Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra takfot i stige og fra bakkeplan. Siden taket kun er observert fra takfot i stige og fra bakkeplan, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist rustdannelse og avflassing på takplatene. Videre er det registrert deformasjoner i platene, samt stedvis ufagmessige avslutninger mot tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Rust og avflassing kan over tid føre til redusert levetid og økt risiko for gjennomrusting og lekkasjer. Deformasjoner og mangelfulle avslutninger kan gi svekket tetthet og økt fare for vanninntrengning i konstruksjonen. Det anbefales vedlikehold og lokale utbedringer av taktekking, herunder behandling av rust samt utbedring av skader og avslutninger. Taktekkingen vurderes å ha redusert restlevetid dersom tiltak ikke iverksettes. Det anbefales jevnlig kontroll av tekkingen for å følge utviklingen av skader.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast og lakkert aluminium, der overflatevann ledes til terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav ved omlegging av taket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag av plast Tiltak - Andre tiltak: - Mangelfull bortledning kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og fundamenter. Over tid kan dette medføre fuktskader, redusert levetid på konstruksjoner og i verste fall vanninntrenging i kjeller eller underliggende konstruksjoner. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av takvann, eksempelvis via forlengelse av nedløp, drenering til terreng med fall bort fra bygning eller tilkobling til egnet overvannssystem. Det bør sikres at vann ledes bort fra grunnmuren. I denne regionen er det normalt begrensede snømengder, og forholdet medfører sjelden praktiske problemer. Ved spesielle værforhold kan det likevel oppstå situasjoner med nedfall av snø og is. Ved fremtidig omlegging av taktekking bør det vurderes montering av snøfangere i henhold til gjeldende forskriftskrav. Aldersrelatert slitasje kan medføre redusert funksjon, lekkasjer eller brudd, med risiko for fuktbelastning på fasader, grunnmur og tilstøtende bygningsdeler. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon og bindingsverk. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler stedvis musesperre i nedre kant av konstruksjon. Videre er det påvist noen få enkelte kledningsbord med sprekker Tiltak - Tiltak: - Manglende musesperre øker risikoen for inntrengning av gnagere, som kan medføre skader på isolasjon, konstruksjoner og tekniske installasjoner. Musesperre må etableres. Sprekker i kledning kan føre til økt fuktopptak og nedbrytning av trevirket over tid. Skadet kledning bør skiftes eller utbedres.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Enkelte vinduer i stuedelen er plateslått utvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist skader på innvendig utforing og innvendig ramme på enkelte vinduer. Videre er det registrert rustdannelse på enkelte beslag. Det er også påvist avvik ved innsettingsdetaljer, hvor vannbrett i underkant er montert inntil vindu i stedet for i underkant av vinduet. Tiltak - Andre tiltak: - Skader og avflassing på innvendige overflater indikerer fuktpåvirkning. Over tid kan dette føre til nedbrytning av treverk. Feil utført vannbrett øker risiko for vanninntrengning i konstruksjonen, med fare for skjulte fuktskader. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til fuktpåvirkning. Skadet treverk bør utbedres eller skiftes ved behov. Innsettingsdetaljer bør utbedres slik at vannbrett får korrekt utførelse og sikrer tilfredsstillende bortledning av vann. Rustangrep på beslag bør behandles eller beslag skiftes.Vinduer - 2,TG3
Boligen har også noen malte trevinduer montert i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Tiltak - Vinduer med råteskader må erstattes med nye.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør i tre, skyvebalkongdør i malt tre og enkel kjellerdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte dører tar i karm og har behov for justering. Det er påvist skader på pakning på skyvebalkongdør, og det mangler stedvis pakning på hovedytterdør. Kjellerdør er av eldre dato med enkelt glass og over halvparten av forventet brukstid er passert. Normal forventet brukstid på utvendige dører i tre er i følge SINTEF Byggforsk 20-40 år. Tiltak - Tiltak: - Dører som tar i karm kan gi redusert funksjon og økt slitasje. Manglende/skadet pakning kan medføre luftlekkasjer, varmetap og økt risiko for fuktinntrengning. Eldre dører med enkelt glass har redusert isolasjonsevne og tilfredsstiller ikke dagens krav til energieffektivitet. Dører bør justeres for å sikre tilfredsstillende funksjon. Skadet og manglende pakning bør utbedres. Det må påregnes vedlikehold og på sikt utskifting av kjellerdør.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasser med konstruksjon, dekke og rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Andre tiltak: - Fravær av beslag mellom yttervegg og terrasse gjør det vanskelig å skifte ut eller vedlikeholde kledningen bak terrassen. Dette kan føre til at eventuelle skader ikke oppdages eller utbedres tidsnok, med risiko for fukt- og råteskader i yttervegg. Det anbefales å montere beslag eller etablere en løsning som gjør kledningen mer tilgjengelig for vedlikehold og eventuell utskifting. Skjevheter i konstruksjonen kan indikere bevegelse eller sig, og kan medføre redusert stabilitet og videre slitasje. Det anbefales kontroll av underliggende konstruksjon for å avdekke årsak til skjevheter, og utbedring dersom nødvendig. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet vurderes ikke å ha akutt konstruktiv betydning, men avviker fra anbefalte toleranser i henhold til NS 3600. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Slike tiltak vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelle som et selvstendig tiltak i en bolig av denne typen. Eventuelle utbedringer kan vurderes i forbindelse med fremtidig rehabilitering eller ombygging.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.Rom Under Terreng,TG2
Rom under terreng har delvis utforede vegger av tre mot grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ved fuktmålinger påvist forhøyet fuktnivå i trekonstruksjonen. Det er ikke registrert synlige fuktskader i området. Kjeller er å anse som en grovkjeller. Tiltak - Tiltak: - Forhøyet fuktnivå kan over tid føre til muggvekst, sverting og nedbrytning av materialer. Dette kan gi redusert levetid på konstruksjonen. Det anbefales tiltak for å redusere fuktbelastningen, herunder forbedret ventilasjon og eventuelt fuktsikring. Videre anbefales jevnlig kontroll av fuktforholdene.Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv på deler av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er manglende fuktsperre på bakken. - Det er påvist skader/hull i stubbegulv samt manglende isolasjon. Videre er det registrert tegn til inntrengning av gnagere, med synlige ganger/tunneler i isolasjonen. Tiltak - Andre tiltak: - Mangelfull ventilering og manglende fuktsperre gir økt fuktbelastning i konstruksjonen, med risiko for mugg, sopp og råteskader. Skader i stubbegulv og manglende isolasjon gir redusert isolasjonsevne og kan bidra til ytterligere fuktproblematikk. Inntrengning av gnagere kan føre til ytterligere skader på isolasjon og konstruksjon, samt hygieniske utfordringer. Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilering av krypkjeller og legge fuktsperre på bakken. Skadet stubbegulv og manglende isolasjon bør utbedres. Åpninger må tettes for å hindre videre inntrengning av skadedyr. Det anbefales nærmere undersøkelser av omfang og eventuelt kontakt med skadedyrfirma.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte dører tar i karm og har behov for justering. Tiltak - Tiltak: - Dører som tar i karm kan gi økt slitasje på karm og dørblad, redusert funksjon og risiko for skader på overflater og beslag ved bruk. Det anbefales å justere dører slik at de går lett og uten friksjon mot karm. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene er overflatebehandlet med mikrosement lagt over eksisterende fliser. Det er montert spileplater i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noe ufagmessig utførelse på mikrosement. Overflatene fremstår med en grov og ujevn struktur preget av tydelige verktøyspor, masserester og åpne sår i finishen. Det er dokumentert mangelfullt forarbeid ved at fast inventar som ventilasjonsrister ikke er demontert før påføring, noe som har resultert i at utstyr er bygget fast i massen. Tiltak - Tiltak: - Den ujevne overflaten gir redusert rengjøringsvennlighet, og smuss og fukt kan akkumulere i overflaten. Dette øker risiko for misfarging, bakterievekst og fuktrelaterte skader over tid. Fastbygget teknisk utstyr kan medføre skader på overflater ved senere service eller utskifting. Utførelsen fremstår som ufagmessig og gir redusert kvalitet og verdi. Det anbefales sliping av overflater og oppbygging av ny, jevn og tett finish med korrekt forsegling (topcoat). Fastmontert utstyr må demonteres og tilstøtende flater klargjøres før ny behandling. Inntil tilfredsstillende oppgradering er utført, anbefales montering og bruk av dusjkabinett for å redusere fuktbelastningen på veggflatene. Etasje > BadOverflater Gulv,TG3
Gulvet har vinyl på gulvet som er lagt over fliser og mikrosment. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er ufagmessig arbeider på gulvoverflater. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende høydeforskjell og fravær av synlig membranoppbrett ved terskel reduserer sikkerheten mot vannlekkasje ut av våtrommet. Ved vannansamling eller tilstopping av sluk kan vann renne ut i tilstøtende rom og medføre fuktskader i konstruksjoner og overflater. Forholdet bør utbedres ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, slik at høydeforskjell og membranoppbrett tilfredsstiller anbefalte løsninger. Utilstrekkelig fall mot sluk kan medføre at vann ikke ledes effektivt til sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger på gulv og kan over tid gi økt fuktbelastning på overflater og underliggende konstruksjon.Det anbefales å etablere tilfredsstillende fallforhold ved fremtidig oppgradering av badet. Inntil eventuell oppgradering er gjennomført, anbefales montering og bruk av dusjkabinett for å redusere fuktbelastningen på gulv.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Normal forventet brukstid på smøremembran er er 10-25 år Tiltak - Andre tiltak: - Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro, stekeovn og komfyrvakt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist mindre kosmetiske avvik/slitasje på enkelte kjøkkenfronter. Tiltak - Tiltak: - Forholdet har primært estetisk betydning og påvirker i liten grad kjøkkenets funksjon. Tiltak er ikke nødvendig. Eventuell utbedring kan vurderes av estetiske hensyn, for eksempel ved reparasjon, overflatebehandling eller utskifting av berørte fronter Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det er kobberrør som røropplegg i boligen. Vannrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Tiltak: - Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Forventet levetid på drenering overskredet? Normal forventet brukstid på utvendig drenering er ifølge SINTEF byggforsk 20-60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring medfører økt risiko for fuktgjennomtrengning, noe som allerede er påvist innvendig. Dette kan føre til skader som saltutslag, muggvekst og råte i tilstøtende konstruksjoner, og kan redusere både inneklima og konstruksjonens levetid. Det anbefales å etablere eller oppgradere utvendig fuktsikring og grunnmursplast i forbindelse med dreneringstiltak. Innvendige overflater bør utbedres etter at fuktproblemet er løst, og kjellerrommet bør ha tilfredsstillende ventilasjon for å redusere fuktbelastningen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Boligen har sparesteinmur og ringmur av betong.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Andre tiltak: - Sprekkdannelser kan medføre inntrengning av vann og fukt, samt ytterligere nedbrytning av puss og underliggende konstruksjon over tid. Sprekkene bør utbedres og overflatebehandles for å hindre fuktinntrenging. Det anbefales å overvåke om sprekkene utvikler seg over tid, og ved tegn til økning i omfang bør fagkyndig engasjeres for nærmere vurdering av årsak og behov for tiltak.Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Påviste skader må utbedres.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG2
Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget har stedvis fall inn mot boligen, noe som medfører risiko for at overflatevann ledes mot grunnmur. Dette kan øke belastningen på dreneringssystemet og bidra til fuktinntrenging i krypkjeller eller underetasje. Tiltak - Tiltak: - Feil fall på terreng kan føre til oppsamling av vann ved grunnmuren, som igjen kan gi økt fuktinntrenging, skade på grunnmur og forkortet levetid på dreneringen. Over tid kan dette føre til mugg, sopp eller fuktskader i konstruksjonene. Det anbefales å etablere en drensgrøft eller justere terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter fra grunnmur være tydelig fall vekk fra huset.Det er avvik på dagnes planløsning mot godkjente og byggemeldte tegninger. Det foreligger heller ikke planløsningen på loft.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiDet er ikke fremlagt godkjente og byggemeldte tegninger som viser opprinnelig godkjent planløsning eller fasader Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen eller fasader , slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik godkjent tegninger fra da bygget ble tatt i bruk.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei