Taktekking,TG2
Taktekkingen består av betongtakstein, samt papp på taket over inngangen. Taket er besiktiget fra bakkenivå grunnet snødekke og risiko med bruk av stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det var ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke ble avdekket skader under befaringen, kan det likevel foreligge skader som kun kan avdekkes ved en nærmere undersøkelse på taket. Vær oppmerksom på denne risikoen. En grundigere undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på papptekkingen over inngangen. Eier opplyser at hovedtaket ble skiftet en gang mellom 2010 og 2015, og dermed er også her mer enn halvparten av forventet brukstid passert eller nærmer seg å være passert. Eier opplyser at han ikke kjenner til om undertaket ble skiftet samtidig med taket. Normal levetid for papptekking er 10–30 år. Normal levetid for betongtakstein er 30–60 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Det anbefales å gjennomføre en grundigere undersøkelse av taktekkingen og undertaket for å avdekke eventuelle skjulte skader, spesielt siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner, noe som kan medføre økte utbedringskostnader.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp er utført i plastbelagt/lakkert stål, og pipen har beslag i metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Normal forventet brukstid for takrenner, nedløp og tak-/pipehatter i sink eller plastbelagt stål er 25–35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Stigetrinn for feier bør monteres for å sikre tilfredsstillende adkomst til pipen, slik at feiing og tilsyn kan utføres på en trygg og forskriftsmessig måte. Det anbefales å følge opp renner, nedløp og beslag med jevnlig kontroll og nødvendig vedlikehold, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Utskifting bør vurderes dersom det oppstår lekkasjer, korrosjon eller svekket funksjon. Uten slike tiltak øker risikoen for vanninntrengning og utilstrekkelig avrenning, noe som kan føre til fukt- og råteskader på fasaden og gesimsen, samt medføre økte vedlikeholds- og reparasjonskostnader på sikt.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasaden har stående og liggende bordkledning. Kledningen er besiktiget fra bakkenivå, samt ut noen vinduer i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er avvik: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - - Det er registrert ingen lufting i nedrekant av kledning mot grunnmur. - Det er observert noe malingsflass samt forekomst av svertesopp under gesimsen. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Malingsflass og svertesopp under gesims bør utbedres, og overflatebehandling bør fornyes for å sikre god fuktbeskyttelse og forlenge levetiden på kledningen. Uten utbedring vil kledningen være mer utsatt for fuktinntrengning, råte og soppdannelse, noe som kan redusere fasadens levetid og medføre økte vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Værslitt og oppsprukket trekledning bør behandles eller skiftes ut der det er nødvendig. Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å hindre opphopning av fukt, som kan føre til råteskader og redusert levetid på fasaden.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. - Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at dampsperren er punktert rundt spotter til toalettrommet, noe som medfører svekket effekt av dampsperrens funksjon, som er å hindre fuktvandring fra inneluft til takkonstruksjonen. Rundt kloakkluftingen ble det observert fuktskjolder. Det er manglende tilkomst for inspeksjon da rør til andre takhatter er i veien. Det ble også observert fuktskjolder ved kloakkluftingsrøret i åpen vegg på badet under (se bad 2. etg.), men det ble ikke registrert indikasjoner på fuktighet ved fuktmåling. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å vurdere tiltak for å forbedre luftingen i nedre kant av konstruksjonen. Manglende ventilering kan over tid medføre fuktopphopning, kondens og risiko for råte i takkonstruksjonen. Det bør tettes rundt gjennomføringer for spotter og andre åpninger i dampsperren for å gjenopprette dampsperrens funksjon og hindre fuktvandring til takkonstruksjonen. Videre bør det gjøres nærmere undersøkelser av fuktskjolder rundt kloakkluftingen, og tilkomst for inspeksjon bør forbedres for å avdekke eventuelle skjulte skader. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for fuktskader og råte i takkonstruksjonen, noe som kan medføre kostbare utbedringer på sikt.Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra ulike årstall. På kjøkken og soverom i 2. etasje mot terrasse er det vinduer fra 2022 iht. eier. I resten av 2. etasje er vinduene fra 1985 og 1999. I stue og kjeller er vinduene av eldre type, men med ukjent årstall. Ett av vinduene i kjelleren har koblet glass, og ett av vinduene der er akkurat skiftet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - - Det er registrert værslitasje på listverk, med flassende maling inne og ute. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vinduene (gjelder ikke alle). - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. - På vinduet i stue er det registrert råte, samt punktert glass. - Vinduet til den ene kjellerboden har sprukket glass, og antydning til råte. - Det er registrert antydning til råte i baderomsvinduet i kjeller. Råteskade gir TG3 Normal levetid for trevinduer er 20–60 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av vinduer med råte, punkterte eller sprukne glass, samt utbedring av listverk med flassende maling. Tiltak bør også iverksettes for å sikre tilstrekkelig klaring mellom beslag og trevirke for å hindre oppfukting og videre råteskader. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det være økt risiko for ytterligere fuktskader, varmetap, redusert funksjon og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Priskonsekvensen gjelder utskifting av 3 vinduer med registrerte råteskader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG3
Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist råteskader i begge balkongdørene, samt noe slitasje på hovedytterdøren. Det er også registrert at det mangler dørvrider på balkongdøren i 2. etasje. Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas utskifting av balkongdørene med råteskader for å hindre videre forringelse, økt varmetap og fuktinntrengning i konstruksjonen. Manglende dørvrider på balkongdøren i 2. etasje trenger ikke utbedres dersom døren skiftes. Ytterdøren fungerer, men det må påregnes vedlikehold. Tiltak bør også iverksettes for å sikre tilstrekkelig klaring mellom beslag og trevirke for å hindre oppfukting og videre råteskader. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil skadene kunne forverres og føre til økt varmetap, fuktinntrengning og ytterligere forringelse av bygningsdelene. Priskonsekvensen gjelder utskifting av balkongdørene med registrerte råteskader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på ca 36 m² med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Det er avvik: - Selv om terrassen var snødekt, ble det observert at det siste terrassebordet inn mot husveggen mangler. I tillegg mangler det noen små bord i hjørnet bortenfor vindusgraven. Tiltak - Tiltak: - Manglende terrassebord bør kompletteres for å unngå risiko for snubling og fallskader. Det anbefales også å foreta en nærmere kontroll av terrassen når den er snøfri, for å avdekke eventuelle andre skader eller mangler som ikke var synlige ved befaringstidspunktet. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, fliser, betong og teppe. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har malte plater, malte strier og trepanel. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik, da det ikke er flyttet på innbo og løsøre.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Dette er et eldre hus hvor det er utført oppussingsarbeider i flere omganger. Det er registrert hakk og hull i vegger, samt manglende lister på gulv, i tak, rundt dører og terskler. Det er også observert laminatgulv som ikke går under foringer, laminat med slitasje, samt laminat som ikke er avsluttet korrekt ved overgang til nytt rom (mellom kjellerstue og bod), og laminat som går fra hverandre i skjøtene. I 2. etasje er det noen lister igjen i taket etter at garderobeskap er fjernet. Videre er det registrert sprekker i vegg i kjellerstue og ujevn overflate på tak i gang i 1. etasje. På kjøkkenet er det tettet et dørhull mot gangen, der overflaten ikke er ferdig behandlet. Tiltak - Andre tiltak: - Overflater bør utbedres eller skiftes der det er registrert skader, manglende lister og feil avslutninger, for å sikre et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre økt slitasje, redusert levetid på overflatene og svekket inntrykk av boligens standard.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Det er målt høydeforskjell på mellom 10–20 mm innenfor en lengde på 2 meter på et par soverom og i gang i 2. etasje, samt i gangen i 1. etasje. Det er målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter i gang i kjeller, bod med teppe på gulvet, kjellerstue og kjøkken. Det er målt høydeforskjell på mellom 15–30 mm gjennom hele rommet i gang i kjeller og bod med teppe. Det er målt målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet i kjøkken og kjellerstue. Det er også registrert knirk i laminatgulv. Tiltak - Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp, samt utbedringer for å fjerne knirk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Konsekvensen av avvikene er at det kan oppleves skjevheter og knirk i gulvet, noe som kan påvirke komfort og innredningsmuligheter, men det vurderes ikke å ha betydning for den tekniske funksjonen. Det settes derfor ikke noe kostnadsestimat på høydeforskjellene som er TG3.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe, vedovn (2022) og sotluke/feieluke.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Pipevanger er ikke synlige. - - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke på loftet, noe som gir TG3. - Det er påvist sprekker og/eller riss i pussen til pipen i stue. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe på loftet. - På loftet er ikke pipevangen synlig på alle sider, da badet går inntil på den ene siden, noe som gir TG3. Tiltak - Andre tiltak: - Sprekker og riss i pussen på pipen bør vurderes av fagperson for å avgjøre behov for reparasjon, ommuring eller annen utbedring, for å sikre brannsikkerheten og forhindre videre forringelse. Det bør monteres ildfast plate eller tilsvarende materiale under sotluke/feieluke for å beskytte gulvet mot glør og varme, og dermed redusere brannfare. Brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke må fjernes eller beskyttes med godkjent materiale for å redusere risiko for brann. Eventuelt kan det å montere ildfast stein eller tilsvarende materiale innenfor sotluke/feieluke erstatte kravet til ildfast plate på gulvet og bidra til å sikre tilstrekkelig avstand til brennbart materiale. Pipevangen bør gjøres synlig på alle sider for å muliggjøre inspeksjon og oppdage eventuelle skader, da utilgjengelighet kan føre til at skader ikke oppdages og utbedres i tide. Eventuelt kan piperehabilitering med nytt innerrør vurderes. Kostnadsestimat på TG3.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Rom Under Terreng,TG3
Gulvet har laminat, fliser, betong og teppe. Veggene har plater, panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i kjellerstue og bod. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 24, 8 og 25,3.
Vurdering av avvik:
- Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - - Ved hulltaking ble det påvist fukt i bunnsvill i innforet trevegg i kjellerstue og bod. - Ved fuktsøk med Protimeter MMS3 på laminat i kjellerstuen ved yttervegg, på betongvegg i midten av huset, samt på fliser i gang ved badedøren, ble det ikke funnet indikasjoner på fuktighet. I boden med betonggulv ble det derimot funnet indikasjoner på fukt ved fuktsøk. - I boden ble det registrert saltutslag på muren, og det ble også funnet indikasjoner på fukt under utvendig bakkenivå ved fuktsøk. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak og omfang av fukt- og råteskadene, samt iverksette nødvendige utbedringstiltak for å hindre videre skadeutvikling. Fukt i bunnsvill og saltutslag på mur indikerer økt risiko for råte, soppdannelse og forringelse av konstruksjonen, noe som kan medføre helsemessige utfordringer og redusert levetid for bygget. Priskonsekvensen gjelder ytterligere undersøkelser, og ikke utbedring av eventuelle tiltak.Kostnadsestimat : Under 20 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har en malt og lakkert tretrapp med teppe på trinnene til kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er liten frihøyde i trappeløp - Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. - - Det er registrert noe knirk i trappen. - Trappen har i bunnen liten frihøyde, det vil si at avstanden fra trappetrinn opp til tak er under 2 meter, som er kravet til frihøyde. - Det er registrert at de nederste trinnene er i ferd med å falle ut av sporet i vangen (se bilde). Tiltak - Tiltak: - Det bør utføres utbedring av knirk og sikring av trinn som er i ferd med å løsne, for å redusere risiko for personskade og ytterligere forringelse av trappen. Frihøyden i trappeløpet bør vurderes nærmere, da lav frihøyde kan medføre økt risiko for hodeskader ved ferdsel. Generelt vedlikehold og utbedring av slitasje anbefales for å sikre trygg bruk av trappen og forlenge levetiden.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører av ukjent alder, samt en slett dør fra 2022.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er avvik: - - Det er registrert noen dører som tar i karmen ved åpning og lukking. - Det er registrert løs dørvrider. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres nødvendige justeringstiltak på de aktuelle dørene for å sikre tilfredsstillende funksjon og unngå videre slitasje eller skade. Manglende utbedring kan føre til redusert brukervennlighet og økt risiko for ytterligere skader på dører og karmer. Dørvrider bør festes for å hindre at den løsner eller faller av, noe som kan medføre redusert funksjonalitet og økt risiko for skade. Våtrom 2. Etasje > BadGenerell,TG3
Badet er under oppgradering: Det gamle badet er revet. Vegger og gulv er åpne, og det er lagt om nye vannrør og avløp (2022), samt noe elektrisk arbeid (2022). Etter dette er det ikke utført ytterligere arbeid. Badet må bygges opp på nytt i henhold til gjeldende byggeforskrifter, herunder teknisk forskrift 2017.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er avvik: - - Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved badekar. Løsningen eller byggematerialet anses som uegnet. - Det er også påvist noe svertesopp i silikonet i vindusforing/karm. - Det ble registrert et hull/åpning i vegg mot bod med bereder Tiltak - Tiltak: - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Det bør benyttes fuktbestandige materialer eller etableres tilstrekkelig fuktbeskyttelse rundt vinduet for å redusere risikoen for fuktskader i våtsonen. Svertesopp i silikonet bør fjernes, og fugene bør eventuelt skiftes ut for å hindre videre soppvekst og forringelse av materialene. Bom i fliser bør følges opp, da dette kan føre til at flisene løsner over tid og øker risikoen for vanninntrengning bak flisene. Hullet/åpningen i vegg mot bod med bereder bør tettes av estetiske grunner, samt for å forhindre fukt- og luftlekkasjer, som kan medføre økt risiko for skader på tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 26 fra dør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist avvik på varmekilde. - - Det er påvist avvik fra krav/anbefaling om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm, da membran ved terskel ikke er synlig. - Det er påvist at flere fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist at varmekablene i gulvet ikke fungerer. - Det er påvist avvik i fallforhold etter TEK97, veileder 2003, som angir at tilfredsstillende fall skal være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket. Det er registrert fall, som er noe mindre. Tiltak - Varmekilde bør undersøkes og eventuelt repareres av rørfagkyndig personell. - Skader på varmekilde kan medføre et reperasjonsbehov hvor tettesjiktet i ytterste konsekvens må fornyes. En fornyelse er ofte forbundet med høye kostnader. Dersom tiltaket ikke utbedres kan man ikke utelukke elektriske feil utover selve varmekilden. - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Andre tiltak: - Det bør innhentes dokumentasjon eller bilder som viser hvordan membranen er ført og avsluttet ved dørterskel. Manglende synlig membran ved terskel gjør at høydeforskjellen ikke kan verifiseres, og dersom oppbrettet ikke er utført tilfredsstillende, øker risikoen for fuktskader ved eventuell lekkasje eller vannansamling på gulvet. Bom eller hullyd i gulvet bør overvåkes nøye for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Oppstår slike skader, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling, da dette kan føre til redusert vanntetthet og økt risiko for vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Varmekablene i gulvet fungerer ikke, og det bør vurderes utbedring eller utskifting for å sikre tilstrekkelig oppvarming og komfort. Manglende oppvarming kan føre til redusert tørkeevne og økt risiko for fuktskader. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er avvik: - Det er påvist flere rør som kommer opp av badegulvet, slik som vannrør til toalett, vannrør bak vaskemaskin og avløp til badekar. Det er usikkert hvordan membrantettingen er utført rundt disse rørene, da det ikke er synlig mansjett eller membran. Normal levetid for avløpsledninger (sluk) er 25–75 år. Normal levetid for membran på gulv er 20 år. Normal levetid for membran på lettvegg er 15 år. Tiltak - Tiltak: - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Det bør innhentes dokumentasjon på hvordan membrantettingen er utført rundt gjennomføringer i gulvet, spesielt ved rør til toalett, vaskemaskin og badekar. Manglende eller feil utført tetting kan medføre økt risiko for fuktskader og lekkasjer til underliggende konstruksjoner, noe som kan føre til kostbare reparasjoner. Overvåk tilstanden jevnlig, og vurder utbedring dersom det oppdages tegn til lekkasje eller fuktskader. Kjeller > BadSanitærutstyr og innredning,TG3
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, badekar og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. - Det er avvik: - - Det er registrert noe svelling på baderomsinnredningen, samt skrue og skruehull i siden. - Det er registrert lekkasje i hånddusjen til badekaret (dette gir TG3) Tiltak - Tiltak: - Det bør utbedres lekkasje i hånddusjen til badekaret for å unngå vannskader på omkringliggende konstruksjoner og innredning. Kostnadsestimat på dette punktet. Svelling og skader på baderomsinnredningen bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusert levetid på innredningen.Kostnadsestimat : Under 20 000
Kjeller > BadVentilasjon,TG2
Det er mekanisk avtrekk i yttervegg, samt ventil i taket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Den mekaniske viften i veggen er fuktstyrt. Eier opplyser at det i vår-, sommer- og høstmånedene ofte luftes ekstra med vinduet åpent, mens det på vinterstid benyttes avfukter på grunn av lave utetemperaturer. Dette kan tyde på at ventilasjonen ikke fungerer optimalt under alle forhold. Tiltak - Tiltak: - Ventilasjonsviften bør kontrolleres og eventuelt utbedres for å sikre tilstrekkelig luftutskifting under alle årstider. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og råteskader. Kjøkken 1.Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, micro, stekeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det er registrert at den ene skuffen under vasken ikke går helt inn, da den tar i vaterguarden inni skapet. - Det er registrert at skuffefronten subber mot en annen når den lukkes. Tiltak - Tiltak: - Vaterguarden i skapet bør justeres slik at den ikke står i veien for skuffen, for å sikre funksjonalitet og unngå unødvendig slitasje eller skade. Skuffefrontene bør justeres slik at de ikke subber mot hverandre, for å unngå skade og sikre normal bruk. Spesialrom 2. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i 2.etg
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er avvik: - Det er registrert en flis på veggen som er noen millimeter trukket lenger inn i veggen, noe som har medført oppsprekking i silikonfugen i hjørnet (se bilde). Tiltak - Tiltak: - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å oppfylle kravene i NS 3600. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader over tid. Det anbefales å utbedre oppsprekkingen i silikonfugen og vurdere om flisen bør justeres eller byttes. Dette anses som et estetisk avvik uten tekniske konsekvenser, men bør følges opp for å unngå videre forringelse av overflaten. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) fra 2022, samt eldre kobberrør til blant annet badet i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige kobbervannledningene. Normal levetid for kobbervannledninger er 25–75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å vurdere utskiftning av de eldste kobbervannledningene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tiltak ikke iverksettes, øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner. Det bør etableres tiltak som sikrer at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet ledes til sluk eller annen kompenserende løsning, for å redusere risikoen for skjulte vannskader og påfølgende skade på konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast som i 2022 ble skiftet ut for uten om rør til badet i 1 etg.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger til badet i 1. etasje. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25–75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da avløpsanlegget fungerer i dag. Likevel anbefales jevnlig kontroll, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Med økende alder øker sannsynligheten for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt. Uten tiltak kan en eventuell lekkasje føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og omfattende reparasjonskostnader dersom skaden ikke oppdages i tide.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon samt et mindre mekanisk avtrekksanlegg. Avtreksanlegget er montert i boden i kjelleren og suger luft fra bjelkelaget og ut, ifølge opplysninger fra eier. Dette anlegget skal være montert av tidligere eier for å fjerne lukt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler innvendig deksel på én av ventilene. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres innvendig deksel på ventilen eller skifte ut ventil for å sikre korrekt luftstrøm og hindre trekk og støv. Manglende deksel kan føre til dårligere inneklima.Varmesentral,TG3
Det er installert varmepumpe i stue.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Det er avvik: - Ifølge opplysninger fra eier fungerer ikke varmepumpen. Tiltak - Tiltak: - Varmepumpen bør utbedres eller skiftes ut for å sikre tilfredsstillende oppvarming og energieffektivitet. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det risiko for redusert komfort, økte driftskostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstanken for å redusere risikoen for vannskader ved eventuell lekkasje. Alder på tanken medfører økt risiko for plutselig svikt eller lekkasje, noe som kan føre til omfattende skader på omkringliggende konstruksjoner. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1967.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal levetid for drenering er 20–60 år. Det er ikke registrert utvendig fuktsikring av grunnmuren. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet bør ses i sammenheng med registrerte fuktutslag i kjeller. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å fastslå dreneringens tilstand og årsaken til fuktpåvirkning. Det bør påregnes utskifting eller oppgradering av drenering og fuktsikring på sikt. Ved eventuelle gravearbeider bør drenering og grunnmursbeskyttelse fornyes i henhold til dagens krav. Manglende eller svekket drenering og fuktsikring kan bidra til fuktutslag i kjellervegger og gulv, med påfølgende misfarging, saltutslag og risiko for mugg- og råteskader. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette over tid føre til økte skader på konstruksjonen og redusert innemiljøkvalitet.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i betongstein.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er avvik: - Det er også registrert malingsflass på muren. Tiltak - Tiltak: - Andre tiltak: - Sprekkdannelser og skråriss i grunnmuren bør utbedres for å hindre videre setningsskader, redusere risiko for vanninntrengning og svekkelse av konstruksjonen. Malingsflass på muren bør utbedres for å beskytte overflaten mot fukt og forringelse. Videre undersøkelser anbefales for å avdekke årsak og omfang.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1967. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra 1967. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. I følge eier ble det i 2019 utført rørfornying av utvendig avløpsledninger av Olimb Rørfornying.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledninger er 25 - 75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak per i dag, da anlegget fungerer som det skal. Imidlertid er en betydelig del av normal levetid for vannledninger (25–75 år) oppbrukt, og anleggets alder må tas i betraktning. Skader kan oppstå plutselig på eldre røranlegg, med risiko for lekkasjer, fukt- og bygningsskader samt kostbare reparasjoner dersom svikt først inntreffer.Oljetank,TG2
Det er en felles oljetank for hele rekkehusblokken. Ifølge opplysninger fra eier ble denne sanert for noen år siden.
Vurdering av avvik:
- Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler Tiltak - Andre tiltak: - Det bør fremskaffes dokumentasjon på at oljetanken er forskriftsmessig sanert. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om saneringen er utført i henhold til gjeldende regelverk, noe som kan innebære risiko for forurensning og ansvar for eventuelle fremtidige miljøskader.Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1966. Tegningene samsvarer imidlertid ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. 1. etasje: På godkjente tegninger er det vist vindfang (VF) samt åpning mellom gang og kjøkken. I dag er vindfanget fjernet, slik at gangen er utvidet. Døråpningen mellom kjøkken og gang er tettet. 2. etasje: Badet, som er under oppussing, er utvidet noe mot pipe i en vinkel. Denne endringen fremgår ikke av de godkjente tegningene. Kjeller: På godkjente tegninger er det vist matbod der det i dag er bod med varmtvannsbereder, samt vaskerom der det i dag er bad. Videre er det på tegningene vist bod og hobbyrom, mens disse arealene i dag er innredet som kjellerstue og en mindre bod.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaDet foreligger godkjente byggetegninger datert 1967. Tegningene samsvarer imidlertid ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. 1. etasje: Garasjen har en bod i bakkant, som ikke er med på opprinnelig godkjent tegning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei