Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Forstrøms vei 9 ligger i et etablert boligområde på Stangeløkka i Halden kommune. Området består av eneboliger, tomannsboliger og leiligheter. Leiligheten har god utsikt ned mot Halden sentrum. Solforholdene anses som normale. 1,5km til Halden sentrum. 7,5km til E6.

Adkomstvei
Tilkomst til eiendommen fra kommunal vei.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulering
Reguleringsplan: Stangeløkka Eiendommen er regulert til boligformål.

Om tomten
Felles tomt opparbeidet med asfaltert vei/gårdsplass, gressplen, trær, busker og gjerde.

Leilighet
Utvendig

Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vinduer har utvendig værslitasje med maling som flasser og fuktskader. Vinduer har en alder som tilsier at dem er modne for å skiftes.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør vurderes utskifting av vinduene, da utvendig værslitasje, flassende maling og fuktskader øker risikoen for råte og redusert funksjon. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan ytterligere forringelse av treverket føre til økte vedlikeholdskostnader og redusert energieffektivitet.
Innvendig

Overflater,TG2

GULV: Laminat, belegg, parkett og fliser. VEGG: Malte slette vegger, våtromstapet, malt tapet, veggplater og malt tekstilstrie. TAK: Malte slette tak. Leiligheten innehar en enkel standard.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Områder med merker/hull på malt tapet på soverom. Bruksslitasje og merker på parkettgulv i stue.

Tiltak

- Tiltak:

- Leiligheten innehar en enkel standard. Oppussing bør derfor medregnes.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er av betongdekke. Det er utført målinger med linjelaser på befaringsdagen.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er målt 20mm retningsavvik i stuen. På de øvrige rommene anses retningsavvikene ikke som vesentlige.

Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Andre tiltak:

- Ingen umiddelbart behov for tiltak, hvis gulvet i stue skal skiftes kan det vurderes å utføre avretting. Slike skjevheter kan medføre til knirk i gulvkonstruksjonen.

Innvendige dører,TG2

Formpresset 3-speils innerdør til baderom. Dør til soverom er malt finert innerdør fra byggeåret. Øvrige dører er fjernet fra karm.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Registrert bruksslitasje på formpresset dør og svelling i bunn på baderomssiden. Innerdør fra byggeåret er moden for å skiftes.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det bør vurderes utskifting eller utbedring av dører med registrert bruksslitasje og svelling, spesielt på baderomsdøren, for å sikre funksjon og forhindre ytterligere skade på dørblad. Innerdør fra byggeåret bør skiftes for å opprettholde tilfredsstillende standard og funksjon.
Våtrom
2.etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har våtromstapet. Taket er malt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Våtromstapet er ikke et egnet produkt å våtsonen på baderommet.

Tiltak

- Tiltak:

- Våtromstapet i våtsonen bør fjernes og erstattes med godkjent tettesjikt for våtrom, da dagens løsning gir økt risiko for fuktskader og skade på underliggende konstruksjoner.
2.etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det er avvik:
- Våtromstapet er ikke egnet for bruk i våtsonen på badeommet. Er derfor ikke godkjent løsning ved dusj og servant.

Tiltak

- Tiltak:

- Våtromstapetet bør skiftes ut med godkjent membranløsning i våtsonen for å sikre tilstrekkelig tetthet. Dagens løsning medfører økt risiko for vannskader i tilstøtende konstruksjoner, da tapetet ikke er egnet eller godkjent for bruk i våtsoner.
2.etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har innredning med servantinnredning, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Bruksslitasje på fronter og dekkside.

Tiltak

- Tiltak:

- Skal avviket utbedres anbefales det å skifte servantinnredning. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan videre slitasje føre til redusert levetid og økt risiko for større skader på innredningen.
2.etasje > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering via ventil på vegg. Tilluft under dørblad.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det var ingen tegn til at det var mekanisk avtrekk tilknyttet til ventil på baderommet på befaringsdagen.

Tiltak

- Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.

- Det bør etableres mekanisk avtrekk på baderommet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet og økt fuktbelastning.
Kjøkken
2.etasje > Kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Fliser på vegg over benk. Integrert komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Det er frittstående kjøl-/fryseeskap. Kjøkkeninnredning er skiftet i senere tid.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Noe merker på fronter. Samt at sokkel har merker og fremstår som den har svellet ved kum. Ingen utslag på fuktighet ved fuktsøk på befaringsdagen. Svellet benkeplate ved hjørneskjøt.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør vurderes å utbedre eller skifte ut skadede fronter, sokkel og benkeplate for å hindre videre forringelse og sikre funksjonalitet. Dersom svellede områder ikke utbedres, kan det føre til ytterligere skader og redusert levetid på innredningen.
2.etasje > Kjøkken

Avtrekk,TG2

Det er kjøkkenventilator med kullfilter.

Vurdering av avvik:

- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Ukjent når kullfilter er skiftet på ventilator.

Tiltak

- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

- Det bør skiftes kullfilter på ventilator.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av kobber.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er ikke utført automatisk vannstopper på vannet til oppvaskmaskin.

Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.

- Det bør monteres automatisk vannstopper på vannet til oppvaskmaskinen for å redusere risikoen for vannlekkasje og følgeskader ved eventuelle lekkasjer.

Avløpsrør,TG2

Det er avløpsrør av plast og støpejern.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tilstandsgrda er satt med hensyn til alder.

Tiltak

- Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Ventilasjon,TG2

Boligen har naturlig ventilasjon via friskluftsventil på soveromsvindu.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Manglende lufting på øvrige oppholdsrom i leiligheten.

Tiltak

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

- Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og redusert bokomfort.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken er på ca. 120 liter. Skiftet i senere tid.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er avvik:
- Manglende avrenning fra sikkerhetsventil til vvb. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på at denne er montert av rørlegger.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.

- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning fra sikkerhetsventil til varmtvannsbereder for å unngå risiko for vannskader ved eventuell lekkasje eller utløst sikkerhetsventil. Manglende avrenning kan føre til fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Innhent dokumentasjon på utførelsen av monteringen.

Leilighet

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Det foreligger godkjente tegninger

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei

Leilighet
Standard :
Leiligheten innehar en enkel standard.
Vedlikehold :
Stedvis behov for vedlikehold og utbedringer.