Taktekking,TG2
Taktekking av eternittplater. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Fra bakken registreres det brudd i 1 etternitplate på siden mot hagen. Dette vil medføre en økt fuktbelastnig på undertaket. Videre har tekking og undertak har oppnådd en høy alder og det vil med bakgrunn i dette være risiko for plutselige lekkasjer i tiden som kommer. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Med bakgrunn i alder vil det være påregnelig med en utskiftning at tekking og undertak i tiden som kommer.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og øvrige beslag er av metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Renner og nedløp fungerer på befaringsdagen, men grunnet alder vil det være risiko for kort gjenværende brukstid, Videre er nedløp avsluttet ved bakken på en slik måt av takvann ikke ledes bort bra bygningen, noe som vil medføre en økt fuktbelasting på grunnmur/drenering. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Snøfangere bør etableres for god personsikkerhet, dette bør sees i sammenheng med fremtidig utskiftning av taktekking. Det gjøres oppmerksom på at dette vil øke belastingen på konstruksjonen og bør beregnes av fagkyndig.Veggkonstruksjon - Øst,TG2
Østveggen har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist andre avvik: - Veggen framstår som værslitt/soltørket og det er stedvis sprekker i treverket, noe som vil gi økt sannsynlighet for fuktopptrekk i kledningen og påfølgende risiko for en skade utvikling over tid. Videre anmerkes det at luftingen er begrenset grunnet bruk av trekloser som musetetting. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. TG-2 er satt grunnet påvist slitasje og begrenset lufting Tiltak - Andre tiltak: - Det må påregnes utskiftninger i tiden som kommer, men inntil en utskiftning foreligger bør veggen holdes under jevnlig ettersyn slik at en negativ utvikling avdekkes tidlig og tiltak kan i iverksettes. Hyppig vedlikehold anbefales for lengst mulig levetid.Vinduer eldre en 2020,TG2
Kjellervindu med koblet glass, soverom og vaskerom på hovedplan har 2-lagsglass. I tillegg har de store vinduene på 2-lags glass med ukjentn alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjelervinduer er stedvis værslitte utvendig og det anmerkes en høy slitasje på innsiden av vinduene, noe som kan ha årsakssammenheng med fuktighet ellers i kjelleren, men dette er ikke bekreftet. Vinduer med 2-lagsglass: Det registreres ingen skader eller slitasje utover normalt med tanke på oppnådd alder. Ingen synlige punkterte vinduer ble registrert på befaringsdagen. Det gjøres oppmerksom på at punkterte glass kan være vanskelig å oppdage og punktering av glass i tiden som kommer er påregnelig ved vinduer fra opprinnelig byggeår. TG-2 er satt med bakgrunn i alder (isolerglass over 30år) og det vil være risiko for at vindusglass punkterer. TG-2 grunnet påviste avvik og alder på isolerglass. Tiltak - Tiltak: - Vinduer med koblet glass: Vinduene vurderes og kunne fungere framover inntil en utskiftning foreligger dersom de tilegnes jevnlig vedlikehold for lengst mulig levetid. Videre må vinduene observeres jevnlig slik at en negativ utvikling avdekkes tidlig og tiltak kan iverksettes. Kjeller vinduer: Det må påregnes utskiftninger/restaurering av vinduene i tiden som kommer. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Ved bruk av niveleringslasser i 2.etg registreres et høydeavvik på 40mm inne på soverommet. Videre registreres høydeavvik på 15-30 mm på stuen i 1.etg. For og kunne bekrefte om påviste forhold er stabile eler under utvikling må det gjennomføres undersøkelser over tid, noe som faller utenfor denne rapportens mandat og ikke er utført. TG-3 er satt som følger av påviste skjevheter i 2.etg og standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Ytterligere undersøkelser anbefales for og bekrefte/avkrefte negativ utvikling. Først etter at disse er gjennomført er det mulig og si noe om hvilke tiltak som må gjennomføres. Prisestimat er satt med bakgrunn i ytterligere undersøkelser og enkel avretting av gulv i 2.etg.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Pipen er delvis innkledd i 1.etg, Alle sider av en teglsteinspipe skal være synlige med unntak av en side av eventuell luftekanal. Det er ikke kjent om dette luftekanalen som er skjult i denne boligen. Eier opplyser at pipa ble godkjent under tilsyn av brann/feiervesen. Videre opplyses et at pipa har oppnådd en alder hvor det vil være påregnelig med en rehabilitering i tiden som kommer. TG-2 grunnet uavklart situasjon vedrørende lovligheten av innkledd sider av pipa. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales og innhente en uttalelse fra brann/feievesen vedrørende pipa. Videre gjøres det oppmerksom på at en rehabilitering av pipa vil være påregnelig i tiden som kommer.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig - Det anmerkes råte i dørkarmer/terskler av treverk som ligger direkte mot gulv på grunnen. Videre er det foretatt en visuell inspeksjon samt fuktsøk i gulv mot grunn og vegger mot utvending terreng. Undersøkelsene viser indiksjoner på fuktgjennomgagn i gulv mot grunn og vegger mot utvendig terreng. Det registreres mineralutslag (salt/kalkutslag) i overflater, som indikerer at det er en fuktgjennomgang i grunnmur. Dette er ikke uvanlig for for boligen fra denne tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. TG-3 er satt grunnet påviste råte i dørkarmer/terskel. Tiltak - Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting. - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Videre bruk av kjelleren vil være avgjørende for valg av tiltak. Lagring av fuktømfintlige gjenstander anbefales ikke. kostnadsestimat gjelder fjerning av treverk i kjelleren.Kostnadsestimat : Under 20 000
Våtrom Etasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det anmerkes at tapeten stedvis har sluppet fra underlaget. TG-2 grunnet påvist avvik. Tiltak - Tiltak: - Grunnet rommets alder og påviste avvik avbetales en oppgradering, inntil en oppgradering foreligger anbefales jevnlig ettersyn med overflater for og kunne avdekke en eventuell negativ utvikling. Tiltak vurderes forløpende Etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk. Gulvet har ikke tettesjikt etter dagens krav til våtrom.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det anmerkes rust i sluket som kan medføre lekkaser i tiden som kommer. Videre er det ikke etablert tettesjikt på gulvet, gulvet er malt, men det gjøres oppmerksom på at dette ikke er en preakseptert og godkjent løsning for vannsikkerhet. TG-3 grunnet manglende tettesjikt etter dagens krav til våtrom. Tiltak - Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Tettesjikt på gulvet må etableres for god vannsikkerhet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Etasje > VaskeromVentilasjon,TG3
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har ingen ventilasjon - Manglende ventilering vil medføre økt fuktbelastning og risiko for skader. TG-3 grunnet manglende ventilering av rommet. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres. - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.Kostnadsestimat : Under 20 000
Etasje > BadGenerell,TG3
Udokumentert Våtrom med ukjent alder. Grunnet påviste skader vurderes rommet og være gjenstand for en oppgradering.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Rommet har malte overflater på vegger og tak. Gulvet består av malt gulvbelegg. Veggene fremstår uten tettesjikt, og det er registrert skader i nedre del av platene i dusjsonen. Skjøtene mellom platene har ujevne glipper. Underkant av platene er ikke beskyttet mot fuktopptrekk, og det er målt fuktverdier over risikogrensen for skadeutvikling fra undersiden av platene. På bakgrunn av påviste skader og målte fuktverdier kan det ikke utelukkes skjulte skader i bakenforliggende konstruksjoner. Dette krever ytterligere undersøkelser for å kunne bekrefte omfang og tilstand. TG-3 er satt på grunn av manglende tettesjikt på vegger i våtsone, påviste skader og forhøyede fuktverdier. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Grunnet synlige skader og målte fuktverdier i plater inne i dusjen ble det ikke foretatt hulltaking. Ytterligere undersøkelser anbefales ved renovering av rommet. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - prisestimat er satt til laveste "blokk" da dette inngår i estimat for renovering av rommet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det registreres ingen skader/lekkasjer på befaringsdagen, men det bemerkes at vannrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. TG-2 er satt grunnet alder og risiko for lekkasjer i tiden som kommer. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det registreres ingen lekkasjer/svikt på befaringsdagen, men det bemerkes at avløpsrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. - Boligen har kun naturlig ventilering. Noe som vil gi begrensede vilkår for luftutskifting i boligen. TG-2 er satt grunnet begrenset luftutskiftning Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales jevnlige observasjoner i boligen for og kunne bekrefte om ventileringen er tilstrekkelig i forhold til bruksbelastnigen. Tiltak vurderes fortløpende, men som et minimum anbefales mekanisk avtrekk fra våtrom i boligen etablert TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen opplyses og være fra 2019.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Ved inspeksjon fra innsiden avdekkes symptomer på fuktgjennomgagn ( se pkt "rom under terreng") Påviste forhold kan skyldes fuktopptrekk fra grunnen, men kan også være en indikasjon på at dreneringens funksjon ikke er optimal, noe som ikke kan bekreftes uten at det gjennomføres en ytterligere kontroll av dreneringens med spesial utstyr. Dette ble ikke utført av undertegnede. TG-2 grunnet påviste symptomer innvendig. Tiltak - Andre tiltak: - Kjellern bør holdes under jevnlig ettersyn slik at en negativ utvikling avdekkes tidlig og tiltak kan i verksettes. Tiltak må sees i sammenheng med forhold beskrevet under pkt "terrengforhold"Grunnmur og fundamenter,TG3
Bygningen har grunnmur i betongstein.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er avvik: - Ved innvendig inspeksjon ble det registrert sprekker/riss i grunnmurens overflater. Det ble videre registrert skjevheter/deformasjons i grunnmuren. Årsaken er ikke kjent, men det kan ikke utelukkes at grunnmuren har gitt etter som følge av belastninger fra utsiden. TG-3 som følger av påviste deformasjon Tiltak - Tiltak: - Det anbefales ytterligere undersøkelser av grunnmuren for og kunne si noe om årsaken til påvist deformasjon. Først etter at årsaken er kjent vil det være mulig og si noe om hvilke tiltak som kreves for utbedring. Kostnadsestimat gjelder ytterligere undersøkelser og tar ikke høyde for utbedring i ettertid. Det gjøres allikevel oppmerksom på at kostnader kan bli vesentlige dersom omfanget av utbedringen øker.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG3
Boligen ligger i skrånende terreng
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. - Terrenget er utformet slik at overflatevann ledes i mot bygningen. Dette vil medføre en økt fuktbelastning på grunnmur/drenering og kan over tid medføre skader. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Boligen er tilknyttet offentlig vannforsyning og privat septiktank. Utvendige vann og avløpsrør er av ukjent type med ukjent alder. Utvendige vann og avløpsrør ligger skjult under bakken og er utelukkende vurdert med bakgrunn i alder og opplysninger fra eier.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - TG-2 er satt grunnet alder på utvendige vann/avløpsrør og påfølgende risiko for lekkasjer i tiden som kommer. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Septiktank,TG2
Septiktanken er av ukjent type og alder.
Vurdering av avvik:
- Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. - Septiktanken er nedgravd og det er snø på bakken. Tanken er følgelig ikke inspisert av undertegnede. TG-2 grunnet alder og uavklart situasjon. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Septiktanken bør kontrolleres av fagfolk når forholdne ligger til rette.Det er ikke fremvist godkjente byggetegninger/brukstillatelser for boligen og det er derfor ikke mulig for undertegnede og kontrollere dagens bruk av boligen opp mot disse. For ytterligere info vedrørende dette og for en vurdering av lovligheten og eventuelle konsekvenser dette vil ha for bruken av eiendommen anbefales det og kontakte kommune for en uttalelse.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja