Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Tomterhagan 15C ligger i et etablert boligområde på Boksrud i Eidsvoll kommune, med hovedsakelig småhusbebyggelse rundt eiendommen. Området har relativt kort avstand til daglige servicetilbud i Eidsvoll sentrum, inkludert butikker og offentlige tjenester. Det er gangavstand til barnehage og kort vei til skole, noe som kan være relevant for barnefamilier. Kollektivtilbud finnes i nærområdet, og det er kjøreavstand til Eidsvoll Verk stasjon med togforbindelse mot Oslo. Området har i hovedsak lokal trafikk og oppleves som et rolig boområde.

Adkomstvei
Offentlig vei med private stikkveier.

Tilknytning vann
Offentlig vannledning med private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Offentlig avløp med private stikkledninger.

Regulering
Se kommunens planer i området.

Om tomten
Eiendommen har en relativt flat tomt.

Tinglyste/andre forhold
Tinglyste forhold er ikke blitt gjennomgått av takstmann ved utarbeidelsen av denne rapporten. Det er ikke opplyst om noe spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten. Rapporten omfatter ikke beskrivelse av hele borettslaget, felles areal og felles vedlikehold etc. Kun innvendig i den aktuelle seksjon som blir beskrevet på tilstand.

Opplysninger
Det er skiftet termostater og hengte opp lamper i boligen. Fjernet tidligere dusjkabinett og erstattet med dusjdører.

Oppvarming av boligen
Boligen varmes opp med vedfyring og varmepumpe i stuen. Det er elektriske varmekabler i alle rom utenom soverommene. Det er elektrisk panelovn på det ene soverommet.

Byggemåte
Bygningen er etablert med støpt plate på mark. Veggkonstruksjon med bindingsverk av tre, utvendig kledd med trekledning. Taket er et saltak tekket med takstein. Etasjeskiller av betong. Vinduer med 2-lags glass.

Boligbygg med flere boenheter
Utvendig

Vinduer,TG2


Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer.



Tiltak

- Tiltak:

- Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).

Dører,TG2


Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk.



Tiltak

- Tiltak:

- Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging).

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2


Terrasse bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Terrassen er målt til 24m2.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Terrassebordene er værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold.



Tiltak

- Tiltak:

- Aldersrelatrert forhold. Konsekvens: Redusert estetisk kvalitet og svekket motstand mot fukt. Dersom tilstanden forverres, øker risikoen for råte og forkortet levetid på terrassekonstruksjonen. Tiltak: Rengjøring og sliping av overflater, deretter påføring av egnet trebeskyttelse (olje eller beis).
Våtrom
1. Etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2


Veggene har våtromstapet/belegg. Taket er malt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert hull i flis i dusjsonen etter tidligere festeanordning. Mulig punktert membran som er er fuktsikret med silikon.



Tiltak

- Tiltak:

- Hull etter tidliger festeordninger Konsekvens: Det foreligger risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen, spesielt ved dusjing. Over tid kan dette føre til skjulte fuktskader, soppvekst eller råte. Silikon som fuktsikring er ikke tilstrekkelig som permanent løsning og kan svekkes over tid. Tiltak: Utfør nærmere undersøkelser for å avdekke eventuell skade på membran. Vurder lokal utbedring av membran og flis, eller full utskifting av flisområdet. Det anbefales montering av dusjkabinett.
1. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2


Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Halvparten av levetid membran Konsekvens: Risikoen for svikt i membranen øker betydelig. Dette kan føre til lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner, spesielt i våtrom eller områder utsatt for vannbelastning. Utbedringskostnader kan bli høye dersom skade oppstår. Tiltak: Gjennomfør en grundig kontroll av membranens tilstand, inkludert tetthet og eventuelle svakheter. Vurder forebyggende utskifting av membranen før den svikter, særlig hvis det er vanskelig å oppdage lekkasjer visuelt. Dokumenter alder og utførelse i tilstandsrapporten for å gi kjøper realistiske forventninger.
Tekniske installasjoner

Varmtvannstank,TG2


Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år


Tiltak

- Andre tiltak:

- Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre lekkasje eller havari, noe som kan gi vannskader og driftsproblemer. Risikoen øker betydelig når komponenten er eldre enn forventet levetid. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken for å redusere risiko for skade og sikre normal funksjon. Kontroll av sikkerhetsventil og tilkoblinger bør også utføres. Iflg. dagens krav er det er pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. El- tilkobling: Konsekvens: Økt risiko for elektrisk feil, varmgang og i verste fall brannfare. Tiltak: Elektriker må kontrollere og etablere korrekt fast tilkobling i henhold til NEK 400 og produsentens anvisninger. Dokumentasjon på utført arbeid bør innhentes.



Boligbygg med flere boenheter

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Godkjente byggetegninger er fremvist og gjennomgått. Det registreres ingen avvik ut i fra disse.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Se nærmere omtale under opplysninger gitt av eier.
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei





Boligbygg med flere boenheter
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.