Kjedehus
Utvendig

Taktekking,TG2


Taket er tekket med pvc-folie/Sarnafil fra 1984.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.


Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Nedløp og beslag,TG2


Israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra byggeår. Nedløpsrør skiftet i 2018. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Nedløpsrør ved terrasse har en liten skade. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år.



Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Veggkonstruksjon - 2,TG2


Yttervegger over grunnmur av 10 cm isolert bindingsverkskonstruksjon og liggende kledningsbord fra byggeår mot nord.

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Boligens nordvegg er av en slik alder/tilstand at det er påregnelig med omkledning og det anbefales da i samme omfang at boligen etterisoleres og tilordner tilfredsstillende lufting. Konsekvens ved manglende vedlikehold og oppgradering vil medføre fukt i underliggende/bakenforliggende konstruksjon.

Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Vinduer - 2,TG2


Malt trevindu med 2-lags isolerglass fra 1995 i stue. 2 trevinduer med koblet glass i fra byggeår på bad, og et vindu i kjeller fra byggeår.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på enkelte vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Feil ved tettefunksjonen kan føre til kondens, nedsatt varmeisolasjonsevne og trekk. Listene utsettes for slitasje og nedbrytning i en naturlig aldringsprosess. Vindu på et soverom i 1. etg. har en del merker i karm og er vanskelig å lukke. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.



Tiltak

- Tiltak:

- Tidspunkt for utskiftning av eldre vinduer nærmer seg. Soveromsvindu i 1. etg. trenger justering.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendig

Overflater - 2,TG2


Laminatgulv i bod.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Ved befaring var det noe vannsøl/kondens under fryseskap, og laminatgulv har fuktsveller.



Tiltak

- Tiltak:

- Laminatgulv i bod bør skiftes.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Radon,TG2


Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Eiendommen ligger i et område merket gult på områdekart for radonforekomst. Fargen gul sier moderat til lav forekomst av radon.



Tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Rom Under Terreng,TG2


I kjeller er de fleste vegger innforet og platet igjen, og noe synlige murvegger. Hulltaking er foretatt i soverom, og det ble målt vektprosent på 14,8 % som er tørt treverk. Det er registrert dampsperre i konstruksjonen, men hovedregelen er at damsperre skal benyttes når mindre enn 50% av veggen er under terreng. Det vurderes derfor at bruk av dampsperre i dette tilfelle er feil utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er indikert høye fuktverdier/fuktforskjeller på åpen mur i soverom.



Tiltak

- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

- Det anbefales å utbedre nevnte avvik i punkt "drenering".

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Innvendige trapper,TG2


Det er innvendig malt tretrapp mellom etasjene.

Vurdering av avvik:

- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det mangler håndløpere på hver side i trappeløpet. Normal til før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.



Tiltak

- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Innvendige dører - 2,TG2


Malte profilert dør til soverom i 1. etg.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Dør til soverom i 1. etg. har fuktsvelle i bunn og noe fuktskjolder rundt dørhåndtak. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Dørblad bør skiftes ut.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Våtrom
1. etasje > Bad/vaskerom

Overflater Gulv,TG2


Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Det er målt 5 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel, og gulvet er tilnærmet flatt. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år.



Tiltak

- Våtrommet fungerer med dette avviket.

- Det er lite økonomisk og utføre tiltak da bad fungerer med dagens avvik. Det er oppkant til dusjnisje. Konsekvens ved manglende -lite fall mot sluk er at det kan samle seg vann enkelte steder som ikke renner naturlig til sluk.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

1. etasje > Bad/vaskerom

Sluk, membran og tettesjikt,TG2


Det er plastsluk og ukjent membranutførelse.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Avløpet fra dusjnisjen er utført med et 32 mm plastrør som leder til hovedsluk.



Tiltak

- Installering av tett dusjkabinett anbefales.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Løsning med et 32 mm plastrør anses som underdimensjonert og utilstrekkelig for å håndtere vannmengden fra dusjen. Ved renovering av bad i fremtiden må slukløsning utbedres.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Kjeller > Bad

Overflater Gulv,TG2


Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Gulvet er helt flatt og det er ingen oppkant ved dørterskel.



Tiltak

- Våtrommet fungerer med dette avviket.

- Det er lite økonomisk og utføre tiltak da bad fungerer med dagens avvik. Avløp fra kabinett og badekar føres rett i sluk. Konsekvens ved manglende -lite fall mot sluk er at det kan samle seg vann enkelte steder som ikke renner naturlig til sluk.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Kjeller > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2


Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på membranutførelsen og dette utløser TG:2.



Tiltak

- Tiltak:

- Fremskaff tilfredsstillende dokumentasjon og avvik lukkes.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Kjeller > Bad

Ventilasjon,TG2


Det er elektrisk avtrekksvifte og lufteventil i vegg. Avtrekk fungerte ved test.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.


Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Tekniske installasjoner

Avløpsrør,TG2


Innvendig avløp er av plast. Stakeluke plassert på bad i kjeller. Deler av avløpsrør fra byggeår og nye fra 2005 og 2018. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befarings dagen.

Vurdering av avvik:

- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Avvik gjelder avløpsrør fra byggeår. Normal levetid for plastrør er ca. 25-50 år.



Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Tomteforhold

Drenering,TG2


Nedgravde drenssystemer er ikke synlige, men ut i fra alder er det trolig perforerte drensrør i plast. Det observeres vorteplast som utvendig fuktsikring mot grunnmur med topplist. Taknedløp er ført til oppstikkende drensrør og ut til bakken.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Fuktsikringen mangler stedvis topplist, og på enkelte steder har vorteplasten glidd ned fra topplisten, noe som kan svekke beskyttelsen mot fukt. Det er også observert at vorteplasten enkelte steder går under terrengnivå, noe som kan føre til redusert effektivitet i dreneringen. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år.



Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.

- Montering av manglende topplist og noe terrengjustering bør utbedres for å sikre tilstrekkelig fuktsikring av konstruksjonen.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Grunnmur og fundamenter,TG2


Grunnmur oppført av lecablokker. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate / såle.

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er noe sprekker og synlig armeringsjern mot vest. Armeringsjern som ruster, vil utvide seg og føre til at betongen sprekker opp.



Tiltak

- Påviste skader må utbedres.

- Armering må tildekkes for å unngå rust. Det synlige jernet vil forsterke skadene om ikke skaden utbedres innen rimelig tid.

Kostnadsestimat : Under 10 000

Terrengforhold,TG2


Tomten er tilnærmet flat rundt bygningsmassen. Fall fra yttervegger anbefales etablert. Takvann anbefales ledes bort fra huset i egne drensrør og ikke kun rett ned i bakken ved huset.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er svakt fall inn mot bygning fra gårdsplass. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering.



Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales terrengjustering for å få riktig fall langs grunnmuren. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra husets grunnmur.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2


Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen fra byggeår, tilkoblet det offentlige.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad




Kjedehus

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger

På de opprinnelige tegningene er det inntegnet tre soverom og et separat vaskerom i første etasje. I dagens bruk er ett av soverommene blitt utvidet, mens et annet soverom er omgjort til bod. Vaskerommet har blitt integrert som en del av badet. Terrassen er utvidet utover det som er angitt i de godkjente tegningene, og den er delvis plassert utenfor eiendommens grenser. Dette er ikke godkjent gjennom søknad. For kjelleretasjen har det blitt fremlagt enkle plantegninger fra kommunens arkiv. Rominndelingen og rømningsvinduer samsvarer med dagens bruk.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Utvidet terrasse, ny ytterdør, el-kontroll, enkelte overflater og ny kjøkkeninnredning.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Høyden fra gulv til vindu i kjellerens 3 rømningsvinduer er over 1 meter. Høyden fra gulvet og opp til nederste kant på rømingsvinduet innvendig skal ikke være over 1 meter. Dette kan kompenseres ved å montere en trapp eller noe annet man kan stå på for å rekke opp til vinduet på en enkel måte. Ifølge eier skal det monteres trapp i et kjellersoverom. I kjellerstue anses sofa under vindu og seng på soverom som godkjent løsning.



Kjedehus