Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp er av plastbelagt/lakkert stål. Vindusbrett og pipe har beslag i metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Området rundt bygningen kan benyttes av personer og barn, med mindre området er fysisk avsperret. Tak med tilstrekkelig fall for at snø kan rase, skal sikres i sin helhet med snøfangere. Det mangler snøfangere, bortsett fra ved gangvei til inngang, noe som utgjør en mangel. Dette punktet er vurdert til TG3. Det er registrert manglende innfesting på et taknedløp. Normal forventet brukstid for takrenner, nedløp og tak-/pipehatter i sink eller plastbelagt stål er 25–35 år. Tiltak - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Andre tiltak: - For å oppfylle kravene som gjaldt da taket ble lagt på nytt, må det monteres snøfangere på hele taket. Manglende snøfangere medfører økt risiko for personskade ved snøras, spesielt der personer ferdes nær bygningen. Det anbefales å følge opp renner, nedløp og beslag med jevnlig kontroll og nødvendig vedlikehold, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Utskifting bør vurderes dersom det oppstår lekkasjer, korrosjon eller svekket funksjon. Manglende innfesting av taknedløpet bør utbedres for å sikre stabilitet og funksjon. Manglende eller utilstrekkelig bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur kan medføre økt fuktbelastning på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner. Dette kan over tid føre til fuktskader og redusert levetid på bygningsdeler. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av overvann bort fra bygningen. Kostnadsestimat gjelder TG3, manglende snøfangereKostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Andre tiltak: - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Lokal utbedring bør utføres for å øke avstanden mellom dekke ved inngang og bordkledningen, for å hindre fuktoppsug og redusere risikoen for råteskader. Værslitt og oppsprukket trevirke samt paneler bør overflatebehandles for å hindre videre forvitring. Enkeltbord med vesentlige skader bør skiftes ut. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen, da det mangler spalte ved raft samt ventiler i gavlvegg. Det er registrert fuktskjolder på enkelte sperrer og rundt pipen, men fuktmåling viste ingen indikasjoner på forhøyet fuktighet på disse stedene. I undertaket ble det målt forhøyede verdier av fuktighet, samt at det var noe misfarget. Det mangler en bærebjelke i etasjeskillet ved loftstrappen. Dette forholdet har vært slik siden byggeåret, og det er ikke observert tydelige tegn til nedsig av taket. Det er registrert luftekanaler av eternitt (inneholder asbest) på loftet. Disse bør isoleres eller aller helst skiftes ut. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å forbedre ventilasjonen mellom undertak og isolasjon, for eksempel ved å gjenopprette spalte ved raft og ettermontere ventiler i gavlveggene. Manglende ventilering kan føre til fuktopphopning, kondens og økt risiko for råteskader i takkonstruksjonen. Fuktskjolder på sperrer og rundt pipen bør følges opp med jevnlige kontroller, og forhøyede fuktverdier i undertaket bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og utbedre forholdet. Uten tiltak kan dette medføre ytterligere skader og redusert levetid på konstruksjonen. Manglende bærebjelke ved loftstrappen bør vurderes av fagkyndig for å sikre tilstrekkelig bæreevne, selv om det ikke er observert nedsig. Luftekanaler av eternitt (asbest) bør isoleres eller helst skiftes ut, da asbestholdige materialer utgjør en helserisiko ved skade eller slitasje.Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og koblet glass fra byggeåret. I stuen er glassene skiftet henholdsvis i 1980 og 2012 (ikke rammen). Vinduet i den store boden i kjelleren, vegg mot sør, er nyere, men eksakt år er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, samt manglende tetting mellom vindu og mur i kjeller. Det ble også observert vannbrett og løs list under på vinduet som er noe nyere i kjelleren. Det er registrert flere vinduer med råteskade i alle etasjer (noe råte vises på bildene). Det er påvist glassruter på det ene soverommet med renninger mellom glassene. Mer enn halvparten av forventet brukstid for vinduene er oppbrukt. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år. Tiltak - Tiltak: - Det er registrert mange vinduer med råteskader, høy alder og flere funksjonelle avvik. Det anbefales derfor å skifte ut alle vinduene. Kostnadsestimatet er basert på dette. Dersom full utskifting ikke gjennomføres, bør det minst foretas utbedring eller utskifting av vinduer med råteskader samt punkterte eller sprukne glassruter for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Klaring mellom beslag og trevirke må forbedres for å unngå oppfukting og påfølgende råteskader, samt tetting mellom vindu og mur må gjøres for å hindre vanninntrengning. Vinduer som er vanskelige å åpne eller lukke bør justeres eller skiftes ut for å sikre funksjonalitet og energieffektivitet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det være økt risiko for ytterligere skader, varmetap og redusert bokomfort. Vinduene har passert halvparten av forventet levetid, og det må påregnes behov for ytterligere justering eller vedlikehold fremover. Manglende tiltak kan føre til økt slitasje og behov for utskifting tidligere enn normalt.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Balkongdør,TG3
Bygningen har malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom beslag og trevirke for å sikre god lufting og hindre oppfukting. Dør og karm med fukt- og råteskader bør utbedres eller skiftes ut for å unngå videre forringelse og redusert levetid på konstruksjonen. Manglende tiltak kan føre til økt risiko for fuktskader, råte og behov for omfattende reparasjoner.Kostnadsestimat : Under 20 000
Garasjeport,TG2
Garasjeport/vippeport til garasjen i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Porten er ikke tett, og det er registrert åpninger rundt porten. Det er registrert værslitt og oppsprukket panel på porten (se bilder). Porten kan ikke låses. Tiltak - Tiltak: - Det bør utføres utbedring eller utskifting av porten for å sikre tetthet og funksjon, samt hindre kald trekk og ytterligere skader på konstruksjonen. Manglende låsemulighet utgjør en sikkerhetsrisiko og bør utbedres for å ivareta byggets sikkerhet.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på 9,1m² med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Stående rekkverk på ca 0,9 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Konstruksjonene har skjevheter. - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Konstruksjonen har enkelte skjevheter med fall ut fra boligen. Noen søyler står skjevt og er plassert direkte på betong. Terrassedekket har noe slitasje som følge av alder. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse for å hindre fuktinntrengning og påfølgende råteskader i konstruksjonen. Skjevheter i konstruksjonen og søyler som står skjevt bør rettes opp for å sikre stabilitet og redusere risiko for ytterligere deformasjon eller svikt. Søyler som er plassert direkte på betong bør sikres mot fuktopptak for å unngå råte og redusert levetid. Kjøper bør selv vurdere utskifting av terrassebord som er værslitte og har synlig slitasje. Tiltak bør vurderes som del av normalt vedlikehold.Utvendige trapper,TG2
Boligen har en betongtrapp ved inngangspartiet, samt en tretrapp fra terrassen ned til terrenget.
Vurdering av avvik:
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader Tiltak - Andre tiltak: - Sprekkene og skadene i betongtrappen bør utbedres for å forhindre videre forringelse og redusere risikoen for økte skader eller svekket sikkerhet. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, belegg, malt belegg og betong i kjelleren. Veggene har tapet, trepanel, malt strie samt pusset og upusset betongblokk i kjelleren. Innvendige tak har himlingsplater, panel og trefiberplate i garasjen. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik, da det ikke er flyttet på innbo og løsøre under befaringen.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Det er registrert noen hakk i gulvet, samt gulv som ikke går under dørforinger. Det mangler feielist/overgangslist mellom dørterskler og gulv. Det er registrert for store hull i plate ved stikkontakt på det ene soverommet. Det er observert sprekker i vegg og sprekk i list, taklist som ikke ligger helt opp til taket, samt gulvlist med klaring mellom list og gulv. Kjelleren er enkelt innredet med flere avvik i forhold til dagens standard. Det er registrert hull og lapping i taket på vaskerommet, samt noe nedbøyning av takplater i garasjen. Se ellers andre forhold i post "rom under terreng". Tiltak - Andre tiltak: - Registrert slitasje og mindre avvik på overflater vurderes i hovedsak som kosmetiske forhold. Slike avvik vil være synlige og kan påvirke det estetiske inntrykket av boligen. Manglende utbedring har ingen betydning for byggets funksjon eller sikkerhet, men kan oppleves som redusert overflatemessig kvalitet og kan påvirke kjøpers subjektive opplevelse av boligens standard. Eventuelle tiltak overlates til kjøpers egen vurdering. Nedbøyning av takplater i garasjen bør festes bedre for å hindre ytterligere nedbøyning, da dette over tid kan føre til økt skadeomfang og behov for mer omfattende utbedringer.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Kjellergulv er av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Det er målt høydeforskjell på mellom 15–30 mm gjennom hele rommet i stue og soverom med laminat, samt i kjelleren. Det er målt høydeforskjell på mellom 10–20 mm innenfor en lengde på 2 meter i kjelleren, stue, soverom med laminat, gang og soverom nærmest stuen. Det er registrert noe knirk i gulvet, hovedsakelig på kjøkkenet. Det er registrert flere riss og sprekker i betonggulvet i kjelleren. Enkelte områder fremstår også som noe løse i overflaten. Tiltak - Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp, samt utbedringer for å fjerne knirk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Konsekvensen av avvikene er at det kan oppleves skjevheter og knirk i gulvet, noe som kan påvirke komfort og innredningsmuligheter, men det vurderes ikke å ha betydning for den tekniske funksjonen. Riss, sprekker og løs betongoverflate kan føre til videre nedbrytning av gulvet og redusert funksjon og slitestyrke over tid. Forholdet kan også medføre økt støvdannelse og ujevnheter i gulvet. Det anbefales å vurdere nærmere undersøkelser og eventuelle utbedringstiltak, herunder reparasjon eller rehabilitering av gulvoverflaten, for å hindre videre forverring.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Peisovnen har sprekker. - Pipa har rennemerker etter sotvann. - Det er registrert noen sprekker i pipe og brannmursforblending i stue, samt i gang i kjeller. Det er også registrert rennmerker av sotvann under sotluke i garasjen. Det er observert noen sprekker i ovnen. Dette gir TG3, sammen med at det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Opplysninger fra Sandefjord kommune viser at det skulle vært utført tilsyn og feiing i oktober 2023, men dette ble ikke gjennomført. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å montere ildfast stein eller tilsvarende materiale innenfor sotluke/feieluke for å sikre tilstrekkelig avstand til brennbart materiale. Pipen bør kontrolleres av fagkyndig for å avdekke årsak til rennemerker etter sotvann, og nødvendige tiltak bør iverksettes for å hindre videre lekkasje. Riss og sprekker i teglsteinspipe og ovn bør vurderes av fagperson (for eksempel murer eller piperehabiliterer) for å avgjøre om reparasjon, ommuring eller annen utbedring er nødvendig for å sikre pipe og brannsikkerhet. Eventuelle reparasjoner bør utføres etter gjeldende forskrifter og fagmessige standarder. Konsekvensen av manglende utbedring kan være økt risiko for fuktskader, forringelse av murverket og potensiell brannfare. Det anbefales å kontakte kommunen for tilsyn og feiing. Kostnadsestimat på TG3, inkludert ytterligere undersøkelser av ovn samt installasjon av ildfast stein innenfor sotluken i garasjen.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Gang. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 14.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. - Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig - Det ble boret hull i vegg mot garasje, men det ble ikke målt forhøyede fuktverdier i svillen på denne plasseringen. Det ble imidlertid registrert høye fuktindikasjoner på panelet utvendig på veggen, samt i veggen som skiller bodene. Panelet går ned til betonggulvet og har synlige merker etter fuktighet. Videre ble det funnet indikasjoner på fukt i gulv i gang, vaskerom og bod, samt på yttervegger av betongstein i disse rommene. Det ble også registrert noe saltutslag på yttervegg av betongstein. Tiltak - Andre tiltak: - Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres for å kartlegge årsak og omfang av fukt- og råteskadene. Vedvarende fuktinntrenging kan medføre skader på betong og overflater, utvikling av saltutslag, misfarging og muggvekst. Over tid kan dette svekke konstruksjonen, forringe inneklimaet og føre til økte vedlikeholds- og utbedringskostnader dersom nødvendige tiltak ikke utføres. Priskonsekvensen gjelder ytterligere undersøkelser, og ikke utbedring av eventuelle tiltak.Kostnadsestimat : Under 20 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har tretrapp med delvis vinyl i trinn
Vurdering av avvik:
- Det er liten frihøyde i trappeløp - Det er registrert at frihøyden i trappeløpet er lavere enn gjeldende krav på 2,0 meter. Målt frihøyde er ca. 1,75 meter. Tiltak - Andre tiltak: - Frihøyden i trappeløpet bør økes for å oppfylle gjeldende krav og redusere risikoen for hodeskader ved ferdsel i trappen. Lav frihøyde kan medføre økt fare for personskade.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører samt noen labankdører i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er registrert enkelte dører som tar i karm ved lukking og åpning. Det er registrert innpresset/hull i overflaten på badedøren og døren til det ene soverommet (dette er delvis utbedret med maling). Døren til garasjen bærer preg av ekstra slitasje. Det er registrert noe svelling i bunn av døren til badet. Det mangler dørblad mellom entré og gang, samt mellom gang og kjøkken. Det ene av disse dørbladene står i kjelleren, men har en del bruksmerker og manglende nøkkelskilt. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas justering eller utskifting av dører som tar i karm for å sikre funksjonell bruk og unngå ytterligere slitasje. Skader på overflater, som innpresset/hull i badedør og soveromsdør, samt svelling i bunn av badedør, bør utbedres for å opprettholde estetikk og forhindre ytterligere skadeutvikling. Dørblad som mangler eller har betydelige bruksmerker og manglende nøkkelskilt bør vurderes erstattet eller reparert for å sikre fullverdig funksjon og tilfredsstillende innemiljø. Konsekvensen av manglende tiltak kan være redusert brukervennlighet, økt slitasje og forringet estetisk inntrykk. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er registrert noen riss i flisfugene i dusjsonen. Vinduet er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner. Våtsonen er definert som 1 meter til siden fra dusjen. Tiltak - Andre tiltak: - Riss i flisfuger i dusjsonen kan over tid medføre økt risiko for fuktinntrengning bak flisene og videre inn i underliggende konstruksjoner. Forholdet bør følges med på, og fugene vedlikeholdes ved behov. Ved forverring anbefales det å utføre nødvendige utbedringer for å redusere risikoen for fuktskader. Våtrommet fungerer med dette avviket da vinduet er avgrenset med glassdør, men vindu i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 14mm fravdør.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist avvik fra krav/anbefaling om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm, da membran ved terskel ikke er synlig. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Fallforhold: Det er påvist avvik fra kravene til fallforhold i henhold til TEK97, som sier at det skal være tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Tilfredsstillende fall vil være 1:50, minst 0,8 meter ut fra sluket. Det er ikke registrert tilstrekkelig fall. Ved eventuell lekkasje av vann kan det samle seg vann ved døren på grunn av fallforholdene, før det renner til sluk. Tiltak - Andre tiltak: - Redusert fall til sluk gjør badet mindre funksjonelt og sikkert, og kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet, samt redusert sklisikkerhet. Det bør innhentes dokumentasjon eller bilder som viser hvordan membranen er ført og avsluttet ved dørterskel, da manglende synlig membran gjør at høydeforskjellen ikke kan verifiseres. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt usikkerhet rundt utførelsen, noe som kan medføre risiko for fuktskader og vann som renner ut av badet ved eventuell lekkasje eller vannansamling på gulvet. Bom eller hullyd i gulvet bør overvåkes nøye for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Oppstår slike skader, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling, da dette kan føre til redusert vanntetthet og økt risiko for vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og banemembran med ukjent utførelse
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Normal levetid for underliggende banemembran på gulv er 30 år. Normal levetid for membran på lettvegg er 15 år. Normal levetid for avløpsledninger (sluk) er 25–75 år. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. - Det er registrert noe svelling på baderomsmøbelet. Tiltak - Andre tiltak: - Svellingen kan være et tegn på fuktpåvirkning over tid. Avviket vurderes som begrenset, men bør overvåkes for å oppdage eventuell videre utvikling. Ubehandlet svelling kan føre til ytterligere deformasjon og redusert levetid på innredningen. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres, og alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres for å sikre at rommet tåler normal bruk etter dagens krav. Som et midlertidig tiltak kan det settes inn vannstoppersystem på gulv, men dette er kun en midlertidig løsning. Manglende dokumentasjon og utilstrekkelig utførelse medfører økt risiko for vannskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp 2020 og stekeovn 2020.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Benkeplaten er ikke avsluttet helt fagmessig mot yttervegg, samt i skjøten mellom benkeplatene, da benkeplaten ikke er kappet helt rett, og det er høydeforskjell mellom platene. Det er noen skruehull på et par skapfronter, skapet under vasken er slitt, og foringen mellom oppvaskmaskin og yttervegg er knekt. Skjøten i sokkelen er heller ikke jevn. Det ble registrert en liten fuktskjold i laminatskjøten i nærheten av vasken. Tiltak - Andre tiltak: - Benkeplaten bør tilpasses og avsluttes fagmessig mot yttervegg, og skjøten mellom benkeplatene bør utbedres for å sikre jevn overflate og hindre fuktinntrengning. Skapfronter med skruehull og slitasje bør utbedres eller byttes, og foringen mellom oppvaskmaskin og yttervegg bør repareres for å opprettholde funksjon og estetikk. Sokkelskjøten bør jevnes ut for å sikre et helhetlig inntrykk. Fuktskjold i laminatskjøten ved vasken bør følges opp jevnlig, og gulvet bør utbedres eller skiftes dersom videre fuktskader utvikler seg, for å unngå ytterligere skade på gulvkonstruksjonen. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe ulyd i kjøkkenventilatoren ved lav hastighet. Tiltak - Tiltak: - Registrert ulyd i kjøkkenventilatoren ved lav hastighet kan indikere slitasje eller ubalanse i vifte eller motor. Forholdet har i hovedsak betydning for brukskomfort, men vedvarende ulyd kan også tyde på begynnende teknisk svikt som over tid kan føre til redusert funksjon eller behov for utskifting. Service, justering eller utskifting bør vurderes dersom ulyden oppleves som sjenerende eller forverres. Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å oppfylle kravene i NS 3600. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader over tid. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Store deler av anlegget er synlig i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledning av kobber er 25-75. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast. Rørfornying i avløp fra kjøkken under bakkenivå bort til utvendig husvegg.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Normal levetid for avløpsrør av plast er 25–75 år, og for avløpsrør av støpejern er den 30–40 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da avløpsanlegget fungerer i dag. Likevel anbefales jevnlig kontroll, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Med økende alder øker sannsynligheten for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt. Uten tiltak kan en eventuell lekkasje føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og omfattende reparasjonskostnader dersom skaden ikke oppdages i tide.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe i stue, med service avtale.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Normal tid før utskifting av luft til luft varmepumpe er 10-15 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. - Varmtvannsberederen er delvis plassert på pukk/grus og delvis på betong. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å etablere en jevn og stabil flate under berederen for å sikre korrekt understøttelse, for å unngå ustabilitet og redusere risikoen for skader på tanken over tid. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen og fuktsikringen på deler av grunnmuren mot øst og nord er fra 2011. Iht. tildligere salgsoppgave er det ellers naturlig drenasje i sprengstein på fjell
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal levetid for drenering er 20–60 år. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - For etablert drenering og fuktsikring: Overvåk tilstanden jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå. Der det mangler drenering og fuktsikring: Det bør vurderes å etablere utvendig fuktsikring og drenering ved grunnmuren for å redusere risikoen for fuktinntrengning i kjeller/underetasje. Konsekvensen av manglende eller svekket drenering og fuktsikring er økt fare for fuktskader, som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og dårligere innemiljø.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i betongstein.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er registrert sprekkdannelse fra innsiden ved trappen, samt en del riss i utvendig mur, hovedsakelig i skjøtene av betongsteinsmuren. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales en nærmere undersøkelse av forholdet utført av relevant fagkyndig for å avklare årsak og eventuelt behov for tiltak. Om dette ikke gjøres, bør man i det minste følge med på konstruksjonen, helst i samråd med fagkyndig. Dersom det over tid utvikles flere riss eller sprekker, bør utbedringstiltak vurderes for å unngå ytterligere setningsskader eller svekkelse av grunnmuren. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for ytterligere setningsskader, redusert bæreevne og fuktskader i konstruksjonen.Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. - Støttemuren er skjev, og det er påvist sprekker i muren. Tiltak - Andre tiltak: - Støttemuren bør utbedres eller rives og bygges opp på nytt for å sikre stabilitet og hindre videre forringelse. Konsekvensen av å ikke utbedre skjevheter og sprekker er økt risiko for utrasing, som kan medføre skade på omkringliggende konstruksjoner og fare for personer.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG2
Tomten er dekket av snø, slik at terrengforholdene ikke kan vurderes fullt ut.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Eier opplyser at det for noen år tilbake forekom et tilfelle hvor det samlet seg betydelige mengder snø og is utenfor garasjeporten. I forbindelse med mildvær og nedbør førte dette til at vann trengte inn i garasjen og videre inn i kjelleren. Eier opplyser at dette kun har forekommet én gang. I ettertid har eier vært nøye med snørydding utenfor garasjeport og parkeringsareal for å hindre gjentakelse. Det er også registrert dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur andre steder rundt boligen. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende fall på terrenget bort fra grunnmuren for å hindre vannansamlinger mot bygningen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for vanninntrengning i garasje og kjeller, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. Regelmessig snørydding bør videreføres, men varige terrengtiltak anbefales for å redusere risikoen for gjentakelse.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av plast (PEL) Det er septiktank med overløp til grøft. Det er privat grunnboret brønn. og er fra 2022. Vannforsyning skjer via borehull fra 2022.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Ved innvendig rørfornying ble det oppdaget noe gren og tilbakefall på utvendig avløpsrør. Dette er ikke utbedret. Det er planlagt å utbedre dette i forbindelse med påkobling til kommunalt anlegg (se informasjon under punktet "septiktank"). Normal tid før utskifting av avløpsledninger er 25 - 75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres utbedring av gren og tilbakefall på utvendig avløpsrør i forbindelse med påkobling til kommunalt anlegg, for å unngå risiko for tilstopping, tilbakeslag eller lekkasjer som kan føre til skader på eiendommen og forurensning av grunnen. Ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid for avløpsledningene er passert, øker risikoen for plutselige skader og driftsproblemer.Septiktank,TG3
Septiktanken er av betong. Det er mottatt pålegg fra kommunen om utbedring/renseanlegg. Det er opprettet et selskap, Døvle vann og avløp, som består av flere naboer. Det er besluttet at eiendommen skal kobles til kommunens renseanlegg. Dette er en avtale som følger boligen. Oppstart med graving er planlagt i april, og det vil også forfalle 50 prosent av anleggskostnaden i april. Eier og naboer har oppgitt at kostnaden forventes å ligge mellom 300 000 og 400 000 kroner, avhengig av hvem som utfører gravingen og hvilke grunnforhold som avdekkes under arbeidet (jord, stein eller fjell). Beløpet er et estimat og ikke kontraktfestet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det foreligger pålegg om sanering av tanken. - Septiktanken gis tilstandsgrad TG3 på grunn av pålegg om sanering og tilkobling til kommunalt renseanlegg. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres tilkobling til kommunens renseanlegg som planlagt, for å oppfylle kommunens pålegg og redusere risikoen for forurensning eller funksjonssvikt som følge av septiktankens alder. Manglende utbedring kan medføre miljømessige konsekvenser og eventuelle sanksjoner fra kommunen.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
For denne eiendommen mangler det tegninger i den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Det tas forbehold om at det kan være avvik i våre registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. Kommunen kan ikke stilles økonomisk ansvarlig for bruk av informasjon som oppgis i sammenheng med eiendomsforespørsler. Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av bygning på eiendommen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 21-10 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden bygningen er fra før dette, betyr det at eiendommen kan benyttes uten ferdigattest. Det tas forbehold om at det kan være avvik i våre registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. Kommunen kan ikke stilles økonomisk ansvarlig for bruk av informasjon som oppgis i sammenheng med eiendomsforespørsler.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja