Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Leiligheten har en fin beliggenhet i 1. etasje med sydvendt balkong. Meget sentral beliggenhet litt nordvest for sentrum, med gangavstand til Halden sentrum og til Høyskolesenteret på Remmen.

Adkomstvei
Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulering
Eiendommen er omfattet av bestemmelser i sentrumsplan for Halden 2017-2029 og eldre reguleringsplan med planid G-519

Om tomten
Tomten er felles og er pent opparbeidet med asfalterte veier og parkeringsplasser. Terrenget skrå lett mot sydvest.

Tinglyste/andre forhold
Ikke vurdert av undertegnede.

Boligbygg med flere boenheter
Utvendig

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Balkong har impregnerte gulvbord, rekkverk er utført med stål og sement baserte plater.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Gulvbord har enkelte sprekker og det er sølt litt med beisen på beslag og terskel på balkongdør. Utside av rekkverk er skittent, skal rengjøres av borettslaget i løpet av året.

Tiltak

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

- For å lukke avviket må beis på belag og dørterskel fjernes eller overmales.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendig

Overflater,TG2

Det er laminat på gulv i stue, entre og soverom belegg på kjøkken. På vegger er det generelt malt tapet og malt direkte på murpuss. Himlinger på alle rom unntatt bad er utført med malt betong. Overflater er generelt i fin stand.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Det er en sprekk i endeskjøt på laminat i entre, denne er like innenfor ytterdøren og det medfører ekstra risiko for at det kan komme vann inn i skjøten og skade laminaten. Gulvlist på soverom er kuttet i for fremføring av en elektrisk kabel, ikke pent utført, kun kosmetisk betydning. Det er noen glipper i hjørner på gulvlister, kun kosmetisk betydning.

Tiltak

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

- Glippe i laminatskjøt må utbedres for å hindre skade på laminaten.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er utført med betong.

Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Planavvik i stue målt til 21mm i hele rommet.

Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Kostnad for oppretting er ikke vurdert.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Radon,TG2

Det er foretatt radonmålinger i 2019, men dokumentasjon er ikke fremvist.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Det er foretatt radonmålinger i 2019i regi av borettslaget, men dokumentasjon er ikke fremvist. Denne boligen ligger på et område der det er lav/moderat risiko for radon i boligen,

Tiltak

- Andre tiltak:

- Innhent dokumentasjon på at måleresultat er under tiltaksgrense. Om dette ikke foreligger bør det utføres ny måling.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Innvendige dører,TG2

Innvendige dører har malte formpressede dørblad og malte trekarmer.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Det er merker etter fugeskum på dørbladet på soverommet.

Tiltak

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

- Fugeskummet må fjernes og dørbladet må trolig males, det er vanskelig å få vekk skummet uten å skade dørbladet.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Våtrom
Etasje > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2

Det er fliser på vegger og panel i himlingen.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i fliser.
- Det er en flis ved overkant av døren som er sprukket.

Tiltak

- Våtrommet fungerer med dette avviket.

- Ikke behov for strakstiltak

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2

Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Fall til sluk utgjør 1:100 målt fra gulv ved døren.

Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det dusjes direkte på gulvet, det er montert en aluminiums list på gulvet som hindrer eventuelt lekkasje vann fra andre installasjoner på badet å renne til sluket, Det er ikke mulig å se om det er vanntett oppkant under døren, om denne oppkanten er tett vil vann kunne renne til sluket før det renner ut av rommet. Det er flere fliser med bom/hulrom. Årsak til hulrom er trolig at fliser ikke er tilstrekkelig bearbeidet i flislimet. Bom medfører at flisen lettere brekker/knuser om den får hard belastning.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Anbefaler å kontrollere om oppkant under døren er laget vanntett. Teskellist og foringer på døren må fjernes for å kontrollere dette. Det bør også gjøres tiltak slik at vann fra andre installasjoner kan renne til sluket, for eksempel fjerne aluminiums listen å gulvet. Kostand for kontroll av oppkant under dør medtatt, ikke eventuelle utbedringer.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk i rommet med synlig slukmansjett under klemring i sluket, det er trolig benyttet smøremembran, men det foreligger ingen dokumentasjon på dette.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- På grunn av usikkerhet vedrørende utførelse av tetteskiktet anbefales det at det blir n\montert dusjkabinett.

Tiltak

- Installering av tett dusjkabinett anbefales.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet er utstyrt med dusj på vegg som er avskjermet med glassvegger, servant på skapinnredning, opplegg for vaskemaskin med vann, avløp og strøm og veggmontert toalett med innebygd vannsisterne. Vaskemaskin medfølger.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det er påvist skader på innredning.
- Manglende drensåpning for innebygd vannsisterne kan medføre at en lekkasje inne i veggen ikke blir oppdaget før det har oppstått større skade. Skapskroget har noe fuktsvelling og servant har små sprekker. (ikke gjennomgående)

Tiltak

- Lokal utbedring må utføres.

- Det må etableres drenering for den innebygde vannsisternen for å lukke avviket. Dokumentasjon på hvordan dette er oppbygget bør innhentes om dette finnes tilgjengelig. Skade på servant skap har kun kosmetisk betydning, det er ikke behov for strakstiltak, annet enn lokal utbedring med sliping og maling av skroget, sprekker i servant krever ikke strakstiltak. Kostnad for ytterligere undersøkelse vedrørende drenering og utbedringer med overflatebehandling på skap er medtatt.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Etasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2

Badet har mekanisk avtrekk via ventil på vegg, felles avtrekk for flere leiligheter. Tilluft under dør.

Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Spalte under dør er for liten. Manglende tilluft til rommet medfører at rommet får en unødvendig fukt belastning fordi at det tar lang tid å ventilere ut fuktig luft, dette påvirker og sliter på rommet inkludert innredningen.

Tiltak

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

- Spalte under døren bør lages større, eventuelt montere ventiler i dørbladet.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Kjøkken
Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2

Kjøkkeninnredning med folierte fronter og skrog, ny laminat benkeplate med rustfritt benkebeslag og nytt blandebatteri. Det medfølger komfyr og kjøl/fryseskap.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder i overflater.
- Det er noe fuktsvelling i skapskrog på flere av benkeskapene og på sokkel på hjørne der kjøleskap står. Eier opplyste at det var en lekkasje i forbindelse med en liten oppvaskmaskin som tidligere var plassert på benkeplaten. Dette er årsak til at benkeplaten nylig er byttet.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Skade på skapskrog og sokkel har kun kosmetisk betydning, det er ikke behov for strakstiltak, men for å lukke avviket må det gjøres tiltak, enten utskifting eller overflatebehandling. Kostnad for overflatebehandling er medtatt.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Tekniske installasjoner

Ventilasjon,TG2

Naturlig ventilasjon med ventiler i vinduer og vinduer som kan åpnes. Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er kun ventiler i vinduskarmen, disse har betydelig mindre volum enn en vanlig vegg ventil. Manglende ventilasjon kan gi problemer med kondens på vinduer og dårlig inneklima.

Tiltak

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

- Tiltak må avklares med borettslaget.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Elektrisk anlegg,TG2

230 Volt elektrisk anlegg som er sikret med automater. Anlegget har felles overspenningsvern på 40A, 4 underkurser hvorav 1 stk 20A, 1 stk 16A og 2 stk 10A kurser.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Kommentar:

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Kommentar:Det er ikke oppgitt noe informasjon om alder på anlegget, deler av anlegget er fornyet i følge opplysninger fra borettslaget, dette gjelder anlegg på bad og nye eltavler i 2007.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ja

Kommentar:Ut fra det eier kjenner til.

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ja

Kommentar:Det er utført arbeider i forbindelse med renovering av badet og nye tavler, det er ikke fremvist samsvarserklæring.

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Nei

Kommentar:Anlegget ble sist kontrollert av DLE 14.3.2009 det ble ikke funnet feil på anlegget da.

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

Nei

Kommentar:

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

Nei

Kommentar:

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

Nei

Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei

Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Ja

Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ja

Kommentar:Det er ingen åpenbare feil på anlegget, men på grunn av anleggets alder og manglende kunnskap på området anbefaler jeg at det blir utført en kontroll på det elektriske anlegget av en godkjent installatør. Kostnad for kontroll medtatt, ikke eventuelle utbedringer.

Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold

Terrengforhold,TG2

Eiendommen ligger i et område der terrenget skrår lett mot sør.

Vurdering av avvik:
- Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
- Eiendommen ligger i et område markert med mulighet for sammenhengende marin leire, store deler av kommunen har denne markeringen. Et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Vær oppmerksom på endringer, for eksempel eventuelle sprekker i terreng.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Boligbygg med flere boenheter

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Se beskrivelse under tilbygg/modernisering
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Boligbygg med flere boenheter
Standard :
Normal standard for byggeåret, noe modernisert med nye vinduer og isolerte fasader.
Vedlikehold :
Bygningen og andelen vurderes å være normalt godt vedlikeholdt.