Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse i trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Port ned til hage har seget litt og er vanskelig og åpne. Tiltak - Tiltak: - Lokal utbedring etter eget ønske.Andre utvendige forhold,TG2
rom + boder utenfor bruksenheten.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. - Vindu på rom loft er dårlig og umulig å lukke fullstendig på befaring. Merk også at det på dette rommet er montert brannstige, slik det er mulig rommet alltid må være åpent ift. rømning fra andre deler på loftet. Bod med spilevegg loft bærer preg av alder og det er observert en del mott i treverket. Boder i kjeller bærer naturlig preg av å ligge i kjeller og alder. Tiltak - For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue. Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom ** Stedvis registret knirk i gulv. Gulv står litt i spenn, spesielt kjøkken. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Pipevanger er ikke synlige. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Eier opplyser hun ble frarådet bruk av ildsted/skorstein ved kjøp av leilighet. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Kostnaden gjelder andel for evt. utbedring i regi bortettslaget. Manglende tilgjengelighet til pipevanger medfører at skorsteinen ikke kan inspiseres i henhold til dagens krav. Dette innebærer at eventuelle sprekker eller skader ikke kan avdekkes ved visuell kontroll. Eldre utførelse og avvik fra dagens krav gir økt usikkerhet knyttet til tilstand og medfører redusert brannsikkerhet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom Etasje 1 > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Baderomsplater er montert uten bunnlist, også i våtsonen dusj. Plater er negativt preget av manglende fuktsikring i underkant. Det er noen hakk i baderomsplater. Tiltak - Badet/våtsonen står foran en full oppgradering. - Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Etasje 1 > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har elektriske varmekabler. Eier viser litt misfarget belegg under mindre teppe foran dusj. Tilnærmet flatt gulv med oppbrett, Det manglende lokal fall til sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Tett sokkel rundt dusjhjørne hindrer evt. lekkasjevann fra øvrige installasjoner å bli ledet til sluk. Tiltak - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Etasje 1 > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Usikre gjennomføring vann/avløpsrør under vask. Tiltak - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Etasje 1 > Bad/vaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Toalett, servant med møbel, opplegg for vaskemaskin og dusj.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Etasje 1 > Bad/vaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking ikke utført pga. sannsynlighet for fuktskade påvist ( underside baderomsplater)
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Baderomsplater i dusj er negativt preget av fukt. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. Kjøkken Etasje 1 > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Kjøkkenet er antatt fra før 2010 og dermed ikke krav til lekkasjestopper og komfyrvakt. Installasjon av automatisk lekkasjestopper og/eller komfyrvakt er enkle oppgraderinger som kan vurderes. Dette vil redusere risiko for vannskader og branntilløp.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er noen kosmetiske skader i bunnplate under kjøkkenvask, samt antydning til noe fuktsvelling i sideplate. Tiltak - Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. - Lokal utbedring etter eget ønske. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør som er synlig inne i boligen er av eldre type (under kjøkken). Stoppekran (felles) lokalisert i kjeller - ikke funksjonstestet. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er stor usikkerhet både rundt hva slags rør som tilhører leiligheten, evt. stoppekran og hvor mye av rør som er skiftet. Det foreligger ingen dokumentasjon. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Utover velfungerende vann og avløp på befaring er det usikkerhet rundt rør. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det er usikkerhet hva slags rør, og hvor mye som evt. er skiftet.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Kan ikke utelukke eldre rør av støpejern i denne boligen eller borettslaget. Det er synlig noen avløpsrør av støpejern i kjeller og loft. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Ukjent omfang vedr. utskiftning av rør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe. Ukjent alder. Varmepumpe fungerer på befaring, men det foreligger ingen opplysninger eller dokumentasjon rundt denne .
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Kontakt er også litt løst festet til vegg. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - I dag er det krav til at beredere over 1500 W skal være fast tilkoplet strømnettet (ikke vanlig støpsel). Avvik elektrisk tilkopling bereder kan føre til: a. Overbelastning av stikkontakt: Kan gi varmeutvikling og brannfare. b. Forskriftsbrudd: Tilkopling med vanlig støpsel er ofte ikke i tråd med elsikkerhetskrav (kravet om fast tilkopling kom først i 2010 og var gjeldene for beredere på 2kW eller mer og ble innskjerpet i 2014 til å gjelde beredere med effekt 1.5 kW eller mer)Bad, skap og toalett-rom er slått sammen til bad/vaskerom i hovedetasjen. Det er ikke tegninger av loftet, og det er usikkert hva dette rommet opprinnelig er godkjent som. Ift. dagens krav fremstår det mer som er bod.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei