Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Boligen har yttertaktekking av betongtakstein, ukjent undertak, sløyfer og lekter.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Yttertaktekking og undertak fra ukjent årstall. Selv om det ikke er oppdaget problemer av større betydning, tilsier yttertaktekkingens alder at taket bør holdes under årlig oppsikt. Gjenværende levetid på taket er vanskelig å fastslå, men akutte tiltak er vurdert å ikke være nødvendige. Mindre reparasjoner/utskiftninger kan fort bli nødvendig for å forlenge levetiden. Derfor bør både tak, men også kaldtloft holdes under regelmessig oppsikt for å kunne oppdage problemer tidlig. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det bemerkes at dette ikke var et krav på byggemeldingstidspunktet. Videre er mer enn halvparten av forventet brukstid passert for renner, nedløp og beslag. Vurderingen er i hovedsak basert på alder, og tilstandsgrad 2 er satt på dette grunnlaget. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Det anbefales å vurdere montering av snøfangere, særlig over inngangspartier, gangarealer og andre områder hvor snø- og isras kan utgjøre en risiko. Renner, nedløp og beslag bør holdes under oppfølging med tanke på alder, tilstand og framtidig vedlikeholds- eller utskiftingsbehov. Fravær av snøfangere kan medføre risiko for at snø og is raser ukontrollert fra takflaten, med fare for personskade og skade på arealer eller bygningsdeler nedenfor. Alder på renner, nedløp og beslag medfører økt risiko for slitasje, svekket funksjon og framtidige utettheter eller behov for utskifting.Veggkonstruksjon,TG2
Bindingsverket består normalt av stendere, lekter, utfyllende isolasjon og vindsperre. Utenpå dette er veggene kledd med stående bordkledning av treverk, som gir et tradisjonelt utseende og fungerer som beskyttelse mot vær og vind. Kun synlige deler er inspisert. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. 2 av veggene er opplyst å være etterisolert og har liggende kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Lufting av kledningen er i hovedsak kun etablert under overliggerne. Dette kan være normalt ut fra byggeår, men vurderes som begrenset etter dagens anbefalte løsninger. Videre fremstår kledningen værslitt, og det registreres stedvise sprekker i treverket. Vedlikehold må påregnes. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å utføre nødvendig vedlikehold av kledningen, herunder rengjøring, utskifting av skadde bord ved behov og overflatebehandling. Ved framtidige utskiftinger eller større fasadearbeider bør det også vurderes forbedring av luftingen bak kledningen i tråd med dagens anbefalte løsninger. Begrenset lufting bak kledningen kan gi dårligere uttørkingsforhold og økt fuktbelastning i konstruksjonen. Værslitt og oppsprukket kledning gir redusert beskyttelse mot vær- og fuktpåvirkning, noe som over tid kan føre til videre nedbrytning, forkortet levetid og økt vedlikeholdsbehov.Vinduer,TG2
Vinduer med tolagsglass fra 1974. Noen nyere vinduer med tolagsglass i stuen fra 2016/2017, og enkelte vinduer i underetasjen er fra ca. 2013.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist avvik ved innsettingsdetaljene rundt enkelte vinduer. Videre er det registrert tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass. Karmene er slitte, og det observeres sprekker i trevirket. Omrammingene rundt vinduene er også ført for tett ned mot vannbrett. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Det anbefales å kontrollere og utbedre innsettingsdetaljene rundt vinduene der dette er mangelfullt. Karmer og omramminger bør vedlikeholdes, og skadet eller oppsprukket treverk bør repareres eller skiftes ut ved behov. Det anbefales også å etablere tilstrekkelig avstand mellom omramming og vannbrett for å bedre avrenning og uttørking. Årsaken til kondenseringen bør vurderes nærmere, herunder ventilasjon, inneklima og vinduenes isolerende egenskaper. Avvik ved innsettingsdetaljer kan gi økt risiko for utettheter, fuktinntrenging og skadeutvikling i tilstøtende bygningsdeler. Innvendig kondensering på glassene kan være tegn på høy luftfuktighet eller begrenset luftutskifting, og kan over tid bidra til fuktbelastning på karmer og omramminger. Slitte karmer og sprekker i treverket gir redusert beskyttelse mot vær- og fuktpåvirkning. Når omrammingene samtidig står for tett mot vannbrett, forringes avrenning og uttørking, noe som øker risikoen for videre nedbrytning.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Utgang fra stue til en vestvendt terrasse på omtrent 70 kvadratmeter. Terrassen er belagt med terrassebord og har et rekkverk laget av tre. Rekkverkshøyden er målt til 85 centimeter. Terrassen er utstyrt med en stikkontakt og en markise for å gi ekstra funksjonalitet og komfort. I tillegg er det platting på mark ved inngangspartiet på omtrent 26 kvadratmeter, belagt med terrassebord. Til informasjon skal selger male rekkverk før salg, så fort været/forholdene tillater det.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrassebordene ligger for tett mot kledningen, noe som gir ugunstige forhold for uttørking og fuktbelastning. Lasking/skjøting av bærebjelker i trekonstruksjonen har for liten overlapp. Søyler fremstår også som underdimensjonerte og er montert på siden av bærekonstruksjonen, i stedet for under bæringen slik at lasten tas opp på en mer korrekt måte. Enkelte søyler er videre plassert på heller direkte på grunn, og løsningen fremstår ikke som frostsikker. Leveggen er skjev og vinglete, og har behov for oppretting og avstivning. Rekkverket mangler toppbord, og stolpenes endeved er dermed lite beskyttet mot værpåvirkning. I tillegg subber plassbygde porter mot terrassegulvet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å gjennomgå terrassekonstruksjonen nærmere og utbedre forhold som fremstår ufagmessige. Terrassebord bør gis tilstrekkelig avstand til kledningen for å bedre uttørkingsforholdene. Skjøter/laskinger i bærebjelker bør vurderes og utbedres slik at tilstrekkelig overlapp og bæreevne oppnås. Søyler bør vurderes med hensyn til dimensjonering, innfesting og plassering, og flyttes slik at de står korrekt under bæringen der dette er nødvendig. Fundamentering av søyler bør også vurderes utbedret til en mer froststabil løsning. Leveggen bør rettes opp og avstives. Det anbefales videre å montere toppbord på rekkverket for å beskytte endeveden og redusere risikoen for nedbrytning. De plassbygde portene bør justeres eller tilpasses slik at de åpner og lukker uten å subbe mot terrassegulvet. Ufagmessig utførelse og svakheter i bærekonstruksjonen kan over tid føre til redusert stabilitet, deformasjoner og økt risiko for videre skadeutvikling i terrassekonstruksjonen. For liten avstand mellom terrassebord og kledning øker risikoen for fuktbelastning og dårlig uttørking i tilstøtende bygningsdeler. Utilstrekkelig overlapp i skjøter og lite gunstig plassering av søyler kan svekke lastoverføringen og konstruksjonens bæreevne. Søyler plassert på heller direkte på grunn kan være utsatt for bevegelser som følge av tele og setninger. Skjev og ustabil levegg gir redusert funksjon og robusthet. Manglende toppbord på rekkverk medfører at endeved eksponeres for fukt, noe som kan føre til raskere nedbrytning av treverket. Porter som subber mot terrassegulvet gir redusert funksjon og kan føre til økt slitasje på både portblad og terrassebord.Utvendige trapper,TG2
Utvendige trapper av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Trappene har værslitt overflate og behov for vedlikehold av overflatebehandlingen. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utføre vedlikehold av trappene, herunder rengjøring og nødvendig overflatebehandling, for å beskytte treverket og begrense videre nedbrytning. Slitt overflatebehandling gir redusert beskyttelse mot vær- og fuktpåvirkning. Over tid kan dette føre til økt slitasje, oppsprekking og forkortet levetid på treverket. InnvendigOverflater,TG2
Gulvoverflater av: Parkett og laminat. Veggoverflater av: Malte slette overflater, panel og panelplater. Himlingsoverflater av: Tak-ess og panel. Det må påregnes mindre hull og merker i veggoverflater etter oppheng av bilder, hyller og lignende. Det kan også forekomme misfarging eller skjolder der bilder, hyller eller møblement tidligere har vært plassert. På gulvoverflater vil det normalt kunne forekomme noe slitasje, samt mindre riper, merker og misfarging etter møblement. Slike forhold er vanlig i en fraflyttet boenhet og vurderes som normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskader på overflater. - Det registreres noe svelling i laminatgulvet og stedvis knirk i gulv. Videre er det registrert tidligere fuktskadet parkett foran kjøleskapet. Det observeres også svelleskade i tak-ess i stue. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Berørte gulvflater bør holdes under observasjon og utbedres ved behov. Dersom fuktpåvirkningen ved kjøleskapet fortsatt er aktiv, bør årsaken stanses før eventuell reparasjon eller utskifting av gulvet gjennomføres. Svelling i laminatgulv og tidligere fuktskadet parkett indikerer at gulvoverflatene har vært utsatt for fuktpåvirkning. Dette kan over tid føre til videre materialnedbrytning, redusert brukskvalitet og behov for utskifting av berørte gulvflater. Knirk i gulvet påvirker i hovedsak brukskvaliteten. Svelleskaden i tak-ess indikerer fuktpåvirkning eller annen belastning, og ukjent årsak medfører usikkerhet knyttet til om forholdet er aktivt eller kan utvikle seg videre.Overflater - Hybel,TG2
Gulvoverflater av: Laminat Veggoverflater av: Malte slette overflater og panel. Himlingsoverflater av: Panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det registreres svelling i skjøter og mindre skader i overflaten på laminatgulvet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å holde forholdet under observasjon og utbedre eller skifte berørte gulvbord ved behov. Dersom svellingen skyldes aktiv fuktpåvirkning, bør årsaken avklares og utbedres for å hindre videre skadeutvikling. Svelling i skjøtene indikerer fuktpåvirkning eller belastning på gulvet, og kan over tid føre til videre deformasjon og redusert brukskvalitet. Overflateskader gir i tillegg et redusert estetisk uttrykk og kan gjøre gulvet mer sårbart for videre slitasje og fuktopptak.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille av trebjelkelag. Det ble foretatt målinger av skjevheter i etasjeskille: Stue 1. et. 16 mm. Kjellerstue 8 mm. Det ble på tilfeldige steder målt takhøyde i rom: Stue 1. et. 237 cm. Kjellerstue 206 cm. Ellers noen mindre lokale skjevheter og forskjellige høyder på gulv, normalt for alder og byggemetode.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Rom Under Terreng,TG3
Fult innredet kjelleretasje. Underetasjen har utlektede veggkonstruksjoner mot terreng. Denne typen konstruksjon er en kjent risikokonstruksjon, særlig i eldre bygninger og konstruksjoner oppført etter tidligere byggeskikk. Utlektede vegger under bakkenivå er utsatt både for inntrengende fukt fra grunnen og for kondensdannelse. Temperaturforskjellen mellom oppvarmet inneluft og kalde yttervegger mot terreng kan føre til kondens i hulrommet bak utlektingen. Kondens kan oppstå uten direkte vanninntrenging og vil ofte utvikle seg skjult over tid. Konstruksjonen har begrenset mulighet for uttørking, og både fuktinntrenging og kondens kan medføre skjulte fuktskader, muggsoppvekst og mikrobiell aktivitet, som igjen kan påvirke inneklimaet negativt og redusere materialenes levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det ble med egnet instrument målt relativ luftfuktighet på 55,2 % ved 15,7 °C i utlektet veggkonstruksjon under terreng. Målingen indikerer isolert sett ikke et kritisk høyt fuktnivå i luftvolumet på måletidspunktet. Det ble imidlertid målt vektfukt i treverk til 20,8 %, hvilket vurderes som forhøyet. Måleresultatet indikerer at trevirket er utsatt for en fuktbelastning som kan gi risiko for skader dersom forholdet er vedvarende. Forholdet bør derfor undersøkes nærmere for å avklare årsak, omfang og behov for tiltak. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det anbefales å undersøke årsaken til fuktbelastningen nærmere, herunder kontroll av mulig fukttilførsel fra grunnmur, terrengfukt, lekkasje eller kondens. Det bør også foretas supplerende målinger og nærmere kontroll av konstruksjonen for å avklare omfanget og behovet for eventuelle utbedringer. Målt vektprosent i treverk på 20,8 % er forhøyet og indikerer fuktbelastning i konstruksjonen. Dersom forholdet er vedvarende, kan dette medføre risiko for muggvekst, lukt, svekket materialkvalitet og utvikling av skjulte fuktskader i veggkonstruksjon mot grunnmur under terreng. Det gjøres oppmerksom på at estimatet kun er et sjablongmessig anslag. For korrekt pris bør det innhentes tilbud fra håndverkere. Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring/vedlikehold, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte profilerte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er enkelte dører dom som går litt i karm, det er behov for mindre justeringer på enkelte dører. Tiltak - Enkelte dører må justeres. - Dører som går i karm bør justeres for å sikre normal funksjon og forhindre unødvendig slitasje på dørblad og karm. Dersom tiltak ikke utføres, kan dette føre til redusert brukervennlighet og økt risiko for skader på dører og omkringliggende bygningsdeler. Våtrom 1.Etasje > Hybel - BadGenerell,TG3
Rommet er innredet og benyttes som bad. Gulvet har malte fliser, og veggene er delvis flislagt og delvis utført med MDF-panel. Rommet er utstyrt med toalett, dusjkabinett og servant. Det er imidlertid ikke sluk i rommet, og gulvet har ikke tilstrekkelig tettesjikt. Eventuelt lekkasjevann vil derfor kunne renne ut i tilstøtende rom eller inn i tilstøtende konstruksjon. Det er også vindu i våtsone. Dusjkabinettet er plassert mot vegg uten tilfredsstillende tettesjikt i våtsonen, og avløpet fra dusjkabinettet er ført i rør videre ned til vaskerommet. Det observeres i tillegg svelling i MDF-panelet bak dusjkabinettet, noe som indikerer fuktpåvirkning.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Det må påregnes oppgraderinger dersom rommet fortsatt skal benyttes som bad. Det anbefales nærmere vurdering av rommets oppbygning og omfanget av eventuelle fuktskader. For å oppnå tilfredsstillende funksjon og fuktsikkerhet må det etableres sluk, nødvendig fall og godkjent tettesjikt, samt benyttes materialer og løsninger som er egnet for våtrom. Skadde bygningsdeler, herunder MDF-panelet bak dusjkabinettet, må skiftes ut. Bruken av rommet som bad vurderes som risikofylt. Manglende sluk og utilstrekkelig tettesjikt på gulvet gir økt risiko for at lekkasjevann eller sølevann kan renne ut i tilstøtende rom og medføre fuktskader. Vindu i våtsone og MDF-panel i et fuktutsatt område er løsninger som er lite egnet for slik bruk og som over tid kan føre til videre oppfukting og materialnedbrytning. Svellingen i panelet bak dusjkabinettet indikerer at det allerede foreligger fuktpåvirkning. Rommet oppfyller ikke den funksjons- og fuktsikkerheten som normalt forventes av våtrom etter dagens krav.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1.Etasje > Hybel - BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. - Svelleskader i mdf-panel bak dusjkabinett. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - Konstruksjonene må sikres mot fukt. Det anbefales å undersøke årsaken til fuktpåvirkningen nærmere og utbedre eller skifte ut skadet panel. Materialvalg og utførelse i området er uegnet for den aktuelle fuktbelastningen. Svelleskadene indikerer fuktpåvirkning i panelet. Over tid kan dette føre til videre materialnedbrytning, redusert levetid og økt risiko for skadeutvikling i tilstøtende bygningsdeler dersom årsaken ikke utbedres.Kostnadsestimat : Under 20 000
Underetasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Vindu plassert i våtsone. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Det anbefales å kontrollere vinduet og tilhørende detaljer med tanke på materialvalg, overflatebehandling og tetthet. Nødvendige tiltak bør gjennomføres dersom løsningen ikke er tilstrekkelig egnet for plassering i våtsone. Vindu i våtsone utsettes for økt fuktbelastning. Dersom materialer, overflater og tilslutninger ikke er tilstrekkelig fuktbestandige, kan dette over tid føre til oppfukting, slitasje og skadeutvikling i karm, utforinger, lister og tilstøtende konstruksjoner. Underetasje > BadOverflater Gulv,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist avvik i fallforholdene til sluk sett opp mot krav på byggetidspunktet. Gulvet har lite fall og fremstår stedvis som tilnærmet flatt. Videre er det målt en høydeforskjell på kun 8 mm fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Det anbefales å utbedre fallforholdene slik at vann ledes mer effektivt til sluk. Med bakgrunn i målt høydeforskjell på 8 mm ved dørterskel bør det også vurderes tiltak for å bedre sikkerheten mot vannspredning ut av rommet. Ved oppgradering eller rehabilitering av våtrommet bør gulv og terskelløsning utføres i tråd med en mer robust og funksjonell våtromsløsning. Mangelfulle fallforhold gir redusert evne til å lede vann effektivt mot sluk. Når gulvet samtidig er tilnærmet flatt enkelte steder, øker risikoen for at vann blir stående på overflaten eller spres til områder uten tilfredsstillende avrenning. Den lave høydeforskjellen ved dørterskelen gir i tillegg redusert sikkerhet mot vannspredning ut av våtrommet ved søl, lekkasje eller svikt i avrenningen. Underetasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er ikke registrert mansjett eller annen tilfredsstillende tetting rundt avløpet under servanten. Videre er mer enn halvparten av forventet brukstid passert for membranløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Det anbefales å etablere tilfredsstillende tetting rundt avløpet under servanten. Med bakgrunn i alder på membranløsningen bør våtrommet også holdes under oppfølging, og det må påregnes tiltak på sikt dersom tilstanden svekkes eller det oppstår tegn til lekkasje eller fuktpåvirkning. Manglende tilfredsstillende tetting rundt avløpsgjennomføringen øker risikoen for at vann kan trenge inn i konstruksjonen og medføre skjulte fuktskader ved en eventuell lekkasje. Når membranløsningen samtidig har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, øker usikkerheten knyttet til våtrommets videre tetthet og restlevetid. Underetasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Det bør etableres en løsning som gjør det mulig å oppdage eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Manglende mulighet for å oppdage lekkasje kan føre til omfattende skader før problemet blir oppdaget. Underetasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. - Det er påvist avflassing og bobledannelse i overflatemateriale av maling og/eller puss. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Det anbefales å undersøke årsaken til skadene nærmere, særlig med tanke på eventuell fuktpåvirkning. Løse og skadde overflater bør fjernes og utbedres, og ny overflatebehandling eller puss utføres ved behov. Avflassing og bobledannelse kan indikere fuktpåvirkning, svekket vedheft eller aldring i overflaten. Over tid kan dette føre til videre nedbrytning, løsere overflater og økt behov for vedlikehold eller utbedring. Underetasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet uten at vannet ledes til sluk. Videre er det påvist at høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det registreres også saltutslag/kalkavleiringer på gulvet, samt indikasjoner på fukt ved fuktsøk av gulvkonstruksjonen. Tiltak - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Det anbefales nærmere undersøkelser av gulvkonstruksjonen og våtrommets fallforhold for å avklare årsak og omfang av fuktbelastningen. Det bør vurderes tiltak for å sikre at eventuelt lekkasjevann ledes til sluk, samt å bedre terskelhøyde og fallsituasjon slik at risikoen for vannspredning reduseres. Eventuelle skader og svakheter i gulvkonstruksjonen må utbedres på bakgrunn av resultatene fra videre undersøkelser. Når lekkasjevann ikke ledes sikkert til sluk, øker risikoen for at vann blir stående på gulvet eller sprer seg til øvrige deler av rommet og tilstøtende konstruksjoner. For lav høydeforskjell ved dørterskel gir redusert sikkerhet mot vannspredning ut av våtrommet. Saltutslag og kalkavleiringer, sammen med registrerte fuktindikasjoner, tyder på fuktbelastning i gulvkonstruksjonen. Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Vurdering av avvik:
- Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Tiltak - Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. - Det må etableres tilfredsstillende membran eller tettesjikt på våtrommet for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende membran medfører økt risiko for fuktskader, råte og følgeskader på bygningen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Underetasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Det er kun naturlig ventilasjon på våtrommet. I henhold til NS 3600 medfører dette tilstandsgrad 2 (TG 2). Tiltak - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. - Det anbefales å montere mekanisk avtrekksvifte for å forbedre ventilasjonen på våtrommet. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er økt risiko for fuktskader og dårlig luftkvalitet. Underetasje > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger og gulv er malt mur/betongkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking er det påvist indikasjoner på fukt i gulvet og i nedre del av murveggene. For bygninger oppført før 1975 er det normalt at det ikke er etablert fuktsperre mot grunnen. Dette kan medføre at fukt trenger inn gjennom gulv og grunnmur/fundament som følge av kapillært oppsug fra grunnen. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å holde gulv og murvegger åpne og tilgjengelige for inspeksjon og uttørking. Organiske materialer og fuktømfintlig innredning bør ikke plasseres direkte mot gulv og vegger i de berørte områdene. Videre anbefales det å følge med på fuktforholdene og vurdere behovet for tiltak knyttet til drenering, ventilering og fuktsikring dersom belastningen øker eller rommets bruk endres. Manglende fuktsperre mot grunnen gir økt risiko for vedvarende fuktbelastning i gulv og grunnmurer. Over tid kan dette føre til saltutslag, overflateforringelse, dårligere inneklima og redusert levetid på materialer. Dersom overflatene tildekkes øker risikoen for skadeutvikling. Kjøkken 1.Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har en åpen løsning mot spiseplass. Kjøkkeninnredningen har malte profilerte fronter og inkluderer benkeskap og overskap. Benkeplatene har laminerte overflater som er slitesterkt og lette å rengjøre. I benkeplaten er det en nedfelt 1.1/2 oppvaskkum med ett-greps kran for enkel betjening. Mellom kjøkkenbenken og overskapene er det fliser som gir en praktisk og estetisk barriere. Det er benkeskapsbelysning for arbeidslys og stikkontakter under overskapene for praktisk bruk. Kjøkkenet er utstyrt med følgende integrerte hvitevarer, komfyr, microovn i høyskap samt oppvaskmaskin i benk og en nedfelt platetopp. En vegghengt ventilator bidrar til ventilasjon under matlaging. Synlige vannrør av plastbelagt kobber og avløpsrørene er av plast. Det er ikke installert lekkasjestopper og komfyrvakt. Dette til informasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det registreres skadet parkett foran kjøleskapet. Det ble ikke påvist indikasjoner på fukt ved fuktsøk på befaringsdagen, og forholdet vurderes derfor å være etter en eldre lekkasje fra kjøleskapet. Videre observeres det noe svelling i skjøter på laminatbenkeplaten. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å holde området foran kjøleskapet og benkeplaten under observasjon for å avdekke eventuell ny fuktpåvirkning. Skadet parkett og svulmede skjøter på benkeplaten bør utbedres eller skiftes ut ved behov. Videre bør kjøleskapet kontrolleres med tanke på eventuell fremtidig lekkasjerisiko. Skadet parkett og svelling i benkeplateskjøter indikerer at overflatene har vært utsatt for fuktpåvirkning. Selv om det ikke ble registrert aktiv fukt på befaringsdagen, har forholdene medført redusert estetisk standard og kan over tid gi videre materialnedbrytning dersom ny fuktpåvirkning oppstår. 1.Etasje > Hybel - Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Hybel kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og inkluderer benkeskap og overskap. Benkeplatene har laminerte overflater som er slitesterkt og lette å rengjøre. I benkeplaten er det en nedfelt 1 oppvaskkum med ett-greps kran for enkel betjening. Det er montert fliser bak platetopp som gir en praktisk barriere. Kjøkkenet er utstyrt med følgende integrerte hvitevarer, komfyr og en nedfelt platetopp. En ventilator bidrar til ventilasjon under matlaging. Synlige vannrør av plast og avløpsrørene er av plast. Det er ikke installert lekkasjestopper og komfyrvakt. Dette til informasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ufagmessig montering av kjøkkenvifte. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å kontrollere monteringen og utbedre løsningen slik at kjøkkenviften får en fagmessig utførelse og tilfredsstillende funksjon. Ufagmessig montering kan øke risikoen for støy og vibrasjoner. 1.Etasje > Hybel - Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Tiltak - Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. - Det bør etableres mekanisk eller forsert avtrekk fra kokesonen for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for luktspredning i boligen. Spesialrom 1.Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrommet har flislagt gulv og mdf-panel på vegger, panel i himling. Toalettrommet har et vegghengt servantskap med en overliggende servant, tilkoblet ett-greps armatur. Over servanten er et vegghengt speil. Toalettet er gulvmontert. Avtreksventilen er plassert på veggen.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrommet har kun naturlig avtrekk. Videre registreres svelleskader i MDF-panelet over servanten. Det observeres også sluk i gulvet. Dette antas å være en rest fra tidligere planløsning, da rommet er opplyst å tidligere ha vært del av et bad, mens det nå er toalettrom i hoveddel og bad i hybeldel. Løsningen rundt sluket fremstår som uoversiktlig, da det er ført flislim rundt kanten av sluket, noe som gjør utførelsen av membran og tilslutning vanskelig å vurdere. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Lokal utbedring må utføres. - Det anbefales å holde sluket med vann i vannlåsen for å hindre lukt fra avløpssystemet. Videre anbefales det å følge opp ventilasjonsforholdene i rommet og vurdere forbedring dersom luftutskiftingen oppleves utilstrekkelig. Svelleskadet MDF-panel bør utbedres eller skiftes ut ved behov. Ved framtidige arbeider i rommet bør løsningen rundt sluket og tilslutningen til eventuell membran undersøkes nærmere. Naturlig avtrekk gir en enklere og mindre effektiv ventilasjonsløsning enn mekanisk avtrekk, og ventilasjonen vurderes derfor som svakere enn det som forventes i et moderne våtrom/toalettrom. Svelleskader i MDF-panelet indikerer fuktpåvirkning og kan over tid føre til videre materialnedbrytning. Den uoversiktlige løsningen rundt sluket medfører usikkerhet knyttet til utførelsen og tilstanden i gulvkonstruksjonen. Et sluk som ikke er i bruk kan i tillegg gi luktproblemer dersom vannlåsen tørker ut. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. - Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. - Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for deler av de innvendige vannledningene, herunder de eldste delene av anlegget. Det registreres også irr på enkelte rør. Vurderingen er i hovedsak basert på alder. Det er på befaringstidspunktet ikke registrert symptomer på funksjonssvekkelse, men de skjulte røranleggene vurderes likevel som en risikokonstruksjon. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene. - Det anbefales å holde vannledningene under jevnlig oppfølging med tanke på alder, tilstand og framtidig vedlikeholds- eller utskiftingsbehov. Årsaken til irr på rørene bør undersøkes nærmere, og berørte deler bør kontrolleres for fuktpåvirkning og begynnende korrosjon. Ved tegn til lekkasje eller videre utvikling må nødvendige tiltak gjennomføres. Alder på vannledningene medfører økt risiko for framtidige lekkasjer, materialsvikt og behov for utskifting sammenlignet med nyere installasjoner. Irr på rør kan være tegn på fuktpåvirkning, kondens eller begynnende korrosjon. Selv om det ikke er registrert funksjonssvikt i dag, kan skader på eldre røranlegg oppstå plutselig.Avløpsrør,TG3
Synlige avløpsrør er av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. - Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er påvist skader eller utettheter ved sluk og avløpsinstallasjoner. Videre er det registrert ufagmessig utførelse på deler av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for de eldste delene av de innvendige avløpsledningene. Det observeres lekkasje mellom avløpsrør og servant på toalettrommet. Tilslutningen i benkeskapet i hybelen er ikke lufttett, og fleksibelt rør er ført ned i avløpsrør fra gulv på en måte som kan gi luktproblemer. Avløpet fra servant på bad i kjeller har motfall, noe som medfører dårlig avrenning. Det er også ukjent hvordan luftingen av avløpsanlegget er håndtert, da loftet ikke var tilgjengelig for inspeksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å utbedre lekkasjen ved servant på toalettrommet og gjennomgå de registrerte avløpsløsningene slik at utførelsen blir fagmessig og funksjonell. Tilslutningen i benkeskapet i hybelen bør tettes tilfredsstillende for å redusere risikoen for lukt. Avløpet med motfall på bad i kjeller bør bygges om slik at tilfredsstillende fall og avrenning oppnås. De eldste delene av avløpsanlegget bør holdes under oppfølging med tanke på alder og framtidig utskiftingsbehov. Dersom det blir mulig å få tilgang til loftet, anbefales det også kontroll av hvordan luftingen av avløpsanlegget er løst. Utettheter og lekkasjer i avløpsanlegget kan føre til oppfukting, fuktskader og materialnedbrytning i tilstøtende bygningsdeler. Ufagmessige løsninger og manglende lufttetthet kan medføre luktproblemer og redusert funksjon i avløpssystemet. Motfall på avløp gir dårlig avrenning og øker risikoen for oppstuving, avleiringer og driftsproblemer. Alderen på de eldste avløpsledningene medfører dessuten økt risiko for framtidig svikt og lekkasjer.Kostnadsestimat : Under 20 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter, montert på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Varmtvannsberederen står montert nedsenket i en forsenking i betonggulvet. Det er ikke etablert tilfredsstillende avrenning til sluk fra plasseringen. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det anbefales å etablere tilfredsstillende avrenning til sluk, eller annen egnet kompenserende løsning, slik at eventuelt lekkasjevann fra varmtvannsberederen ledes kontrollert bort. Utførelsen bør vurderes og eventuelt utbedres av kvalifisert fagperson. Manglende avrenning til sluk medfører at eventuelt lekkasjevann fra varmtvannsberederen kan bli stående i forsenkingen eller spre seg ukontrollert til omkringliggende bygningsdeler. Dette kan over tid føre til oppfukting, skadeutvikling og redusert mulighet for å oppdage lekkasjer tidlig. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er opplyst å være fra 2000. De drenerende massene skal sammen med drensledningen sørge for at grunnvannstanden holdes på et tilstrekkelig lavt nivå slik at vann ikke trenger inn eller kapillært suges opp i fundamentene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. - Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. - Mer enn halvparten av forventet levetid for dreneringen er overskredet. Ut fra observasjoner er det også påvist indikasjoner på at drenering og/eller tettesjikt har begrenset effekt. Ved hulltaking i rom under terreng er det målt forhøyet fuktinnhold i treverk. Grunnmurslist mangler i overkant av knotteplast. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. - Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til fuktbelastningen og omfanget av eventuelle skader. Drenering, tettesjikt og konstruksjoner under terreng bør vurderes nærmere, og det må påregnes tiltak dersom videre undersøkelser bekrefter vedvarende fuktpåvirkning eller svikt i dreneringsløsningen. Alder på dreneringssystemet, kombinert med tegn til begrenset funksjon, gir økt risiko for fuktbelastning mot grunnmur og underliggende konstruksjoner. Forhøyet fuktinnhold i treverk i rom under terreng indikerer at konstruksjonen er utsatt for oppfukting. Over tid kan dette føre til fuktskader, muggsopp, råte og redusert levetid på berørte bygningsdeler dersom årsaken ikke avklares og utbedres.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er registrert områder rundt boligen hvor overflatevann kan bli stående eller ledes inn mot bygningsmassen. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det anbefales å sørge for at terrenget har fall bort fra grunnmuren slik at overflatevann ledes raskt vekk fra bygningen. Ideelt bør terrenget ha et fall på om lag 1:50 i en avstand på ca. 3 meter fra husets mur, for å redusere unødig fuktbelastning på grunnmur, fuktsikring og drenering. Når terrenget ikke i tilstrekkelig grad leder vann bort fra grunnmuren, øker fuktbelastningen på grunnmur, utvendig fuktsikring og dreneringssystem. Over tid kan dette bidra til oppfukting av konstruksjoner, redusert effekt av dreneringen og økt risiko for fuktinntrenging i kjeller eller underetasje.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1975. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra 1975. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av utvendige vann- og avløpsledninger, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av ikke å undersøke eller eventuelt utbedre ledningene er økt risiko for lekkasjer, driftsstans og kostbare reparasjoner ved plutselige skader.Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men disse samsvarer ikke med dagens bruk. Kjelleren ble ombygd i 2015, og det foreligger ferdigattest for arbeidene. På mottatte tegninger er badet i kjelleren angitt som bod. Normalt vil endret bruk fra tilleggsdel til hoveddel være søknadspliktig. Det anbefales å ta kontakt med kommunen for nærmere avklaring og informasjon.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei