Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, undertak, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakken, er vurderingen begrenset av dette. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Det er derfor ikke foretatt kontroll av alle beslag og overganger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er avvik: - Tilstanden til tekking, takstein, lekter, underlagspapp og beslag vurderes ut fra alder og forventet gjenstående levetid. Det er ikke kjent om underlags-papp og lekter er byttet. Forventet levetid for tegltakstein er 10–50 år, ved omlegging 50–80 år. Utvendige beslag har en forventet levetid på 15–35 år. TG 2 på grunn av blant annet det er registrert mosegroing på taket (i møne synlig fra bakke), noe som reduserer levetiden på tekking og undertak Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak: - Begroing, mose og lav bør fjernes uten å skade tekkingen for å forlenge levetiden på taket. Det anbefales å gjennomføre årlig kontroll av taktekking og halvårlig rens av nedløpsrør for å oppdage eventuelle skader eller tette avløp tidlig.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i plast en forventet levetid på 20 - 30 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Etter byggteknisk forskriftskrav tilbake til 1969 er det krav til snø-fangere på yttertak. Takrenner er ikke montert på nedside av boligen. Overflatevann går til bakke. Tiltak - Stigetrinn for feier må monteres. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det er ikke montert snø-fanger. Manglende snø-fanger øker risikoen for personskade og skade på bygningsdeler, og installasjoner ved snø- og isras fra tak. Forholdet tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetsnivå og kan medføre ansvar for eier ved ulykker.Veggkonstruksjon,TG2
Liggende bordkledning. Yttervegger med bindingsverk bygget etter standard fra byggeår og vil ikke ha samme tetthet og tykkelse på isolasjon som dagens standard.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen er ikke montert i nedre del av kledningen. Spredte fukt- og råteskader er observert. På enkelte steder er det liten avstand mellom ytterkledning og bakke (TG 2). Redusert lufting vil gi redusert forventet brukstid på kledningen, og dette øker risikoen for råte- og fuktskader på både kledning og bakvegg. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Lokal utbedring må utføres. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Det anbefales å etablere muse-tetting bak hele kledning. Å ikke bruke musebånd under kledningen kan føre til at mus og gnagere får fri tilgang til husets vegg-konstruksjon, noe som gir økt risiko for gnager-skader og lukt.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Sperrtakkonstuksjon med åser bygget etter byggemåte fra byggeår. Viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet, da disse er bygget etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er avvik: - På befaringsdagen er det registrert aktivitet fra gnagere i tak i stue. Synlig sig/skjevheter i takkonstruksjon sett fra bakke. Tiltak - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Tiltak: - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke omfanget av fukt- og råteskader, samt aktivitet fra gnagere i takkonstruksjonen. Manglende kontroll av lukkede konstruksjoner medfører usikkerhet om tilstanden, og det er risiko for skjulte skader som kan føre til økte utbedringskostnader og redusert levetid på takkonstruksjonen. Prisoverslaget gjelder kun lokal utbedring; ytterligere tiltak kan medføre tilleggskostnader. Normaltid for reparasjon. Utskifting av ødelagte deler 40 - 80 år.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer,TG2
Vinduer med isolerglass. Fabrikkmalt. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. Det gjøres oppmerksom på at ikke alle vinduer er kontrollert, og at punktert vindu kan være svært vanskelig å oppdage.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Noen vindu tar borti karm og bør justeres. Vinduene har passert over halvparten av forventet funksjonstid. Dette medfører økt risiko for punktering av glass og et større behov for vedlikehold fremover. Forventet levetid for vinduer er 20–40 år. Noen vindu fremstår som værslitt. Tiltak - Tiltak: - Regelmessig vedlikehold og inspeksjon kan forlenge levetiden. Normaltid for justering av vindu og dører 2 – 8 år. Manglende vedlikehold kan føre til økt slitasje og utskifting på et tidligere tidspunkt.Dører,TG2
Tredører/aluminiumsdører har en forventet tid for utskifting på. Kort/middels/lang - 20/30/40 år. På grunn av alder må det påregnes tilsvarende redusert forventet brukstid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Beslag ved terskel til terrassedør er ikke montert. Tiltak - Andre tiltak: - Normaltid for justering av vindu og dører 2 – 8 år. Regelmessig vedlikehold og inspeksjon kan forlenge levetiden. Manglende beslag kan føre til fuktskader og redusert levetid på dør og tilstøtende konstruksjoner.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse/platting bygget i trekonstruksjoner, dekket med terrassebord i trevirke.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 gis på grunn av normal slitasje og at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Flere søyler går direkte til bakken og er ikke forankret med fundament og søyle-sko. Mark-terrasse er lagt direkte på bakken uten frostsikring, og bevegelser pga. tele i bakken må påregnes. Det måles en skjevhet på 5 cm. Tiltak - Tiltak: - Normaltid for reparasjon av balkong/terrasse 15 - 30 år. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille med trebjelkelag og krypkjeller under.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - I stue 2 etasje er det registrert en høydeforskjell på 23 mm. På soverom på loft er det registert en høydeforskjell på 47 mm. Ved fukt-søk i bjelkelag i krypkjeller er det registrert forhøyede målinger. Det vil ikke være unormal med borebille/morr i boliger av denne alder. Bjelkelag mot krypkjeller er ikke isolert. Normaltid for reparasjon. Utskifting av ødelagte deler 40 - 80 år. Stedvis noe knirk. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Forhøyede fuktverdier i bjelkelaget bør følges opp, da dette kan medføre risiko for råte, sopp eller insektangrep, noe som igjen kan svekke konstruksjonen over tid. Bjelkelaget bør vurderes isolert for å bedre energieffektiviteten og inneklimaet. Stedvis knirk kan utbedres ved behov, men utgjør i seg selv ingen umiddelbar risiko. Prisoverslaget er veiledende og gjelder retting av gulv.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Pipe og ildsted,TG2
Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen/befaringsdagen. Historikk omkring pipe og ildsteder er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - TG 2 er satt på pipe på grunn av alder på utvendig teglstein, fuger og beslag over tak. Det er registrert sprekk på branntavle ved vedovn i stue. Tiltak - Andre tiltak: - Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering etter Ca. 50 år. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feiervesen. Normaltid for vedlikehold av beslag og pipe over tak. Bom og løs puss hugges ned. Ny puss påføres intervall 20 – 30 år. Montering av takhatt på pipe over tak kan vurderes for å beskytte mot fukt og forlenge levetiden på pipen.Krypkjeller,TG2
Krypkjeller med lødd stein og fuger mellom noen steiner.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Det er avvik: - Det er ikke etablert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Dette medfører at rommet er utsatt for tilsig av jordfuktighet, noe som kan øke risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Det registeres sprekker i fuger mellom stener. Tiltak - Overvåk konstruksjonen jevnlig. Avviket kan medføre behov for tiltak, men bør observeres over tid. - Tiltak: - Det bør etableres fuktsperre mot grunnen for å redusere tilsig av jordfuktighet og dermed begrense risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Sprekker i fugene mellom steinene bør utbedres for å hindre ytterligere fuktinntrengning og forringelse av konstruksjonen. Manglende tiltak kan føre til økt risiko for råte, mugg og skader på byggets bærekonstruksjon.Innvendige trapper,TG3
Tett trapp til loft.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Trapp har lav takhøyde og rekkverk er ikke etablert. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres rekkverk og vurderes tiltak for å øke takhøyden i trappen for å ivareta sikkerheten. Lav takhøyde og manglende rekkverk medfører økt risiko for fall og personskade.Kostnadsestimat : Under 20 000
Innvendige dører,TG2
Malt fyllingsdører. Fremstår med normal slitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Flere dører tar borti karm og bør justeres. Tiltak - Andre tiltak: - Normalt intervall for justering av dører er 2–8 år. Kjøkken 1 Etasje > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Mekanisk avtrekk over kokeplate, funksjonstestet med papir, det registreres sug i avtrekket på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Tiltak - Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vann med pumpe fra brønn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Vannforsyningen med elektrisk pumpe er ikke tilstandsvurdert. Pumpe fra brønn installert ca 2000. Alder er usikker. Se egenerklæring. Tiltak - Andre tiltak: - Pumpe og vannforsyning bør kontrolleres av rørlegger, og nødvendige tiltak bør iverksettes deretter.Avløpsrør,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Avløpsrør i plast fra vask på kjøkken. Avløpsvann går til bakke. Forventet levetid for plast-, kobberrør og sluk er 25–75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at alle vannlåser renses, etterstrammes og kontrolleres jevnlig for å redusere risiko for lekkasjer eller tilstoppinger. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Boligen har ingen drenering. Overflatevann dreneres med avrenning på tomten.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er avvik: - TG 3 er gitt på grunn av vannansamling på bakken under anneks og fuktinntrengning i krypkjeller. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende drenering og fuktsikring rundt grunnmuren for å hindre vannansamling og fuktinntrengning i krypkjeller. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på konstruksjonen. Prisoverslag er sjablongmessig og kunn for enkel planering av terreng.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG2
På baksiden av boligen heller terrenget mot boligen. Overflatevann bør ledes bort så raskt som mulig for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt sett bør det være god helling vekk fra husets grunnmur i en avstand på ca. 3 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. Tiltak - Det må foretas terrengdrenering på eiendommen.Tegningene er ikke kontrollert eller verifisert av takstmann. Tegninger foreligger i dokumenter til prospektet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei