Taktekking,TG3
Ytre tekking med stålplater/svartlakkerte plater med taksteinsmønster. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. - Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på selve taktekkingen. - Snødekt taktekke på befaringsdagen - dermed ukjent faktisk tilstand på tekkingen. Tekkingen er fra år 2000 og dermed 26 år gammel, noe som i utgangspunktet tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Deler av taket har svakere helningsforhold, noe som tilsier at det stilles spesiell krav til underlagstekkingen. Det er konstatert å være benyttet su-taksplater som lett undertak. Disse su-taksplatene må ha en tilleggstekking for at de kan være godkjente som undertak under takplater, noe som er konstatert å ikke være utført ihht rekvirent/eier. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. - Andre tiltak: - Det anbefales å gjennomføre en nærmere undersøkelse av taktekkingen når taket er snøfritt, for å avdekke eventuell skade eller slitasje som ikke kunne observeres ved befaringen. Konsekvensen av å ikke undersøke taket nærmere er økt risiko for skjulte skader og fremtidige lekkasjer, noe som kan medføre kostnader til utbedring og skade på underliggende konstruksjoner. Merk kravet om ekstra underlagstekking pga svakere takfall. Det opplyses om at taket med svakere helningsforhold er under prosjektering, hvor tekkingen vil bli demontert og hvor dedt vil bli foretatt tiltak med å føre underlagstekkingen mm frem til godkjent stand. Tilstandsgraden settes til TG3 pga opplyste forhold.Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, takfotbeslag, nedløpsrør samt kroker i svartlakkert stål. Nedløpsrør som veggklamret og ført ned til murliv med vannutkast. - Kommentar: Ukjent om det er etablert noen form for nedgravde drensrør eller om takvannet er ført vekk fra vegglivet.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør undersøkes om takvannet ledes tilstrekkelig bort fra bygningen, og om det er etablert drensrør for å hindre fuktbelastning mot grunnmur. Manglende avledning av takvann kan medføre økt risiko for fuktskader på grunnmur og kjeller.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger/veggkonstruksjoner er oppført i tradisjonelt bindingsverk, med helisolerte konstruksjoner i henhold til byggeårets/renoveringsårets metodevalg (minstekrav). Utvendige fasader har liggende dobbelfalset kledning. Trekonstruksjonen er lukket, og det er derfor ikke mulig å vurdere tilstanden inne i veggen. Bindingsverksveggen er trolig oppbygd med utvendig vindtettingspapp eller -plater mot bindingsverket, mineralullisolasjon, dampsperre og innvendige overflater. Det er ikke foretatt kontroll av eventuelt loddavvik på ytter- og innervegger. Fasaden er visuelt inspisert fra bakkenivå der dette var tilgjengelig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Veggkonstruksjonen er bygd opp ihht gjengs metodevalg jfr. byggeår med enklere bindingsverk, hvor bla ytterkledningen forutsettes montert til stående spikerlekt for vertikal lufting. Dette kunne ikk eklart påvises på befaringdagen. Tiltak - Andre tiltak: - Ingen umiddelbare tiltak anses som nødvendige, da det ikke er indikasjoner på skader eller avvik ved visuell besiktigelse. Det bør likevel være oppmerksomhet på ettersyn og at regelmessige vedlikeholdsrutiner opprettholdes. Utv. fasader er del av sameieansvar.Vinduer,TG2
2-lags energivinduer med heltre karmer og spalteventil i overkarm. Industrielt behandlet overflate. Vannbrett med beslag. - Kommentar: Alle vindusprodukter er utført og holdt med trekarmer - åpningsvinduer samt 2 stk fastkarm i stue. Ett-greps betjeningshendel med to låsetapper på åpningsvinduer/h-vinduet. De tilfeldig valgte funksjonstestede vinduer fungerte tilfredsstillende ved besiktigelsen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Sideomramminger er ført helt ned på vannbrett, noe som har ført til vannoppsug i endeveden - fuktskade på sideomramming, Merk også at vinduer er montert helt ute og likt med utv. kledning, noe som tilsier at vinduskarmen er etablert ute i kald sone. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom sideomramming og vannbrett for å hindre videre fuktopptak og skade på treverket. Videre bør det vurderes tiltak for å beskytte vinduskarmen mot kuldebroer og fuktskader, da plasseringen i kald sone øker risikoen for kondens og redusert levetid på vinduet.Dører,TG2
Ytterdør som helisolert dør med trekarmer og vindusfelt. En-fløyet terrassedør med større glassfelter. Begge dører som utadslående. - Kommentar: Terrassedør i yttervegg og da med sporadiske påkjenninger av regn/smeltevann ol. Terrassedør med vindusfelt.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist andre avvik: - Påvist skade i terrassedøren pga fuktpåkjenninger fra snø, regn og smeltevann - skade i nedre del av dør. Merk også at dører er montert helt ute og likt med utv. kledning, noe som tilsier at karmen er etablert ute i kald sone. Tiltak - Andre tiltak: - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. - Det bør utføres utbedring av skadet treverk og sprekker i karmene for å hindre videre forringelse og redusere risiko for råte- og fuktskader i dør og tilstøtende konstruksjoner. Dører som er montert i kald sone er mer utsatt for fukt- og temperatursvingninger, noe som kan medføre økt vedlikeholdsbehov og forkortet levetid.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er samlet 21 kvm åpent areal/TBA på bygget, hvorav dette fordeler seg som følger: - 14 kvm åpent inngangsparti, trapp til/fra terreng. - 7 kvm åpen veranda/balkong ut for soveromsgang. Ovenstående arealer/arealer ihht definisjon åpent areal = 21 kvm. Alle konstruksjoner forutsettes bygd opp med punktfundamenter til terreng samt impregnerte materialer i hovedkonstruksjoner. Spaltegulv samt rekkverk med panel som rekkverksbord - stolpeverk samt håndrekke i malt utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Rekkverket på verandaen/balkongen er bygd sammen med underliggende hovedkonstruksjon (Bjelkelagskonstrukjson lagt med fall) samt gulvet som opprettet i plan. Dette tilsier at rekkverk ses 'skjevt' i forhold til gulvet. Rekkverket både her og på verandapartiet ved inngang er bygd med en høyde på ca 90 cm - noe som samsvarer med byggeårets minstekrav, men er for lavt i forhold til dagens krav på 100 cm. Påvist slitasje på bla håndløper på veranda/balkong. Tiltak - Andre tiltak: - Rekkverket bør vurderes utbedret for å tilfredsstille dagens krav til høyde, for å redusere risikoen for fallulykker. Slitasje på håndløper bør utbedres for å sikre tilstrekkelig sikkerhet og funksjon. Skjevhet mellom rekkverk og gulv bør vurderes nærmere, da dette kan påvirke både estetikk og sikkerhet.Utvendige trapper,TG2
Det er etablert plassbygde trapper fra terrenget og opp til inngangsparti/veranda ut for hoveddøren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Merk noe varierende rekkverkshøyde. Samt for stor åpning mellom trinn (Det skulle her vært montert barnesikringer i bakkant. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør monteres barnesikringer i bakkant av trappen for å redusere åpningen mellom trinnene, samt utbedre rekkverkshøyden slik at den tilfredsstiller gjeldende krav. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fall- og klemskader, spesielt for barn. InnvendigOverflater,TG2
Flytende eikeparketter gjennomgående i alle rom med unntak av bad/vaskerom med fliser på gulvet og dels fliser på vegg, noe panel. Forøvrig med panel på vegger og i himlinger gjennomgående. - Kommentar: Alle innvendige overflater er fra byggeår, -med unntak av nye himlingerpaneler (MDF-Panel) inne på gjestesoverommet som er skiftet ut i forbindelse med vannskade/lekkasje fra tak.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Merk generell alders- og bruksslitasje på samtlige overflater. Tiltak - Andre tiltak: - Laminatgulvet må beregnes skiftet.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller bygd opp som bærende trebjelkelag (det forutsettes trebjelkelag), hvor dette forutsettes oppspent til bærende vegg og dragersystem samt punktfundamenter. Konstruksjonsmessig er dette en kjent løsning, og det beregnes at konstruksjoner er dimensjonert og innenfor lengdekrav mht. naturlige belastninger jfr. byggeårets krav. - Kommenter: Merk at konstruksjonen er fra opprinnelig byggeår, og at det da er avvik på krav til dimensjonering, lydisolering samt isolering forøvrig sett opp mot dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er ved gjennomgang av boligen påvist noe mindre skjevheter og helningsavvik i gulvene. Dette anses som naturlig og naturlige resultat av belastninger og bruk over tid. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Det ses ingen behov i å imøtekomme de påviste avvik, da disse anses som mindre vesentlige og ikke har noen relevans eller er til hinder for videre bruk.Pipe og ildsted,TG2
Murt elementpipe med pussede overflater. Peisovn som tilknyttet ildsted.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Påvist sprekk i gulvflis under ovn. Tiltak - Andre tiltak: - Flis må skiftes. Våtrom 2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskGenerell,TG3
Kombinert bad/vaskerom, rom med tekniske installasjoner - vanninntak varmtvannsbereder samt samlestokker for trykksatte rørføringer. vann og avløpsuttak for vaskemaskin. Sanitært utstyr med frittstående dusjkabinett samt servantskap med helstøpt servantplate, overskap og speil. Gulvmontert vannklosett. Vaskemaskin og tørketrommel samt varmtvannsbereder og vanninntak i egen avdelt sone/rom. Støpte gulv med varmekabler og fliser. Flis i brystningshøyde - trepanel forøvrig. Trepanel i himlinger. - Kommentar: Våtrommet er fra byggeår/år 2000 og fremstår med påviste feil og mangler, skader og avvik som tilsier TG3 på enkeltdeler. Ihht alder anses også våtrommet å være forbi lengste teoretiske levetid.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskOverflater vegger og himling,TG3
Flis i brystningshøyde - trepanel forøvrig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Våtrommet har installert frittstående dusjkabinett med glassvegger. Veggoverflater bak dusjkabinettet skal ihht tekniske forskrifter være prosjektert og utført slik at det ikke oppstår skade på konstruksjoner og produkter på grunn av bruksvann, vannsøl, lekkasjevann og kondens. - Gjeldende forskrifter: Gjeldende forskrifter definerer at alle bakenforliggende konstruksjoner på bad/våtrom skal være fuktsikre. Dvs at vegger bak dusjkabinett og vegger utenfor dusjsoner (Den plass dusjen er prosjektert til + 1 meter) vil være å regne som våte soner. Videre vil vegger bak og i forbindelse med vaskeservanter og andre tappepunkter også være å definere som våte soner, som må sikret mot uønsket fuktpåkjenning og event. videre fuktskader på vegger. - Utdrag fra forskrifter: Vegger som regelmessig kan bli utsatt for vannsøl skal være vanntette. Dette er minst alle veggflater som er definert som våt sone. Våt sone er den plass installasjonen representerer + 1 meter til hver side. Det er påvist at vannrør som er ført til blandebatteri på dusjkabinett er ført gjennom vegg, uten nødvendig mansjett. Tiltak - Andre tiltak: - Pr. i dag er all bruk av fritt vann begrenset til innsiden av dusjkabinettet, hvor eventuell lekkasje vil være svært synlig og lett å identifisere og utbedre før det får konsekvenser for de bakenforliggende konstruksjonene. Det vises til § 2-1 i gjeldende forskrifter, hvor bruk av dusjkabinett anses som en anerkjent løsning for å beskytte veggoverflater mot fuktskader. Risikoen for fuktskader vurderes derfor som lav, så lenge dusjkabinettet benyttes som forutsatt og vedlikeholdes jevnlig.Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskOverflater Gulv,TG3
Støpte gulv til grunn med varmekabler som varmekilde. Flissatte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Målinger viser at sluket ligger som høyeste punkt på gulvet, hvor det er 5 mm motfall til sluket fra alle målepunktene. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres korrekt fall mot sluk for å sikre tilfredsstillende avrenning av vann. Manglende fall kan føre til at vann blir liggende på gulvet, noe som øker risikoen for fuktskader og lekkasjer til underliggende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er etablert 1 stk sluk i gulvet - ett i gulv under dusjkabinett, hvor avløp fra dusjkabinett er ledet direkte ned i sluket, uten at det blir ført fritt vann direkte til gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Tiltak - Våtrommet står foran full oppgradering. - Det bør etableres tilfredsstillende membran eller tettesjikt på våtrommet for å hindre fuktskader i underliggende konstruksjoner. Manglende membran medfører økt risiko for vanninntrenging og påfølgende skader på bygget.Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskSanitærutstyr og innredning,TG2
Frittstående dusjkabinett samt servantskap med heldekkende servantplate, overskap og speil. Gulvmontert vannklosett. vann og avløpsopplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Merk alder. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller oppgradering av sanitærutstyr og innredning på grunn av alder, da eldre utstyr kan ha økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer eller redusert hygiene. Videre bruk uten tiltak kan medføre økte vedlikeholdskostnader og risiko for vannskader. 2. Etasje > Bad/vaskerom/tekniskVentilasjon,TG2
Skruventil i himling som romventilering - naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for fuktskader på overflater og konstruksjoner. Kjøkken 2. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkken i naturlig tilknytning til stue og spisestue med kjøkkeninnredning i malte og profilerte fronter - heltre utførelse. Benkeplate i heltre med nedfelt vaskebeslag med to kummer og avrenningsplate - hjørneløsning. Frittstående kjøl/frys samt oppvaskmaskin. Stekeovn i underskap med koketopp i benkeplate. - Kommentar: Ingen påviste avvik eller skader, ingen påviste vannutstrømminger eller uønsket fukt i skapseksjoner med vanninstallasjoner pr. dd.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det mangler endetetninger på kaldt og vamtvannsrør i kjøkkenbenk. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende endetegninger vil ved en event. lekkasje på ett av rørene medføre følgeskader på underliggende gulv ved uønsket vannutstrømming. Det anbefales å montere endetetninger. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vanninntak ført inn på bad/vaskerom til hovedstoppekran samt samlestokk for trykksatte rørføringer med fordelinger ut til de respektive tappepunkter. Alle trykksatte rørføringer er holdt i rør i rør system. Vannmåler. Gulv med sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er påvist andre avvik: - Anlegget/vannledningene er fra byggeåret og anses ut fra dette å være forbi over halvparten av forventet levetid. Samlestokker er montert synlig i underskap/servantskapet. Tiltak - Andre tiltak: - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Det anbefales å følge med på anlegget og vurdere utskiftning av vannledningene ved oppgradering av våtrom, da anlegget har passert over halvparten av forventet levetid. Konsekvensen ved å ikke gjøre tiltak er økt risiko for lekkasjer og vannskader som følge av aldrende rør.Avløpsrør,TG2
Det opplyses om avløpsrør i PVC tilknyttet offentlig avløpsanlegg. - Kommentar: Avløpsrør ligger skjult og som nedstøpte i platefundamenter samt som nedgravde, og uten mulighet for besiktigelse. Tilstandsgrad gitt ihht alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Levetid | Avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsrørene bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuelle skader eller lekkasjer, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av ikke å følge opp eldre avløpsrør er økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller tilbakeslag, noe som kan medføre fuktskader og kostbare reparasjoner.Varmtvannstank,TG2
Vanninntak ført inn på bad/vaskerommet til 200 liters varmtvannsbereder og hovedstoppekran. Vannmåler.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstanken for å redusere risikoen for vannskader dersom det skulle oppstå lekkasje. Alder på varmtvannsberederen medfører økt risiko for plutselig svikt eller lekkasje, noe som kan føre til omfattende skader på omkringliggende konstruksjoner.Tegninger hentet ut fra kommunale saksarkiver.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei