Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger av pusset mur og bindingsverk av tre, etterisolert med 5 cm og utvendig tekket med liggende kledning. Det bemerkes at takstingeniøren ikke har gjort fysiske inngrep i konstruksjonen og at isolasjonstykkelse, kvalitet eller tilstand derfor ikke kan dokumenteres.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det mangler musesperre bak kledningen enkelte steder. Det mangler kledning i raftekasser. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør monteres musesperre bak kledningen der dette mangler, for å hindre at skadedyr får tilgang til konstruksjonen og forårsaker skade. Manglende musesperre kan føre til at mus tar seg inn i konstruksjonen og påfører skader.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak takkonstruksjon av tre. Undertak av rupanel. Loftskillet er isolert med ca. 10 cm isolasjon (glasswatt). Adkomst til kaldloftet via luke i himling i gangen i 2.etasjen. Det ble fuktmålt i takkonstruksjonen ved befaring, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er ikke montert dampsperre mot kaldloft. Enkelte steder mangler isolasjon. Det ble observert muselort ved befaring. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det anbefales å montere dampsperre for å hindre at varm, fuktig inneluft trenger inn i konstruksjonen, noe som kan føre til kondens og fuktskader. Isolasjonen bør kompletteres der det mangler, for å sikre tilstrekkelig varmeisolering og redusere risiko for varmetap og kuldebroer. Det bør også iverksettes tiltak for å hindre mus i å komme inn på loftet, da tilstedeværelse av mus kan føre til lukt, skade på isolasjon og konstruksjon, samt økt risiko for skadedyrproblemer.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er ikke tettet tilfredsstillende rundt vinduer i murkonsruksjon, synlig skum rundt vinduet. Det er værslitte karmer enkelte steder. Vindusbeslaget er avsluttet innenfor omrammingen og det er ikke oppbretter på beslag under vindu mot vindussmyg, slik at vann kan renne inn bak kledningen. Flere av vinduene mangler innvendige lister. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Det bør utføres tilfredsstillende tetting rundt vinduene for å hindre luft- og vannlekkasjer, samt utbedre værslitte karmer for å forlenge levetiden og redusere vedlikeholdsbehovet. Vindusbeslag må forlenges og oppbrettes korrekt mot vindussmyg for å hindre at vann trenger inn bak kledningen, da manglende oppbrett kan føre til fuktskader i veggkonstruksjonen. Innvendige lister bør monteres for å sikre et ferdig og tett resultat, og for å redusere risiko for trekk og varmetap.Dører,TG2
Hovedinngangsdør: Takoverbygget malt isolert dør med 2-lags isolerglassfelt. Terrassedør 2. etasje: Malt isolert dør av tre med 2-lags isolerglassfelt. Bi-inngangsdør 1. etasje: Malt isolert dør av tre med 2-lags isolerglassfelt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Bi inngangsdøren er vanskelig å åpne/lukke på grunn av fuktsvell, og det er utett utførelse mot mur. Bi-inngangsdøren mangler foringer og lister innvendig. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Bi-inngangsdøren bør justeres eller utbedres for å sikre at den åpnes og lukkes uten problemer, samt at tetting mot mur forbedres for å hindre trekk, varmetap og fuktinntrengning i konstruksjonen. Manglende foringer og lister bør monteres innvendig for å sikre tilfredsstillende tetting og estetisk utførelse. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt risiko for skader på dør og omkringliggende konstruksjon, samt redusert komfort og energieffektivitet.Utvendige trapper,TG2
Trapp av tre til terrassen. Rekkverket har en høyde på ca. 90 cm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Trappen er bratt og har korte inntrinn. Det mangler bord på repos under trapp. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes å utbedre trappen ved å øke inntrinnets dybde og redusere brattheten, samt montere manglende bord på repos under trappen. Konsekvensen av dagens utførelse er økt risiko for snubling og fallskader ved bruk av trappen. InnvendigOverflater,TG3
Gulvene har laminat og tregulv. Veggene har malte plater og malt panel. Himlingene har malte himlingsplater og malerpapp.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Fuktsvell i vinduskarmen på det ene soverommet i 2. etasjen. Overflater fremstår med flere mangler og ufagmessige utførelser. Det er registrert åpne skjøter og glipper i himling og vegg, ujevne og mangelfulle overganger mot lister og tilstøtende bygningsdeler, samt synlige skader og misfarging. Enkelte områder har uferdige løsninger med eksponert konstruksjon og manglende overflatebehandling. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Det anbefales å utbedre overflatene med lukking av åpninger, korrekt montering av lister og ferdigstillelse av overganger. Skadde og uferdige flater bør repareres og overflatebehandles. Mangelfull overflateutførelse kan medføre redusert estetisk kvalitet.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille av trebjelkelag. Målt avvik i 1.etasjen (soverom): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 12 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 18 mm. Målt avvik i 2.etasjen (stue): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 15 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 21 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har ett innvendig pipeløp som strekker seg fra 1. etasje og over tak. Type: Mursteinspipe. Alder: Byggeår. Pipeløpet har ett fastmontert ildsted. Type: Lukket vedovn. Alder: Ukjent. Sotluke montert på soverom i 1. etasjen. Ildstedet var ikke i bruk ved befaring. Siste tilsyn skal være utført den 17.01.2024. Skorsteinen ble sist feiet den 05.07.2012.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Fliser foran ildsted er løse og mangler tilstrekkelig vedheft til underlaget. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Det anbefales at flisene demonteres og underlaget kontrolleres. Ny legging må utføres på egnet og stabilt underlag.Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. - Bjelkelaget og bunnsvill har store råteskader i inspiserte områder. Krypekjelleren er trang, og er derfor noe begrenset inspisert. Det er stedvis åpninger i bjelkelag og isolasjon er synlig eller manglende. Bjelkelaget er provisorisk understøttet av peler, som står direkte ned i jormassene. Det mangler plast mot grunn i deler av krypkjelleren. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Bedre ventilering må etableres. - Det bør gjennomføres omfattende utbedringer av bjelkelag og bunnsvill for å fjerne råteskader og sikre konstruksjonens bæreevne. Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilasjon og legge plastfolie på grunnen for å redusere fuktbelastning. Provisoriske understøttelser må erstattes med forskriftsmessige fundamenter. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for videre råte- og soppskader, svekket bæreevne og forringet inneklima. Begrenset inspeksjon gir usikkerhet om skadeomfanget, og det kan ikke utelukkes ytterligere skader i utilgjengelige områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Tiltak - Lokal utbedring må påregnes. Våtrom 1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromsplater. Himlingen har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Hakk i baderomsplate i dusjsonen. Tiltak - Tiltak: - Hakket i baderomsplaten bør utbedres for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Dersom skaden ikke utbedres, øker risikoen for fuktskader, noe som kan redusere levetiden til våtrommet. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har fliser.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Gulvet er tilnærmet flatt, med svakt lokalt fall i dusjsonen. Flis- og fugearbeid fremstår som ufagmessig utført. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og utføres fagmessig flis- og fugearbeid for å sikre tilfredsstillende avrenning og redusere risiko for vannskader i konstruksjonen. Mangelfullt fall og ufagmessig utførelse kan føre til at vann blir liggende på gulvet, noe som øker faren for fuktskader og lekkasjer. 1. etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membran på gulv i vaskerom er ikke ført tilstrekkelig opp på vegg ved overganger. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å åpne konstruksjonen og etablere membran med tilstrekkelig oppbrett på vegg i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger for våtrom. Manglende oppbrett av membran kan medføre økt risiko for fuktinntrengning i veggkonstruksjon ved lekkasjer eller vannsøl.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. etasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet. 2. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater på vegger, og malte himlingsplater i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det mangler fuge mellom bunnlist og våtromsplater. Det registreres slitasje og avskalling i overflatebehandling på nedre del av karm, som tyder på fuktpåvirkning. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Det bør etableres fuge mellom bunnlist og våtromsplater for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Slitasje og avskalling i overflatebehandling på nedre del av karm bør utbedres for å beskytte mot videre fuktpåvirkning. 2. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har fliser.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er registrert sprekk i flis. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Det bør foretas utbedring av sprekk i flis og fallforhold til sluk bør forbedres for å oppfylle kravene. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for vannskader i underliggende konstruksjoner, samt at vannsøl ikke ledes effektivt til sluk. 2. etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjon, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. Kjøkken 2. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning av laminerte skrog med laminerte profilerte og alu. med glass fronter, laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Belysning under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer som kjøl og fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke montert sokkel på innredningen. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres sokkel på kjøkkeninnredningen for å gi et mer ferdigstilt og funksjonelt uttrykk. Spesialrom 1. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Fliser på gulv, våtromsplater på vegger og malte plater i himling. Servant med ett-greps bandebatteri og gulvmontert toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Overflatene har en del slitasje. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Overflatene bør vurderes utbedret eller fornyet for å opprettholde funksjon og estetikk. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan videre slitasje føre til redusert levetid. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av rør i rør, rørskap plassert på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vannrør fremstår som midlertidig anlagt, uten forskriftsmessig og varig utførelse. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales at røranlegget utbedres og etableres som en permanent installasjon i henhold til gjeldende krav.Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og soil. Lufting av avløpsanlegget går via duroventil på kaldloft.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Avløpsrør i krypkjelleren er ikke festet tilfredsstillende. Mer enn halvparten av forventet levetid på avløpsrør av soil overskredet. Tiltak - Andre tiltak: - Avløpsrør i krypkjelleren bør festes tilfredsstillende for å unngå utglidning eller bevegelse i rørskjøter, noe som kan medføre lekkasjer og påfølgende fuktskader. Siden mer enn halvparten av forventet levetid på avløpsrør av soil er overskredet, bør det vurderes nærmere undersøkelser og eventuelt utskiftning for å redusere risikoen for plutselige rørbrudd og lekkasjer.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i yttervegger og ventiler i vindu og periodisk avtrekk fra kjøkken og bad.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmepumpe,TG2
Luft til luft varmepumpe av merket Daikin på stuen i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ingen dokumentasjon eller informasjon om at det er utført service på luft-til-luft varmepumpen. Regelmessig service er viktig for å sikre effektiv drift, opprettholde varmekapasitet og forlenge levetiden på anlegget. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å få gjennomført service av godkjent fagperson. Service bør inkludere rens av innedel og utedel, funksjonstest, lekkasjekontroll og vurdering av kjølemediemengde. Det anbefales service minimum hvert 2. år, eller etter produsentens anbefalinger. Konsekvensen kan være redusert virkningsgrad og mulig økt strømforbruk, økt risiko for driftsstans eller tekniske feil.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på ca. 285 liter av merket Ctc plassert på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drenering fra 2021. Taknedløpene føres ned under bakken i rør. Grunnmursplast. Ble byttet all drenering rundt huset og ny drenering fra innsiden av krypkjeller i tilfelle vanninntrengning. Kan dokumenteres med bilder. All drenering er byttet og overvann fra taket er påkoblet kommunens anlegg, opplyser eier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler klemlist over grunnmursplasten. Tiltak - Tiltak: - Klemlist bør monteres over grunnmursplasten for å hindre at vann trenger inn bak plasten. Manglende klemlist øker risikoen for fuktinntrengning i grunnmuren, noe som kan føre til skader på konstruksjonen over tid.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur. Grunnmurer virker stabile og uten registrerte setningsskader, dette med unntak av mindre riss og normale aldringssvekkelser. NB! Merk at grunnmurer av eldre dato kan ha svært variabel kvalitet, dersom man begynner å foreta arbeider med/rundt grunnmuren kan man derfor oppleve at det må utføres reparasjoner på grunnmuren.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert saltutslag (utfellinger) på innvendig side av grunnmur ved uferdig døråpning til hybel.. Tiltak - Tiltak: - Saltutslag bør undersøkes nærmere for å avdekke årsaken til fukttransporten, og nødvendige tiltak bør iverksettes for å redusere fuktbelastningen i grunnmuren. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for nedbrytning av materialer, forringet inneklima samt videre fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Det foreligger godkjente bygningstegninger fra byggeår, mottatt fra kommunen. Ved befaring ble det observert avvik mellom dagens situasjon og de godkjente tegningene. Følgende endringer er registrert: - Endret rominndeling i 1. etasjen, der flere av endringene er søknadspliktige tiltak. - Endret rominndeling i 2. etasjen. - Endringer i fasadeutførelse, herunder påbygging av terrasse, terrengjusteringer mm. Anbefaling: Motakst AS anbefaler at det søkes kommunen om godkjenning av de registrerte avvikene, i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Merk at det kan være andre avvik som ikke fremkommer av vurderingen ovenfor. Saksgebyrer til kommunen vil påløpe, og det må påregnes at enkelte bygningsmessige tiltak kan være nødvendige for å få deler av bygget godkjent i samsvar med regelverket. Begrensning: Takstingeniøren har ikke hatt innsyn i komplett byggesaksmappe eller dokumentasjon for alle eventuelle godkjenninger, men har basert sin vurdering på de tegninger og dokumenter som forelå på befaringstidspunktet. Det er ikke foretatt kontroll opp mot ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller eventuelle dispensasjoner.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja