Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger oppført som bindingsverk. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Utvendige flater av malt stående tømmermannskledning. Kledningen er visuelt undersøkt på tilgjengelige og kjente utsatte steder. Det er registrert manglende lufting i underkant av kledningen, samt enkelte solsprekker i overflatene. For øvrig fremstår kledningen i tilfredsstillende stand ut fra alder og visuell tilgjengelighet. TG 2 vurderes grunnet manglende lufting i underkant av kledningen og registrerte solsprekker.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Utførelsen med begrenset lufting i underkant var i tråd med vanlig byggeskikk på oppføringstidspunktet, og påvirkning fra sol og vær over tid kan forklare solsprekker. Risiko: Manglende lufting kan føre til økt fuktbelastning og redusert uttørking bak kledningen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Dette innebærer økt vedlikeholdsbehov og mulig behov for utbedring av deler av kledningen over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få kledningen vurdert av fagperson for å avklare behov for etablering av lufting og eventuell utbedring av skadede bord.Vinduer,TG2
Vinduene fremstår i hovedsak i god stand ved visuell besiktigelse. Det Det ble imidlertid avdekket ett kjellervindu med tydelige skader i form av fuktpåvirkning og råte, og vinduet anses som ødelagt. Videre ble det observert åpning under utvendig vannbord samt fug under omramming. Fug under omramming har egenskaper som kan trekke til seg fukt og bidra til redusert levetid for omrammingen. Forventet levetid på vinduer er 40 år. TG 2 vurderes grunnet fuktskader i ett kjellervindu, samt åpning under utvendig vannbord og utførelse med fug under omramming
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Langvarig fuktpåvirkning har gitt forhold som er forenlig med fuktskader i ett kjellervindu, mens åpning under utvendig vannbord og fug under omramming på annet vindu har utførelse som kan gi økt fuktbelastning. Risiko: Videre fuktpåvirkning kan føre til økt nedbrytning av berørte vinduer og tilhørende bygningsdeler. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Betyr at ett vindu er uten tilfredsstillende funksjon, og at øvrige berørte vinduer kan få redusert levetid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få skadet kjellervindu skiftet ut, samt avklare behov for utbedring av vindu med åpning under vannbord og fug under omramming.Dører,TG2
Inngangsdøren fremstår med noe falming på utvendig side. Det ble observert manglende tettesjikt i underkant av ytterdøren i kjeller. Forventet levetid på ytterdører med glass er 40 år. TG 2 vurderes grunnet falming på utvendig side av inngangsdør samt manglende tetthet og tettesjikt ved dørterskel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Overflatepåvirkning over tid har gitt falming av døren, samt manglende tetting i overgang mellom dør og terskel. Risiko: Forholdet kan føre til videre vanninntrenging og økt fuktbelastning på dør, terskel og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører økt vedlikeholdsbehov og risiko for fuktrelaterte skader i kjeller. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende tettesjikt under dør og terskel og vurdere overflatebehandling av døren.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Nordvestvendt terrasse på ca. 116 m² ved ytterdør. Terrassen er oppført med bjelkelag og rekkverk i tre. Det ble registrert rekkverkshøyde på ca. 0,94 m, hvilket er lavere enn gjeldende krav. Deler av terrassen var snødekt på befaringsdagen, noe som ga begrensede besiktigelsesmuligheter. TG 2 vurderes grunnet ikke tilstrekkelig rekkverkshøyde samt begrensede besiktigelsesmuligheter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Terrasseoverflatene var i hovedsak snødekt på befaringsdagen, noe som ga begrensede besiktigelsesmuligheter, samt at rekkverkets høyde er lavere enn krav. Risiko: Begrenset kontroll kan medføre at eventuelle forhold ikke er avdekket, og lav rekkverkshøyde kan gi økt risiko for fallulykker. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Innebærer usikkerhet knyttet til terrassens tilstand og redusert personsikkerhet ved bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å gjennomføre ny kontroll av terrassen når snø er borte, samt få rekkverkshøyden vurdert og utbedret av fagperson.Utvendige trapper,TG3
Trapp ned fra terrasse med høydeforskjell på ca. 0,71m. Det ble observert at trappen mangler rekkverk, hvor kravet til rekkverk er høyder over 0,5m. TG 3 vurderes grunnet manglende rekkverk ved utvendig trapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Utførelsen mangler rekkverk ved trapp med høydeforskjell. Risiko: Manglende sikring kan føre til økt risiko for fallulykker. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører redusert personsikkerhet ved bruk av trappen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere rekkverk på trappen for å ivareta tilfredsstillende fallsikring.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigRom Under Terreng,TG2
Det ble benyttet tidligere boret hull i utlektet vegg under terreng for fuktmåling. Det ble registrert fuktverdier i treverket i øvre sjikt av det som regnes som akseptable verdier, målt til ca. 15,2 vekt % trefuktighet. Kjeller er ikke beregnet for oppholdsrom, noe som må tas hensyn til ved etablering av rom. Det ble registrert én ventil i vegg, som ikke gir tilstrekkelig ventilering av det aktuelle rommet. Det bemerkes at målingen kun gir et øyeblikksbilde, og at forhold som for eksempel dreneringens alder, tekniske utførelse og sesong for fuktmålingen fortsatt kan ha betydning for levetid og vedlikeholdsbehov. Videre overvåkning og jevnlig vedlikehold anbefales for å opprettholde funksjon. TG 2 vurderes grunnet forhøyede fuktverdier i treverk samt utilstrekkelig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Konstruksjon under terreng kombinert med begrenset ventilering gir forhold som er forenlig med økt fuktbelastning. Risiko: Forholdet kan føre til økning i fuktnivåer over tid med risiko for materialpåvirkning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kan gi groforhold for mugg og sopp og økt behov for oppfølging av fukt- og ventilasjonsforhold. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få vurdert fukt- og ventilasjonsforholdene for å avklare behov for forbedret ventilering og videre oppfølging. Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Eldre vaskekjeller/bod er utført uten teknisk oppbygning som tilfredsstiller krav til våtrom. Det er etablert sluk og utslagsvask, men det er ikke påvist fuktsikring eller tettesjikt i våtsoner. Rommet er innredet og benyttet som vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Årsak: Rommet er opprinnelig etablert uten teknisk oppbygning og fuktsikring som kreves for våtrom, og er senere tatt i bruk som vaskerom uten oppgradering. Risiko: Bruk av rommet som vaskerom uten fuktsikring kan føre til fuktbelastning på konstruksjoner og økt risiko for fuktskader over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Dette innebærer at rommet ikke tilfredsstiller krav til vaskerom, og at kjøper må forholde seg til avvik mellom bruk og teknisk utførelse. Anbefalt tiltak: Det anbefales enten å oppgradere rommet til vaskerom med nødvendig fuktsikring og teknisk oppbygning, eller å tilbakeføre rommet til bod-/sekundærfunksjon.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater på vegg og panelplater i tak/himling. Det ble observert avvik ved våtromsplate i innerhjørne, hvor platen ikke ligger tilstrekkelig bak hjørnelist. Videre ble det registrert vindu av tre plassert i våtsonen. TG 2 vurderes grunnet mangelfull avslutning av våtromsplate i innerhjørne samt trevindu plassert i våtsone.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Årsak: Utførelsen av våtromsplate i innerhjørne er ikke tilstrekkelig beskyttende, og materialvalg i våtsone er lite egnet. Risiko: Forholdene kan føre til økt fuktbelastning og fuktopptak i underliggende konstruksjoner. Tiltak - Konsekvens: Medfører at våtrommet krever tettere oppfølging og vedlikehold, og at kjøper må være forberedt på behov for utbedringer for å sikre tilfredsstillende fuktsikring. Anbefalt tiltak: Det anbefales å tette våtromsplaten tilstrekkelig eller eventuelt skifte den ut, samt å erstatte vindu i våtsone med vindu i egnet materiale, for eksempel PVC (plast). 2. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Flislagt gulv. Fall på gulv ble kontrollert med laser. Det registreres 15mm fall over en lengde på 1,9m ut fra dørterskel mot sluk. Viktig å merke seg at det er krav til 19mm fall fra dørterskel til sluk, da det ikke ble fremlagt tilstrekkelig dokumentert membranoppkant ved dørterskel. TG 2 vurderes grunnet utilstrekkelig fallforhold fra dørterskel mot sluk sett i sammenheng med manglende dokumentert membranoppkant.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Utførelsen av gulvfall ved dørterskel er ikke tilstrekkelig der dokumentasjon på membranoppkant mangler. Risiko: Forholdet kan føre til at vann ikke ledes tilstrekkelig mot sluk ved vannbelastning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at kjøper må være oppmerksom på økt risiko for fuktpåvirkning på overflatene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få dokumentert tilstrekkelig membranoppkant ved dørterskel, eller å utbedre fallforholdene slik at kravene oppfylles. 2. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Innredningen fremstår i normalt god stand ved visuell besiktigelse. Det ble observert drypplekkasje fra blandebatteri. På badet er det montert vegghengt toalett med lekkasjesikring under klosett. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for sisternen. TG 2 vurderes grunnet påvist drypplekkasje fra blandebatteri og manglende dokumentasjon av sisternen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Slitasje eller svikt i komponenter i blandebatteriet, samt manglende tilgjengelig dokumentasjon for innebygd sisterne. Risiko: Lekkasje kan gi økt fuktbelastning over tid, og manglende dokumentasjon kan vanskeliggjøre korrekt drift og vedlikehold. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører økt vedlikeholdsbehov og at kjøper må påregne usikkerhet knyttet til fremtidig service og reparasjon av sisternen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre eller skifte blandebatteriet, samt innhente FDV-dokumentasjon for sisternen eller få løsningen vurdert av fagperson. 2. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er montert mekanisk avtrekk på yttervegg. Badet mangler imidlertid tilstrekkelig tilluftsventilering. TG 2 vurderes grunnet ikke tilfredsstillende tilluft til badet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet vurderes å ha sammenheng med montert innvendig dør som ikke er utført eller tilpasset for tilluftsventilering, herunder manglende tilstrekkelig spalte i underkant/overkant av dørbladet. Risiko: Forholdet kan gi redusert luftutskifting og økt fuktbelastning i rommet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at badet kan få dårligere luftkvalitet og økt behov for vedlikehold over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft til badet, for eksempel ved å etablere spalte i underkant/overkant av dørbladet eller tilsvarende løsning. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Innredningen fremstår i normalt god stand ved visuell besiktigelse. Det ble ikke avdekket vesentlige skader eller slitasje av betydning. Det ble registrert normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Det bemerkes at vanninstallasjonene mangler tilstrekkelig lekkasjesikring, noe som er et krav når vannledningene er av nyere dato. TG 2 vurderes grunnet manglende lekkasjesikring på vanninstallasjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Vanninstallasjonene er utført uten tilfredsstillende lekkasjesikring, selv om dette er et krav for vannledninger av nyere dato. Risiko: Manglende lekkasjesikring kan føre til uoppdagede lekkasjer og økt fuktbelastning over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører økt risiko for vannskader og behov for oppfølging av installasjonene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende lekkasjesikring på vanninstallasjonene, utført av fagperson. Tekniske installasjonerAvløpsrør,TG2
Det er ingen synlige avløpsrør inne i boligen. Avløpsrørene går, ifølge hjemmelshaver, ned hos nabo sammen med hovedvannledning. Det bemerkes at boligen ikke har tilstrekkelig stakeluke for avløpssystemet. Forventet tid for utskifting av avløpsrør er 50 år. TG 2 vurderes grunnet manglende tilgjengelig stakeluke i boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Avløpsløsningen er utført uten etablert stakeluke tilgjengelig innenfor boligen. Risiko: Manglende tilgang kan vanskeliggjøre spyling og rensing ved tilstopping eller driftsproblemer. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at kjøper kan få begrensede muligheter for vedlikehold og feilsøking av avløpsanlegget. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få avløpsløsningen vurdert av fagperson med tanke på etablering av tilgjengelig stakeluke i boligen.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilering via ventiler i yttervegger. Det ble imidlertid observert at 1. etasje mangler tilstrekkelig tilluft. TG 2 vurderes grunnet manglende tilfredsstillende tilluft i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Ventilasjonsløsningen gir ikke tilstrekkelig tilluft til 1. etasje. Risiko: Manglende tilluft kan føre til redusert luftutskifting og økt fukt- og luktbelastning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at inneklimaet i 1. etasje kan bli mindre tilfredsstillende og kreve tettere oppfølging. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluftsløsning i 1. etasje.Varmesentral,TG2
Luft-til-luft varmepumpe installert i 2008. Hjemmelshaver opplyser at anlegget fungerer som forutsatt og uten kjente avvik. Det opplyses også om at det er utført service på den på egeninnsats. Det er ikke foretatt funksjonstest i forbindelse med befaring. Regelmessig vedlikehold anbefales for å sikre optimal drift og levetid. TG 2 vurderes grunnet alder på varmepumpen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Alderen på varmepumpen tilsier at den har passert forventet levetid, kombinert med manglende fagmessig service. Risiko: Forholdet kan føre til redusert effekt, økt slitasje og svikt i funksjon over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at kjøper må påregne økt oppfølging, vedlikehold eller utskifting av varmepumpen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få varmepumpen vurdert og eventuelt servet av fagperson for å avklare tilstand, videre bruk og behov for utskifting. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ukjent alder på drenering. Det bemerkes noe forhøyede fuktverdier ved vegg uten drenering, og fuktverdier (14-15 vekt% i trefuktighet) i utlektede vegger under terreng. Hjemmelshaver opplyser også om at det mangler drenering på nordvestvendt side, under terrassen. Forventet levetid på drenering er 30 år. TG 2 vurderes grunnet påviste forhøyede fuktverdier i vegger mot terreng og manglende/ukjent dreneringsløsning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende drenering er ikke i samsvar med god byggeskikk og kan forklare fuktpåvirkning i vegger mot terreng. Risiko: Forholdet kan føre til salt- og kalkutslag på overflater, samt økt risiko for vanninntregning rundt grunnmur og fundament over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at kjøper må forholde seg til mulig behov for undersøkelser og eventuell utbedring av konstruksjonene. Anbefalt tiltak: Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare omfang, og behov for eventuelle tiltak.Grunnmur og fundamenter,TG2
Fundament er delvis vurdert uten tegn til vesentlige skader. Grunnmur er besiktiget, og det ble registrert en større setningsskade i utvendig grunnmur under inngangspartiet. Videre ble det observert salt- og kalkutslag på innvendig mur i kjeller, noe som indikerer fuktoppsug fra grunnen. TG 2 vurderes grunnet registrert setningsskade i utvendig grunnmur samt indikasjoner på fuktoppsug fra grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Fuktpåvirkning og jordtrykk i kombinasjon med frostpåvirkning kan ha bidratt til setningsskaden i grunnmuren. Risiko: Videre belastning kan føre til økt skadeomfang i grunnmuren over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører at kjøper må forholde seg til mulig behov for utbedring av grunnmuren. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge med på utviklingen og få grunnmuren vurdert av fagperson for å avklare behov og omfang for eventuell utbedring.Terrengforhold,TG2
Terrengfallet ble vurdert visuelt, og det kan synes som om terrenget ikke har tilstrekkelig fall bort fra konstruksjonen. Det er viktig at terrenget heller ut fra ringmuren, slik at overflatevann ledes raskt bort og unødige fuktbelastninger på konstruksjonen unngås. Terreng rundt byggverk skal ha fall utover med minimum 1:50 (2cm) i en avstand på minst 3 meter fra yttervegg. TG2 vurderes grunnet mangelfullt terrengfall og risiko for økt fuktpåvirkning mot ringmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Terrengutforming med manglende eller utilstrekkelig fall bort fra ringmur. Risiko: Kan føre til økt fuktpåvirkning mot grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Medfører økt vedlikeholdsbehov og risiko for fuktrelaterte forhold over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få terrengfallet vurdert og justert for å sikre tilstrekkelig fall bort fra bygningen og redusere fuktbelastning.Det er ikke fremlagt nødvendig dokumentasjon som dokumenterer opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er i samsvar med godkjent løsning fra da bygget ble tatt i bruk. Videre er det ikke fremlagt ferdigattester eller annen dokumentasjon som viser at eventuelle søknadspliktige tiltak ved boligen er omsøkt og godkjent av kommunen. Det presiseres at rapporten er utarbeidet på bakgrunn av visuell befaring og tilgjengelig informasjon, og det tas forbehold om skjulte feil, mangler eller ulovlige bygningsmessige endringer som ikke lar seg avdekke uten inngrep eller kommunal dokumentasjon. Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja