Vinduer,TG2
Vinduer er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduer fra byggeåret, normal slitasje iht. alder med noe nedbrytning i enkelte karmer/glasslister som er mye utsatt for sol og fuktighet, påregnelig med noe slitasje i pakninger og beslag. Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen, forbehold om dette da synligheten av disse vil kunne variere med temperatur og lysforhold. Mindre hakk, slitasje vindu ved soverom, noe bruksslitasje i enkelte foringer. Tiltak - Tiltak: - Overflatebehandling, noe justeringer/smøring kan anbefales. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.Dører,TG2
Ytterdør, balkongdør med glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Dører fra byggeåret, normal slitasje påregnelig med noe nedbryting i utvendig treverk. Panel på utvendige dører som står mot sør og vest er spesielt utsatt for sol og fukt og må jevnlig behandles for å unngå sprekker og skader. Nedbrytning/avskalling i maling frontpanel terrasse dør, noe strie å betjene, justering smøring kan anbefales. Tiltak - Andre tiltak: - Påregnelig med noe justering og ettersyn av beslag. Vedlikehold, beslag og hengsler anbefales smøres årlig. Iring/korrosjon i hengsler og beslag kan over tid medføre økt slitasje og redusert funksjon. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 årBalkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse i impregnert trevirke.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrasse i impregnert trevirke. Mindre ujevnheter i terrassegulv, kan skyldes manglende fundamentering. Terrassegulv er montert noe tett inn mot utvendig kledning, dette kan medfører større fuktbelastning på treverket og hindre utluftning av trevirke Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Noe nedbrytning og tørkesprekk i enkelte terrassebord. Saltutslag i overliggende balkong betongdekke indikerer transport av fukt, som kan legger seg inn mot yttervegg eller trenges inn bak utv. kledning. Tiltak - Tiltak: - Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Konstruksjoner av tre skal normalt ha klaring mot terreng for å sikre tilstrekkelig uttørking og hindre kapillært opptak av fukt. InnvendigOverflater,TG2
Generelt beskrivelse av innvendige overflater. Innvendige gulv er i hovedsak belagt med fliser på gulvet og parkett. Flis på gulvet i gang, stue/kjøkken og bad/vaskerom. Innvendige vegger med malte/tapetserte overflater. Ferdig malte overflater i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registret bom i fliser (luftlommer) i gang og flislagt gulv i stue. Noe varierende standart, mindre sprang mellom enkelte fuger mellom fliser. Synlige kasse med skjulte ledninger i himling kjøkken etter tidligere skillevegg Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av bom i fliser Bom i fliser indikerer mangelfull heft mellom flis og underlag. Dette kan medføre økt risiko for at fliser løsner eller sprekker over tid, særlig ved belastning.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er påvist andre avvik: - Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i betong gulv og gulv som er pålagt fliser og flytegulv/tilfarergulv. Noe knirk/svikt/spenninger i kan forekomme som følge av dette. Målt høydeforskjell på 12 mm i flislagt gulv i gang, høydeforskjell er dermed mellom 10 - 20 mm. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Påregnelig med bom (luftlommer) flislagt gulv. Tiltak - Andre tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Konsekvens av bom i fliser Bom i fliser indikerer mangelfull heft mellom flis og underlag. Dette kan medføre økt risiko for at fliser løsner eller sprekker over tid, særlig ved belastning. Påregnelig med behandling av overflate parkett gulv. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år. Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes. Våtrom Etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser, samt taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Noe misfarging og tegn etter sverte sopp i fuger mellom fliser i våt sone i overgang gulv og vegg i dusj. Varierende silikon fuger overganger gulv/vegg og innvendige hjørner. Tiltak - Andre tiltak: - Silikonfuger i overgang gulv og vegg i dusj anbefales oppgradert/skiftet ut. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Ca 15-17 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel list på ca. 20 mm men mangler oppbrett av membran mot terskel.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er avvik: - Det er ikke tilstrekkelig fall på gulvet utenfor dusj, terskel i dør mangler membran oppbrett. dette kan føre til at evt. lekkasje vann kan renner ut gjennom døråpning. Gulv skinne for dusj hjørne danner en sperre mot sluk og denne er høyere enn tetsjiktet ved døråpning. Det er ikke mulig å kontrollere hvor membranen er avsluttet ved døren. Dette gir usikkerhet om det er tilfredsstillende høydeforskjell fra avsluttet membran ved dør og topp sluk på minimum 25mm, og det er derfor valgt tilstandsgrad 2. Dersom membranen ikke er tilstrekkelig ført opp bak terskel, kan det føre til vannlekkasje til tilstøtende konstruksjoner ved vannsøl eller lekkasjer. Dette kan gi fuktskader i gulv eller vegger utenfor baderommet. Løs terskel i dør til bad, mangler understøtte. Hakk i flis på gulvet ved siden av toalett. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Tiltak: - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Baderom anbefales oppgradert. Det kan anbefales midlertidlig å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Membran er synlig ført under klemring i sluk, det finnes 2 sluk i gulvet på bad.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. - Membran / tettesjikt bør være avsluttet minimum 25 mm over gulvoverflate, det mangler tetsjikt/membran mot terskel i dør til bad. Lite lokal fal mot hjelpe sluk ( 5 mm) utenfor dusj, samtlig høy terskel i dusj vill hindre at evt lekkasje vann utenfor dusj vill kunne renne tilstrekkelig mot sluk. Det er fare for at evt. lekkasje vann vill kunne trenges ut gjennom døråpninger ut mot tilstøttende rom Plast sluk i gulv og synlig membran under klemring i sluk. Det er ikke synlig tettesjikt rundt rør føringer i vegg til servant. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er rest levetiden på rommet usikker. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Tiltak - Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. - Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannledninger er av rør i rør system.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Fordelerskap er lokalisert på bad/vaskerom med stoppekran. Fordelerskap var låst og er besiktet av eier etter befaring, ukjent om kurs fortegnelse foreligger. Vannrør fra byggeåret har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år, noe iring fordeler rør. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år Konsekvens Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Dette innebærer økt risiko for slitasje, korrosjon og lekkasjer over tid.Avløpsrør,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Synlige avløpsrør er av plast, ingen direkte synlige merknader. Ingen direkte synlige merknader, normal tilsyn. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås. Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør av plast kan være utsatt for materialtretthet, sprøhet og redusert styrke. Over tid øker risikoen for sprekker, lekkasjer, deformasjoner og svikt i skjøter.Ventilasjon,TG2
Bygningen har mekanisk avtrekk. Villa vent , mekanisk periodisk avtrekk med styringsenhet fra kjøkken. Tilluft tilføres naturlig gjennom lufte spalte i dør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Anlegg fra byggeåret er testet og fungerer slik den skal. Dagens krav til utskiftning av inneluft kan vanskelig oppnås. Ventilasjonsanlegget er av en slik alder og konstruksjon at det bør totalvurderes og eventuelt oppgraderes for å få bedre inneluft og større sirkulasjon på inneluften. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales etablert mekanisk fuktstyrt avtrekk på vaskerom. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare. Eldre anlegg har økt risiko for redusert ytelse, teknisk svikt og driftsproblemer som følge av slitasje og aldring. Levetid avtrekksvifte / aggregat: ca. 15–25 år Vifter i våtrom/kjøkken (enkle løsninger): ca. 10–20 år Kanaler (stål/plast): ca. 30–50 år, forutsatt normale forhold og vedlikeholdVarmtvannstank,TG2
Boligen har installert en 120 liters varmtvannstank med ekspansjonskar plassert ved underskap kjøkkeninnredning.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er avvik: - Deksel mangler foran elektrisk innmat bereder. Berederen har passert 20 år og har usikker restlevetid. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. Det er fare for at hvis en lekkasje oppstår at evt. overvann spres ut mot tilstøtende rom. I 2010 kom et lovpålagt krav om at varmtvannsberedere på 2000 watt eller mer skal montres med fast kobling med bryter når du bygger nytt, eller rehabiliterer det elektriske anlegget. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Andre tiltak: - En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/( over 20 år) er påregnelig. Bedre adkomst til bereder bør etableres for inspeksjon. Bedre lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. Bereder må holdes under tilsyn som følge av påvist tilstand og oppnådd alder. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år.Skillevegg i mellom stue og kjøkken er fjernet i regi av eier 2022.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja