Taktekking,TG2
Taket er tekket med takstein av betong. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og ved lett bruk av drone uten å påvise vesentlige feil som manglende tekking eller større skader. Det foreligger ingen dokumentasjon av tekking og det er således ikke utført noen nærmere vurdering om taket har tilstrekkelig helning etc. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, uten nærmere undersøkelser. Undertak og lekter er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring. Normal levetid for takstein i betong er ca. 30 - 60 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Veggkonstruksjon er av eldre dato og fraviker moderne krav til totrinnstetning, hvor det mellom annet ikke er lufte- og dreneringsspalte over vinduer, begrenset åpninger for lufting mm.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Lokal utbedring/utskiftning bør utføres. - Musesperre må etableres. - Manglende musebånd øker risikoen for at skadedyr får tilgang til konstruksjonen via luftespalten mellom kledning og grunnmur. Skadedyr kan medføre skade. Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon med kalftloft. Det er svært begrenset mulighet for kontroll av kaldtloft over tilbygget soverom - Dette er ikke kontrollert på befaring. Det er observert eldre oljetank/dagtank, men denne høres tom ut (ved lett banking) og rør er kappet. Videre opplyser eier at resterende deler av anlegget inkl. nedgravd tank er fjernet.
Vurdering av avvik:
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Undertaket er misfarget. - Undertak er stedvis litt misfarget, og det er noen mindre sprekker i noen plater. Det observeres et par musefeller uten fangst, ikke observert åpenbare symptom ellers på mus. Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke fullstendig påvises, uten det er funnet negative symptom av betydning på befaring. Det er observert et par musefeller uten fangst, men ikke observert åpenbare symptom på mus eller andre skadedyr, men det kan ikke utelukkes det har vært en mus eller to på loftet en gang i tiden. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Loft som dette bør holdes under oppsyn for å sikre at forhold ikke utvikler seg gjennom året. F.eks vil kondens være avhengig av både type bruk av boligen og temperatur ute. En takkonstruksjon som ikke er mulig å kontrollere kan ha skjulte feil og mangler. Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring.Vinduer,TG2
Der er vinduer av tre med isolerglass med varierende alder. Det ser ut som de fleste vinduer (i alle fall glasset) er skiftet etter byggeår, sett bort fra noen vinduer i u.etg.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Eier viser mindre fuktsvelling i karm på vinduer stue som er tørre på befaring. Eier opplyser dette var mindre fuktgjennomtregning som ble utbedret/tettet gjennom forsikring. Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Tiltak - Andre tiltak: - Noen vinduer nærmere seg sin forventete levetid, og det er risiko for punktering av glass eller behov for vedlikehold. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom over tilbygget entre til vaskerom. Det måles ca. 40 mm skeivhet gjennom hele rommet på kjellerstue (tidligere grovkjeller / uinnredet rom). Det måles ca. 5 mm skeivhet gjennom hele rommet i hall med trapp. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - *** ca. 40 mm skeivhet - TiltakPipe og ildsted,TG3
Boligen har elementpipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Kort avstand fra sotluke til vegg. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Det er vegger under terreng, spesielt i bakkant. Hjørne mot garasje (kjellerstue med lite dagslys) er valgt lokasjon for hulltaking ettersom fuktsikring og drenering er avsluttet på dette hjørne. Det anmerkes også at det ser ut som kondensvann fra varmepumpe kan komme bak grunnmursplast og ned til mur. Dette bør utbedres. Det måles ca. 12-13 vektprosent fuktighet som ansees akseptabelt. Det observeres at vegger under terreng har dampsperre innvendig. Anbefalingen rundt bruk av dampsperre har variert oppigjennom tiden, og i nyere tid er dampsperre generelt ikke anbefalt på vegger under terreng, men dette varierer mtp. oppbygging/isolering og hvor mye av veggen som ligger under terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - I garasje er det symptom på noe fuktgjennomtrengning. Fuktmåling i hulltaking : Fuktighet mellom 12 - 15.9 vektprosent vurderes som akseptabelt. Dette tilsvarer ca. mellom 60 % - 74 % relativ fuktighet og innebærer lav risiko for angrep av stripet borebille, samt spor etter muggdannelser på bygningsdeler som er utsatt for høyere fukt deler av året / kortere tid. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Våtrom Underetasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler (fra byggeår) .
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det måles greit med fall fra alle hjørner, men eier viser en liten dump i fliser utenfor toalett hvor det kan samle seg mindre vannansamling - Ikke vurdert vesentlig. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Underetasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Membran og evt. hvordan denne er festet i sluk kan ikke fastslås. Det foreligger ingen dokumentasjon. Det ser ut som mansjett er limt til sluk under klemring med fugemasse eller lignende. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Underetasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Toalett, servant med møbel og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Liten skade på sluffe servantmøbel og mindre sprekk i speil. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Lokal utbedring etter eget ønske. Underetasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Eier opplyser avtrekker er tilkoplet avtrekksvifte bad 1.etg, slik avtrekk får litt hjelp av vifte oppe. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Underetasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Det er mdf plater på vegger.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er uegnede materialer i våtsoner. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Membran/tettesjikt må legges. Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er uegnede materialer i våtsoner. - Membran eller klemring kan ikke påvises i sluk. Det er fuktskader i nedkant på plater bak vaskemaskin. Det mangler propp til stakehull i sluk, men denne er tapet. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Underetasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak Etasje 1 > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Eier opplyser membran er trukket opp vegger og terskel. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Etasje 1 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Sluken er fra byggeår og membran er forenklet festet til denne uten synlig klemring. Videre observeres det eldre gjennomføringer av vannrør i våtsonen dusj, samt et dekk lokk som indikerer utrygg gjennomføring av elektrisk tilkopling til tidligere badekar. Det er ikke sikkert badet er egnet for direkte bruksvann.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Utrygge gjennomføringer av vannrør og elektrisk boks i våtsonen dusj. Membran og evt. hvordan denne er festet i sluk kan ikke fastslås. Det foreligger ingen dokumentasjon. Eier opplyser membran er festet til sluk med mansjett og videre fuger. Det var ikke mulig å oppdrive passende klemring til denne eldre sluken. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Det må gjæres nærmere undersøkelser før badet evt. blir belastet med direkte bruksvann. Etasje 1 > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Toalett, vask og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Evt. lekkasje fra sisterne er ikke iht. dagens krav og vil kunne forårsake skade. Kjøkken Etasje 1 > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn. Aubo kjøkken monter av eier selv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. - Det er usikkerhet om kravet til komfyrvakt er gjeldene, da koketopp trolig er tilkoplet eksisterende elektrisk punkt. Komfyrvakt er uansatt ikke montert. Tiltak - Komfyrvakt må monteres. - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Manglende lekkasjestopper medfører økt risiko for vannskade ved lekkasje. Manglende komfyrvakt øker risikoen for brann, personskader og materielle skader betydelig. Komfyrvakt oppdager overoppheting og kutter strømmen for å forhindre brann. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber (mindre deler er erstattet med plastrør / ikke lekkasjesikkert med rør i rør) Stoppekran lokalisert på vaskerom. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Kjellerstue mangler friskluftsventil. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Eier opplyser det er redrenert i bakkant og på ene siden av boligen i ca. 2014. Videre ble også gravd opp og delvis drenert ved garasje og parkering. Arbeidet besto i oppgraving, etterisolering, forstøtningsmur og fuktsikring. Arbeidet ble utført Graveservice eller lignende. Støping av forstøtningsmur av annet firma.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Grunnmursplast mangler kantlist som avslutning inntil mur slik jord og vann kan komme ned bak platen. Det er kun deler av boligen som har nyere drenering og fuktsikring. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Manglende kantlist som avslutning inntil mur kan medføre at jord og vann kan komme ned bak platen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Det som er synlig av mur i garasje ser ut til å være av betongblokker. Det meste av muren er skjult.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Det meste av muren er skjult og kun kontrollert ved stikktakninger. Det tas forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand / skjulte feil og mangler.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.I underetasjen er det gjort noen endringer ift. opprinnelige tegninger, hobbyrom er i tatt i bruk som soverom og tidligere bod/div er tatt i bruk som kjellerstue. Videre er et soverom utvidet med det som tidligere var en klesbod. Vaskerom er utvidet med deler av tidligere gang og matbod. Videre var det et innhukk, som nå er kledd igjen og fungerer so bi-inngang for vaskerom. Tiltak og/eller bruksendringer som ikke er kommunalt godkjent kan medføre at kommunen pålegger hjemmelshaver å rette, eller tilbakeføre tiltaket/avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Evt. ny eier overtar denne risikoen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja