Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp av aluminium.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Takrenner og nedløp av aluminium, påregnelig med noe lekkasje i skjøter med pakning over tid. Det er ikke etablert noen snøfanger på taket, taktekning fra 2009, (Tek 97-2010). Tiltak - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. - Snøfanger må vurderes etableres for god personsikkerhet. Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Utvendig kledning med stående og liggende kledning. Deler av utvendig kledning er stedvis skiftet ifbm.utskiftning av vinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er avvik: - Utvendig kledning med varirende alder, påregnelig med slitasje og noe nedbrytning og tørkesprekker på de mest utsatte steder. Det er stedvis ikke registrert bruk av musetbånd mellom kledning og veggkonstruksjon, men bruk av klosser. Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold. Tiltak - Tiltak: - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Tetting rundt bygning, muse tetting anbefales kontrollert Når mus først kommer inn kan de skade isolasjon, dampsperre, gnage hull i isolasjon, lage reir, skade dampsperren gnage på elektriske kabler/rør osv.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Befaring er utført fra bakkenivå. Yttertak med og uten kaldt loft, som i dette tilfellet, kan være spesielt utsatte når det gjelder kondensering. Dette er avhengig av om det er benyttet tilstrekkelig med plast innvendig og at denne har klemte skjøter. Det er videre viktig at det er tilstrekkelig isolert og at taket er tilstrekkelig utluftet utvendig. Innvendig sutak på loft anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. - Noe nedbøy i deler av yttertaket, påregnelig normalt i yttertak av denne konstruksjon og alder. Det er ikke synlig etablert lufte spalter i raftekasser, utluftning av tak anbefales kontrollert. Loft er kledd igjen uten inspeksjonsluker. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Andre tiltak: - Uten inspeksjonsluke øker risikoen for at lekkasjer eller skader forblir uoppdaget, noe som kan medføre betydelig skadeomfang og kostnader. Innvendig sutak på loft anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.Vinduer,TG2
Vinduer med varierende alder, det fleste vinduer er skiftet i senere tid. Tiltak: 3 tk vinduer er skifta i forbindelse av utbygging av badet i 2020. Vinduer i brystveggene oppe i annen etasje skifta(1995?) Kjellervinduene er skifta, 5 stk i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Vinduer med noe varierende alder, noe slitasje i enkelte karmer som er mye utsatt for sol og fuktighet. Tegn til kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften. Tiltak - Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. - Det må påregnes utskiftninger på de eldste og mest utsatte vinduer på sikt.(2 stk. på loft)Dører,TG2
Ferdig malte dører. Ytterdør og balkong dør (2020)er skiftet i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. - Dører har noe varierende alder, i hovedsak skiftet i senere tid, normal slitasje. Fuktskader i side dør ved garasje. Panel på utvendige dører som står mot sør og vest er spesielt utsatt for sol og fukt og må jevnlig behandles for å unngå sprekker og skader. Aluminium, skyvedør i stue fra byggeåret er noe slitt påregnelig med slitasje i pakninger/beslag. Iring/korrosjon i hengsler og beslag kan over tid medføre økt slitasje og redusert funksjon. Det anbefales rengjøring og korrosjonsbehandling, eventuelt utskifting ved behov. Tiltak - Andre tiltak: - Iring/korrosjon i hengsler og beslag kan over tid medføre økt slitasje og redusert funksjon. Det anbefales rengjøring og korrosjonsbehandling, eventuelt utskifting ved behov. Aluminium, skyvedør påregnes skiftet i nær fremtid. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 årBalkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong i impregnert trevirke. Bygd terrasse i 1997 ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av treverket, søyler og utvendig trapp er i direkte kontakt med terrenget og har dermed har større fukt belastning enn treverket ellers. Tiltak - Tiltak: - Mindre ujevnheter i terrassegulv, kan skyldes manglende fundamentering. Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Konstruksjoner av tre skal normalt ha klaring mot terreng for å sikre tilstrekkelig uttørking og hindre kapillært opptak av fukt. Noe tørke sprekker i terrassebord/trinn utvendig trapp.Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapp i betong.
Vurdering av avvik:
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader - Utvendig trapp i betong ved entre har sprekker, mangler rekkverk/håndrekke. Manglende håndrekke på vegg ved en utvendig kjellertrapp Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Manglende håndrekke på vegg ved en utvendig kjellertrapp innebærer flere sikkerhets- og bruksmessige konsekvenser ifbm. personsikkerhet, økt fallrisiko. Sluk i kjellerhals bør holdes åpen og fri for løv etc, dette for å hindre oversvømmelse ved mye nedbør. InnvendigOverflater,TG3
Innvendige gulv er i hovedsak belagt med parkett/laminat. Tapetserte overflater og panel på vegger og i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. - Det er påvist fuktskader på overflater. - Kalk/saltutslag på innsiden av veggen i hobbyrom i kjelleren, der denne er synlig, dette indikerer transport etter tidligere fukt. Fukt registrert, ukjent årsak kan skyldes kapillar oppsug i fra bunn eller transport i vegg. Det ble ikke registrert vanns samling eller tegn etter lekkasje, tilstand anbefales undersøkt nærmere. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Noe knirk/svikt/spenninger i gulv kan forekomme som følge av dette. Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i betong gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skade/knirk/ujevnt overgang i parkettgulv i gang kjeller. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Tiltak: - Påregnelig med behandling/oppgradering av overflate parkett gulv. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år. Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes. Kondensproblemer som følge av innvendig vanndamp og jorddamp kan forekomme i oppforede gulver og påførende vegger, spesielt i bygninger med en viss alder der det ikke kjent om det er montert diffusjonstetting i gulv mot grunn.Pipe og ildsted,TG3
Pipe over tak kun besiktet fra bakkenivå. Inspeksjon foretatt 19.11.2025 av Rogaland brann og redning IKS, uten å registrere avvik, dokumentasjon fremvist. Branntilsyn 12.mars 2025, feiing i nov 2025, opplyst av eier. TG.3 genereres automatisk ved besvarelse av spørsmål.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Pipevanger er ikke synlige. - Det skal være 30 cm fra feie- og sotluke til brennbart materiale Ildfast plate på gulv under feie luke i kjeller mangler. Pipe over tak er tilsynelatende ubehandlet, det anbefales jevnlig impregnering/behandling for å unngå utettheter (hvert 5. år). Pipe er generelt innkledd på mer enn to sider, kravet er at to sider skal være åpne for inspeksjon og nedkjøling ved eventuell pipebrann. Det er ikke fremvist dokumentasjon på feiekontroll. På generelt grunnlag kan feiekontroll inspeksjon av ildsted/pipe anbefales. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Andre tiltak: - Større avstand til brennbart materiale må lages. - Pipe over tak er tilsynelatende ubehandlet, det anbefales jevnlig impregnering/behandling (hvert 5. år) evt. påmontert beslag for å unngå utettheter. Det er ikke fremvist dokumentasjon på feiekontroll. På generelt grunnlag kan ny feiekontroll inspeksjon av ildsted/pipe anbefales. Bly rundt pipe er ubehandlet og vil over tid tørke ut og sprekke, som kan føre til utettheter rundt pipe.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Påførende yttervegger og oppforede gulv i kjeller kan være en risikokonstruksjon, fukt kan skyldes kondens, at grunnmuren transporterer fukt eller svikt i utvendig fuktbeskyttelse/drenering. Med henvisning til påviste forhold/ utførte fuktmålinger kan det ikke utelukkes at det finnes skjulte skader bak innredet konstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking - Det er avvik: - Fukt registrert i påført vegg kjellerstue ved hulltaking, og fukt i skillevegger hobbyrom kjeller. Noe kalk/saltutslag på grunnmuren i hobbyrom kjeller, der denne er synlig, dette tyder på at muren transporterer noe fukt. Påvist fukt og skader kan ha en årsakssammenheng med dårlig drenering/fuktsikring av boligen. Åpning mellom grunnmur og innvendig stedstøpt gulv i underetasjen er ikke fuget. Det kan komme opp noe jorddamp i disse fugene og forårsake fukt i påforede vegger. Det registreres feil oppbygging av utlektet vegg med bruk av dampsperre i veggen. Dampsperre (plastfolie) er ikke anbefalt i utlektede vegger på grunnmur hvor grunnmuren ligger mer en 50% under bakken pga at denne hindrer uttørking. Åpning mellom grunnmur og innvendig stedstøpt gulv i underetasjen er ikke fuget. Det kan komme opp noe jorddamp i disse fugene og forårsake fukt i påforede vegger. Tiltak - Tiltak: - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Registrert fukt i veggkonstruksjonen innebærer økt risiko for skjult skadeutvikling i organiske materialer. Over tid kan dette føre til svekket bæreevne i konstruksjonen, dårligere inneklima og behov for omfattende utbedringer. Dersom fuktårsaken ikke avdekkes og utbedres, må det påregnes økte kostnader til reparasjon, utskifting av materialer og eventuelt sanering.Innvendige trapper,TG2
Innvendig trapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Innvendig trapp i tre, påregnelig med noe slitasje og småhakk i overflater. Det mangler håndløper på veggen. Det er registret knirk i trapp. Innvendig trapp er ikke barnesikker iht dagens krav vedr avstand mellom spiler/trappetrinn. Maks tillatt åpning mellom trinn og vertikale åpninger i rekkverk er 10 cm, og maks avstand mellom horisontale bord i rekkverk er 2 cm. Lav høyde i trapp, krav til fri høyde i trappeløp er 2 meter. Tiltak - Tiltak: - Håndløper anbefales montert på veggen. Manglende oppgradering av rekkverk på en trapp innebærer økt risiko for fall og personskade. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.Kostnadsestimat : Under 20 000
Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom fra byggeåret. Støpt betong på gulv, betong/pusset mur og panel på vegg/himling.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Vaskekjeller fra byggeåret, betong gulv/vegg ubehandlet, himling mangler tildekning (takplater7panel). Utstyr: Bereder, uttak vaskemaskin. Rom har sluk, varierende fall på gulvet. Merknader: - Kun naturlig av luftning. - Det er ikke synlig etablert membran/tetsjikt i overflater gulv/vegg/himling. - Manglende diffusjonstetting i himling kan føre til at kondens/fukt trenges inn i materialer/trevirke. ubehandlet gipsplate bak utslagsvask, gips tilsuger fukt. - Tegn til rust i plast sluk. Våtrom fremstår som utett etter dagens krav til våtrom, det er fare for at evt. lekkasje vann kan spredes utover til tilstøtende rom. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Vaskerom må totalrenoveres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjonerKostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Åpen anlegg. Det er utført søk med fukt indikator i overflater mot yttervegg generelt relativ tørt, bruksendring uten tilstrekkelig utluftning og mangelfull vannsikring/tetsjikt kan føre til fuktskader.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Det er påvist andre avvik: - Vaskerom mangler tetsjikt og fremstår som utett. Tiltak - Andre tiltak: - Gulvet og vegger i vaskerom er ikke utformet som våtrom iht. dagens krav til tetthet. Ved mye bruk av vann på gulvet vil fukt kunne trekke inn i sideliggende rom. Kjeller > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser, himling med tre panel malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er avvik: - U fagmessig utførelse av silikonfuger tetsjikt ved rørgjennomføringer og overgang gulv/vegg. Riss/glipper og noe misfarging i silikonfuger i dusj og i overgang gulv/vegg. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tiltak - Fuger bør skiftes ut. - Overflater må utbedres eller skiftes. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Tiltak: - Silikonfuger i overgang gulv og vegg i dusj anbefales oppgradert/skiftet ut. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Tape rundt avløpsrør under vask. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Det er registrert motfall på 2 cm målt fra topp rist sluk i dusj mot gulv yttervegg ved wc.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist andre avvik: - Det er registrert motfall på 2 cm målt fra topp rist sluk i dusj mot gulv yttervegg ved wc. Riss/sprekk i silikonfuger overgang gulv/vegg, høy terskel i dusj det er fare for at vann ikke ledes til sluk. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Membran antatt vinyl belegg fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Utettheter i tetsjikt/silikon rundt sluk. Tape rundt avløpsrør under vask. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. - Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. - Baderom anbefales total renovert. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Normale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Sanitær innredning ca.23 år. påregnelig med noe slitasje, justering. Wc er skrudd fast og kan dermed punktere membran. Tape ved avløpsrør under vask indikerer tidligere utettheter. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: påpekte forhold, ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Det er ikke synlig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant. Tiltak - Andre tiltak: - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Innhent dokumentasjon, om mulig. - Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. - Det anbefales å etablere ent tetsjikt/silikon rundt avløpsrør i vegg under vask. Konsekvens: evt. overvann kan ledes via avløpsrør i konstruksjon vegg. 1. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Normale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Riss/sprekk i silikon fuge bak vask. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygget sisterne til klosettet, og det er ikke forevist noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på en godkjent løsning. Konsekvens: ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. Kjøkken Kjeller > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med hvite slette fronter og mørk benkeplate skiftet i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkeninnredning er av nyere dato og er i normal stand. TG.2 _Komfyr av eldre dato. Det er ikke montert vannstopper i underskap under vask. Det er ikke registrert komfyrvakt. Tiltak - Tiltak: - Det kan vurderes å montere en vannstopper under vask, for å begrense fuktskader ved en evt. vannlekkasje. Økt risiko for skjulte vannskader Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Uten vannstopper kan lekkasje fra rør, koblinger eller tilkoblede apparater pågå lenge før den oppdages. Dette kan medføre: skade på gulv, sokler og innredning skade på underliggende etasjer fuktskader som kan utvikle seg til mugg og råte. Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning, Herjedals kjøkken fra 2013 med hvite slette fronter og lys benkeplate, normale bruks- og aldringsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Tegn etter vannsøl i bunnplate under vask, ingen fukt registrert. Det er ikke montert vannstopper i underskap under vask. Det er ikke registrert komfyrvakt. Det er ikke montert dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin. V.v bereder er innebygget i kjøkkeninnredningen. Det er ikke montert vannstopper i underskap under vask. Det er ikke registrert komfyrvakt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det kan vurderes å montere en vannstopper under vask, for å begrense fuktskader ved en evt. vannlekkasje. Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør med varierende alder, rør i rør i hovedsak skiftet i 2021, ifbm. ny bad.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. - Stoppekran ved bi-inngang kjeller. TG.2 Eldre skjulte vannrør som fortsatt er fra byggeåret har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere, enkelte vannrør er kjeller er ikke isolert. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for lodding er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Noe iring på vannrør i kobber. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år. Tiltak - Tiltak: - Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Vannledninger som fortsatt er fra byggeåret bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 årAvløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør er av plast, ingen direkte synlige merknader. Tiltak: Separering av vann utløp/ kloakk i 2015 ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås. Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Normal vedlikehold, spyling / staking av avløp og vannlås til servanter anbefales med jevne mellomrom. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.Ventilasjon,TG2
Bygningen har naturlig avtrekk, med periodisk avtrekk i våtrom og kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Mekanisk avtrekk på bad og kjøkken, bygningen ellers har kun naturlig avtrekk i våtrom og utlufting i bygning ellers er basert på ventiler i vegg og lukkevinduer. Ventilasjonsanlegget er av en slik alder og konstruksjon at det bør totalvurderes og eventuelt oppgraderes for å få bedre inneluft og større sirkulasjon på inneluften. Vaskerom har kun naturlig utluftning. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare. Loftet er noe lite utluftet, dagens krav til utskiftning av inneluft kan vanskelig oppnås. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Andre tiltak: - Ventilasjonsløsningen må utbedres. - Anbefaler at det opprettes bedre ventilering i bolig, da spesielt i rom uten ventiler. Tilluftspalter ved manglende dører anbefales etablert for optimal ventilering. Det anbefales etablert mekanisk fuktstyrt avtrekk på vaskerom. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare.Varmesentral,TG2
Varmepumpe, vedovn og elektrisk. Varmepumpe fra 2023, vedovn og elektrisk av eldre dato.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Ingen direkte synlige merknader, anlegg er ikke funksjonstestet. TG.2_ Med bakgrunn i alder (varmekabler bad) vil tilstanden i tiden som kommer være usikker. Tiltak - Andre tiltak: - For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Ved en evt. oppgradering av bad må det vurderes kontroll/utskiftning av varmekabler i gulvet på bad.Varmtvannstank,TG2
Boligen har installert en 194 liters varmtvannstank med ekspansjonskar.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Varmtvannstanken er lokalisert i rom med sluk men rommet er uten tetsjikt på gulv. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. Det er fare for at hvis en lekkasje oppstår at evt. overvann spres ut mot tilstøtende rom. Tiltak - Tiltak: - Bedre lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Ifølge eier ble deler av drens opparbeidet i 2015 I forbindelse av separering av vatn, det blei det lagt ny grunnmurs papp/ hvit isolering i østveggen, under hagestova, 2015 Det er ikke synlig utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren. Dette var på byggetidspunktet ikke vanlig og grunnmuren ble den gang innsatt med tjære og steinsatt. Over tid vil steinsettingen tiltettes og dreneringsfunksjonen reduseres. Ved mangel av tilstrekkelig grunnmurspapp/utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren, kan det føre til at vann renner nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmuren, og forårsaker fukt i nedre del av yttervegger i kjelleren. fasade øst ifølge eier
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ikke synlig utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren. Dette var på byggetidspunktet ikke vanlig og grunnmuren ble den gang innsatt med tjære og steinsatt. Over tid vil steinsettingen tiltettes og dreneringsfunksjonen reduseres. Ved mangel av tilstrekkelig grunnmurspapp/utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren, kan det føre til at vann renner nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmuren, og forårsaker fukt i nedre del av yttervegger i kjelleren. fasade øst ifølge eier. Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater og ved hultaking, undersøkelsen viser saltutslag og indikasjoner på fukt i nedre del av grunnmur. Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det ikke ble benyttet fuktsikring under kjellergulv og fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at konstruksjoner mot grunn trekker fukt og får forhøyede fuktverdier. Stor eller tett vegetasjon i nærheten av grunnmur og dreneringssystem kan ha flere negative konsekvenser: trenge inn i drensrør, tette drenssystemet og redusere eller stoppe vannavrenningen. Drens anbefales kontrollert evt.med kamera inspeksjon, bør spyles/vedlikeholdes regelmessig. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Drenering og fuktsikring av bygningen anbefales kontollert/oppgradert.anbefales Manglende vedlikehold og mulig avleiring i drensrørene kan redusere dreneringssystemets kapasitet over tid. Dette kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og kjelleryttervegger, med risiko for fuktinntrengning. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Manglende vedlikehold og mulig avleiring i drensrørene kan redusere dreneringssystemets kapasitet over tid. Dette kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og kjelleryttervegger, med risiko for fuktinntrengning.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur av betonger pusset malt
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er registrert mindre sprekkdannelser i grunnmuren. Sprekkene kan ha oppstått som følge av setninger i grunnen, bevegelser i konstruksjonen, frostpåvirkning eller fuktbelastning. Tilstand anses som normalt for konstruksjonen. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Lokal utbedring må utføres. - Andre tiltak: - Sprekkdannelser i grunnmuren medfører økt risiko for fuktinntrenging, da vann kan trenge inn gjennom sprekkene og forårsake skader i tilstøtende konstruksjoner. Over tid kan dette føre til frostsprengning, ytterligere utvidelse av sprekkene og forverring av skadeneForstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmur kjeller vange i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Enkelte riss/sprekker i støttemur er påregnelig normalt og skyldes i hovedsak tørkesprekker i betongen (svinnriss). Det registreres mindre skjevhet/ retningsavvik og varierende glipper i mellom steingjerde av naturstein i terreng som ikke er unormalt i forstøtningsmuren av den type. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Små riss kan fungere som kapillæråpninger der vann trekker inn i konstruksjonen. Konsekvens: Økt fuktinnhold i murverket, med risiko for saltutslag og frostskader, riss/sprekk kan utvide seg. anbefales behandlet/pusses igjen. Stein gjerde i terreng av naturstein bur stives av for å unngå brudd.Terrengforhold,TG2
Iht kart fra NVE ligger eiendommen i et boligområde. Det er utarbeidet en risiko rapport med indentifisert 6 stk. kartlag tilknyttet eiendommen (vedlegg) som anbefales gjennomgått. NVE henviser blant annet til aktomshets område for Radon med nivå lav/moderat , støy og flomaksomthetsområde. Grunnforhold rundt eiendommen er ellers ikke vurdert av takstmann.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er avvik: - Terreng rundt boligen er relativ flatt, noe mindre fall i terreng mot grunnmur fasade nord. Stedvis noe sig i terreng med belegningsstein. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen ved inngang kjeller med påfølgende økt belastning på dreneringen. Manglende grunnmursplast skyldes vanlig byggeskikk da huset ble bygget. Uten denne beskyttelsen er grunnmuren mer utsatt for fukt fra omkringliggende masser. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Tiltak: - Mindre sig i terreng med belegningsstein skyldes ofte utilstrekkelig preparering og komprimering av underlaget samt naturlig slitasje over tid. Dette kan gi ujevn overflate, oppsamling av vann, økt risiko for videre setninger .Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Avløpsrør med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Avløpsrør fra boligen og ut til offentlig kloakk eller septik ligger under bakken og er ikke vurdert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsanlegget må sjekkes.Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav. Det er ikke framlagt godkjente byggetegninger og det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldt og godkjent. Blant annet rominndeling ved innredet loft og enkelte innrede rom i kjeller er ikke tegnet inn eller bygge meldt, deriblant er det avvik i registrering av soverom, disponibel rom, bad, vaskerom. Original tegninger kjeller fra 1996 viser til; kjeller-gang, vaskerom (annet størrelse),matbod, hobbyrom, brensel rom, og redskaps rom. Lofts rom er uinnredet. For mer info konferer eier/selger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaTegninger fremvist.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei