Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Forventet levetid/tid for utskiftning for yttertak med betongtakstein er 60 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres en grundigere undersøkelse av taket av fagperson når forholdene tillater det, for å avdekke eventuelle skjulte skader. Konsekvensen av manglende kontroll er at skader på taktekking eller undertak kan forbli uoppdaget, noe som kan føre til lekkasjer og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG3
Nedløp og beslag er utført i plastbelagt stål. Skorstein over tak med pusset pipeløp. Taket er ikke forsvarlig å inspisere av sikkerhetsmessige årsaker.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Det anbefales heldekkende pipebeslag for å redusere risikoen for fuktopptak i pipeelementene ved langvarig nedbør. Tiltak - Andre tiltak: - Snøfangere bør monteres på taket for å oppfylle kravene som gjaldt ved byggemeldingstidspunktet. Manglende snøfangere medfører økt risiko for snø- og isras, noe som kan føre til personskade eller skade på eiendom.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasaden har liggende bordkledning. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Det er ikke mulig å påvise lufting bak kledning i hele veggens lengde. Kledningen montert etter datidens byggeskikk hvor det var mindre krav til luftespalet/musebånd etc.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er registrert avflassing av overflatebehandling samt noe svertesopp på kledningen. Det anbefales å utbedre overflatebehandlingen og vurdere tiltak mot svertesopp for å hindre videre utvikling. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør utbedres overflatebehandling og iverksettes tiltak mot svertesopp for å hindre videre utvikling av skader. Manglende eller utilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen kan føre til opphopning av fukt, som over tid kan gi økt risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre og sutak som undertak. Synlige ventiler i gavler og luftespalte mellom isolasjon og undertak i skråtaket. Kontinuerlig lufting langs hele takflaten er ikke mulig å kontrollere. Man bør være oppmerksom på at dampsperre, tettesjikt og tetting rundt kanaler/el-bokser mv. kan ha avvik i forhold til dagens strenge krav til tetting av bygg. Avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner. Det var lagring av en del personlige eiendeler som vanskeliggjorde en fullstendig inspeksjon. Det er delvis gangbart på kaldloftet.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Manglende isolering enkelte steder ble observert rundt loftsluken. Det er synlig kondens ved dampsperren, noe som indikerer at dampsperrefunksjonen er svekket på disse områdene. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etterisoleres der det mangler isolasjon, og dampsperren bør utbedres for å sikre tilstrekkelig tetthet. Konsekvensen av manglende isolasjon og svekket dampsperre er økt risiko for kondens, fuktskader og mulig utvikling av mugg og råte i takkonstruksjonen.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer, hovedsakelig sidehengslede vinduer med 2- eller 3-lags glass (koblede vinduer). Tilfeldig valgte vinduer er funksjonstestet og funnet i orden. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Eldre vinduer har ofte høyere varmetap enn nyere vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, noe som kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Utskifting/vedlikehold: - Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2–8 år. - Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Omrammingen rundt enkelte vinduer har ikke tilstrekkelig klaring til vannbrettet. Utvendig tetting rundt vinduene lot seg ikke kontrollere uten demontering av listverk, da dette ikke inngår i en visuell tilstandsbefaring uten inngrep. Avflassing av maling er observert på enkelte vinduskarmer. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom omramming og vannbrett for å hindre fuktopptrekk i treverket og sikre god uttørking. Manglende klaring kan føre til redusert levetid på vinduene og økt risiko for råteskader. Tetting rundt vinduene bør kontrolleres nærmere dersom det oppstår tegn til luft- eller vannlekkasje, for å unngå inntrenging av fukt og påfølgende skader på konstruksjonen. Avflassing av maling på vinduskarmer bør utbedres for å beskytte treverket mot fukt og forlenge vinduenes levetid.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og skyvebalkongdør i malt tre. Normal levetid for utskifting av tredører er 20–40 år. Normal intervall for kontroll og justering av tredører er 2–8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dørene fremstår med normal slitasje, og har eldre pakninger. Dette kan medføre redusert funksjon og tetthet sammenlignet med dagens standard. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å vurdere utskifting av pakninger eller oppgradering av dørene for å sikre bedre tetthet og funksjon. Redusert tetthet kan føre til varmetap, trekk og økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett og fliser i entré. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater. - Parkettgulvet ved trappen har tegn til eldre fuktskade, hvor gulvet stedvis er delaminert. Tiltak - Andre tiltak: - Parkettgulvet ved trappen bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for fuktrelaterte problemer, samt for å ivareta estetikk og funksjon.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag, og det er støpt gulv mot grunn. Totalavvik gjennom rommet er målt med laservater på tilgjengelige steder. I et møblert hjem blir målinger foretatt der det er mulig å komme til. Det kan forekomme avvik som ikke blir registrert på befaringsdagen. Følgende målinger er registrert: Gang loft 6 mm, stort soverom 7 mm, stue 7 mm, kjøkken 16 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Det er registrert knirk i gulvet i loftsetasjen. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak: - Det anbefales å etterstramme eller utbedre gulvkonstruksjonen for å redusere knirk i gulvet på loftet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan knirk vedvare og gi redusert bokomfort samt indikere bevegelse i konstruksjonen.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong,har parkett og teppe på en bod. Veggene har betong/mur og plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i kjellerstuen. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 21. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent over tid, er det stor sjanse for at muggsoppen allerede er dannet. Fibermetningsgrad for treverk er 28 vektprosent. Det vil si at ved 28 vektprosent er det fritt vann i treverket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er observert riss i betonggulvet på boden. Ved hulltaking ble det påvist tørråte i bunnsvill samt forhøyet fuktinnhold i trekonstruksjonen. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer, og materialer og konstruksjoner kan bli ødelagt. Dette skyldes at veggen tidligere har vært utsatt for fukt, og det ble på befaringsdagen påvist en forhøyet fuktverdi. Det ble påvist dampsperre (plast) i utlektet vegg mot mur. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktvandring fra inneluften inn i veggkonstruksjonen, men i utlektede vegger mot mur kan dette føre til opphopning av fukt og økt risiko for fuktskader. Dette er ikke en anbefalt løsning i dag. Drenering og fuktsikring på utsiden av denne veggen ble utbedret i 2024/2025. Tiltak - Tiltak: - Det må foretas ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfanget av fukt- og råteskadene. Kostnadsestimatet er forsiktig antatt, og det må påregnes at det kan oppstå avvik i større eller mindre grad ved åpning av konstruksjonene. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for videre råte- og fuktskader, samt mulig muggvekst og forringelse av inneklima.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom Loft > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt. Dør i våtsone er beskyttet av glassdør.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør iverksettes tiltak for å beskytte listverk og vinduer i våtsonen til badekaret, for å redusere risikoen for fuktskader, råte og redusert levetid på konstruksjonen. Vær varsom ved bruk. Dør/listverk inn til badet er beskyttet mot direkte fuktpåkjenning og fremstår uten avvik/skader. Loft > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes å etablere mekanisk ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er at inneklimaet kan bli dårlig, noe som kan føre til fuktproblemer og redusert komfort. Kjeller > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser og panel/tømmer og malte murte vegger. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner. - Det er benyttet trepanel bak dusjkabinettet, noe som anses som et uegnet materiale i våtsonen. ihht NS 3600:2018. Dette medfører økt risiko for fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Uegnede materialer i våtsonen bør fuktbeskyttes eller skiftes ut for å redusere risikoen for fuktskader og forlenget levetid på konstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå skader på veggkonstruksjonen som følge av vanninntrengning. Man MÅ fortsette bruken av lukket kabinett da trepanel ikke vil tåle en direkte fuktpåkjenning. Kjeller > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Følgende målinger er registrert: - Sluk under kabinett: 0 cm - Sluk ved vask: 2 cm - Dør mot gang: 1 cm
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes utbedring av fallforholdene til sluk for å sikre tilfredsstillende avrenning av vann. Det er helt avgjørende at man benytter lukket kabinett, da sluk under kabinettet ligger høyere enn topp flis ved dørterskel. Manglende eller utilstrekkelig fall kan føre til at vann blir stående på gulvet, noe som øker risikoen for fuktskader og redusert brukssikkerhet. Ved eventuell oppgradering eller renovering bør riktig fall etableres for å redusere risikoen for vannskader. Kjeller > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Det er ingen membran i våtsone til dusjen Tiltak - Andre tiltak: - Det bør innhentes dokumentasjon på utført membran/tettesjikt. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen, noe som gir økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det MÅ benyttes lukket dusjkabinett, da det ikke er noen form for membran/tettesjikt i våtsonen. Spesialrom Loft > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrommet har malte plater på veggene og flislagt gulv med sokkelflis. Rommet er innredet med nedfelt servant og vegghengt WC.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er avvik: - Det er registrert en glippe mellom taklisten og veggplatene. Dette kan medføre estetiske ulemper og bør utbedres for å sikre et tilfredsstillende resultat. Tiltak - Andre tiltak: - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Glippen mellom taklisten og veggplatene bør utbedres for å sikre et pent og funksjonelt resultat. Dersom dette ikke utbedres, kan det oppstå ytterligere estetiske skader og eventuelt redusert verdi på rommet. 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrommet har malte plater på veggene og flislagt gulv med sokkelflis. Rommet er innredet med nedfelt servant og vegghengt WC.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres mekanisk avtrekk for å oppfylle kravene i NS 3600 og sikre tilfredsstillende luftkvalitet. Det bør også etableres en løsning som gjør det mulig å oppdage eventuelle lekkasjer fra den innebygde sisternen, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og stedvis plast rør-i-rør. Stoppekran plassert under utslagsvask på vaskerom er testet og fungerer som den skal. Det er foretatt en enkel visuell kontroll av innvendige vann- og avløpsinstallasjoner. Det er opplyst fra eier og bekreftet via faktura, at vanntrykk inn til boligen ble utbedret høsten 2025. (se boligmappa.no) *Utvidet gjennomgang av vann- og avløpsinstallasjoner bør utføres av autorisert foretak, da undertegnede ikke innehar spisskompetanse på området. Vann- og avløpsrør har en forventet levetid på 50 år i henhold til Byggforskserien "Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler" 700.320.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Det anbefales å gjennomføre en utvidet kontroll av innvendige vannledninger ved autorisert foretak, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dette bør gjøres for å avdekke eventuelle skjulte skader eller svekkelser, og for å redusere risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre enkel tilgang ved eventuelle blokkeringer. Det bør også vurderes utskifting av avløpsrørene på sikt, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke gjøre tiltak er økt risiko for lekkasjer eller andre skader på grunn av aldrende rør, noe som kan medføre skade på omkringliggende konstruksjoner. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Eier opplyser om at utbedring av fuktsikring og drenering på sør- og østside er fra 2024/2025. Øvrig fuktsikring/drenering er fra 2006. En skal være oppmerksom på at drenering er en bygningsdel som har naturlig aldersmessig slitasje med en forventet levetid på 40 år. Videre den begrensning at selve dreneringen/fuktsikring ligger under bakkenivå og ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen/fuktsikring med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktigelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Isdannelse under varmepumpen medfører økt fuktbelastning mot muren og bør utbedres. Eier opplyser at de venter på å få utført service på varmepumpen for å unngå den kraftige isdannelsen som ble avdekket på befaringsdagen. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet på deler av bygget (nord- og vestsiden er fra 2006). Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes å gjennomføre ytterligere undersøkelser av dreneringen for å avdekke eventuell funksjonssvikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og skader på bygningskonstruksjoner. Isdannelse under varmepumpen bør utbedres for å redusere fuktbelastningen mot muren, da dette kan føre til økt risiko for fuktskader i kjeller og forringet innemiljø.Fremlagte tegninger datert 17.02.1983 har følgende avvik: 1.etg: Revet 2 vegger inn mot kjøkken/grovkjøkken. Kjeller er i utgangspunktet ikke byggemeldt og tiltenkt som rom for varig opphold. Originale tegninger tilsier: "Disp.kjellerrom" hvor det i dag er kjellerstue og et innredet soverom, Hobbyrom: Er i dag vaskerom/bad, Det er laget en ekstra bod i hall. Endringer/avvik er av søknadspliktig karakter og må undersøkes nærmere. Det er i dag 5 vinduer i grunnmur som ikke er inntegnet på originale tegninger. Disse vinduene gir ikke tilfredstillende dagslysforhold, ei heller mulighet for rømning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaTegninger vedlagt "megelrpakken" er fremvist
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei