Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av malt stål. Renner og nedløp er av eldre dato. Beslag er trolig fra 2012. Renner er ikke funksjons prøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger over grunnmur av bindingsverk konstruksjon fra byggeår. Vegger av betong mot nabo. Vegger er etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med stående og liggende kledningsbord fra byggeår. Kledningsbord mot vest er noe nyere og i god stand. Utvendig kledning malt i 2024.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noe råte nederst på kledningsbord ved ytterdør til inngangsparti. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Normal tid før maling av trekledning er 6 - 12 år. Tiltak - Tiltak: - Råteskadet kledningsbord må skiftes ut.Kostnadsestimat : Under 10 000
Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 2001, 1978 (spisestue), glass i stuevinduer fra 2018, eldre koblede vinduer i bod, vaskerom og bad. Det ble ikke registrert punktert glass i vinduer ved befaring. Dette kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på enkelte vinduer. Enkelte vinduer går i karm og er vanskelig å åpne/lukke. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år Tiltak - Tiltak: - Tidspunkt for utskiftning av vinduer nærmer seg.Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Dører,TG2
Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt fra 2004. Malt 2-fløyet terrassedør i tre med 2-lags isolerglass, trolig fra slutten av 70-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på terrassedør. Terrassedør går i karm og er vanskelig å åpne/lukke. Ytterdør går noe i karm. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Tidspunkt for utskiftning av terrassedør nærmer seg. Ytterdør bør justeres.Kostnadsestimat : Under 10 000
InnvendigRadon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Eiendommen ligger i et område merket gult på områdekart for radonforekomst. Fargen gul sier moderat til lav forekomst av radon. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger.Kostnadsestimat : Under 10 000
Pipe og ildsted,TG2
Det er montert peisovn i stue med glassplate i front fra 2024 og vedovn i kjellergang, flislagt på gulv under. Pipe fra byggeår med pusslag. Sotluke i gang i underetasje. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Det er mindre enn 30 cm mellom vedovn i underetasje og brennbart materiale, samt av ovn er utett. Glassplate i front av peisovn bør flyttes noe så den blir sentrert foran peisovn. Mangler ubrennbar plate på gulv i front av sotluke. Tiltak - Større avstand til brennbart materiale må lages. - Tiltak lukker avvik.Kostnadsestimat : Under 10 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulv i kjeller mot yttervegger i øst er av betong. Veggene har betong. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier på synlige murflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det anbefales en oppgradering av utvendig fuktsikring av grunnmur og drenering.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Innvendige trapper,TG2
Det er innvendig malt tretrapp mellom etasjene. Det er montert håndløper kun på en side.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Normal til før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Våtrom Underetasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilnærmet flatt gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er målt 7 mm fra topp slukrist til flis ved dør. Ikke mulig å se membran ved terskel. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Det er lite økonomisk og utføre umiddelbare tiltak da bad fungerer med dagens avvik.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Underetasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk, trolig fra byggeår. På bad er det trolig brukt smøremembran, men utførelsen er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Eldre soilsluk bør påregnes moderniseres.Kostnadsestimat : Under 10 000
Underetasje > BadVentilasjon,TG2
Det er ventil i vegg til pipe og luftespalte i vindu.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.Kostnadsestimat : Under 10 000
Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom fra byggeår inneholder 2 utslagsvasker i rustfritt stål, opplegg til vaskemaskin og varmtvannsbereder. Det er malt betonggulv, malte betongvegger og malte trebord i tak. Lufteventil i vegg. Mangler tilluftspalte ved dør. Eldre soilsluk i gulv. Våtrom som er fra før 1997 får automatisk TG:3.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Utslagsvasker er ikke tilfredsstillende festet mot vegg, og den ene er løs. Det er ikke registrert membran på vaskerom. Det må forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. En samlet tilstandsgrad (TG) 3 er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, i henhold til kravene i standarden. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Flislagt mellom benk og overskap på deler av kjøkken. Det er frittstående komfyr og kjøl/fryseskap. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder i overflater. - Benkeplate sveller i område under vask. Noe bruksslitasje og skjev skapdør over ventilator. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes.Kostnadsestimat : Under 10 000
Spesialrom 1. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Det er flislagt gulv, malte tapetserte vegger og malt tak. Rommet inneholder servant, vegghengt speil og gulvmontert toalett. Det er lufteventil i vegg og tilluftsventil i vegg mot bod.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.Kostnadsestimat : Under 10 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er av kobber. Stoppekran plassert i bod i underetasje. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av soilrør. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befarings dagen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2021. plassert på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er krav om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt installert etter 01.07.2014 (NEK400:2014) ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.Kostnadsestimat : Under 10 000
Elektrisk anlegg,TG3
Sikringsskap er plassert i vindfang. Sikringer består av automatsikringer. Totalt 6 kurser i henhold til kursfortegnelse, 50A hovedsikring.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Ukjent.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ja
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Grunnet manglende dokumentasjon på elanlegget, ledning som ikke er tilstrekkelig festet i bod og løs stikk i armatur på bad, bør hele det elektriske anlegget kontrolleres. Stedvise utskiftinger og oppgraderinger kan påregnes som følge av det normale vedlikeholdsbehov.
Kostnadsestimat : Under 10 000
TomteforholdDrenering,TG2
Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår. Taknedløp er ført til oppstikkende drensrør og ut til bakken.
Vurdering av avvik:
- Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. - Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Tiltak - Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. - Etablering av ny grunnmursplast og drensledninger lukker avvik.Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer mot vei er av naturstein med blomsterbedd på overside.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Blomsterbedd er for lavt og kan ikke anses som forsvarlig hinder/rekkverk. Tiltak - Tiltak: - Det må plantes/monteres høyere busker/rekkverk da det er mer enn 50 cm ned til hardt underlag.Kostnadsestimat : Under 10 000
Terrengforhold,TG2
Boligen ligger skrått terreng, dette fører til naturlig stor fuktbelastning mot deler av grunnmur. Det er ikke mulig å kontrollere eventuell fuktmembran/fuktsperre eller drenering.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales arrondere terreng rundt bygning slik at det etableres fall fra bygget eller alternative tiltak. Ideelt bør det være fall på 1:50 på 3 meter ut fra bygning.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Det er ifølge tidligere takst dokumentert rørfornyelse av soilrør med innlagt strømpeutforing til offentlig nett i 2018. Det ble utført inspeksjon av avløpsrør ut til offentlig nett i 2022. Strømpeutforing stopper etter 6 meter ifølge rapport og går over til felles bunnledning av slitt betong og ved spyling var det er risiko for å skade gammel skjør betong. Dette er mest sannsynlig kommunen sitt ansvar å bytte og dermed ingen umiddelbar kostnad.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger på bolig, som stemmer med dagens bruk.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiGarasjen har skrå vinkel i bakkant. Det er tegnet med rett vegg i bakkant av garasje. Det er tegnet inn 8 garasjer i rekke, men er kun 7 garasjer i dagens bruk.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei