må denne kuttes slik at det blir luftespalte mot vannbrett. Glassrute på soverom mot øst må byttet.Dører,TG2
Hovedinngangsdør har malt isolert dørblad og malte trekarmer. Balkongdører har malte overflater og 2 lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Pakninger på balkongdør i 2 etasjen er noe slitt, medfører trekk. Det er ikke montert beslag under balkongdør i 1 etasjen, medfører risiko for at vann kan komme inn under døren på sikt. Tiltak - Dører må justeres. - Andre tiltak: - Det bør monteres nye pakninger der disse er slitt og beslag under dør der dette mangler.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er en utkraget ballkong på 2 etasjen, utført med impregnerte gulvbord og malt rekkverk, det finnes dreide søyler som skal monteres under denne, disse er kun for pynt, søylene var demontert på befaringsdagen for vedlikehold, men vil bli montert opp igjen før salg. Tetteskikt under gulvbord er ikke mulig å inspisere. Altan med adkomst fra stue og terreng, utført med impregnerte materialer og malt rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Rekkverk på balkong er 79 cm. Dagens krav er 1 meter, da boligen ble oppført var det ingen bygningslov som regulerte dette. Rekkverk på altan er 84 cm, krav da denne ble oppført var 90 cm. Tiltak - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Rekkverk må bygges høyere på altan for å lukke avviket. Tetteskikt bør undersøkes ytterligere.Utvendige trapper,TG3
Utvendige trapper er utført med impregnerte materialer på trapp til altan. Trapp til hovedinngang er utført i galvanisert stål.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er ikke montert rekkverk. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler rekkverk på trapp til altan, medfører risiko for fallskader. Åpninger i rekkverk på trapp til hovedinngang er større enn 10 cm og rekkverk lavere enn 90 cm. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Det må monteres rekkverk på trappen til altanen.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigOverflater,TG2
2 etasje. Det er laminat på gulv i alle rom unntatt trapperom der det er teppebelegg. På vegger er det malt tapet og i himlinger malt panel. 1 etasje. Det er laminat på gulv i stuer og kjøkken, flis i hall med trapp og vindfang, i vindfang er det varmekabler. På vegger er det malte plater i stuer og kjøkken, malt panel i vindfang og hall med trapp. I himlinger er det malt panel i alle rom unntatt kjøkken der det er malt mdf panel. Overflater er fornyet/oppusset i hele boligen opp gjennom årene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det er litt fuktsvelling i laminat skjøter på enkelte steder i spisestuen samt soverom mot vest og gang i 2 etasjen. Det ble registrert en flis med hulrom/bom i vindfanget, mulig årsak kan være dårlig forarbeid før flis lim påføres underlaget og det kan være at flisene ikke er tilstrekkelig bearbeidet i limet. Konsekvensen er at fliser med hulrom lettere knekker ved belastning. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for strakstiltak, dette har kun visuell betydning, men begynnende fukt svelling medfører økt risiko for at dette utvikler seg.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er utført med trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Planavvik i spisestue utgjør 44mm målt i hele rommet, her er det også planavvik på mellom 10 og 20mm innen 2 meter. Planavvik hall med trapp utgjør 28mm målt i hele rommet. Kjøkken og stue har små avvik, inntil 10mm målt i hele rommet. Planavvik på soverom mot øst utgjør 38mm målt i hele rommet, her er det også planavvik på over 20mm innen 2 meter. Planavvik på gang utgjør 21mm målt i hele rommet. Planavvik på soverom mot sør utgjør 14mm målt i hele rommet. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Konsekvens ved såpass store skjevheter er at det kan merkes ved at møbler ikke står rolig/plant og det kan gjøre det vanskelig å benytte skyvedører for eksempel på garderobeskap. Om det skal legges nye gulvoverflater anbefales det å flytavrette gulvene først. kostnad for dette er medtatt. Det er ikke mulig å fastsette kostnaden uten ytterligere undersøkelser, da dette avhenger av årsak til skjevhetene og omfanget av dette. En innledende undersøkelse kan koste mellom kr 10 000 og 50 000 og avhenger av hvem som utfører oppdraget og hva oppdraget går ut påKostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Myndighetene anbefaler alle å måle radon i boligen. Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass som dannes i berggrunnen. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø. Der øker radon risikoen for lungekreft. Kreftrisikoen øker med radonkonsentrasjonen og med tiden man oppholder seg i en radonutsatt bygning. Denne boligen ligger på et område der det er lav/moderat risiko for radon i boligen. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Radonmåling bør utføres og tiltak iverksettes om konsentrasjonen er for høy, det vil si over 100 Bq/m3.Pipe og ildsted,TG2
Pipe er oppført med teglstein, vedovn montert i spisestue, vedovn og åpen peis i kjellerstue. Pipen har heldekkende beslag over tak og det er feieluke på kaldloftet.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Avstand fra vedovn i kjellerstue til brennbart materiale er mindre enn 30 cm som er kravet. Ubrennbart underlag under vedovn i spisestue dekker ikke 30 cm ut på gulvet foran ovnen slik kravet er, avviket medfører risiko for brann ved at glør fra aske ramler ned på brennbare materialer. Det er en liten sprekk i ildfast stein i ovnen på spisestuen, den er såpass liten at det ikke krever strakstiltak, men vær oppmerksom på denne, den må på sikt byttes. Det har vært en sprekk i siden på ovnen, denne er blitt utbedret da ovnen ble renovert i 2010. Pipen er ut fra opplysninger fra byggeåret og har oppnådd en vesentlig del av forventet levetid. Tiltak - Andre tiltak: - Avstand til brennbart materiale må endres, gjelder list rundt dør. Ubrennbart underlag må gjøres større for å lukke dette avviket. Pipen har oppnådd en alder der en må forvente behov for tiltak, for eksempel rehabilitering med nytt røykrør, vær oppmerksom på dette.Rom Under Terreng,TG2
Det er fliser på gulv i hele etasjen, det er varmekabler på stuer og trapperom. Vegger består av grunnmuren som er slemmet og malt. Hulltaking ikke mulig og nødvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det ble registrert noe høyt fuktnivå i nedre del på grunnmuren på bod på vegg mot nord og på gulv i samme rom og på gulv i vaskerommet, ikke uvanlig, årsak er mest sannsynlig fukt opptrekk fra grunnen i kombinasjon med at det ikke er synlig fuktsperre på utside av grunnmuren utover opprinnelig asfalt emulsjon som er synlig i krypekjelleren. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det kan ikke utelukkes behov for tiltak med drenering og utvendig fuktsikring.Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - På befaringsdagen var ventiler i grunnmuren tettet, disse må åpnes for å sikre tilfredsstillende lufting i arealet. Luke for adkomst tetter ikke skikkelig slik den er montert nå, dyr kan komme inn i kjelleren. Tiltak - Andre tiltak: - Ventiler blir åpnet før salg. Luke inn til kjelleren må monteres slik at det ikke kan komme dyr inn i arealet, anbefaler å montere en ventil i luken også.Innvendige trapper,TG2
Innvendige trapper har malte vanger og rekkverk, trapp til 2 etasjen har teppebelegg på trinn.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg på begge trappene, dette medfører økt risiko for fallskader. Retur rekkverk på trapp er lavere enn 90 cm som er dagens krav og åpninger i rekkverket er større enn 10 cm som er dagens krav, det var ingen bygningslov som regulerte dette da boligen ble oppført. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.Innvendige dører,TG2
Innvendige dører på 1 etasje og kjeller er furu heltre dører, på 1 etasjen er disse malt og dør mellom vindfang og hall med trapp har glass kassett. Dører i kjeller har ubehandlede overflater. På 2 etasjen er det 2 stk malte formpressede dører og 1 furu heltredør som er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Dør mellom trapperom og stue i kjeller tar i gulvet. Tiltak - Andre tiltak: - Døren må justeres eller monteres på nytt. Våtrom 2 Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er fliser på vegger og malt panel i himlingen.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som påvirkes av fukt. Tiltak - Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Vedrørende vindu i våtsone, vær oppmerksom ved bruk, eventuelt vannsøl må tørkes opp. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avvik utbedres. Ut fra opplysninger ble ikke tetteskiktet fornyet da rommet ble overflate oppusset, tetteskiktet er dermed fra 1982 og har oppnådd forventet levetid. Det må derfor forventes behov for en totalrenovering på relativt kort sikt. Kostnad for nye overflater på vegger medtatt her.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
2 Etasje > BadOverflater Gulv,TG3
Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Det er ikke etablert fall til sluket målt fra gulv ved døren. Det er ikke mulig å se om det er laget noen oppkant på tetteskikt ved døren.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). - Det er 5mm motfall til sluket på deler av gulvet (under servantskap). Høydeforskjell sluk til gulv ved dør er 0mm, det er ikke mulig å se om det er en vanntett oppkant bak terskellist. Det ble funnet 4 fliser med hulrom/bom, årsak til hulrom er oftest at flisen ikke er tilstrekkelig bearbeidet i flislimet. Bom medfører at flisen lettere brekker/knuser om den får hard belastning. På oppføringstiden var krav til gulv på bad og vaskerom at gulvet skal være vanntett og det skal være tilstrekkelig fall til sluket,ikke tallfestet fall. Her er det ikke fall og stedvis motfall. Tiltak - Påviste avvik må utbedres, gulvet må bygges med riktig fall. - På grunn av alder og usikkerhet vedrørende tetteskiktet på gulvet samt motfall til sluk på deler av gulvet anbefales det en totalrenovering av rommet. Kostnad for ny gulv overflate inkludert etablering av fall medtatt her.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
2 Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk fra 1982 i rommet, ukjent tetteskikt.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Plastsluk har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det er ikke kjent hvilken type tetteskikt som er benyttet, men det ble ikke fornyet da rommet ble overflate oppusset. Tetteskiktet har oppnådd forventet levetid. Avløp fra badekar er tilkoblet direkte på avløpsrør. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - På grunn av alder på tetteskikt og sluk må rommet totalrenoveres på kort sikt.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
2 Etasje > BadVentilasjon,TG2
Rommet har naturlig ventilasjon via ventil i yttervegg og ventil i luftekanal på pipe.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Naturlig ventilering medfører at rommet får en unødvendig fukt belastning fordi at det tar lang tid å ventilere ut fuktig luft, dette påvirker og sliter på rommet inkludert innredningen. Det er anslagsterskel på døren, medfører lite tilluft til rommet. Det er en liten luftespalte under døren. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Tilluftspalte under dør bør gjøres større. 1 Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er fliser på vegger fra 2003 og panel i himlingen fra 1984.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som påvirkes av fukt. Tiltak - Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Vedrørende vindu i våtsone, vær oppmerksom ved bruk, eventuelt vannsøl må tørkes opp. Fungerer med avviket så lenge det benyttes dusjkabinett. Ut fra opplysninger ble ikke tetteskiktet fornyet da rommet ble overflate oppusset, tetteskiktet er dermed fra 1984 og har oppnådd forventet levetid. Det må derfor forventes behov for en totalrenovering på relativt kort sikt. 1 Etasje > BadOverflater Gulv,TG3
Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Det er 4mm mot fall til sluket målt fra gulv ved døren. Det er ikke laget tilfredsstillende oppkant på tetteskikt ved døren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). - På oppføringstiden var krav til gulv på bad og vaskerom at gulvet skal være vanntett og det skal være tilstrekkelig fall til sluket, ikke tallfestet fall. Det er 4mm motfall til sluket målt fra gulv ved døren, oppkant ved døren er liten, vann kan renne ut av rommet ved større lekkasje. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - På grunn av alder på tetteskiktet på gulvet samt motfall til sluk anbefales det en totalrenovering av rommet. Kostnad for ny gulv overflate inkludert etablering av fall medtatt her.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1 Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk fra 1984 i rommet, ukjent tetteskikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Plastsluk har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det er ikke kjent hvilken type tetteskikt som er benyttet, men det ble ikke fornyet da rommet ble overflate oppusset. Tetteskiktet har oppnådd forventet levetid. Det er en stor åpning i veggen bak dusjkabinettet. Tiltak - Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - På grunn av alder på tetteskikt og sluk må rommet forventes totalrenoveres på kort sikt.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Det er fliser på gulvet, fall til sluk målt fra gulv ved døren utgjør 25mm, det er ikke jevnt fall på hele gulvet, mest lokalt ved sluket.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - På oppføringstiden var krav til gulv på bad og vaskerom at gulvet skal være vanntett og det skal være tilstrekkelig fall til sluket, ikke tallfestet fall. Det er lite fall til sluket der varmtvannsbereder er plassert. Tiltak - Andre tiltak: - Rommet fungerer med dette avviket, ved renovering påse at arbeidene dokumenteres Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Soilsluk, plassert under vaskemaskin med tørketrommel ovenpå. Ukjent type tetteskikt. Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det kan ikke konstateres om det er noen for for tetteskikt på gulvet under flisene. Sluk har oppnådd forventet levetid. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. - Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Rommet må renoveres for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Kjeller > VaskeromVentilasjon,TG2
Rommet har naturlig ventilasjon med ventil i himling.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Naturlig ventilering medfører at rommet får en unødvendig fukt belastning fordi at det tar lang tid å ventilere ut fuktig luft, dette påvirker og sliter på rommet inkludert innredningen. Det er anslagsterskel på døren, medfører lite tilluft til rommet. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjøkken 1 Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avkast i luftekanal i pipe.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Ventilator har oppnådd en alder der en må forvente behov for utskifting. Tiltak - Andre tiltak: - Ventilator fungerer nå men kan på grunn av alder bli nødvendig å bytte på kort sikt. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannledningsanlegget er utført med kobberrør, anlegget har varierende alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Plast og kobber rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det kan oppstå feil og lekkasjer før dette, og det kan være at det går flere år før anlegget har noen vesentlig behov for utbedringer. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Anlegget over kjellergulv er utført med plastrør med varierende alder. Ut fra det som er synlig i vaskerommet kan det være eldre annen type rør under betonggulvet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Plastrør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det kan oppstå feil og lekkasjer før dette, og det kan være at det går flere år før anlegget har noen vesentlig behov for utbedringer. Rør under betonggulv kan være av en annen type rør og kan ha oppnådd forventet levetid, dette bør undersøkes ytterligere. Kan gjøres med kamera inspeksjon. Det er ikke mulig å se om rør for kloakk luftingen om er ført over tak er isolert, manglende isolering kan medføre skader av kondensvann. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Det bør undersøkes ytterligere om rør for kloakk luftingen er isolert slik den skal være.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes og ventiler i enkelte vinduskarmer. Det er også ventil i vegg på kjøkken og på soverommene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Manglende ventilasjon gir problemer med kondens på vinduer og dårlig inneklima. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Andre VVS-installasjoner,TG2
Luft/luft varmepumpe med innedel plassert på vegg i stue, montert i 2013.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Varmepumper som dette har normalt en levetid på 10 til 16 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder er plassert på vaskerommet, ca 200 liter, ukjent alder, mer enn 20 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - I 2010 innførte NEK (Norsk Elektroteknisk Komité) et krav om direkte påkobling på varmtvannsberedere over 2000 W, og i 2014 ble kravene til tilkobling av varmtvannsberedere justert. Nå gjelder forskriften alle beredere som er over 1500 W. Er varmtvannsberederen installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er det ikke pålagt å bygge om anlegget, men man bør jevnlig ta ut støpselet for å se etter varmegang. Ved bruk av stikkontakt som tilkoblingspunkt foreligger det alltid en fare for varmeutvikling og brann. Levetid for beredere varierer, opptil 50-60 år kan normalt regnes. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.Elektrisk anlegg,TG2
230 volt elektrisk anlegg som er sikret med automatsikringer. Anlegget har 50A hovedsikring og 9 underkurser hvorav 1 stk 25A, 3 stk 16A, 3 stk 13A og 2 stk 10A kurser. 3 faset anlegg.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Det er ikke opplyst når anlegget ble installert i den eldste delen av boligen, installert i 1984 i tilbygget. Sikringsskap fornyet i 1996, 3 faset anlegg innlagt.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Nei
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:Anlegget ble sist kontrollert av DLE den 4.12.2017 det ble ikke funnet feil på anlegget da.
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Det er ingen åpenbare feil på anlegget, men på grunn av anleggets alder og manglende kunnskap på området anbefaler jeg at det blir utført en kontroll på det elektriske anlegget av en godkjent installatør.
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Alder på drenering rundt den eldste delen av boligen er ikke kjent, heller ikke hvilken rørtype den eventuelt er utført med. Utvendig fuktsikring på den eldste delen ser ut for å være utført med asfalt emulsjon ut fra det som er synlig i krypekjeller. Drenering og utvendig fuktsikring vorteplast på tilbygget er fra byggeåret 1984.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Drenering og utvendig fuktsikring rundt den eldste delen av boligen må påregnes byttet på relativt kort sikt ut fra alder. Vedlikehold med spyling av drenering på tilbygget bør utføres. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.Terrengforhold,TG2
Eiendommen ligger i flatt terreng, øst for eiendommen er det relativt bratt terreng.
Vurdering av avvik:
- Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Eiendommen ligger i et område markert med mulighet for sammenhengende marin leire i henhold til kartportalen NVE, store deler av kommunen har denne markeringen. Et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendig avløpsrør av plast ble lagt nytt i 2014, tilkoblet kommunalt anlegg. Ukjent type og alder på vannledning utvendig, tilkoblet kommunalt anlegg.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Plast rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det kan oppstå feil og lekkasjer før dette, og det kan være at det går flere år før anlegget har noen vesentlig behov for utbedringer. Ukjent alder og type rør på vannledning. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Alder og type rør for vannledning bør undersøkes ytterligere.De nyeste tegningene er fra 1984 da tilbygget med vindfang ble oppført. Det foreligger kun plantegning av 1 etasjen. Planløsningen stemmer ikke helt med faktiske forhold, det er bygd ett bad i del av vindfanget, meldepliktig tiltak. Fasade tegninger av nord og vestside, karnapp ble oppført i 1992 denne er ikke bygge meldt, kan være søknads pliktig tiltak på grunn av fasadeendring. Det må påregnes noe kostnader for å få tegninger og byggesak i orden.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiDet er ikke fremvist tegninger på bygningen, trolig ikke byggesøkt. Uthuset er oppført mindre enn 1 meter fra tomtegrensen, dette medfører søknadsplikt.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiDet er ikke fremvist tegninger på bygningen, trolig ikke byggemeldt.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiTegningen stemmer ikke helt med faktiske forhold, det er montert to vinduer i veggen der det er tegnet ett. Garasjen er oppført med kort avstand fra tomte grense, tiltaket er byggesøkt og plasseringen godkjent.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei