Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon og taktekking) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noen takstein i overgangen til taket som går nedover boden, som ikke ligger helt nedtil. Dette kan medføre økt risiko for vanninntrenging eller skade på undertaket over tid. Tiltak - Tiltak: - Det bør utføres justering eller omlegging av taksteinene i overgangen til taket over boden, slik at de ligger korrekt og tett. Dette vil redusere risikoen for vanninntrenging og påfølgende skade på undertaket og underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Vindusbrett og takhatter har beslag i metall. Takrenner og nedløp er av plastbelagt eller lakkert stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er avvik: - Snøfangeren over balkongen er noe nedbøyd i enden, og det mangler snøfanger over boden. Normal forventet brukstid for takrenner, nedløp og tak-/pipehatter i sink eller plastbelagt stål er 25–35 år. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke krav om å montere snøfangere over boden, men eier har et selvstendig ansvar for å ivareta sikkerheten rundt bygningen. Det bør derfor vurderes å montere snøfangere der det er fare for at snø og is kan rase ned og forårsake skade på personer, dyr, kjøretøy eller bygningsdeler. Snøfanger som er nedbøyd bør skiftes ut for å sikre tilstrekkelig funksjon og redusere risikoen for personskade eller skade på eiendom.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er påvist andre avvik: - Det er registrert manglende musetetting bak hjørnekasser. Råte er observert i hjørnebord og dørlist. Det er ingen eller liten lufting bak kledningen på grunn av en strømkabel til billader som er lagt opp under kledningen, noe som tetter luftingen. Det er registrert et par kledningsbord som vrir seg noe ut fra veggen mot skjøten. Det er registrert oppsprekking i vindskiven over boden. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres musetetting bak hjørnekasser for å hindre at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, da dette kan føre til skader på bygningsdeler og redusert levetid. Råteskadet treverk i hjørnebord og dørlist må skiftes ut for å unngå videre råteutvikling og svekkelse av konstruksjonen, noe som kan medføre økte reparasjonskostnader og redusert bæreevne. Strømkabel til billader bør flyttes slik at lufting bak kledningen opprettholdes, for å redusere risiko for fuktskader og råte, som kan føre til omfattende skader på veggkonstruksjonen. Det bør gjøres tiltak vedrørende bordkledning som går nesten helt ned i terreng, slik at det etableres tilstrekkelig avstand til bakken for å forhindre fuktopptak og råteskader, som kan forkorte levetiden til kledningen. Kledningsbord som vrir seg ut fra veggen bør festes bedre for å hindre vanninntrengning og ytterligere deformasjon. Oppsprekking i vindskiven over boden bør utbedres for å forhindre vanninntrengning og påfølgende råteskader.Vinduer,TG2
Boligen har malte trevindu med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Vinduet til boden mangler vannbrett både over og under, samt beslag. Dette medfører økt risiko for fuktskader og redusert levetid for vinduet. Det er også registrert noe malingsflass i bunnen av vinduet til boden. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vinduene. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør monteres vannbrett og beslag over og under vinduet til boden for å hindre fuktinntrengning og forlenge vinduets levetid. Malingsflass bør utbedres for å beskytte treverket mot ytterligere fuktskader. Vinduer fungerer godt, men har passert halvparten av forventet levetid. Det må påregnes noe vedlikehold. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for fuktskader og redusert levetid på vinduene.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe slitasje på karm til ytterdør og balkongdør. Balkongdøren subber i pakningen i bunnen ved åpning og lukking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på dørene. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er 20–40 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør utføres vedlikehold på dørene og justering av balkongdøren for å hindre at den subber i pakningen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til ytterligere slitasje, redusert funksjon og økt risiko for varmetap eller fuktskader. Dørene fungerer, men har passert halvparten av forventet levetid. Det må påregnes justering og vedlikehold.Dører til bodene,TG2
Bygningen har malte boddører i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Det er registrert værslitt karm, samt svelling og malingsflass på dørbladet til boddøren i 2. etasje. På boddøren i 1. etasje er det registrert noe svelling av dørblad, samt et større hakk. Tiltak - Tiltak: - Det må foretas utbedring av værslitte karmer, samt reparasjon og overflatebehandling av dørbladene for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader og redusert levetid på dørene. Skader som svelling, malingsflass og hakk bør utbedres for å opprettholde funksjon og estetikk, samt forhindre ytterligere skadeutvikling.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Altan på 9,4 m² med utgang fra stue. Terrassebord i trykkimpregnert tre over tett dekke. Stående rekkverk på 1 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at det mangler renne i forkant av altanen, noe som kan medfører betydelig vanndrypp på regnværsdager ned på passasjen til inngangspartiet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å montere en renne i forkant av altanen for å lede bort vann og unngå vanndrypp på passasjen til inngangspartiet. Dette vil redusere risikoen for økt slitasje og fuktskader på underliggende konstruksjoner og gangareal. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett og fliser. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik, da det ikke er flyttet på innbo og løsøre.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Det er registrert følgende avvik på innvendige overflater: - Slitasje på parkettgulvet, samt merker etter tidligere lekkasje under kjøleskapet. - Gulvlisten avsluttes før trappen og gir en ufullstendig overgang. - Taklisten ligger ikke helt inntil himlingen enkelte steder. - Synlige plateskjøter i himlingen. - Det er registrert enkelte hakk og merker i vegger, samt hull etter tidligere montering av møbler og utstyr. - Det er påvist at noen fliser i vindfang har bom (hulrom under). Tiltak - Andre tiltak: - Overflatene bør utbedres eller skiftes der det er registrert skader, slitasje eller mangelfulle avslutninger, for å hindre videre forringelse og sikre et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå. Manglende eller feil avslutning av lister, samt skader i himling og vegger, kan over tid medføre økt slitasje, sprekkdannelser og behov for mer omfattende utbedringer dersom tiltak ikke iverksettes. Dette kan også påvirke boligens helhetsinntrykk negativt. Selv om bom eller hullyd i gulv ikke nødvendigvis utgjør et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Oppstår slike skader, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling.Radon,TG2
Bygget er oppført etter TEK10. Utbygger har gjennom søknad om ferdigattest bekreftet at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført i samsvar med gitt tillatelse og gjeldende forskrifter på oppføringstidspunktet. I henhold til TEK10 skal boligen være prosjektert med tiltak mot radon, og radonsperre bør være etablert der det var nødvendig.
Vurdering av avvik:
- Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke. Tiltak - Innhent dokumentasjon, om mulig. - Det bør innhentes dokumentasjon på at radonsperre er etablert i henhold til TEK10. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om tiltak mot radon er tilstrekkelig utført, noe som kan øke risikoen for forhøyede radonnivåer i boligen.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører, samt noe enkle profilerte dører til soverom i 2.etasjen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - - Det er registrert noe svelling i bunnen av døren til badet. - Dørbladet til det største soverommet i 1. etasje slutter ikke likt mot dørkarmen oppe og nede. Tiltak - Andre tiltak: - Svellingen kan tyde på fuktpåvirkning og kan føre til redusert funksjon eller økt deformasjon over tid. Overvåk tilstanden og vurder utskifting dersom svellingen øker eller døren mister funksjon. Dørbladet til det største soverommet i 1. etasje bør justeres for å oppnå korrekt lukking mot karmen, slik at funksjon og tetthet ivaretas. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre redusert brukervennlighet og økt risiko for ytterligere skader på dør og karm. Våtrom 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er registrert manglende silikon mellom baderomsplate og bunnlist. Dette kan medføre økt risiko for fuktinntrengning i overgangene. Tiltak - Andre tiltak: - Våtrommet fungerer med dette avviket da vinduet er avgrenset med glassdør, men vindu i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning. Våtrommet fungerer med dette avviket, men dør i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning. Uten jevnlig kontroll og eventuelle tiltak kan fukt trenge inn i treverket, noe som over tid kan føre til oppsvelling, misfarging, mugg- og råteskader, samt behov for kostbar utskifting av dør og tilstøtende konstruksjoner. Det bør påføres silikon mellom baderomsplate og bunnlist for å hindre fuktinntrengning i overgangene. Manglende tetting kan føre til fuktskader i underliggende konstruksjoner og redusert levetid på materialene. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 33.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist sprekker i fliser. - Svertesopp er registrert - Det er påvist avvik i krav/anbefaling om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm, da membran ved terskel ikke er synlig. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør fremskaffes dokumentasjon på at membran er ført synlig opp over flis under dørterskel. Manglende dokumentasjon og synlig oppkant gir økt usikkerhet om fuktsikringen er tilstrekkelig, noe som kan medføre risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Sprekker i fliser bør utbedres for å forhindre at skaden utvikler seg og fører til brudd i underliggende membran, som igjen kan gi fuktskader. Silikonfugen med svertesopp bør renses eller skiftes ut, da misfarging og soppvekst i fugematerialet ikke lar seg fjerne varig og ofte skyldes fuktbelastning over tid. Det anbefales å fjerne eksisterende silikon, tørke underlaget godt og legge ny, korrekt våtromssilikon. Uten tiltak kan soppvekst spre seg til omkringliggende områder og redusere fugens evne til å hindre vanninntrengning. Dette øker risikoen for fuktpåvirkning på tilstøtende materialer, muggutvikling, skader på membran og konstruksjon samt dårligere inneklima i våtrommet. På sikt kan manglende utbedringer føre til kostbare reparasjoner og forkortet levetid for badet. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Det er registrert manglende tetting rundt gjennomføringen til avløpet under vasken. Normal forventet brukstid for avløpsledninger (sluk) er 25–75 år. Normal forventet brukstid for membran på gulv er 20 år. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Andre tiltak: - Det bør utbedres tetting rundt gjennomføringen til avløpet under vasken for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Det anbefales å innhente dokumentasjon på utført membran og uavhengig kontroll, da manglende dokumentasjon gir usikkerhet om utførelsens kvalitet og øker risikoen for skjulte feil. Overvåk tilstanden jevnlig, da mer enn halvparten av forventet brukstid for både membran og sluk er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og fuktskader. Kjøkken 2. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, vannstoppsystem som ifølge eier ikke fungerer (se eget punkt - andre VVS-installasjoner), komfyrvakt og ny vask i 2024. Eier har utført kjøkkenfornying ved å montere folie på benkeplaten og alle skapdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er registrert følgende avvik: - Ujevn høyde på benkeplaten i skjøten. - Komfyrvakt er løs og ikke montert. - Flere veggfliser har små hakk/skader. - Sokkelende står litt skjevt. Tiltak - Andre tiltak: - Ujevn høyde på benkeplaten bør utbedres ved justering eller omlegging av skjøten for å sikre god tilpasning og forhindre belastning på sammenføyningen over tid. Komfyrvakten bør monteres korrekt for å ivareta brannsikkerheten på kjøkkenet. Skadde veggfliser bør skiftes ut eller repareres for å hindre videre oppsprekking og opprettholde et tilfredsstillende estetisk nivå. Skjev sokkel bør rettes opp slik at innredningen står stabilt og fungerer etter hensikten. Uten tiltak kan avvikene utvikle seg og medføre økt slitasje på benkeplate og innredning, redusert funksjonalitet og estetisk kvalitet, samt i verste fall svekket brannsikkerhet dersom komfyrvakt ikke fungerer som forutsatt. Over tid kan dette føre til behov for mer omfattende og kostbare utbedringer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledning av PE/PEX er 25-75. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Normal tid før utskifting av avløpsrør av plast er 25-75år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da avløpsanlegget fungerer i dag. Likevel anbefales jevnlig kontroll, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Med økende alder øker sannsynligheten for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt. Uten tiltak kan en eventuell lekkasje føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og omfattende reparasjonskostnader dersom skaden ikke oppdages i tide.Andre VVS-installasjoner,TG3
Vannstoppsystem
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Det er avvik: - Det er montert vannstoppsystem under kjøkkenvasken samt i fordelerskapet på badet. Eier opplyser at systemet ikke fungerer per i dag. Tiltak - Tiltak: - Vannstoppersystemet bør utbedres eller byttes slik at det fungerer som forutsatt, for å redusere risikoen for vannskader ved lekkasje. Manglende funksjon på vannstoppersystemet kan medføre økt fare for omfattende bygningsskader ved en eventuell lekkasje.Kostnadsestimat : Under 20 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - I henhold til gjeldende forskrift ved installasjon (NEK 400:2010, fra 1. juli 2010) skal varmtvannsberedere med effekt over 1,5 kW være fast tilkoblet strømforsyning. Den aktuelle berederen er tilkoblet via stikkontakt. Dette var tidligere vanlig praksis, men er ikke i samsvar med forskriften som gjaldt da berederen ble montert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres fast tilkobling av varmtvannstanken i henhold til gjeldende forskrift. Tilkobling via stikkontakt øker risikoen for varmegang og i verste fall brann, samt at anlegget ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav. TomteforholdGrunnmur og fundamenter,TG2
Isolerte ringmurselement
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist noen små vertikale riss i platen utenpå ringmurselementene. Tiltak - Tiltak: - Rissene vurderes primært som kosmetiske og kan være forårsaket av krymping og naturlige bevegelser i prefabrikkerte betongelementer. Det kan imidlertid ikke utelukkes at setninger i grunnen eller lokale bevegelser i fundamentet har bidratt til rissene. Det er ikke registrert tegn til tydelig forskyvning eller alvorlige strukturelle skader. Overvåking av rissene anbefales for å følge eventuell utvikling. Ved evt. fremtidig forverring, bredere sprekker eller tegn til setninger bør fagkyndig vurdering gjennomføres. Uten tiltak har rissene begrenset konsekvens, men hvis setninger eller bevegelser i grunnen fortsetter, kan dette over tid gi ytterligere riss, fuktinntrengning og redusert holdbarhet på platene.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og fra 2012. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og fra 2012. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledninger i PE/PEX er 25 - 75 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger er 25 - 75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak per i dag, da anlegget fungerer som det skal. Imidlertid er en betydelig del av normal levetid for vann- og avløpsledninger (25–75 år) oppbrukt, og anleggets alder må tas i betraktning. Skader kan oppstå plutselig på eldre røranlegg, med risiko for lekkasjer, fukt- og bygningsskader samt kostbare reparasjoner dersom svikt først inntreffer.Det foreligger godkjente byggetegninger, men disse samsvarer ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. 1. I 2.etasje er det bygget et soverom på deler av stuen, noe som ikke er på de godkjente tegningen.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiDet foreligger godkjente byggetegninger, men disse samsvarer ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. 1. På tegningene fremgår det dør og vindu på garasjesiden ut mot veien, men garasjen er oppført uten disse. 2. Det er montert en skillevegg i garasjen for å dele av mot naboens garasje. Denne fremkommer ikke på tegningene. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei