Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - - Påvist en del slitasje på stein, det ble også påvist noen knekte takstein. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - - Det bør gjennomføres utskifting av knekte takstein og vurderes tiltak for å utbedre slitasje på øvrige stein, for å hindre vanninntrenging og ytterligere skade på takkonstruksjonen. - Videre bør taket inspiseres nærmere under sikre forhold, da det kan foreligge skader som ikke er synlige fra takfot. - Manglende utbedring kan føre til lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. - Påvist en del avflassing på utvendige beslag, som er tegn på elde. Tiltak - Tiltak: - - Det bør vurderes å montere snøfangere for å redusere risikoen for snøras, som kan medføre skade på personer eller eiendom. - Avflassing på utvendige beslag bør utbedres for å forhindre videre forringelse og redusere risikoen for fuktskader på underliggende konstruksjoner.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. - - Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler samt noe råteskader, som følge av elde, eksponering av vær/vind opp gjennom årene. - Ikke registrert tilstrekkelig med musetetting i nedre del av kledning, avvik øker risiko for at mus kommer inn i bygning. Tiltak - Andre tiltak: - - Kledningen viser værslitasje og tørkesprekker samt noe råte. Uten vedlikehold/utbedring kan det oppstå skader og redusert levetid på treverket, samt skader på konstruksjon rundt. - Det bør foretas gjennomgang av musetetting rundt boligen, for å forhindre at mus trenger inn i boligen, skader på materialer samt vond lukt som konsekvens.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loftet via luke i gang. Lav krypehøyde og ventilasjonsrør hindrer full inspeksjon av loftet, og vurdering av konstruksjon, ventilering og eventuell fukt er derfor ikke mulig. Det tas et spesifikt forbehold om tilstanden i ikke-tilgjengelige områder.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - - Det er begrenset lufting mot endene av loftet. God og kontinuerlig lufting er viktig for å redusere risikoen for skader. - Det er påvist utettheter i dampsperrefunksjonen mellom loftet og boligdelen, spesielt rundt gjennomføringer. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktig inneluft fra å trenge inn i takkonstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. - Det er påvist fuktskader rundt ventilasjonsaggregatet på loftet, noe som kan relateres til kondensering. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres. - Ventilasjonskanaler på loftet mangler stedvis isolasjon, noe som kan medføre kondensering fra rør. Tiltak - Andre tiltak: - - Utettheter i dampsperren bør tettes for å hindre fuktvandring fra inneluften til tilliggende konstruksjoner. Uten tiltak kan det oppstå kondensering, som over tid kan føre til fuktskader, redusert isolasjonsevne og muggsoppdannelse. - Luftingen bør utbedres for å lukke avviket, men det er sjelden økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved omlegging av taktekkingen bør lufting over tak vurderes for å redusere risikoen for kondens og fuktskader. Dersom det ikke gjøres tiltak, er det viktig at det gjøres ytterligere undersøkelser og at konstruksjonen holdes under oppsikt, spesielt i vinterhalvåret hvor kondensering og ising oppstår oftest. - Fuktskader rundt ventilasjonsaggregatet bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og omfang, slik at nødvendige utbedringer kan gjennomføres for å unngå videre skadeutvikling. - Ventilasjonskanaler på loftet bør isoleres der dette mangler, for å hindre kondensering og påfølgende fuktskader på konstruksjonen.Vinduer,TG2
Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Vinduets karmer har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring og eksponering av fukt over tid. Tiltak - Andre tiltak: - - Slitte vinduskarmer med sprekker bør repareres/vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og forhindre fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Terrasse på 47 m², vendt mot syd, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Terrasse på 11 m², vendt mot nord, med tilgang fra entré og gårdsplass. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord. Balkong på 4 m², vendt mot syd, med tilgang fra stue. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. - - Påvist råteskader i rekkverket på terrassen, som følge av eksponering av fukt over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Råteskadet treverk i rekkverket må skiftes ut for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risikoen for svekket sikkerhet og bæreevne. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan skadene forverres og medføre økt fare for personskade samt ytterligere kostnader til utbedring.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt dekke mot grunnen.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 20 mm avvik i soverom og 9 mm i stue. Lokalt ble det målt 15 mm over 2 meter i soverom og 5 mm i stue. I 2. etasje ble det målt ca. 7 mm i stue og 6 mm i soverom. Lokalt ble det målt 5 mm over 2 meter i stue. Tiltak - Andre tiltak: - - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. - Det anbefales å vurdere utbedring dersom det skal gjennomføres større oppgraderinger eller renovering av gulvene. - Konsekvensen av avvikene er hovedsakelig estetisk, men kan påvirke møblering og innredning. Våtrom 2. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - - Vinduet er plassert i våtsone, dette er en risikokonstruksjon, da membransjiktet ikke er lagt inn mot vinduet. Tiltak - Andre tiltak: - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - - Valgt løsning innebærer at badet ikke fungerer uten bruk av tett dusjkabinett. Dersom dusjkabinettet skal fjernes, må det gjøres tiltak, slik at veggene oppfyller kravet til membran. Om ikke, vil det kunne oppstå fuktskader. 2. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har panelovn som varmekilde. Fall mot sluk er målt til 13 mm. Foretatt stikktakninger etter bom/hulrom under flis. Ingen avvik ble avdekket. Avvik kan likevel forekomme da ikke alle flisene er kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Målt ca. 13 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Ellers vil ikke eventuelt lekkasjvann/vannsøl ledes mot sluk fra alle deler av rommet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det er registrert utilstrekkelig fall mot sluk på deler av gulvet. Våtrommet kan fungere ved normal bruk, men avviket innebærer at vann ikke nødvendigvis ledes effektivt til sluket. Ved større vannsøl eller lekkasje kan dette føre til oppsamling av vann på gulvet og økt risiko for fuktpåvirkning i tilstøtende rom. Utbedring av fallforhold anbefales. 2. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - - Sluket er ikke byttet i forbindelse med oppussing av badet, forventet brukstid på sluket er oppbrukt. Det gjøres oppmerksom på at dette kan redusere våtrommets levetid. - Ikke påvist klemt membranløsning utenfor klemring. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. Tiltak - Andre tiltak: - - Sluket bør skiftes ut, og tetting rundt rørgjennomføringer må utbedres for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. - Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre omfattende reparasjonsbehov og redusert levetid for våtrommet. 2. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og badekar.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - - Ingen drensspalte fra sisternekasse er etablert. Det skal være en liten åpning slik at eventuelt lekkasjevann skal kunne synliggjøres her. Eventuelt burde det vært montert lekkasjestopper. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres en løsning for å synliggjøre lekkasjevann under det vegghengte toalettet, slik at lekkasjer raskt kan oppdages. Uten tiltak kan lekkasjevann forbli uoppdaget, noe som kan føre til skjulte fuktskader og økte reparasjonskostnader over tid. 2. etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt, men det ble åpnet opp i vegg mot bad, og det er påvist avvik i konstuksjon. Fuktmåling er foretatt i bod. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 26.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - - Det ble påvist tegn på fuktskader i veggen, og det ble målt høye fuktverdier. Det er opplyst at det har vært lekkasje fra rør i veggen, som har blitt utbedret. Ytterligere undersøkelser må gjennomføres, og det må sørges for at konstruksjonen er tørr før den lukkes igjen. Tiltak - Andre tiltak: - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - - Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avdekke omfanget av fuktskaden, samt sikre at konstruksjonen er tilstrekkelig uttørket før veggen lukkes igjen. - Konsekvensen av å ikke utbedre fuktskader er økt risiko for råte, muggvekst og skader på bygningskonstruksjonen, noe som kan medføre helsemessige utfordringer og kostbare reparasjoner på sikt. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 18 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist sprekker i fliser. - - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Målt ca. 18 mm fra ferdig overflate ved dør til overkant sluk. Eventuelt lekkasjevann/bruksvann fra områder utenfor dusjen vil ikke ledes til sluk grunnet oppkant mot dusj samt dårlige fallforhold. - Det er utført stikktakninger for å avdekke bom (hulrom) under fliser på gulvet. Det er påvist fliser med bom fordelt på baderomsgulvet. Det er utført stikktakninger på representative steder på gulvet. - Påvist sprukne fliser på gulvet under toalett. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør utbedres fallforhold slik at vann ledes effektivt til sluk, for å redusere risikoen for vannoppsamling på gulvet og fuktskader i tilstøtende rom ved lekkasje eller større vannsøl. - Fliser med bom bør overvåkes og vurderes for utbedring ved behov, da dette kan føre til sprekkdannelser eller at fliser løsner, noe som igjen kan gi økt risiko for vanninntrengning i konstruksjonen. - Sprukne fliser bør skiftes ut for å hindre ytterligere skade og redusere risikoen for vannskader i underliggende konstruksjon. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran på gulv. Smøremembran på vegger.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert. Det er usikkerhet knyttet til om tettesjiktet er tilstrekkelig for dagens bruk, som innebærer utstrakt dusjing og vannsøl. For å redusere risikoen for lekkasjer anbefales det å benytte et tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det foreligger ingen dokumentasjon eller synlige tegn på membranens tilstand, og tidspunkt for eventuell utskifting kan derfor ikke fastsettes. - Det er ikke påvist klemt membranløsning utenfor klemring. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er en av de vanligste årsakene til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at vannet ikke blir stående over vannlåsen i sluket. Tiltak - Andre tiltak: - - Badet kan benyttes som i dag, men det anbefales å overvåke tilstanden nøye og utføre jevnlig rensing av sluket for å redusere risikoen for lekkasjer. - På grunn av alder og manglende dokumentasjon på tettesjikt og sluk, er det økt risiko for vannskader i underliggende konstruksjoner. Utbedring eller utskifting av tettesjikt og sluk bør vurderes ved en større oppgradering, for å unngå fremtidige fukt- og lekkasjeskader. 1. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/-hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - - Ingen drensspalte fra sisternekasse er etablert. Det skal være en liten åpning slik at eventuelt lekkasjevann skal kunne synliggjøres her. Eventuelt burde det vært montert lekkasjestopper. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres en løsning for å synliggjøre lekkasjevann under det vegghengte toalettet, slik at lekkasjer raskt kan oppdages. Uten tiltak kan lekkasjevann forbli uoppdaget, noe som kan føre til skjulte fuktskader og økte reparasjonskostnader over tid. 1. etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i bod. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til under 6.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert symptom på fuktskader. - - Etter hulltaking ble det ikke målt unormale verdier i veggen. Det er imidlertid observert noe skjolder på vegg mot bad. Det er usikkert når disse skjoldene har oppstått, og det anbefales at det gjennomføres ytterligere undersøkelser. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til skjoldene på veggen mot badet. - Dersom skjoldene skyldes fukt, kan dette medføre risiko for skader på konstruksjonen og redusert levetid for bygningsdelene. Videre tiltak bør vurderes basert på resultatene av undersøkelsene. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger. - - Kobberrørene er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og økt risiko for slitasje. - Deler av arbeider i forbindelse med montering av utstyr i våtrom og kjøkken er utført i egen regi og ikke av faglært rørlegger. Tiltak - Anlegget bør sjekkes av fagperson. - - Det anbefales å vurdere utskifting av vannrørene, da alder og slitasje medfører økt risiko for lekkasjer og vannskader. - Ved oppgradering av våtrom bør utskifting av rør inngå i tiltakene for å redusere risikoen for plutselige skader og følgekostnader. - Røranlegget er delvis utført uten bruk av autorisert rørlegger. Dette øker risikoen for feilmontering og lekkasjer, som kan føre til vannskader. Det anbefales at en fagperson gjennomgår anlegget for å sikre at det er korrekt installert og i forsvarlig stand.Avløpsrør,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. Tiltak - Andre tiltak: - - Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller tilstopping. - Regelmessig inspeksjon bør gjennomføres for å avdekke eventuelle skader tidlig, slik at større fuktskader og kostnader kan unngås.Andre VVS-installasjoner,TG2
Bod med opplegg til vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Påvist fuktskjolder i himling etter lekkasje fra rør til bad. Forholdet ble utbedret i 2016. Det er ellers påvist tegn til skader på nedre del av plater på vegg, som følge av eksponering for fukt. Tiltak - Tiltak: - - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og eventuelt utbedring av skader på veggplater og himling for å sikre at det ikke er pågående fuktproblemer eller skjulte skader. - Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå økt risiko for sopp- og råteskader, samt forringelse av inneklimaet.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken fra byggeåret, er på ca. 200 liter og er plassert i bod.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for varmgang og brann. Manglende oppgradering kan medføre økt fare for elektriske feil og skader på bygningen. - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken med en nyere og mer energieffektiv modell for å redusere risikoen for lekkasje og driftsstans. - Uten tiltak er det økt fare for funksjonssvikt og vannskader som følge av lekkasje fra tank eller tilhørende rørforbindelser. TomteforholdUtvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1997. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1997. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - - De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å overvåke tilstanden og planlegge for utskifting av ledningene som en del av langsiktig vedlikehold. - Alderen på ledningene medfører økt risiko for lekkasjer, tilstopping og brudd, noe som kan føre til driftsavbrudd, vannskader og behov for kostbare reparasjoner.Byggemeldte tegninger samsvarer i all hovedsak med dagens bruk. Avvik fra tegning er at disponibelt rom i 2.etasje er opprinnelig stue og det er åpnet opp vegg mellom stue og kjøkken i 1.etasje. Det er usikkerhet om vegg mellom kjøkken og bad er bærevegg. Inngrep i bærende konstruksjoner er søknadspliktig. Anbefalt med ytterligere undersøkelser. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelseforeligger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja