Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Takstein er malt i senere tid. Undertak av rupanel. Synlig i bod på loftet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er mose og værslitasje på takstein. Takoppløftet har for lav takvinkel til at det kan benyttes takstein. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Konsekvens Taktekking av betongtakstein og undertak av rupanel har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Eldre taktekking har økt risiko for lekkasjer, spesielt ved kraftig nedbør, snøbelastning og isdannelser. Mosevekst og værslitasje kan føre til at vann blir liggende lenger på overflaten, noe som øker fuktbelastningen og kan redusere levetiden ytterligere. Takoppløftet har for lav takvinkel til at takstein er egnet som tekking. For lav vinkel gjør at vann og snø ikke renner av som forutsatt, og dette kan føre til oppfukting av både takstein og underliggende konstruksjoner. Dette gir økt risiko for lekkasjer og skader på undertaket. Undertaket av rupanel er fra 1938 og har betydelig alder. Eldre undertak kan ha redusert bæreevne, svakere motstand mot fukt og større risiko for råte, spesielt dersom taktekkingen ikke fungerer optimalt. Siden taket kun er vurdert fra bakkenivå, kan skjulte skader ikke utelukkes. En nærmere inspeksjon kan avdekke forhold som ikke er synlige fra bakken. Tiltak Tidspunkt for utskiftning av både taktekking og undertak nærmer seg, og dette bør planlegges. Overvåk tilstanden jevnlig. Selv om det ikke er registrert lekkasjer, kan skader oppstå plutselig på eldre tak. Takoppløftet bør få en tekking som er egnet for lav takvinkel (f.eks. papp, folie eller annen godkjent løsning). Mose bør fjernes for å redusere fuktbelastning og forlenge levetiden frem til utskifting. En nærmere inspeksjon av taket anbefales, utført av fagperson under sikre forhold, for å avdekke eventuelle skjulte skader. Ved utskifting av taktekking bør undertaket skiftes samtidig for å sikre en helhetlig og varig løsning.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er kun montert stigtrinn til den ene pipen. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Konsekvens Renner, nedløp og beslag er av eldre dato og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Eldre beslag og renner kan få punktlekkasjer, deformasjoner og redusert kapasitet ved kraftig nedbør. Dette kan føre til at vann ledes feil og gir økt fuktbelastning på fasade, grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Det mangler snøfangere på deler av taket, men dette var ikke et krav på byggemeldingstidspunktet. Manglende snøfangere kan likevel medføre risiko for snøras fra taket, spesielt ved store snømengder. Det er kun montert stigtrinn til én pipe. Dette gir mangelfull adkomst for feier og kan medføre at feiing og tilsyn ikke kan utføres i henhold til forskriftskrav. Manglende adkomst kan også innebære en sikkerhetsrisiko ved arbeid på taket. Siden anlegget kun er vurdert fra bakkenivå, kan skjulte skader ikke utelukkes. Tiltak Renner, nedløp og beslag har høy alder og bør beregnes skiftet ved omlegging av tak. Punktlekkasjer kan forekomme og anlegget bør overvåkes jevnlig. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens standard, men tiltak kan vurderes for å redusere risiko for snøras. Det bør etableres fullgod adkomst for feier ved å montere nødvendige stigetrinn og eventuelt plattform. Ved utskifting av taktekking bør beslagløsninger rundt oppkanter, gjennomføringer og skorstein oppgraderes for å sikre god tetthet.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon og bindings verk i tilbygg. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er råte i bunnstokk, gesimskasser og kledning. Bunnstokken har liten avstand til gulv. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Konsekvens Det er registrert spredte råteskader i bordkledningen, samt råte i bunnstokk og gesimskasser. Manglende eller liten lufting i nedre kant av kledningen gjør at fukt ikke får tilstrekkelig mulighet til å tørke ut. Dette skaper forhold som fremmer råtesopp og muggvekst. Bunnstokken har liten avstand til terreng/gulv, noe som øker fuktbelastningen og risikoen for ytterligere råteskader. Dersom forholdene ikke utbedres, kan råten utvikle seg videre inn i veggkonstruksjonen og påvirke både bæreevne og levetid for tømmerkonstruksjon og bindingsverk. Skader i gesimskasser kan føre til at vann trenger inn i overgangen mellom vegg og tak, noe som kan gi skjulte fuktskader over tid. Uten tiltak vil skadene normalt utvikle seg og bli mer omfattende og kostbare å reparere. Tiltak Råteskadet trekledning må skiftes ut. Lokal utbedring må utføres på bunnstokk, gesimskasser og øvrige skadede områder. Det bør etableres tilstrekkelig lufting bak kledningen, spesielt i nedre kant mot grunnmur. Avstanden mellom bunnstokk og terreng bør økes dersom mulig, for å redusere fuktbelastning. Overvåk tilstanden jevnlig. Råteskader kan utvikle seg raskt dersom fuktforholdene ikke forbedres. Tiltak bør utføres av fagperson med erfaring i tømmerkonstruksjoner for å sikre korrekt reparasjon og bevaring av konstruksjonens funksjon.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Valmet tak med kina-vipp, med plassbygde takstoler fra byggeår. Tak-konstruksjonen er kun tilgjengelig for inspeksjon i bod på loft med noe begrenset tilgang. 1-2 cm lufting i skråtak synlig på kontrollerte steder i kott.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er noe fuktmerker på takbjelker og gradrenner. Noe synlig svartsopp. Det er uisolerte rørgjennomføringer som går igjennom loft og opp over tak. Det er ingen synlig lufting i gesimskasser utvendig. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Konsekvens Det er registrert begrenset og mangelfull ventilering av takkonstruksjonen. Lufting i gesimskasser mangler, og luftespalten i skråtak er kun 1–2 cm på kontrollerte steder, noe som er mindre enn anbefalt. Dette gir dårlig uttørking av fukt og øker risikoen for kondens, muggvekst og råteskader. Fuktmerker på takbjelker og gradrenner, samt synlig svartsopp, indikerer at fukt har vært til stede over tid. Dersom forholdene ikke utbedres, kan dette utvikle seg til råteskader i bjelker, undertak og tilstøtende konstruksjoner. Uisolerte rørgjennomføringer som går gjennom kaldt loft kan føre til kondens på rørene, spesielt vinterstid. Dette kan gi drypp/lekkasje og økt fuktbelastning på loftet. Rørgjennomføring i undertak som ikke er tett kan gi fuktinntrengning ved slagregn eller snøsmelting. Begrenset tilgang til loftet gjør at skjulte skader ikke kan utelukkes. Tiltak Lufting/ventilering bør forbedres, både i gesimskasser og i skråtak, for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning. Lokal utbedring bør utføres på områder med fuktmerker og svartsopp. Rørgjennomføringer som går gjennom kaldt loft må isoleres for å hindre kondens. Rørgjennomføring i undertak må tettes for å hindre fuktinntrengning. Dersom taktekking eller undertak skal skiftes (pga. alder eller skade), må man regne med at deler av takkonstruksjonen kan trenge forsterkning eller oppgradering. Det anbefales å gjennomføre en mer detaljert inspeksjon av loftet dersom bedre adkomst kan etableres.Vinduer,TG2
Vinduer i trerammer med isolerglass. Varierende alder noen byttet i senertid. Det er noen blyglassvinduer i entréen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Eldre vinduer må bregnes byttet. Elde vinduer har sprekker i karmer og glass lister. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer må justeres. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Konsekvens Det er registrert punkterte og sprukne glassruter, samt vinduer som er vanskelige å åpne og lukke. Dette indikerer slitasje i både beslag, karm og ramme. Punkterte glass gir redusert isolasjonsevne og kan føre til kondens mellom glasslagene. Karmene har slitasje og sprekker i treverket, og enkelte glasslister er skadet. Dette øker risikoen for fuktinntrengning i karm og ramme, noe som over tid kan føre til råteskader. Eldre vinduer har generelt lavere isolasjonsevne og kortere restlevetid. Blyglassvinduer er mer sårbare for bevegelser og temperaturendringer, og krever jevnlig vedlikehold for å unngå sprekkdannelser og deformasjon. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan skadene utvikle seg og gi økt varmetap, trekk, fuktproblemer og behov for mer omfattende utskifting. Tiltak Det må foretas lokal utbedring av skadede karmer, glasslister og beslag. Vinduer som er vanskelige å åpne/lukke bør justeres. Vinduer med punkterte eller sprukne glass må påregnes skiftet ut, enten hele vinduet eller kun glassene. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte eldre vinduer må skiftes ut på sikt. Overvåk tilstanden jevnlig, spesielt på vinduer med synlige sprekker eller tegn til fukt. Dersom tiltak ikke utføres, kan fukt trenge inn i karm og ramme og føre til råteskader. Punkterte glass vil gi dårligere inneklima og økt energiforbruk. Vinduer som ikke lar seg åpne/lukke kan utgjøre en sikkerhetsrisiko ved rømningsbehov. Tidlig utbedring og utskifting av skadede vinduer reduserer risikoen for større skader og sikrer bedre funksjon og komfort.Vinduer - kjeller,TG3
I kjelleren er det vinduer med to-lags glass fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Tiltak - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. - Konsekvens Kjellervinduene er av eldre type med enkeltlags glass og har svært lav isoleringsevne. Det er registrert fukt- og råteskader i vinduene, noe som indikerer at treverket har vært utsatt for langvarig fuktbelastning. Råteskader kan utvikle seg videre og svekke både karm, ramme og tilstøtende konstruksjoner. Eldre vinduer gir betydelig varmetap, økt risiko for kondens og dårligere inneklima. Råteskadede vinduer kan også miste funksjon, bli vanskelige å åpne/lukke og i verste fall miste bæreevne i karm/ramme. På grunn av alder, skadeomfang og teknisk standard vurderes vinduene å ha svært begrenset restlevetid, og TG 3 er derfor riktig. Tiltak Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Nye vinduer bør være av moderne standard med bedre isoleringsevne for å redusere varmetap og kondens. Ved utskifting bør det samtidig kontrolleres om tilstøtende konstruksjoner (karmfeste, bunnsvill, innvendig panel) har fuktskader. Midlertidig tetting kan vurderes dersom utskifting ikke kan gjennomføres umiddelbart, men dette er kun en kortvarig løsning.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Tiltak - Dører må justeres. - Konsekvens Det er registrert at enkelte dører er vanskelige å åpne og lukke. Dette skyldes normalt slitasje i hengsler, karmbevegelser over tid eller små setninger i bygningen. Funksjonsavvik som dette kan føre til økt slitasje på beslag og karm, og i noen tilfeller redusert tetthet mellom dørblad og karm. Eldre dører har generelt lavere isoleringsevne og kan være mer utsatt for trekk og varmetap. Dersom dørene ikke justeres eller vedlikeholdes, kan avvikene utvikle seg og føre til at dørene mister funksjon eller blir skjeve over tid. Tiltak Dører må justeres for å sikre normal funksjon. Det kan være behov for lokal utbedring av hengsler, karm eller beslag. Overvåk tilstanden jevnlig, spesielt dersom dørene blir vanskeligere å betjene over tid. Det er ikke behov for større utbedringstiltak nå, men eldre dører kan på sikt måtte skiftes dersom funksjon eller tetthet forverres.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er en skiferplatting ved inngangsdøren. Terrasse i treverk med glassrekkverk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noen løse fuger og sprekker i skifer. Flass og sprekker i treverk på terrasse. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens Det er registrert løse fuger og sprekker i skiferplattingen ved inngangspartiet. Slike skader kan føre til at vann trenger ned i underlaget, noe som over tid kan gi frostsprengning, løsere stein og økt nedbrytning av konstruksjonen. På terrassen er det flass og sprekker i treverket. Dette er tegn på slitasje og manglende beskyttelse mot vær og fukt. Dersom treverket ikke vedlikeholdes, kan fukt trenge inn og føre til råteutvikling i terrassebord og eventuelt bjelkelag. Over tid kan dette redusere bæreevnen og forkorte levetiden til konstruksjonen. Sprekker og åpninger i både skifer og treverk gir økt risiko for fuktinntrengning, som igjen kan føre til skader i underliggende konstruksjoner og behov for mer omfattende reparasjoner. Tiltak Fugene i skiferplattingen bør utbedres, og løse steiner festes på nytt. Sprekker i skifer bør repareres for å hindre videre oppsprekking og fuktinntrengning. Terrassebord med flass og sprekker bør skrapes, behandles eller skiftes ut ved behov. Det anbefales å overflatebehandle treverket for å sikre bedre beskyttelse mot vær og fukt. Overvåk tilstanden jevnlig, spesielt etter vinterperioder hvor frost kan forverre skader. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, laminat og belegg. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noen sprekkdannelser og slitasjemerker på overflater. Parketten er noe solbleket. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens Det er registrert enkelte sprekkdannelser, slitasjemerker og solbleking på overflater som gulv, vegger og himling. Dette er forhold som normalt oppstår over tid og vurderes som kosmetiske. Slike avvik påvirker ikke funksjon eller konstruksjon, men kan gi et visuelt inntrykk av slitasje. Solbleking av parkett skyldes naturlig UV‑påvirkning og er vanlig i eldre gulv. Sprekkdannelser i overflater kan skyldes bevegelser i underlaget, temperaturendringer eller normal aldring av materialer. Det er ikke registrert forhold som tilsier risiko for skade på underliggende konstruksjoner. Tiltak Avvikene er hovedsakelig kosmetiske og det er ikke behov for umiddelbare utbedringer. Overflater kan utbedres ved behov, eksempelvis sliping og behandling av parkett, maling eller utskifting av enkelte overflateplater. Tiltak kan utføres som del av normalt vedlikehold etter ønske om estetisk forbedring.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. Planavvik på 15-25 mm målt i stue og kjøkken i første etasje, målt med laser over hele gulvet. 10 mm målt over to meter.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Konsekvens Det er registrert høydeforskjeller på mellom 15–30 mm gjennom hele rommet, samt 10 mm avvik over 2 meter. Dette overskrider toleransene i NS 3600 og gir grunnlag for TG 2. Slike planavvik er vanlig i eldre boliger med trebjelkelag og skyldes ofte naturlige setninger, svikt i bjelker over tid eller ujevnheter i opprinnelig konstruksjon. Planavvikene påvirker normalt ikke bæreevnen, men kan gi redusert komfort, knirk i gulv og utfordringer ved legging av nye overflater. Dersom avvikene skyldes konstruktive forhold som svekkede bjelker eller ujevn lastfordeling, kan skjevhetene utvikle seg over tid. Det er ikke registrert fukt- eller råteskader, og avvikene vurderes derfor primært som funksjonelle og ikke som tegn på skade i konstruksjonen. Tiltak For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å rette opp planavvik som et enkeltstående tiltak i en bolig av denne typen. Dersom boligen skal renoveres, spesielt ved utskifting av gulv eller åpning av konstruksjoner, kan utjevning av bjelkelaget vurderes samtidig. Dersom årsaken til avvikene er uklar, bør ytterligere undersøkelser gjennomføres for å kartlegge omfang og eventuelle konstruktive svakheter.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Pipen er trolig forlenget med leca i forbindelse med tilbygg. Feieluker i kjeller. Pipen er bunnbeslått over tak. Det er montert en åpen peis og en klebersteinsovn i stuen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Rekvirent informerer om at det er bestilt tilsyn fra feier. Anbefaler innhenting av rapport fra feier. Konsekvens Pipen er fra byggeår og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Eldre tegl- og lecapipe kan ha svekkelser i fuger, innvendige røykløp og overganger som ikke er synlige ved ordinær befaring. Dette gir økt risiko for lekkasje av røykgasser, redusert trekk og i verste fall brannfare dersom skader utvikler seg. Åpen peis og klebersteinsovn stiller krav til god trekk og intakt pipe. Dersom pipen har innvendige skader, kan dette påvirke funksjon og sikkerhet. Forlengelse av pipe med Leca kan også gi overgangspunkter som er mer utsatt for sprekkdannelser. Siden pipen kun er visuelt vurdert og ikke inspisert innvendig, kan skjulte avvik ikke utelukkes. Tilsyn fra feier er bestilt, og rapporten vil være avgjørende for videre vurdering av pipens tilstand. Tiltak Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg og bør vurderes basert på feierrapport. Det anbefales å innhente rapport fra feier for å få dokumentert tilstand på røykløp og eventuelle krav til utbedring. Dersom feier avdekker sprekker, utettheter eller svekkelser i røykløpet, må pipen rehabiliteres (f.eks. stålrør, glidestøp eller innvendig foring). Overvåk pipens tilstand jevnlig, spesielt ved bruk av åpen peis som gir høyere belastning på røykløpet. Eventuelle avvik ved feieluker, beslag eller overganger må utbedres av fagperson.Rom Under Terreng,TG2
Kjeller av støpt betong. Stubbloft i trebjelkelag. Det er delvis isolert mot første etasje. I tilbygget er det synlig fjell på grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater. - Noe sprekkdannelser på gulv. Saltutslag på vegger og gulv. Det ble målt høye fuktindikasjoner på vegger og gulv på befaringsdagen. Noe spor etter borebiler i trebjelker. Det er synlig fukt og avrenning på fjellgrunn. Tilbygget er bygget av eldre bjelker og stubbloft av eldre kledningsbord. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens Det er registrert flere forhold som viser at kjelleren har aktiv fuktproblematikk. Fuktskjolder, saltutslag og høye fuktindikasjoner på både gulv og vegger viser at konstruksjonene er utsatt for vedvarende fuktbelastning. Sprekkdannelser i gulv og synlig avrenning på fjellgrunn indikerer at fukt transporteres både kapillært og via overflatevann. Saltutslag er et tydelig tegn på fuktvandring gjennom betong og mur, og vil over tid bidra til nedbrytning av overflater og puss. Spor etter borebiller i trebjelker viser biologisk aktivitet som kan forverres ved høy fuktighet. Eldre stubbloft og bjelker i tilbygget er særlig utsatt for råte og skadedyr dersom fuktforholdene vedvarer. Kjelleren har dermed økt risiko for muggvekst, dårlig inneklima, råteskader i treverk og nedbrytning av mur- og betongkonstruksjoner. Over tid kan dette gi betydelig redusert levetid og store kostnader ved utbedring. Tiltak Det bør gjennomføres tiltak for å redusere fuktbelastningen, eksempelvis forbedret drenering, ventilasjon og avfukting. Saltutslag og skadede overflater bør fjernes og behandles etter at årsaken til fukt er utbedret. Treverk med tegn til borebiller eller fuktskader bør kontrolleres av fagperson og skiftes ved behov. Overvåk fuktforholdene jevnlig, spesielt i perioder med mye nedbør. Ved større renovering bør kjelleren vurderes helhetlig, inkludert tetting mot terreng, kapillærbrytere og eventuelt nytt gulv på grunn. Tiltak bør prioriteres for å hindre videre materialnedbrytning og redusere risiko for mugg og skadedyr. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil fuktproblemene normalt utvikle seg videre. Dette kan føre til økende biologisk aktivitet (mugg, råte, skadedyr), nedbrytning av betong og mur, samt svekkelse av treverk i bjelkelag og stubbloft. Over tid kan dette gi betydelige kostnader og redusert funksjon i kjellerrommene. Tidlig håndtering av fuktproblematikk er avgjørende for å sikre konstruksjonens levetid og inneklima. Våtrom 1. Etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har malte våtromsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er sprekker i skjøter på våtromsplater. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Dersom tiltak ikke utføres, kan dette føre til oppsvelling, forringelse av materialer og videre fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Uegnede materialer må fuktbeskyttes eller skiftes ut. Skjøter og overflater må utbedres slik at konstruksjonen igjen tilfredsstiller krav til fuktsikring i våtrom. 1. Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg med oppbrett langs vegg og på terskel. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 20 mm fra topp belegg ved dør og til sluk. Lokalt fall rundt sluket.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Det må foretas utbedring av fallforholdene for å sikre tilfredsstillende avrenning mot sluk. Et bad med mangelfullt fall blir mindre funksjonelt og mindre sikkert, og kan gi: stående vann på gulvet redusert sklisikkerhet økt risiko for at vann renner ut av rommet økt belastning på terskel og tilstøtende konstruksjoner Til tross for avviket vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet, og risikoen for vannansamling øker. 1. Etasje > BadGenerell,TG3
Det er våtromsplater på vegg og malt belegg på gulv. Toalett, servant og dusjnisje. Ventil i himling og tilluft ved dør. Sluk i plast.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Topp membran ved dør er 20 mm over sluk. Det er ikke oppbrett på terskel. Svelling i skuff under vask og lekkasje i vannlås. Det er ingen membran ved rørgjennomføringer. Utette rørgjennomføringer i våtsoner. Toalettet er skrudd igjennom belegget som er tettesjiktet på gulvet. Det er ikke benyttet originale skruer på klemring i sluk. Vinduet ligger i en våtsone og er ikke fuktsikret. Synlige sprekker i vegger. Noe skader på karm og dør. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke tåler normal bruk av vann eller lekkasjer. Selv med dusjkabinett er det betydelig risiko for fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger for å oppnå en løsning som tilfredsstiller dagens krav. Tettesjikt, sluk og røropplegg må oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet bør totalrenoveres, og alle forhold knyttet til tettesjikt, våtsone, sluk og rørgjennomføringer må utføres og dokumenteres etter gjeldende forskrifter. For å redusere risiko for fuktskader og sikre et forskriftsmessig våtrom må rommet totalrenoveres. Dette innebærer etablering av nytt, godkjent tettesjikt, korrekt utførte rørgjennomføringer, nytt sluk med dokumentert tilkobling, fuktsikring av vindu eller utskifting til løsning utenfor våtsone, samt utskifting av skadde overflater og innredning. Tiltaket vil gi et våtrom som tåler normal bruk og oppfyller dagens krav til sikkerhet mot fuktskader.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, takhøye skap og laminert benkeplate. Det er glassplate montert på vegg som sprutsikring. Integrert oppvaskmaskin, stekeovn, micro og koketopp. Plass til kjøleskap.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det er misfarging og utflytning i silikonfuge. Det mangler fuktsikring under benkeplaten ved oppvaskmaskinen. Dette vil føre til at varm damp trenger inn i benkeplaten og forårsaker svelling. Tiltak - Andre tiltak: - De påviste skadene må utbedres for å hindre videre forringelse av overflater og innredning. Silikonfuger bør skiftes/utbedres for å sikre tilstrekkelig tetthet. Benkeplaten må fuktsikres ved oppvaskmaskinen for å hindre svelling og skade. Det anbefales å montere vannstoppventil for å redusere risiko for vannskader. Det anbefales å montere komfyrvakt for å øke brannsikkerheten. Spesialrom 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Rommet har respatex-plater på vegg og belegg på gulv. Det er montert toalett og servant. Ventil i himling og tilluft ved dør.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er svelling i nedkant av servantskapet og noe treg avrenning i vask. Noe knirk registrert i gulv. Kondensering og fuktmerker rundt toalettrør. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Lokal utbedring må utføres for å hindre videre skadeutvikling. Mekanisk avtrekk bør etableres for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og redusere risiko for kondens og fuktskader. Gulvbelegget må beregnes skiftet dersom knirk eller fuktpåvirkning skyldes underliggende konstruksjonsskader. Fuktmerker rundt toalettrør bør undersøkes nærmere, og eventuelle lekkasjer må utbedres. Svelling i servantskap bør utbedres eller skiftes, og årsaken til fuktpåvirkningen må identifiseres. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Stoppekranen har høy alder og en skru-mekanisme. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Anlegget bør kontrolleres av fagperson, som vurderer tilstand og behov for utskiftning. Det er ikke akutt behov for tiltak dersom anlegget fungerer i dag, men alder gjør at skader kan oppstå plutselig. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg, og dette bør planlegges. Stoppekranen må beregnes skiftet for å sikre at den fungerer ved behov. I forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom vil det være naturlig å skifte vannrør samtidig, for å sikre helhetlig og dokumentert løsning. Det anbefales å gjennomføre en faglig vurdering av hele vannledningssystemet for å avdekke eventuell tæring eller svekkelser. Stoppekranen bør skiftes til en moderne kuleventil for å sikre driftssikker avstengning. Ved planlagte oppgraderinger av våtrom bør vannledningene skiftes samtidig for å redusere risiko for fremtidige lekkasjer og sikre at anlegget tilfredsstiller dagens krav.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Noe gjenstående soil i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Det er ikke behov for akutte utbedringstiltak dersom anlegget fungerer som normalt, men alder gjør at skader kan oppstå plutselig. Eldre avløpsrør har større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg, og dette bør planlegges. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig å skifte avløpsrør samtidig, for å sikre en helhetlig og dokumentert løsning. Det anbefales å planlegge utskiftning av eldre avløpsrør, spesielt soilrør i kjeller, for å redusere risiko for lekkasjer og sikre et robust avløpssystem. Ved fremtidige oppgraderinger av våtrom bør avløpsanlegget oppgraderes samtidig for å oppnå en komplett og forskriftsmessig løsning. Tiltaket vil redusere risiko for fuktskader og gi et mer driftssikkert avløpssystem.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Ventilasjonsløsningen må utbedres for å sikre tilfredsstillende luftutskifting. Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette. Anlegget bør sjekkes av fagperson for å vurdere behov for ytterligere tiltak. Det må gjøres nærmere undersøkelser dersom enkelte rom har spesielt dårlig luftkvalitet eller tegn til fuktproblemer.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 200 liter plassert i kjeller. Tanken er fra 80-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det er ikke behov for akutte tiltak dersom tanken fungerer, men alder gjør at skader kan oppstå plutselig. En lekkasje fra en eldre bereder kan føre til omfattende vannskader, særlig dersom rommet mangler tilfredsstillende avrenning. Tidspunkt for utskiftning nærmer seg, og utskifting bør planlegges. Det anbefales å kontrollere at det finnes avrenningsmulighet og at sikkerhetsventil fungerer som den skal. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er ingen synlig drenering rundt boligen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Tilstanden bør overvåkes jevnlig, spesielt i perioder med mye nedbør. For å oppnå TG 0 eller TG 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå. Bruken av kjeller/underetasje vil være avgjørende for hvor kritisk tiltak er. Ved aktiv bruk som oppholdsrom eller lagring av fuktfølsomme materialer øker behovet for utbedring. Det kan være aktuelt å gjøre lokale tiltak, som forbedret overflatevannshåndtering, fall fra terreng, eller tetting av synlige fuktpunkter. Det anbefales å vurdere full utskiftning av dreneringen dersom kjelleren skal brukes aktivt eller dersom det observeres fuktinntrengning. Lokale tiltak som forbedring av terrengfall, montering av taknedløpsrør med bortledning av vann, og tetting av sprekker i grunnmur kan redusere fuktbelastningen midlertidig. En komplett dreneringsutskiftning vil gi best og mest varig effekt, og redusere risiko for fuktskader i kjeller og grunnmur.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur. Delvis kledd i granitt utvendig.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Lokal utbedring må utføres for å hindre at sprekkene utvikler seg. Skaden må utbedres for å redusere risiko for vanninntrengning, frostskader og videre svekkelse av konstruksjonen. Dersom sprekkene skyldes setninger eller fuktbelastning, kan det være behov for ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken. Tiltakene bør omfatte rensing og utbedring av sprekkene med egnet reparasjonsmørtel eller injeksjon, avhengig av sprekkens karakter. Dersom det er tegn til fuktpåvirkning, bør drenering og utvendig fuktsikring vurderes samtidig. Utbedring vil bidra til å stabilisere konstruksjonen og redusere risiko for fremtidige skader.Terrengforhold,TG2
Skrånende tomt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Rekvirent informerer om at det kan bli vannansamlinger i hagen mot nabohus. Det har vært noe fukt i kjeller. Dette har blitt bedre etter at naboen har gjort utbedringer rundt overvann. Tiltak - Terrengjusteringer bør vurderes for å sikre fall bort fra bygningen. Ytterligere undersøkelser anbefales dersom det oppstår ny fukt i kjeller eller ved store nedbørsmengder. Overvåk forholdene jevnlig, spesielt i perioder med mye regn eller snøsmelting. Tiltak for å forbedre overflatevannshåndtering kan omfatte: etablering av fall fra grunnmur drenerende masser nær bygningen forlengelse av taknedløp lokale grøfter eller infiltrasjonsløsninger Tiltakene bør fokusere på å lede vann bort fra bygningen gjennom terrengforming og forbedret overflatevannshåndtering. Dette vil redusere risiko for fuktinntrengning i grunnmur og kjeller. Dersom fuktproblemer vedvarer, kan det være nødvendig med mer omfattende tiltak som redrenering eller etablering av drenerende masser rundt grunnmuren.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Avløpsrør av plast og vannledning av plast (PEL). Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Bunnledninger under kjellergulv er trolig fra byggeår. Rekvirent informerer om at naboens vannrør ligger i trekkerør under kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det er ikke behov for akutte tiltak dersom anlegget fungerer i dag, men alder gjør at skader kan oppstå plutselig. Eldre avløps- og vannledninger har større sannsynlighet for lekkasjer, som kan føre til omfattende og kostbare skader. Avløpsanlegget bør sjekkes, spesielt bunnledninger under kjellergulv. Bunnledninger må beregnes skiftet på sikt, særlig dersom det planlegges oppgraderinger av våtrom eller kjeller. Ved fremtidige arbeider bør det vurderes å samordne utskiftning av både vann- og avløpsledninger for å sikre en helhetlig og dokumentert løsning. Det anbefales å gjennomføre en faglig vurdering av de utvendige ledningene, inkludert kamerainspeksjon av avløp og vurdering av vannledningens tilstand. Bunnledninger under kjellergulv bør planlegges skiftet for å redusere risiko for lekkasjer og driftsproblemer. Utskiftning vil gi et mer driftssikkert anlegg og redusere risiko for fremtidige skader.Det finnes ikke plantegning av kjelleren. Bod på loft fremkommer ikke på plantegning. Det er tegnet inn en bod på det ene soverommet. Dette arealet er inkludert i soverommet. I første etasje er det tegnet inne tre soverom. Det ene er inkludert i arealet til entré. Det andre er slått sammen med stuen. Det er for lite dagslys på soverom i loftsetasjen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei