Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Manglende eller utilstrekkelig bortledning av vann fra taknedløp kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og fundament. Over tid kan dette medføre fuktinntrengning i konstruksjonen, redusert levetid på grunnmur og økt risiko for fuktskader i kjeller. Manglende snøfangere medfører risiko for ukontrollert nedfall av snø og is fra taket til steder hvor personer og husdyr kan oppholde seg. Det bør vurderes å montere snøfangere for å hindre risiko for snøras som kan medføre skade.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Fasadene ble kledd om og tilleggsisolert i 2006.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Utføre lokale tiltak/vedlikehold. Etterslep av vedlikehold vil redusere levetiden på bordkledningen.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Yttertaket ble røstet om med nye takstoler i 2006.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved befaringen ble det observert isdannelse og vanndrypp ved gjennomføring av luftekanal som skyldtes lekkasje ved takhatt. Eier har i etterkant av befaring engasjert blikkenslager som har utbedret lekkasjen ved takhatten. Det registreres noe misfarging av svertesopp i deler av undertak. Deler av undergurter (bjelker) på den nyeste takkonstruksjonen er ikke avstivet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å stive av undergurter (bjelkene). Manglende avstivning kan medføre redusert stabilitet i konstruksjonen og økt risiko for sideveis forskyvning eller nedbøyning ved belastning (snølast, egenlast eller ved eventuell lagring på loft), eller dersom man skal bevege seg innover loftet for å inspisere. Det er viktig med jevnlig kontroll av kalde loft.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Et vindu i kjeller ble skiftet i 2023, ellers er vinduene i kjeller fra tidlig 2000-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har dels noe vedlikeholdsetterslep med oppsprukket maling. Vinduet på badet har misfarging av kondens/svertesopp. Ukjent utførelse av sålebenkbeslag i underkant av vinduene i underetasjen, da vindusåpninger er innkledd med grunnmursplater. Tiltak - Tiltak: - Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på vinduene. Monteringsfugen mellom bunnkarmen og veggen er spesielt utsatt for værpåkjenning. Under vinduet bør det derfor monteres et beslag eller en plate som beskytter veggen nedenfor mot vanninntrengning. Hvis vinduet ligger utsatt til for slagregn, er det helt nødvendig å montere sålbenkbeslag.Dører,TG2
Bygningen har dobbelfløyet malt hovedytterdør, og en vanlig malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Døren har brukslitasje, og stenge/åpnefunksjon på sidedør har treget. Ingen synlig terskelbeslag. Dørblad til hybelen tar imot gulv/repos på utsiden. Tiltak - Tiltak: - Utføre vedlikehold, og justering. Manglende terskelbeslag øker risikoen for fuktinntrengning til innenforliggende konstruksjoner.Utvendige trapper,TG2
Utvendig i forkant av inngangspartiet er det trapp av granitt.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. InnvendigOverflater,TG2
Gulv med fliser, laminat og parkett. Vegger med diverse malt tapet, malt brystpanel, malte panelplater og malte plater. Himlinger med malt trepanel og malte plater. Hybel: Gulv med laminat og parkett. Vegger med malte panelplater og malt glassfibervev. Himlinger med malt trepanel, mdf panel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold. Store deler av overflatene har TG 1. Tiltak - Tiltak: - Omfang og behov for tiltak vil være individuelt og bør vurderes ut fra ønsket bruksnivå og estetikk.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
I underetasjen er det støpte gulv.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 31 mm gjennom innredet kjellerrom. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasjeskille første etasje,TG3
Etasjeskiller er av betongdekke.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 57 mm gjennom rommet i stue/kjøkken, og det ble målt en høydeforskjell på ca. 16 mm innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i det ene soverommet. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe, anboret med en vedovn i stuen. Eier opplyser at pipa ble rørfornyet pipa i 2006.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.Rom Under Terreng,TG2
Gulv har laminat, og veggene har plater. Hulltaking er foretatt ved/i stue/soverom i hybel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Utforede vegger og oppforet gulv i trekonstruksjon i rom under terreng er en risikokonstruksjon med hensyn til fuktskader. Det ble ikke indikert noen unormale høye fuktverdier i bunnsvill ved befaringen. Det registreres bruk av diffusjon sperre på den varme siden i de utforede veggkonstruksjonene. Sintef Byggforsk anbefaler i dag å ikke benytte diffusjonssperre i utforede veggkonstruksjoner i rom under terreng, da det kan medføre magasinering av fukt i konstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Overvåk konstruksjonen jevnlig.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp med parkett i trinnene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Trappen har knirk. Tiltak - Tiltak: - Foreta ytterligere undersøkelser, og utfør eventuelle tiltak.Innvendige dører,TG2
Profilerte formpressede dører og malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dørene har noe overflateslitasje og bruksmerker. En dør i hybelen tar imot karm/terskel. Flere dører har normal brukslitasje, og gis TG 1. Tiltak - Tiltak: - Utføre vedlikehold. Våtrom 1. etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har panel/tømmer i brystningshøyde, og fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er uegnede materialer i våtsoner. - Overflater har elde og brukslitasje. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader. 1. etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Tiltak - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Utbedre forhold. Eventuelt bruksvann uten bruk av dusjkabinett og lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på deler av gulvet. Vannet vil imidlertid renne til sluk før det renner ut av rommet, men først dersom mengden vann blir stor nok vil det renne mot sluk og avledes der. Konsekvensen er at man må fjerne vann manuelt fra gulvet.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1. etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg ved sluket som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - -Panel- eller tømmervegger anses ikke som en "tett" løsning med tanke på fuktbelastning ved dusjing og annen vannbruk (servant). -Dusjkabinett er ikke en del av våtrommets konstruksjonsmessige tettesjikt. Det er viktig å merke seg at løsningen med trepanel ikke oppfyller dagens krav til tett våtsone, noe som resulterer i en tilstandsgrad 3 (TG 3) i henhold til NS 3600. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Den nåværende løsningen forutsetter bruk av tett dusjkabinett. Andre dusjløsninger vil kreve ytterligere tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring. Kostnadsestimat er basert på etablering av et lokalt tettesjikt på veggene i dusjsonen, ikke en fullstendig oppgradering av våtrommet. Dette representerer en mer målrettet og kostnadseffektiv tilnærming til problemet. Det anbefales å implementere de foreslåtte tiltakene for å forbedre fuktsikringen og bringe våtrommet nærmere dagens krav.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjeller > Bad/vaskerom (hybel)Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Fliser har stedvis små riss i glasur. Tilstandsgrad er satt med hensyn til alder og forventet gjenstående levetid/brukstid. Tiltak - Tiltak: - Den enkelte må vurdere egne behov for tiltak. Kjeller > Bad/vaskerom (hybel)Overflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). - Det er motfall til sluk på deler av gulvet. Tiltak - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Utbedre forhold. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på deler av gulvet. Vannet vil imidlertid renne til sluk før det renner ut av rommet, men først dersom mengden vann blir stor nok vil det renne mot sluk og avledes der. Konsekvensen er at man må fjerne vann manuelt fra gulvet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjeller > Bad/vaskerom (hybel)Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kjeller > Bad/vaskerom (hybel)Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant,toalett,dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. Tiltak - Andre tiltak: - Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Kjeller > Bad/vaskerom (hybel)Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjøkken Kjeller > Kjøkken (hybel)Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Vedlikehold ol; Det er ikke montert vannstoppesystem, men det var ikke et krav da kjøkkenet ble skiftet. Det anbefales imidlertid å montere vannstoppesystem.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenet har noe brukslitasje. Tiltak - Tiltak: - Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap som er plassert i badet i kjelleren. Deler av innvendig røropplegg ble skiftet i 2001. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er ikke montert endetetting på varerør. Ved befaringen ble det observert vann/kondens i vannfordelerskapet, og noe rustdannelse. Eier har i etterkant av befaring engasjert rørlegger firma for å utbedre årsaken. I følge opplysninger eier fikk av rørlegger skyltes forholdet kondensering. Rørlegger skiftet hovedkranen og isolerte rørene i skapet. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Innvendig er det synlige avløpsrør av plast. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det er ingen spalte for overstrømning mellom rommene. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Det bør etableres tilfredsstillende spalte for luftgjennomstrømning mellom rommene, f.eks spalte i dørblad.Varmtvannstank,TG2
Felles varmtvannsbereder for hoveddel og hybel på ca. 200 liter, plassert på badet i hybelen. Eier opplyser at tanken er tilknyttet strømmåler i hoveddelen. Berederen har blitt skiftet i 2026.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 2004. Det kan ikke garanteres at dreneringen ikke er mangelfull, da dette er en lukket konstruksjon, og ikke mulig å sjekke under bakkenivå. Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring ikke automatisk gjør at fukt forsvinner, da det må påregnes kapillær oppsug fra grunnen, da det ikke var vanlig med kapilærbrytende sjikt mot grunnen da dette huset ble oppført.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke montert topplist på grunnmursplast som dermed spriker. Tiltak - Tiltak: - Bør montere topplist for å hindre vann mellom drensplate og vegg.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur. Store deler av grunnmur ligger skjult under terreng, skjult bak grunnmursplater eller er innebygd i underetasjen. Observasjonene er derfor begrenset.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Dels noe pussavskalling utvendig. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Terrengforhold,TG3
Tomten er både flat og skrånende arrondert.
Vurdering av avvik:
- Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Det er avvik: - Deler av terrenget har terrengfall inn mot husets grunnmur. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. - Manglende fall fra grunnmuren øker risikoen for fuktinntrenging og belastning på dreneringssystemet, samt risiko for skader på konstruksjonen over tid. Det anbefales å foreta terrengjusteringer slik at det etableres tilfredsstillende fall (1:50) minimum 3 meter ut fra grunnmur i samsvar med SINTEF Byggforsk sine anbefalinger.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Alder på stikkledninger for vann og avløp er ukjent. Eier har ikke kjennskap til om det er skiftet stikkledninger i sin eiertid.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Oljetank,TG3
Det finnes en oljetank av glassfiber fra 2004 under terrassen som ikke lenger er i bruk. Eier opplyser at det fra før var en nedgravd oljetank, og det er ukjent om denne ble sanert når det ble drenert rundt huset i 2004.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger krav om sanering av oljetank. - Det er i forskriftene fastsatt krav om at nedgravde oljetanker skal ha periodisk kontroll. For oljetanker som midlertidig tas ut av bruk skal påfyllingsrør låses eller forsegles og påmonteres skilt som viser at røret ikke er i bruk. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes, rengjøres og graves opp av godkjent firma. Tiltak - Andre tiltak: - Det foreligger ingen dokumentasjon på sanering av oljetanker. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser, og eventuelt påregnes sanering av tanker.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
På plantegning av første etasje er det vegg mellom stuen og kjøkkenet, men denne veggen eksisterer ikke i dag, da det er åpen stue/kjøkkenløsning. Det presiseres at innredet kjellerrom i hoveddelen, og innredet kjellerrom i hybelen ikke tilfredsstiller kravene til rom for varig opphold. Det er bla. ikke tilfredsstillende daglysflate eller rømningsvinduer.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja