Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde i utkanten av Mysen sentrum. Fiolveien er en lite trafikkert gate som ender i en snuplass, noe som gir et trygt og barnevennlig bomiljø med minimale støybelastninger og god oversikt i nærområdet. Omgivelsene preges av velholdte eneboliger og småhusbebyggelse, og området oppleves som lunt og tilbaketrukket.Det er kort avstand til Mysen sentrum, hvor man finner et godt utvalg av butikker, servicetilbud, spisesteder og kulturtilbud. Tog- og busstasjon ligger innenfor en overkommelig avstand, med hyppige forbindelser mot blant annet Oslo. Dette gir eiendommen gode pendlermuligheter samtidig som man bor i et rolig nabolag. I området finnes barnehager, skoler og idrettstilbud, og det er flere grøntområder og rekreasjonsmuligheter i nærheten. Nærliggende turstier og skogsområder gir gode muligheter for friluftsaktiviteter og hverdagsmosjon.

Adkomstvei
Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulering
Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse.

Om tomten
Tomten fremstår som ryddig og godt tilrettelagt for boligbruk, med opparbeidede utearealer som gir et helhetlig og funksjonelt inntrykk. Adkomsten skjer via gruset gårdsplass med direkte tilkomst til boligens garasje. Terrenget er naturlig skrånende og beplantet med prydbusker, hekk og plen som gir eiendommen et pent og innbydende uttrykk. I forkant av boligen er det etablert en markterrasse som gir gode muligheter for utemøblering og sosiale soner. Tomten vurderes som lettstelt og praktisk utformet.

Tinglyste/andre forhold
I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunalt bygningsarkiv. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt. Panteattest er ikke innhentet for eiendommen. Det er ikke rekvirert grunnbokutskrift, evt. oppdelingsbegjæring og eventuelle heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert.

Boligbygg med flere boenheter
Utvendig

Taktekking,TG2

Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Nivå av analysen: Vurderingen av taktekkingen er utført ved visuell kontroll fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter, eventuelt fra stige der dette har vært forsvarlig og mulig. Det er gjort observasjoner av tekkingens type, alder, utførelse og synlige tilstand, herunder vurdering av mosevekst, skader, slitasje og avrenning. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takstein (kun ved takfot), plater eller takrenner. For flate tak er inspeksjonen basert på visuell kontroll av overflate og synlige detaljer fra tilgjengelig posisjon. Skjulte konstruksjoner, undertak og festemidler er ikke kontrollert. For takflater som ikke er tilgjengelige, er vurderingen basert på observasjoner fra terreng, samt opplysninger fra eier om utførelse, alder og vedlikehold. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon eller mangelfull vedlikeholdstilstand vurderes ut fra alder, utførelse, materialtype og forventet levetid.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å fjerne mose og utføre jevnlig vedlikehold av taktekkingen for å forlenge levetiden og redusere risikoen for fuktskader og frostsprengning. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både taktekking og undertak, bør det påregnes økt behov for tilsyn og lokale utbedringer. Manglende tiltak kan føre til lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.

Nedløp og beslag,TG2

Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål fra byggeåret. Deler av nedløpsrørene er ført ned i rør i grunnen med ukjent videre rørsystem. Nivå av analysen: Vurderingen av nedløp og beslag er utført ved visuell inspeksjon fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter. Det er gjort observasjoner av utførelse, materialtype, alder og synlig tilstand, samt kontrollert om vannavrenning fra tak og terrasser skjer på en hensiktsmessig og sikker måte. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takrenner eller nedløpsrør. Tilstanden er vurdert ut fra alder, synlige forhold som korrosjon, lekkasje og deformasjon. Skjulte nedløp, samt beslag under tekking eller kledning, er ikke inspisert og vurderes ut fra alder, materialtype og forventet levetid. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, oppdemming, manglende overlapp eller feilmontering vurderes i forhold til risiko for vanninntrengning og behov for vedlikehold.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Krav ved oppføringstidspunktet sier: "Beskyttelse mot snø og isdannelser på bygningen som kan medføre fare for ras mot beferdet område, skal hindres eller sikres. Snø, is og smeltevann skal ikke kunne skade bygningen eller dens konstruksjoner". Det observeres fraværende vedlikehold og oppgraderinger. Stedvise lekkasjer, korrosjon samt avskallet overflatebehandling er påvist.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør etableres tilfredsstillende system for bortledning av vann fra taknedløp ved terrasse for å unngå skader på bygningskonstruksjoner. Snøfangere bør vurderes montert der det er risiko for snø- og isras mot områder hvor personer kan oppholde seg, for å redusere fare for personskade og materielle skader. Vedlikehold og utbedring av takrenner, nedløp og beslag bør gjennomføres for å hindre videre korrosjon, lekkasjer og forringelse av overflatebehandling, slik at vanninntrengning og følgeskader unngås.

Veggkonstruksjon,TG2

Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre, komplementert med liggende trekledning fra byggeår. Nivå av analysen: Vurderingen er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige fasader. Det er vurdert materialtype, utførelse, alder og vedlikeholdstilstand, samt observert om det foreligger sprekker, deformasjoner, råte eller fuktskjolder som kan indikere konstruktive svakheter. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt åpning av kledning eller isolasjon. Vurderingen omfatter kun synlige overflater og tilslutninger mot tak og grunnmur. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke ved visuell kontroll fra bakkeplan. Fravær av synlige symptomer utelukker ikke skader i synlige og skjulte konstruksjoner.

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Det er registrert lokale råteskader i bordkledningen, særlig ved hjørnekassene og i nedre del av trekledningen.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør etableres tilfredsstillende lufting i nedre kant av kledningen, samt montering av musesperre for å hindre skadedyr i å komme inn i konstruksjonen. Råteskadet trekledning må skiftes ut for å forhindre videre skadeutvikling og redusere risiko for fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Manglende tiltak kan føre til ytterligere råteskader, redusert levetid på kledningen og økt risiko for inntrenging av skadedyr.

Vinduer,TG2

Leiligheten har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår. Nivå av analysen: Kun et representativt utvalg (stikkprøver) av vinduer er kontrollert ved åpning, funksjonstest og visuell observasjon. Avvik knyttet til vinduer som ikke er inspisert, kan derfor forekomme. Kjøper bes etterkontrollere alle vinduer før overtagelse.

Vurdering av avvik:

- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det må påregnes løpende vedlikehold. Gitt vinduenes alder bør utskifting av samtlige vinduer påregnes over tid. Moderne vinduer har normalt lavere varmetap, noe som kan gi redusert energibruk og lavere driftskostnader for boligen.

Dører,TG2

Entrédøren er brannklassifisert, og ifølge merking i dørkarmen er den klassifisert som B30 for brannmotstand. I tillegg er det montert en balkongdør i tre med 2-lags glass i stue/kjøkken med utgang til terrasse. Begge dørene er fra byggeåret. Nivå av analysen: Utvendige og innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade.

Vurdering av avvik:

- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Begge dørene viser tegn til elde og slitasje. Ytterdøren subber i karmen ved lukking og har flere hull i dørblad etter tidligere montert navnskilt. Denne døren er kun brannklassifisert, ikke lydklassifisert. Balkongdøren har begynt å svelle i nedre del av dørbladet.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør utføres vedlikehold og eventuelt utskifting av dører med høy slitasje, spesielt der det er sprekker og svelling i treverket, for å hindre videre forringelse og redusere risiko for funksjonssvikt, varmetap og fuktskader. Ytterdøren bør justeres slik at den ikke subber i karmen, for å sikre god funksjon og forhindre ytterligere slitasje. Overflater bør utbedres lokalt. Manglende lydklassifisering på ytterdøren kan medføre redusert lydisolasjon mot omgivelsene.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3

Fra stue/kjøkken er det utgang til en sydvestvendt markterrasse på 14 m². Terrassen er oppført med bærekonstruksjon i tre og overflatebehandlede, trykkimpregnerte terrassebord. Det er montert en levegg i tre mot gårdsplassen. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige overflater, konstruksjon, rekkverk og tilslutning mot yttervegg. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, demontering eller åpning av konstruksjon. Ved utkragede konstruksjoner registreres eventuelle symptomer på deformasjoner samt riss, sprekker, råte eller korrosjon ved konstruktiv innfesting eller bærende elementer (søyle/bjelke). Det vurderes fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater (avskalling, riss/sprekker, råte eller korrosjon). Dersom tremmer, platting eller lignende hindrer tilgang til underliggende konstruksjon, angis dette og vurderes ut fra alder og forventet levetid. Terskelhøyde mot tilstøtende rom vurderes med hensyn til mulig vanninntrenging. Rekkverk kontrolleres med tanke på festepunkter, høyde og åpninger (barnesikring) i henhold til gjeldende forskrifter.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Konstruksjonene har skjevheter.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør gjennomføres utbedring av skjevheter og utskifting eller reparasjon av værslitt og oppsprukket trevirke, samt utbedring av fukt- og råteskader i konstruksjonen. For å rette opp skjevhetene bør grunnarbeidet og fundamentering vurderes og eventuelt forbedres for å hindre videre setninger. Dersom tiltak ikke utføres, kan dette føre til ytterligere forringelse av konstruksjonen, redusert levetid og økt risiko for sikkerhetsmessige problemer.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Innvendig

Overflater,TG2

Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: • Gulv: Vinylbelegg. • Vegger: Malt strietapet. • Himlinger: Malte plater. Nivå av analysen: Gulv, vegger og himling er vurdert ut fra visuelle observasjoner. Det er ikke foretatt flytting av tunge møbler eller demontering av fastmontert utstyr.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvise skader, hakk og merker.

Tiltak

- Tiltak:

- Det vil være naturlig med utskifting/oppussing av overflater ved eierskifte.

Radon,TG2

Eiendommen ligger i et område med høye forekomster av radon. Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen."

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Vedlikeholdsansvar og radontiltak i aksjeleiligheter, borettslag og sameier I borettslag og sameier er det andelseier eller seksjonseier som har ansvar for det innvendige vedlikeholdet i egen boenhet. Fellesarealer, bygningskroppen og felles tekniske installasjoner faller normalt under borettslagets eller sameiets vedlikeholdsansvar, med mindre annet fremgår av vedtektene. Radontiltak anses som en del av bygningskroppen, og ansvaret for nødvendige tiltak ved forhøyede radonverdier tilligger derfor borettslaget eller sameiet. Dersom radonmålinger avdekker verdier over anbefalte grenseverdier, og bygget ikke har dokumentert radonsikring, skal det iverksettes tiltak. Styret er forpliktet til å følge gjeldende krav til helse, miljø og sikkerhet, jf. Internkontrollforskriften. Det anbefales at det gjennomføres radonmålinger i leiligheter i kontakt med grunnen, samt i høyere etasjer ved behov. Dersom radonmåling er påkrevd i forbindelse med utleie, er det den enkelte andels- eller seksjon

Rom Under Terreng,TG2

Leiligheten ligger delvis under terreng, og enkelte av veggene er utlektet fra grunnmuren. Nivå av analysen: Undersøkelsen er gjennomført etter nivå 1 i henhold til NS 3600. Dette innebærer visuell kontroll av tilgjengelige overflater, supplert med hulltaking i utlektede veggkonstruksjoner mot grunnmur, der det har vært mest hensiktsmessig å gjennomføre fuktmålinger. Det er ikke foretatt destruktive inngrep i konstruksjonen, og det tas derfor et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke gjennom hulltaking eller visuell kontroll. Vurderingen bygger på alder, og observasjoner av synlige flater med fokus på tegn til fukt, misfarging, lukt, saltutslag, muggvekst, sprekkdannelser samt andre symptomer på fuktinntrenging. Det blir i tillegg utført søk på overflater og stikktakinger, der det har vært indikasjoner på fukt eller konstruksjonssvikt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Hulltaking og fuktmåling i bunnsvillen under vindu viste et fuktinnhold på 18 vektprosent, som ligger rett over anbefalt nivå for tørt treverk (≤15 vektprosent). Fuktinnhold i området 17–20 vektprosent innebærer økt risiko for muggsopputvikling, mens råtefare vurderes som reell fra 20–25 vektprosent. Det er også registrert dampsperre i veggen, noe som kan bidra til at konstruksjonen ikke får tilstrekkelig uttørking. Plast som ligger mot kalde flater kan holde fuktigheten innestengt i konstruksjonen og dermed medvirke til forhøyede fuktverdier i bunnsvill og utlektede partier. Forholdene vurderes å skyldes: Drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Kapillært oppsug fra grunn Manglende uttørkingsevne på grunn av dampsperre.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens Økt risiko for muggvekst, særlig siden målt verdi ligger i risikosonen (17–20 vektprosent). Potensiell fare for råteskader dersom fuktbelastningen vedvarer og fuktnivået øker ytterligere. Skjulte skader kan foreligge i vegg, bunnsvill, utlekting og kontaktsoner mot grunnmur, uten å være avdekket ved nivå 1-undersøkelse. Ved fortsatt fuktinntrengning kan konstruksjonen svekkes over tid og kreve mer omfattende reparasjoner. Tiltak på kort sikt: Overvåke fuktverdier i bunnsvill og utlektet konstruksjon gjennom kontrollmålinger. Avdekke eventuelle fuktkilder (terrengfall, drenering, nedløp, overflatevann, kapillærtransport). Videre tiltak (anbefalte): Gjennomføre en utvidet undersøkelse (nivå 2 eller 3 etter NS 3600) med åpning av konstruksjonen for å verifisere omfanget av fuktskade, muggvekst eller begynnende råte. Vurdere fjerning av dampsperre i vegg mot terreng. Kontrollere og eventuelt forbedre drenering og utvendig fuktsikring, inkludert terrengfall, nedløp og tetthet rundt vinduer og overganger. Dersom det avdekkes råteskader ved videre åpning, må skadde materialer skiftes ut og konstruksjonen bygges opp med fuktsikre løsninger.

Innvendige dører,TG2

Leiligheten har innvendige profilerte finerdører fra byggeåret. Nivå av analysen: Innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje, herunder merker i overflate og slitasje på beslag. Nedre del av baderomsdøren viser tegn til svelling.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør vurderes utbedring eller utskifting av dører med betydelig slitasje, samt fuktbeskyttelse eller utskifting av baderomsdøren for å hindre videre svelling. Konsekvensen av manglende tiltak kan være redusert funksjon, ytterligere skade på dørblad og beslag, samt økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
Våtrom
1.etasje > Bad

Generell,TG3

Leiligheten har et kombinert bad og vaskerom fra byggeåret. Gulvet er flislagt, mens veggene er kledd med våtromstapet. Rommet er utstyrt med elektriske varmekabler, og himlingen består av malte gipsplater. Innredningen omfatter en profilert hvit servantseksjon med skapdører, tilhørende sideskap og speil med integrert belysning. Dusjsonen er etablert i et hjørne, avgrenset med dusjforheng og med veggmontert blandebatteri. I tillegg er det montert vegghengt utslagsvask i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri, gulvmontert toalett og en varmtvannsbereder. Rommet har naturlig ventilasjon via ventil i taket. *Gjeldende byggeforskrift for oppføringstidspunktet er TEK87.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det er registrert en sprukket flis i dusjsonen samt sprekker i fugene. Innredningen fremstår slitt og preget av alder, med flere synlige skader. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. På bakgrunn av alder, tilstand og manglende tetthet i våtsonen er det satt TG3 for rommet.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør gjennomføres en total oppgradering av våtrommet, inkludert utskifting av skadet flis og utbedring av sprekker i fuger samt fornyelse av tettesjikt/membran, for å sikre at rommet tåler normal bruk etter dagens krav til våtsone. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for vannskader, sopp- og råteutvikling i underliggende konstruksjoner, samt ytterligere forringelse av innredning og overflater.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Kjøkken
1.etasje > Stue/kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet fremstår med opprinnelig innredning fra byggeåret, utformet i en åpen og sosial løsning mot stuen. Innredningen består av over- og underskap med profilerte fronter. Benkeplaten er i laminat og har nedfelt servant i rustfritt stål med tilhørende ettgreps blandebatteri. Over avsatt plass til komfyr er det installert en kjøkkenventilator. Løsningen har enkel funksjonalitet uten integrerte hvitevarer, og innredningen viser tegn til alder og normal slitasje. Nivå av analysen: Vurderingen av kjøkken er utført ved visuell inspeksjon av overflater, innredning, benkeplate og tilkoblinger for vann og avløp. Det er foretatt enkel funksjonskontroll av vannkran, og avløp. Det er ikke utført demontering av skap, benkeplater, sokler eller integrerte enheter. Det er heller ikke foretatt åpning av konstruksjoner eller kontroll bak innredning. Tilkoblinger til oppvaskmaskin, kjøleskap med vann, varmtvannsbereder, komfyrvakt, og eventuelle andre installasjoner er vurdert visuelt. Det er kontrollert for lekkasjesikring og om krav til automatisk lekkasjestopper er oppfylt i rom uten sluk. Avvik eller risikoforhold som ikke lar seg avdekke ved visuell kontroll, kan forekomme.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert enkelte skader og slitasjemerker på overflatene. Det er heller ikke installert hvitevarer i innredningen.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør vurderes utbedring eller utskifting av skadede og slitte overflater for å opprettholde funksjon og estetikk. Dersom skader ikke utbedres, kan dette føre til ytterligere forringelse av innredningen over tid.
1.etasje > Stue/kjøkken

Avtrekk,TG2

Kjøkkenventilator er montert over avsatt plass til komfyr, med avtrekk ut fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Ventilatoren er preget av høy alder og slitasje

Tiltak

- Tiltak:

- Ventilatoren bør vurderes for utskifting, da høy alder og slitasje øker risikoen for redusert funksjon og eventuelle driftsproblemer. Dette kan medføre dårligere luftkvalitet og redusert avtrekkseffekt på kjøkkenet.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Boligen har vannrør i kobber og plast fra byggeåret. Stoppekran og vannmåler er plassert på badet. *Takstmannen besitter ikke spesial kompetanse på VVS anlegg, og skal kun kommentere det man ser av åpenbare avvik og vurdere materialvalg. Det anbefales derfor at nærmere undersøkelser gjøres av fagkyndig/med VVS kompetanse for å vurdere eksakt faktisk tilstand og hva som eventuelt kan forventes å måtte oppgradere i årene fremover. Nivå av analysen: Vurderingen av vannledninger er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer og tilkoblinger, samt registrering av rørtype, materiale og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner eller skap som krever inngrep. Skjulte rørføringer i vegger, gulv eller sjakter er ikke inspisert. For rør-i-rør-systemer er vurderingen basert på tilgjengelig fordelerskap, inkludert kontroll av skapavløp og merking av rør. Det er kontrollert om anlegget har lett tilgjengelig og merket hovedstoppekran, og om krav til lekkasjesikring i rom uten sluk (automatisk lekkasjestopper) er oppfylt. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse kontrolleres, og vurderes ut fra alder, utførelse og tilstand.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tiltak

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

- Det anbefales å få utført en kontroll av vannledningene av fagperson for å vurdere tilstand og eventuelt behov for utskiftning, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak kan være økt risiko for lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner.

Avløpsrør,TG2

Leiligheten har innvendige avløpsrør i plast fra byggeåret. Tilkomst for staking er mulig via sluk, vannlåser og toalett. Nivå av analysen: Vurderingen av avløpsrør er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer, tilkoblinger og synlige deler av avløpssystemet. Det er registrert materialtype, dimensjon og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen er basert på ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner, sjakter eller gulv. Skjulte avløpsrør i vegger, dekker og bakkenivå er ikke inspisert. Det er heller ikke utført kamerainspeksjon, tetthetsprøving eller spyling av rør. Tilgjengelige rørføringer, vannlåser og tilkoblinger ved servanter, kjøkken, vaskerom og våtrom er kontrollert visuelt for tegn til lekkasje, eller kondens. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse er kontrollert og vurdert ut fra alder, materiale og teknisk tilstand.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tiltak

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

- Det anbefales å følge med på tilstanden til avløpsrørene, og vurdere utskiftning ved oppgradering av våtrom eller ved tegn til lekkasje. Konsekvensen av eldre avløpsrør er økt risiko for lekkasjer, som kan føre til skader på omkringliggende konstruksjoner.

Varmtvannstank,TG2

En ca. 120 liters varmtvannsbereder fra byggeåret, plassert på badet Varmtvannsberederen er tilkoblet via stikkontakt i stedet for fast tilkobling, noe som kan medføre risiko for varmgang. Dette var imidlertid ikke et krav på oppføringstidspunktet, og det foreligger ingen tilbakevirkende plikt til oppgradering i henhold til dagens forskrifter. Endringer i forskrifter: I 2010 ble det innført krav om direkte tilkobling for varmtvannsberedere med en effekt over 2000 W. Mange produsenter tilpasset seg dette ved å produsere beredere med en effekt på 1950 W. I 2014 ble kravene i NEK 400 skjerpet, slik at fast tilkobling nå gjelder for alle beredere med en effekt over 1500 W. Norsk Elektroteknisk Komité (NEK) innførte kravet om fast tilkobling fordi varmtvannsberedere vanligvis står på samme sted gjennom hele sin levetid. Bruk av stikkontakt kan føre til varmeutvikling og Nivå for analysen: Vurderingen av varmtvannsbereder er utført ved visuell inspeksjon av plassering, tilkoblinger, alder og merking. Det er kontrollert om berederen er hensiktsmessig plassert i forhold til byggets utforming og krav til lekkasjesikring. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt demontering eller åpning av konstruksjoner for å få tilkomst til berederen. Visuell kontroll omfatter tilkoblinger for vann og avløp, sikkerhetsventil og eventuelt trau eller annen form for oppsamling ved lekkasje. Det vurderes om krav til lekkasjestopper og kontrollert avløp fra sikkerhetsventil er oppfylt, særlig der berederen er plassert i rom uten sluk. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller mangelfull festing/avløp kontrolleres og vurderes ut fra alder, utførelse og forskriftsmessig løsning. Takstmannen besitter ikke spesialkompetanse innen VVS-tekniske installasjoner, og vurderingen er begrenset til visuelt observerbare forhold.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør etableres fast tilkobling for varmtvannsberederen i henhold til gjeldende forskrifter, for å redusere risikoen for varmgang og potensiell brannfare. På grunn av berederens alder bør det også vurderes utskifting, da eldre beredere kan få plutselige lekkasjer med påfølgende vannskader.

Elektrisk anlegg,TG3

Sikringsskap med skrusikringer er plassert i felles gang. - Hovedsikring 32 amp - Kurser 7 *Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Kommentar:

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Kommentar:

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ukjent

Kommentar:

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ukjent

Kommentar:Det er foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter byggeåret, uten at det er fremlagt samsvarserklæring fo arbeidet. Manglende dokumentasjon gjør det vanskelig å bekrefte at anlegget er utført i henhold til gjeldende forskrifter (FEK/NEK 400). Dette kan medføre risiko for feil eller mangler i de udokumenterte delene av anlegget.

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Nei

Kommentar:

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

Ukjent

Kommentar:

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

Ukjent

Kommentar:

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei

Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Kommentar:Det observeres ujordede stikkontakter med termiske skader (tegn på varmgang). Tilkobling av varmtvannsbereder via stikkontakt kan føre til varmgang og økt brannfare, særlig ved langvarig høy belastning. Det anbefales at berederen kobles til med fast installasjon og servicebryter. Ujorderte stikkontakter og skrusikringer bør oppgraderes. For å avdekke eventuelle andre avvik og sikre forskriftsmessig tilstand anbefales en utvidet el-kontroll NEK 405-2-3 av anlegget. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand, og redusere risikoen for feil som kan påvirke sikkerheten.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Utstyr for varsling og slukking av brann,TG3

Boligen er utstyrt med brannslukningsutstyr og røykvarslere. Det er den nye eierens ansvar å kontrollere at boligen har tilfredsstillende brannslukningsutstyr og røykvarslere, samt å sikre at disse er i funksjonell stand.

17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Kommentar:

18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?

Nei

Kommentar:

19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Kommentar:

20.Er det skader på røykvarslere?

Nei

Kommentar:

Kostnadsestimat : Under 20 000

Tomteforhold

Terrengforhold,TG3

Eiendommen ligger i et skrånende terreng med fall inn mot bygningen. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell vurdering av terrengforholdene rundt bygningen. Det er gjort observasjoner av terrengtype, helningsforhold, overflatevann og om det er tilfredsstillende avrenning fra bygningen. Vurderingen bygger på visuelle observasjoner på stedet, supplert med generelle vurderinger basert på tilgjengelig informasjon fra Kartverket, NVE og NGI. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser, nivåmålinger eller oppgraving, og skjulte forhold under terreng er derfor ikke vurdert.

Vurdering av avvik:

- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
- Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 1 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Dersom terrenget ikke heller tilstrekkelig bort fra bygningen, kan overflatevann renne inn mot grunnmuren. Dette kan øke fuktbelastningen på konstruksjonen, redusere dreneringens effekt og i verste fall føre til vanninntrengning i kjeller eller sokkeletasje. Over tid kan dette også bidra til skader som fuktige kjellervegger, muggvekst og svekket bærekonstruksjon. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Risikoscore 1 indikerer at det foreligger en moderat risiko for skader som følge av overvannsproblematikk i området. Dette kan medføre fare for vanninnsig mot bygninger, samt økt belastning på avløps- og dreneringssystemer ved kraftig nedbør. Det viktig å sørge for at terrengfall og overflatevann ledes bort fra bygningen, samt kontrollere kapasitet og funksjon på eksisterende drenering og overvannssystemer.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Boligbygg med flere boenheter

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja
Det er byggteknisk forskrift som gjaldt på befaringstidspunktet som skal legges til grunn for vurderingen. I henhold til plan- og bygningsloven, med tilhørende byggteknisk forskrift, stilles det krav om brannskillende konstruksjoner mellom boenheter i småhusbebyggelse. Formålet er å hindre spredning av brann mellom enheter. En boenhet skal utgjøre en egen branncelle. Dette innebærer at en del av bygningen som er innrettet for boligformål – med nødvendige funksjoner som stue, kjøkken, soverom, bad og toalett – skal være en selvstendig og brannteknisk avskilt del av resten av bygningen. For bygg med flere boenheter skal felles rom og bygningsdeler, slik som tekniske rom, trapperom, rømningsveier og loft som betjener flere enheter, utgjøre separate brannceller. Det vises til byggteknisk forskrift (TEK) med veiledning, særlig kapittel 11 – Sikkerhet ved brann. Ved befaringen ble det registrert at baksiden av trappen som fører opp til boenheten i 2. etasje er synlig fra boligens innvendige bod. Trappekonstruksjonen skulle vært kledd med to lag gipsplater eller tilsvarende brannklassifisert materiale for å oppnå nødvendig brannmotstand og avskjerming mellom brannceller. Utførelsen av brannskillene er ikke dokumentert. Da øvrige konstruksjonen er skjult, bygger vurderingen utelukkende på visuell observasjon av tilgjengelige flater.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Boligbygg med flere boenheter
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.