Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og W-takstoler på påbygg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Loftet er vurdert til tilstandsgrad 2 grunnet en konstruksjonsmessig risikofaktor og høy alder. Det bemerkes imidlertid at det ikke ble observert synlige avvik ved befaring. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert styrke i trekonstruksjoner, økt risiko for fuktskader og deformasjoner dersom vedlikehold ikke følges opp. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Utbedring skal vurderes dersom tegn til råte, lekkasje eller deformasjon oppstår.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Vinduer - Koblet glass,TG3
Bygningen har trevinduer med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduer med koblet glass fra 1965 har nådd sin forventede levetid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Redusert isolasjonsevne, økt varmetap og risiko for trekk. Det er også økt sannsynlighet for råte i karm/ramme og svekket tetthet mot fukt og luft. 4. Tiltak som bør iverksettes Utskifting av vinduene bør påregnes for å oppnå tilfredsstillende funksjon, energieffektivitet og fuktsikring.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging). InnvendigPipe og ildsted - Byggeår,TG2
Boligen har mursteinspipe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Andre tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Økt risiko for skader som sprekker, lekkasjer og redusert brannsikkerhet over tid. Dersom vedlikehold ikke utføres, kan levetiden forkortes og kostbare utbedringer bli nødvendige. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat og er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i stuen i ny del. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 0-6. Rom under terreng i ny del fremstår uten avvik, dokumentert med hulltaking/fuktmåling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert forhøyede fuktverdier i de åpne veggene og gulvene. Dette gjelder den eldste delen av boligen. I tilbygget er det derimot ikke målt forhøyede fuktverdier. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Høye fuktverdier kan føre til råte, muggvekst og nedbrytning av materialer. Det kan også medføre svekket konstruksjon og dårlig inneklima. Risikoen for omfattende reparasjoner og kostnader er betydelig. Tiltak som bør iverksettes: Det må gjennomføres en grundig undersøkelse for å avdekke årsaken til fuktinntrengningen. Skadet materiale må fjernes, og konstruksjonen må tørkes og utbedres. Tiltakene skal sikre at fuktnivået kommer innenfor akseptable verdier og at tettesjikt og drenering fungerer som forutsatt.Innvendige trapper - Opprinnelig del ,TG2
Boligen har tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Bratt trapp gir redusert sikkerhet og økt risiko for personskader, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt mobilitet. Tiltak som bør iverksettes: Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd, men forholdet bør vurderes ved fremtidig ombygging eller oppgradering for å oppnå bedre sikkerhet og komfort. Våtrom 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er fuktslitasje i vindu på badet. Tiltak - Tiltak: - Beskrivelse av avviket: Det er registrert fuktslitasje på vinduet. Dette indikerer at overflatebehandlingen er svekket, og at fukt har påvirket karm eller ramme. Konsekvens av avviket: Fuktslitasje kan medføre råteutvikling, deformasjon og redusert levetid for vinduet. Det kan også gi dårlig tetthet og økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 8mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er avvik: - Det er registrert riss og sprekker i flisfuger, enkelte fliser har bom (hulrom under), og det er påvist muggdannelse på elastiske fuger. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Riss og bom kan medføre at vann trenger inn bak fliser, noe som øker risikoen for fuktskader i underliggende konstruksjoner. Mugg på elastiske fuger tyder på fuktbelastning og gir hygieniske utfordringer. Over tid kan dette føre til skader på membran og konstruksjon, samt behov for omfattende utbedring. Tiltak som bør iverksettes: Skadet fugemasse og elastiske fuger bør fjernes og erstattes med nye, korrekt utførte fuger. Fliser med bom bør vurderes fjernet og erstattet, og underliggende membran må kontrolleres for skade. Det bør gjennomføres en fuktkontroll for å avdekke eventuell skade bak flislaget. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Redusert restlevetid øker risikoen for fremtidig svikt i tettesjikt og sluk, noe som kan medføre lekkasjer og fuktskader i konstruksjoner dersom membranen eller sluket mister sin funksjon. Tiltak som bør iverksettes: Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig nå, men det bør planlegges for utskifting ved oppgradering av våtrommet eller når levetiden er oppbrukt. 1. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. 1. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt, økt fuktbelastning og risiko for kondens og muggdannelse. Over tid kan dette gi skader på overflater og konstruksjoner. Tiltak som bør iverksettes: Det bør etableres tilluftsløsning, for eksempel ved å montere ventil i dør eller vegg, eller ved å tilpasse dørblad med spalte mot gulv, slik at ventilasjonskrav oppfylles. Kjeller > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenet har nådd en alder som tilsier at oppgradering bør vurderes på sikt. Til tross for dette er det ikke registrert funksjonelle avvik ved innredning eller installasjoner. Kjøkkenet fungerer etter hensikten, men materialvalg og teknisk standard er ikke i tråd med dagens forventninger. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Avviket medfører redusert brukervennlighet og lavere funksjonalitet sammenlignet med dagens krav. Det påvirker ikke konstruksjonssikkerhet. Tiltak som bør iverksettes: Oppgradering eller utskifting av kjøkkeninnredningen anbefales for å oppnå normal funksjonalitet og standard. Men det er ikke umiddelbare behov for dette, og det vurderes til at innredningen har en funksjon, selv med avviket. Spesialrom 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med belegg på gulv og malte plater på vegger. Innvendig tak har panel. Det er utstyrt med toalett og servantinnredning.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Manglende mekanisk avtrekk gir redusert luftutskifting, noe som kan føre til dårlig luktfjerning og høyere fuktbelastning over tid. Dette kan påvirke inneklima og gi økt risiko for mugg og kondens. Tiltak som bør iverksettes: Det bør etableres mekanisk avtrekk i henhold til gjeldende krav, for eksempel ved montering av vifte til kanal eller veggventil med viftefunksjon. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Økt risiko for korrosjon, slitasje eller materialtretthet som kan medføre lekkasjer og vannskader. Skader kan oppstå plutselig og gi store konsekvenser for bygningen. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å planlegge utskifting av vannledninger på sikt for å redusere risiko for lekkasjer. Tiltaket bør utføres av fagperson og i henhold til gjeldende forskrifter.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast og støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersrelatert slitasje kan medføre lekkasjer, tilstopping eller brudd over tid. Skader på avløpsledninger kan gi vannskader og kostbare reparasjoner dersom de ikke oppdages tidlig. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll av avløpsledninger, for eksempel ved kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller skade.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid for varmepumpen er oppbrukt. For varmepumper er typisk forventet brukstid ca. 12–15 år. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Økt risiko for driftsstans og behov for reparasjon eller utskifting. Effektiviteten kan være redusert, noe som gir høyere energiforbruk og lavere ytelse. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å planlegge utskifting av varmepumpen på sikt for å sikre stabil drift og energieffektivitet. Tiltaket bør utføres av fagperson i henhold til gjeldende forskrifter.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende elektrisk tilkobling av varmtvannstanken i henhold til gjeldende forskrifter (NEK 400). Dette er et sikkerhetsavvik. I tillegg er varmtvannstanken over 20 år gammel, hvilket overstiger mer enn forventet brukstid (typisk 15–20 år). Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Mangelfull el-tilkobling kan medføre fare for elektrisk støt eller brann. Alderen på berederen gir økt risiko for lekkasje og driftsstans, noe som kan føre til vannskader og behov for akutt utskifting. Tiltak som bør iverksettes: Elektrisk tilkobling må utbedres av autorisert elektriker i henhold til gjeldende forskrift. Det anbefales å skifte varmtvannstanken da forventet brukstid er overskredet. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1965. På den nye delen er den fra 2004.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Drenering fra 1965 har langt overskredet forventet brukstid (typisk 30–50 år). Dette gir høy risiko for redusert funksjon og vanninntrenging mot grunnmur. Drenering fra 2004 nærmer seg halvparten av forventet brukstid, men anses fortsatt som funksjonell dersom ingen fysiske skader oppstår. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Eldre drenering kan medføre fuktinntrenging i kjellervegger, økt risiko for mugg, råte og skader på konstruksjon. Dette kan gi behov for omfattende utbedring dersom lekkasjer oppstår. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å skifte drenering på den eldste delen av boligen. Tiltaket skal utføres i henhold til gjeldende forskrifter og med korrekt oppbygging av dreneringssystemKostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur bestående av støpt betong og/eller lettklinkerblokker. Den eldste delen er fra byggeår (1965), mens tilbygg er fra 2004.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren på den eldste delen har høy alder, og mer enn halvparten av forventet levetid er passert. For betongkonstruksjoner er forventet levetid normalt 50–100 år, men tilstandsgrad vurderes etter NS3600 når mer enn 50 % av levetiden er passert. Den nye delen fra 2004 er innenfor normal levetid og vurderes som funksjonell. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Høy alder gir økt risiko for svekkelser som følge av slitasje, setninger eller fuktpåvirkning over tid. Dette kan medføre behov for reparasjoner eller utbedringer dersom skader oppstår. Tiltak som bør iverksettes: Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd dersom det ikke er synlige skader, men det bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuelle tegn til svekkelser.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1965. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1965. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det foreligger tegninger for både den opprinnelige bygningsdelen og tilbyggets første etasje, og disse vurderes å samsvare med dagens bruk. Det er imidlertid ikke fremlagt tegninger for kjelleretasjen i tilbygget.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja