Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Det er registrert mosegrodd på taktekking. Eier opplyser at taktekking nylig er behandlet med mosefjerner og skal fjernes i nærmeste fremtid.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking og undertak vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Bygningsdelene fremstår med aldersmessig slitasje og elde, og det må forventes økt risiko for svikt i takt med videre aldring. Tiltak - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Aldrende taktekking og undertak medfører økt sannsynlighet for lekkasjer, inntrenging av nedbør, kondensproblematikk og fuktskader i takkonstruksjonen. Eventuelle skader kan utvikle seg gradvis og være skjult i konstruksjonen over tid før de blir synlige innvendig. Redusert funksjon kan også føre til forkortet levetid på tilstøtende bygningsdeler og behov for større vedlikeholds- eller rehabiliteringsarbeider. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taktekking, beslag, gjennomføringer og undertak for å redusere risiko for lekkasjer og følgeskader. På grunn av alder må utskifting eller større rehabilitering påregnes, men tidspunkt for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om da det avhenger av flere faktorer som klima, materialkvalitet og vedlikehold.Nedløp og beslag,TG2
Nedløp og beslag er av plast og aluminium
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er avvik: - Det er registrert at nedløp og beslag har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Beslag, takhatter og pipehatter fremstår med begynnende korrosjon/slitasje. Aldersmessig slitasje og korrosjon kan redusere komponentenes evne til å lede bort vann og beskytte utsatte overganger mot fuktinntrenging. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Manglende snøfangere kan medføre fare for personskade samt skade på underliggende bygningsdeler, installasjoner eller terreng ved snø- og isras. Eldre og korroderte beslag og nedløp medfører økt risiko for lekkasjer, vanninntrenging og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Begynnende korrosjon kan over tid utvikle seg til gjennomrusting, redusert tetthet og behov for utskifting. Svikt i vannavledning kan også bidra til økt fuktbelastning på fasader og grunnmur. Det anbefales løpende kontroll og vedlikehold av beslag, takhatter, pipehatter og nedløp. Korroderte eller svekkede komponenter bør repareres eller skiftes ut ved behov. Det anbefales også montering av snøfangere der forholdene tilsier fare for snø- og isras, særlig over inngangspartier, gangarealer eller oppholdsarealer.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Kledningen har ulik alder, som følge av tilbygg er oppført etter byggeår på bolig. Eier opplyser at veggene er jevnlig vedlikeholdt. Utvendig kledning er visuelt kontrollert fra bakkenivå. Det påpekes at kontroll av musetetting i lufting bak kledning kun er utført som punktkontroll. Der veggkonstruksjoner er helt gjenbygget, har takstmann begrensede muligheter til å gjennomføre tilfredsstillende undersøkelser uten bruk av destruktive tiltak. Takstmann vurderer likevel synlige spor, merker og indikasjoner på eventuelle avvik eller ufagmessige løsninger. På grunn av konstruksjonsløsning og manglende dokumentasjon er slike avvik imidlertid vanskelig å avdekke
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved punktkontroll er det registrert liten eller ingen lufting i nedre kant av kledning. Enkelte steder er det registrert lav høyde ned til terreng. Som følge av alder på veggkosntruksjonen må det påberegnes økt vedlikehold og kontroll. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull lufting og liten avstand til terreng øker risikoen for oppfukting, råteskader, soppvekst og nedbrytning av trekledning, lekter og tilstøtende konstruksjoner. Fuktpåvirkning skjer ofte over tid og eventuelle skader kan utvikle seg skjult bak kledningen før de blir synlige. Forholdet kan bidra til redusert levetid på fasadekonstruksjonen dersom vedlikehold og oppfølging ikke utføres. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av kledning og utsatte konstruksjonsdeler. Terreng og vegetasjon bør holdes unna fasaden for å redusere fuktbelastning. Ved fremtidig rehabilitering eller utskifting av kledning anbefales det å etablere tilfredsstillende lufting og tilstrekkelig avstand mellom kledning og terreng.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene har ulik alder i boligen, hvor det er skiftet ut til 1 stk vindu og 1 stk balkongdør i nyere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Store deler av vinduene har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene. TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde. Tiltak - Tiltak: - Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner. Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Det er ulik alder på dørene i boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dører av eldre dato har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert slitasje som følge av alder og elde. TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde. Tiltak - Tiltak: - Dørenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner. Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av flere faktorer som vedlikehold, klima og materialkvalitet. InnvendigRom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved hulltaking og fuktmåling i rom under terreng ble det registrert forhøyede fuktverdier i bunnsvill. Måleresultatene indikerer fuktpåvirkning i konstruksjonen, og forholdet kan være tegn på fuktinntrenging fra grunn eller omkringliggende konstruksjoner. Registrerte forhold tilsier at utvendig drenering og/eller fuktsikring kan ha redusert eller nedsatt funksjon. Byggets alder og konstruksjonsutførelse med vegger mot terreng medfører generelt økt risiko for fuktrelaterte skader. Tiltak - Tiltak: - Vedvarende fuktbelastning i bunnsvill og tilstøtende konstruksjoner kan over tid føre til fukt- og råteskader. Forholdet kan også påvirke innemiljøet negativt dersom fuktbelastningen vedvarer over tid. Skader kan være skjult bak innvendige overflater og det kan ikke utelukkes ytterligere skadeomfang utover det som var tilgjengelig ved befaringen. Eier opplyser ved remontering av nye plater på soverom og renovering av bad underetasje ikke ble registrert tegn til fuktskader av vegg. Registrerte forholdet kan utvikle seg over tid og det anbefales nærmere undersøkelser av konstruksjonen for å kartlegge skadeomfang og årsak til fuktpåvirkningen. Registrert forhold må også sees i sammenheng med registrerte avvik under punktet "utvendig drenering og fuktsikring". Tiltak og forbedring av utvendig drenering og fuktsikring bør påberegnes. Ved eventuelle skadde materialer i bakenforliggende konstruksjoner bør skiftes ut. Våtrom Etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert eller nærmer seg utløpt. På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt. Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid. Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Vindu står i våtsone til dusj, natrulig ventilasjon Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Det bør påberegnes renovering av våtrommet. Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring. Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson. Bruk av dagens våtrom er på kjøpers eget ansvar.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt. Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid. Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Det bør påberegnes renovering av våtrommet. Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring. Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson. Bruk av dagens våtrom er på kjøpers eget ansvar.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Vannledninger som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen. Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger. Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger. Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder-Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget. Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Når avløpsledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen. Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger. Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger. Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er registrert at varmtvannstanken er over 20 år gammel. Varmtvannstanker har begrenset forventet levetid, og risikoen for svikt, lekkasje og redusert driftssikkerhet øker vesentlig med alderen. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det anbefales jevnlig kontroll av tank og tilkoblinger for tegn til lekkasje eller korrosjon. På grunn av alder bør det påregnes utskifting i nærmeste fremtid. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1986.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er avvik: - Utvendig drenering og fuktsikring vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet levetid. Ved punktkontroll av synlige deler av fuktsikrig er det registrert manglende klemlist ved avslutning av grunnmursplast/fuktsikring. Utførelsen medfører økt risiko for at vann og fukt kan trenge ned bak fuktsikringen. Ved hulltaking og fuktmåling i innvendig vegg mot terreng er det samtidig registrert forhøyede fuktverdier i konstruksjonen. Sammenholdt med alder, utførelse og registrerte måleverdier indikerer dette at drenering og/eller utvendig fuktsikring kan ha redusert funksjon. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull eller aldrende drenering/fuktsikring kan føre til vedvarende fuktbelastning mot grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Over tid kan dette medføre oppfukting av bindingsverk, råteskader, og redusert levetid på innvendige materialer. Forholdet kan også medføre skjulte skader bak veggkonstruksjoner som ikke var fullt tilgjengelige ved befaringen uten destruktive tiltak. Risikoen for videre utvikling av fuktskader vurderes som forhøyet dersom tiltak ikke gjennomføres. Det anbefales nærmere undersøkelser for å kartlegge omfang og årsak til fuktpåvirkningen. Funksjon på drenering, terrengfall, overvannshåndtering og utvendig fuktsikring bør vurderes av fagkyndig. Utbedring eller utskifting av drenering og fuktsikring må påregnes rundt hele boligen. Det anbefales også kontroll av innvendige konstruksjoner for eventuelle skjulte fukt- eller råteskader.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger ligger hovedsakelig under bakkenivå og er derfor ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er basert på alder, tilgjengelig informasjon og eventuelle opplysninger fra eier. Det er ikke opplyst om funksjonssvikt ved bruk av installasjonene på befaringsdagen Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Utvendig vann- og avløpsledninger er skjulte rør som ligger under bakkenivå og det er ikke mulig for takstmann å vurdere dette. Påpeker at tilstandsgrad er satt ut i fra alder, da inspeksjon av rør og ledninger ikke er mulig å inspisere. Det er heller ikke gjort kjent fra eier om mulig funksjonssvikt på rørene og at de fungerer som normalt idag. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Alder må tas i betraktning og fremtidig vedlikehold og utskiftninger må forventes, men tidspunkt er det vanskelig å si noe om.Det er fremlagt godkjente og byggemeldte tegninger, hvor dagens romfordeling avviker fra byggemeldte plantegninger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaDet er fremlagt godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei