Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong i betong, behandlet med Proxy maling.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Det er avvik: - Balkongen ble rehabilitert i 2003 med isolasjon og membran under betongdekket, ifølge representant eier. Merknad: riss/sprekk i betongdekke ved siden av sluk. Riss/sprekk anbefales behandlet og tettet igjen, for å unngå fukt inntrenging, utettheter og at tilstand forverrer seg. Rekkverk balkong er for lavt målt til 86 cm. Balkong må holdes ren for løv etc for å hindre at avløp går tett og det samler seg vann oppå denne. Rekkverk/blomster kasse på balkong er ikke barnesikret, det er for stor åpning mellom horisontale rekkverk maks åpning skal være 2 cm. Tiltak - Ny tekking må legges. - Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. - Tiltak: - Balkong må holdes ren for løv etc for å hindre at avløp går tett og det samler seg vann oppå denne. Riss/sprekk må behandles, tilstand sluk/avløp anbefales kontrollert. Det bemerkes at evt. kostnader med utvendig vedlikehold er borettslaget sitt ansvar.Andre utvendige forhold,TG2
Yttervegger
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Yttervegger, utvendig kledning ved balkong (utvendig vedlikeholdt sameiet). Det er registrert noe nedbrytning/grønske i utvendig kledning yttervegg ved balkong som er mye utsatt for sol og fuktighet. Det er noe liten avstand mellom kledning og balkong dekke, dette kan øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Vedlikehold av fasader anbefales. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. InnvendigOverflater,TG2
Innvendige gulv er i hovedsak belagt med parkett, vinylbelegg og kork gulv på et soverom. Malte vegger. Malte innvendige tak.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Misfarging nedslitt kork gulvet på soverom. Luftlommer i tapetsert vegg ved siden av hoved dør i entre/gang innvendig hjørne. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Andre tiltak: - Stedvis noe ujent gulv, noe svikt/spenninger/knirk i gulvet kan forekomme som følge av dette. Påregnelig med enkelte lokale oppgraderinger i overflater.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Betong gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er påvist andre avvik: - Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i betong gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Andre tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Påregnelig med behandling av overflate parkett gulv. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år. Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes.Innvendige dører,TG2
Boligen har slette innerdører, malt over i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Påregnelig med noe justering. Dører fra byggeåret, påregnelig med noe slitasje i overflater og låskasser. Tiltak - Enkelte dører må justeres. - Innerdøre, normal bruks-alderingsslitasje i overflater. Det er ikke luftespalter på alle innvendige dører, noe over/undertrykk vil kunne oppleves. Enkelte innvendige dører tar i karm og må påregnes justert. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. Våtrom Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Ca 15 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel på ca. 35 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Begrenset tilkomst for besiktelse av overflater bak dusj kabinett Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Det anbefales å beholde dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk er sannsynlig fra byggeåret, membran antatt fra 2012 er ikke synlig ført under klemming i sluk men er synlig i oppbrett mot terskel i dør.
Vurdering av avvik:
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Ukjent gjennomføring av overgang membran og sluk, membran er ikke direkte synlig ført under klemring men er tilsynelatende påsmurt (utpå). Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. - Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. - Alder på membran/ tettesjikt. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tilstandsgrad 2 gis da tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Avtrekk er testet med papir og det registreres ikke avsug i anlegg.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Avtrekksystemet må utbedres. - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med hvite slette fronter fra byggeår, normale bruks- og aldringsslitasjer. Det er ikke montert oppvaskmaskin. Benkeplate er skiftet ut i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Bygningens kjøkkeninnredning er i hovedsak fra byggeåret, påregnelig med noe slitasje i hengsler, dører og de mest utsatte steder. Tilstands grad gitt pga. alder. Avløpsrør under kjøkkenvask bør etterstrammes med jevne mellomrom, dette fordi disse over tid glir fra hverandre ved bruk av varmt og kaldt vann, og kan forårsake fuktskade i skap og eventuelt underliggende etasje/nærliggende gulv. Det er ikke montert vannstopper i underskap under vask. Det er ikke registrert komfyrvakt. Tiltak - Andre tiltak: - Kjøkken fra byggeåret malt over i senere tid, påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Ingen direkte synlige merknader. Stoppekran plassert bak luke i gang ved garderobe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Vannrør med varierende alder, vann rør fra byggeåret har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for lodding er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Noe iring på vannrør i kobber. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Hoved stoppekran i gang er ikke vann sikret evt. vann stopper kan vurderes etablert, ved en lekkasje vil fukt kunne spredes utover til side liggende rom.Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør er av plast, ingen direkte synlige merknader. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Normal vedlikehold, spyling / staking av avløp og vannlås til servanter anbefales med jevne mellomrom. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.Ventilasjon,TG2
Bad/vaskerom har kun naturlig avtrekk og noe lite kapasitet på utluftning. Mekanisk avtrekk på toalett og kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Bad/vaskerom er renovert i 2012 ifølge eier, ventilasjonsanlegget fra byggeåret og er ikke oppgradert, bad har redusert kapasitet på avtrekk. Dagens krav til utskiftning av inneluft kan vanskelig oppnås. Avtrekk er testet og det registreres noe lite avsug fra ventil på bad. Det er ikke tilfredsstillende avtrekk, glippe rundt innfestning av ventil i himling. Avtrekk på bad er tilknyttet felles anlegg ifølge eier, dermed borettslaget sitt ansvar. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Ventilasjonsløsningen må utbedres. - Anlegg anbefales oppgradert, det anbefales etablert mekanisk fuktstyrt avtrekk på våtrom. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare. Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres.Varmesentral,TG2
Elektrisk varme ved panelovner.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av brannsikring av anlegget. - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Panelovn frakoblet på det minste soverommet, ukjent tilstand. Eldre tørkeskap bad, går på ved strømtilførsel, mangler rør til avtrekks ventilen. Det er ikke framlagt noen dokumentasjon på gjennomført service. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det bør utføres service på anlegget. - Påpekte forhold anbefales kontrollert/utbedret. Eldre tørkeskap er ikke funksjonstestet av takstmann, servise av tørkeskap kan anbefales. For effektiv uttørking anbefales det at mekanisk fra skap og avtrekk i baderommet etableres. Med bakgrunn i alder (varmekabler bad) vil tilstanden i tiden som kommer være usikker.Bod i soverom har tidligere vært brukt som alkove, ifølge eier.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei