Veggkonstruksjon,TG2
Ytterveggkonstruksjonene over grunnmur er oppført i trekonstruksjoner. På befaringsdagen ble det ikke opplyst om kjente feil og mangler ved veggkonstruksjonene, det ble heller ikke observert synlige tegn til avvik på veggkonstruksjonene. Veggene er oppført etter byggemetode som gjaldt for det aktuelle byggeåret, ytterveggene vil ha mindre isolasjon og tetthet enn hva man har etter dagens standard. Veggkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. Utvendige flater av overflatebehandlet liggende trepanel. Det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Hjemmelshaver opplyser at det er lagt ny kledning over eksisterende kledning i 2022. Forøvrig fremstår den visuelt synlig utvendige kledning i normalt god stand. TG2 vurderes da det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Årsak: TG2 vurderes da det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Risiko: Manglende luftespalte og musebånd kan utvikle seg til økt fuktbelastning i kledning og underliggende konstruksjoner. Forholdet gir økt risiko for nedbrytning av trevirke over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på kledningen og økt behov for framtidige vedlikeholds- og utbedringstiltak. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Saltak av trekonstruksjoner, kun visuelt undersøkt fra gangbart gulv på loft. Grunnet snømengder utvendig, på befaringsdagen. Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger, eller synlige svekkelser ved konstruksjonen. Merknad/vurdering av avvik: Loftkonstruksjonen er av eldre dato og vil avvike fra dagens standarder og byggemetoder, eldre loftkonstruksjoner er å betrakte som risikokonstruksjoner. Loftkonstruksjon er kun inspisert fra gangbart gulv og gir en begrenset inspeksjon av kaldtloft. TG3 vurderes da det er observert svertesopp stedvis på undersiden av undertak. Det registreres råteskader stedvis nedre del av undertaket på kaldtloft. Det er påvist forhøyede fuktverdier rundt undertak ved gjennomføring skorstein. Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er registrert skader i undertak. - Årsak: TG3 vurderes da det er observert stedvis svertesopp på undersiden av undertak. Det er registrert råteskader i nedre del av undertaket på kaldtloft, og det er påvist forhøyede fuktverdier i området rundt undertak ved gjennomføring for skorstein. Skadene er forenlig med fuktpåvirkning over tid. Risiko: Forholdene kan utvikle seg til videre nedbrytning av undertak og tilstøtende konstruksjoner. Dette gir økt risiko for redusert bæreevne og fuktrelaterte skader i takkonstruksjonen. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre betydelig redusert funksjon og levetid på takkonstruksjonen, og kan få vesentlig betydning for kjøpers behov for utbedringer. Anbefalte tiltak: Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avklare årsak og omfang. Tiltak må vurderes og gjennomføres basert på ytterligere undersøkelsesresultater. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Vinduer,TG2
Vinduer med 2-lags glass, produsert 1979, 1988, 1996, 2020 og 2021. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Punktert glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringsdagen. Ytterdør 1.etasje med 2-lags glass fra 2018. Terrassedør med 2-lags glass fra 2020. Ytterdør underetasje fra ukjent eldre år. Ytterdørene ble visuelt undersøkt og kontrollert. Ytterdører i 1.etasje fremstår i normalt god stand med hakk/sår/merker som må påregnes ut ifra bruk. Det er viktig at utforinger og lister utvendig har klaring på minst 6mm i underkant for å unngå at fukt suges opp i endeved. TG2 vurderes da vinduer fra 1996 og eldre har passert store deler av sin forventede levetid. Det er stedvis behov for justeringer av vinduer, samt smøring av håndtak/hengsler etc. Registreres stedvis overflate avflassing og sprekkdannelser spesielt nedre del av vinduer utvendig. Enkelte vinduer uten takutsikk over med manglende vannbrett/beslag over som leder vann vekk fra konstruksjonen. Vinduer i grunnmur er særlig utsatt med puss rundt inntil karm. Registreres vertikal belistning med mindre enn 6mm klaring i underkant av endeved. Det er viktig at det er minimum 6mm klaring fra endeved i underkant av horisontal belistning utvendig slik at vanndråpene slipper.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Årsak: TG2 vurderes da vinduer fra 1996 og eldre har passert store deler av sin forventede levetid. Det registreres stedvis behov for justering og smøring av håndtak og hengsler. Overflateavflassing og sprekkdannelser forekommer, særlig i nedre del av vinduer og belistning utvendig. Enkelte vinduer uten takutsikk over, savnes vannbrett/beslag over vindu som leder vann bort fra konstruksjonen. Vinduer i grunnmur er særlig utsatt der puss er ført inntil karm. Det registreres vertikal belistning med mindre enn 6 mm klaring i underkant av endeved, noe som ikke samsvarer med anbefalt utførelse. Det er viktig at det er minimum 6 mm klaring fra endeved for å sikre at vanndråper slipper og ikke trekker inn i konstruksjonen. Risiko: Alder, slitasje og manglende vannavledning kan utvikle seg til økt fuktbelastning og redusert tetthet. Forholdet gir økt risiko for råte, varmetap og videre nedbrytning av vinduer og tilhørende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og energieffektivitet, samt økt behov for vedlikehold og utskifting, med betydning for kjøpers fremtidige kostnader. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes vedlikehold og justering av vinduer, etablering av vannbrett/beslag der dette mangler, samt utbedring av belistning slik at korrekt klaring etableres. Utskifting av enkeltvinduer bør vurderes basert på tilstand og funksjon.Dører,TG2
Ytterdør 1.etasje med 2-lags glass fra 2018. Terrassedør med 2-lags glass fra 2020. Ytterdør underetasje fra ukjent eldre år. Ytterdørene ble visuelt undersøkt og kontrollert. Ytterdører i 1.etasje fremstår i normalt god stand med hakk/sår/merker som må påregnes ut ifra bruk. TG2 vurderes da ytterdør rom under terreng har passert sin forventede levetid, er punktert og må utskiftes.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Årsak: TG2 vurderes da ytterdør i rom under terreng har passert sin forventede levetid, er påvist punktert og må utskiftes. Risiko: Forholdet kan utvikle seg til redusert tetthet og funksjon. Dette gir økt risiko for fuktpåvirkning og varmetap i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert brukskvalitet og energieffektivitet, samt nødvendige kostnader knyttet til utskifting. Anbefalte tiltak: Ytterdør i rom under terreng må skiftes ut. InnvendigRom Under Terreng,TG2
Gulv: Betong, teppegulv, fliser og vinylbelegg. Vegger: Brystningspanel, spon, trepanel, pussede overflater. Tak: Trepanel og betong. Overflater fremstår med alder og bruksslitasje. Det er registrert mørkere partier på gulv og i nedre del av vegg ved hovedstoppekran. Det er videre observert vesentlige saltutslag på pussede flater i nedre del av vegg, noe som er forenlig med fuktpåvirkning over tid. Det er foretatt hulltaking i nedre del av yttervegg mot grunnmur i område der det erfaringsmessig kan forekomme fuktskader. Målinger indikerer fuktnivåer i grenseland. Hulltakingen gir kun et øyeblikksbilde og er begrenset til et lokalt område i rom under terreng. Vurderingen er basert på observasjoner, målinger, materialbruk, alder og tilgjengelige opplysninger på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er avvik: - Overflater fremstår med alder og bruksslitasje. Det er registrert mørkere partier på gulv og i nedre del av vegg ved hovedstoppekran. Det er videre observert vesentlige saltutslag på pussede flater i nedre del av vegg, noe som er forenlig med fuktpåvirkning over tid. Det er foretatt hulltaking i nedre del av yttervegg mot grunnmur i område der det erfaringsmessig kan forekomme fuktskader. Målinger indikerer fuktnivåer i grenseland. Hulltakingen gir kun et øyeblikksbilde og er begrenset til et lokalt område i rom under terreng. Vurderingen er basert på observasjoner, målinger, materialbruk, alder og tilgjengelige opplysninger på befaringsdagen. Risiko: Forholdet har karakter som tilsier at fuktpåvirkning kan utvikle seg videre over tid. Saltutslag og forhøyede fuktverdier gir økt risiko for ytterligere fuktrelaterte skader i vegg- og gulvkonstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert brukskvalitet i rom under terreng og kan få betydning for kjøpers vurdering av behov for oppfølging, undersøkelser og eventuelle tiltak knyttet til fukt og konstruksjon. Anbefalte tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales vurdert for å avklare omfang og årsak til fuktpåvirkningen. Eventuelle tiltak bør vurderes basert på resultat av ytterligere undersøkelser. Våtrom Underetasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Malt pussede overflater med sokkelflis langsmed nedre del av vegg. Malt betong himling. TG2 vurderes da det registreres vesentlige saltutslag og malingsavflassing på nedre del av yttervegger.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. - Årsak: TG2 vurderes da det registreres vesentlige saltutslag og malingsavflassing på nedre del av yttervegger. Skaden er forenlig med fuktpåvirkning over tid. Risiko: Saltutslag kan indikere pågående fukttransport i konstruksjonen. Forholdet kan utvikle seg til økt fuktbelastning og gir økt risiko for videre nedbrytning av pussede flater og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre utvikling av muggsoppdannelser over tid, med betydning for innemiljø og bruk av berørte rom. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere. Det bør vurderes ytterligere undersøkelser for å avklare årsak og omfang av fuktpåvirkningen. Underetasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Flislagt gulv. Registreres noe fall mot sluk med ujevnt flislagt gulv. Stedvis på gulvet er det registrert minimalt med motfall/tilnærmet flatt. Registreres bom (hulrom) under fliser.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Årsak: Registreres noe fall mot sluk med ujevnt flislagt gulv. Stedvis på gulvet er det registrert minimalt med motfall/tilnærmet flatt. Registreres bom (hulrom) under fliser. Risiko: Avvikende fallforhold og bom under fliser kan føre til at vann blir stående på gulv og kan utvikle seg til økt fuktbelastning av overflater og underliggende konstruksjoner. Forholdet gir økt risiko for fukt- og vannskader. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og brukskvalitet i rommet, samt økt behov for oppfølging og utbedring. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere. Det bør vurderes tiltak for å etablere tilfredsstillende fall mot sluk og utbedre flisgulvet basert på tilstand og bruk. Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. - Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Årsak: TG3 vurderes da vaskerommet har eldre soilsluk og det ikke er etablert tettesjikt. Utførelsen samsvarer ikke med dagens krav til våtrom. Forholdet har karakter som tilsier at rommet ikke har tilstrekkelig sikring mot vannpåvirkning, og fallforholdene vurderes ikke å være tilpasset dagens standard. Risiko: Manglende tettesjikt og eldre soilsluk kan utvikle seg til svikt i rommets vanntetthet. Forholdet gir økt risiko for fukt- og vannskader i gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre skader på bygningskonstruksjoner og redusert brukbarhet av vaskerommet, med betydning for kjøpers vedlikeholds- og utbedringsbehov. Anbefalte tiltak: Vaskerommet må oppgraderes i sin helhet i tråd med dagens krav, herunder utskiftning av sluk, etablering av tettesjikt og tilfredsstillende fallforhold for å redusere risiko for skader.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Underetasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Naturlig ventilering med en veggventil i yttervegg.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Årsak: TG2 vurderes da rommet er ventilert med naturlig ventilering via veggventil i yttervegg. Utførelsen samsvarer ikke med dagens anbefalte ventilasjonsløsninger for tilsvarende rom. Risiko: Naturlig ventilering kan føre til utilstrekkelig luftutskifting. Forholdet kan utvikle seg til økt fuktbelastning og gir økt risiko for kondens og fuktrelaterte forhold. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert inneklima og økt vedlikeholdsbehov, med betydning for bruk og komfort. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere. Det bør vurderes tiltak for å sikre tilfredsstillende ventilasjon tilpasset rommets bruk. 1.Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Flislagte vegger og takess plater i himling. Registreres stedvis bom (hulrom) under fliser. Stedvis misfargede flisfuger. Visuelle overflater forøvrig fremstår i normalt god stand med alder i betraktning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det registreres stedvis bom (hulrom) under fliser samt stedvis misfargede flisfuger. Skadene er forenlig med slitasje over tid. Visuelle overflater for øvrig fremstår i normalt god stand, sett i lys av alder og bruk. Risiko: Bom under fliser og misfargede fuger kan utvikle seg til videre svekkelse av flislagte overflater. Forholdet gir økt risiko for at fliser kan løsne. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og økt behov for utbedring av flislagte overflater. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere av fagkyndig. 1.Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det registreres fall på gulv mot sluk. Det er ukjent når badet er pusset opp og hvilke krav som var gjeldende på utførelsestidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Årsak: Det registreres fall på gulv mot sluk. Det er ukjent når badet er pusset opp og hvilke krav som var gjeldende på utførelsestidspunktet. Utførelsen samsvarer ikke med dagens krav til fallforhold på gulv mot sluk. Det registreres i tillegg stedvis bom (hulrom) under fliser samt misfargede flisfuger, særlig i dusjsone. Risiko: Fallforhold, bom under fliser og misfargede fuger kan føre til at vann ikke ledes tilfredsstillende mot sluk og kan utvikle seg til økt fuktbelastning av gulv og underliggende konstruksjoner. Forholdet gir økt risiko for fuktrelaterte skader. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon av våtrommet og økt behov for oppfølging og utbedring, med betydning for kjøpers bruk og vedlikeholdsbehov. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere. Det bør vurderes tiltak for å etablere tilfredsstillende fall mot sluk og utbedring av fliser og fuger basert på tilstand og bruk. 1.Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk og klemring av plast, ingen synlig slukmansjett. Eldre soilsluk. Membranen kan ikke konstateres, ligger eventuelt skjult i konstruksjonen i gulvet og kan ikke undersøkes uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Viktig å merke seg at membran er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. TG2 vurderes da det ikke er synlig slukmansjett i sluk dusjsone og at hjelpesluk utenfor dusjsone er fra byggeår. Membran kan ikke konstateres, dersom denne eksisterer vurderes denne å ha passert sin forventede levetid.
Vurdering av avvik:
- Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Årsak: TG2 vurderes da det ikke er synlig slukmansjett i sluk i dusjsone. Hjelpesluk utenfor dusjsone er fra byggeår. Membran kan ikke konstateres, og dersom tettesjikt foreligger vurderes dette å ha passert sin forventede levetid. Forholdet har karakter som tilsier at utførelsen ikke samsvarer med dagens krav til våtrom. Risiko: Manglende eller aldrende tettesjikt og eldre slukløsninger kan utvikle seg til svikt i vanntetthet. Forholdet gir økt risiko for fukt- og vannskader i gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og sikkerhet i våtrommet, og kan få betydning for kjøpers vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere. Det bør vurderes ytterligere undersøkelser og tiltak, herunder oppgradering av våtrommet. Kjøkken 1.Etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Hjemmelshaver opplyser at kjøkkeninnredning er fra 2021, montert på egeninnsats/dugnad. Oppvaskkum av stål med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Kokeplate med integrert kullfilter avtrekk. Avtrekk er funksjonstestet med et ark og fungerer etter hensikten. Hvitevarer er forøvrig ikke funksjonstestet, hjemmelshaver melder ingen avvik. TGIU. Sokkel er ikke demontert for inspisering under. Innredningen fremstår i normalt god stand. Det ble ikke avdekket slitasje av betydning eller skader med behov for tiltak. Det registreres normalt vanntrykk og avrenning fra avløp. Det bemerkes at oppvaskmaskin ikke er tilstrekkelig anfestet, et kjøkkenskrog er ikke festet tilstrekkelig mot hverandre og det mangler dampsikring over oppvaskmaskin på undersiden av benkeplate. Tiltak bør foretas. Krav til lekkasjesikring av oppvaskmaskin og komfyrvakt over platetopp. Dette er ikke installert og vurderes derfor til TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: TG2 vurderes da lekkasjesikring for oppvaskmaskin ikke er installert, og det ikke er etablert komfyrvakt over platetopp. Utførelsen samsvarer ikke med dagens forskrifter. Risiko: Manglende lekkasjesikring og komfyrvakt kan føre til økt risiko for henholdsvis vannskader og branntilløp. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt skadeomfang ved lekkasje eller brann, med betydning for sikkerhet og økonomisk risiko for kjøper. Anbefalte tiltak: Det anbefales installasjon av lekkasjesikring for oppvaskmaskin og montering av komfyrvakt ved platetopp. 1.Etasje > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Integrert avtrekk i platetopp med kullfilterløsning. Omluft med kullfilter løsning er ikke en tilfredsstillende forsert avtrekk i henhold til NS3600 og vurderes derfor til TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - Årsak: TG2 vurderes da kjøkkenventilasjon er utført som omluft med kullfilter. Utførelsen samsvarer ikke med krav til forsert avtrekk i henhold til NS 3600. Risiko: Omluftløsning kan føre til utilstrekkelig fjerning av fukt, matos og partikler. Forholdet kan utvikle seg til økt fuktbelastning og gir økt risiko for luktproblemer. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert inneklima og økt vedlikeholdsbehov, med betydning for bruk og komfort. Anbefalte tiltak: Det bør vurderes etablering av forsert avtrekk i tråd med gjeldende krav for kjøkkenventilasjon. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er inspisert. Rørgjennomføringer som er skjult i konstruksjonen er ikke videre undersøkt. Stoppekran er lokalisert og plassert i gang ved trapp i rom under terreng. Opplegg for vaskemaskin på vaskerom underetasje. Utekran er ikke funksjonstestet. TGIU. Hjemmelshaver melder ingen avvik. Kraner og avløp i oppvaskkum og servant er testet, uten at det ble registrert noe avdrypp fra vann og avløpsrør. Det registreres normalt vanntrykk og normal avrenning av oppvaskkum og servant i underskap. TG2 vurderes da det registreres vesentlige rustdannelser på vannrør ved hovedstoppekran med stedvis irr på koberrør og store deler av vannrør har passert sin forventede levetid.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er avvik: - Årsak: TG2 vurderes da det registreres vesentlige rustdannelser på vannrør ved hovedstoppekran, samt stedvis irr på kobberrør. Store deler av vannrørene har passert sin forventede levetid. Skadene er forenlig med slitasje over tid. Risiko: Alder og korrosjon kan utvikle seg til svekkelse av rørmaterialet. Forholdet gir økt risiko for lekkasjer og vannskader. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert driftssikkerhet og økt behov for vedlikehold eller utskifting, med betydning for kjøpers økonomiske forpliktelser. Anbefalte tiltak: Forholdet anbefales vurdert nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes kontroll og eventuell utskifting av vannrør basert på alder, tilstand og funksjon.Avløpsrør,TG2
Utvendige vann- og avløpsrør er ikke kontrollert. Avløpsrør av plast og støpejern. Ikke avdekket avvik avløpsrør av plast. TG2 vurderes da det registreres avløpsrør av støpejern fra byggeår som vurderes å ha passert sin forventede levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Årsak: TG2 vurderes da det registreres avløpsrør av støpejern fra byggeår som vurderes å ha passert sin forventede levetid. Slitasje over tid kan forklare tilstanden. Risiko: Alder på støpejernsrør kan utvikle seg til innvendig korrosjon og svekkelse. Forholdet gir økt risiko for lekkasjer, blokkeringer og avløpsrelaterte skader. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og økt behov for vedlikehold eller utskifting av avløpsrør, med betydning for kjøpers kostnader. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes kontroll av avløpsrørenes tilstand og eventuelle tiltak basert på alder og funksjon.Ventilasjon,TG2
Naturlig ventilering med ventiler i yttervegg og enkelte av vinduene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Årsak: Naturlig ventilering skal i henhold til NS 3600 vurderes til TG2. Det bemerkes at gjennomføringen til kaldtloft er isolert, men det savnes dampsperre rundt røret i den kalde sonen. Utførelsen samsvarer ikke med anbefalt løsning for å hindre fukttransport fra oppvarmede rom til kalde konstruksjoner. Risiko: Manglende dampsperre rundt gjennomføringen kan utvikle seg til kondensdannelser. Forholdet gir økt risiko for kondens og fuktrelaterte skader på kaldtloft. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon og levetid for konstruksjonen, med behov for framtidige utbedringstiltak. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes etablering av tilfredsstillende dampsperre rundt gjennomføringen og eventuell oppgradering av ventilasjonsløsningen.Varmtvannstank,TG2
OSO varmtvannsbereder på 198L plassert på vaskerom, rom under terreng. Varmtvannsberederen er kun visuelt inspisert. Det ble ikke avdekket tegn til skader med behov for tiltak. Viktig å merke seg at varmtvannsbereder er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Hjemmelshaver opplyser at varmtvannsbereder er utskiftet i 2016. Elektrisk oppvarmede varmtvannsberedere med merkeeffekt på mer enn 1 500 W skal være fast tilkoblet. Det betyr at slike varmtvannsberedere ikke kan få strømtilførsel gjennom vanlig stikkontakt og støpsel. TG2 vurderes da bereder er tilkoblet vanlig stikk kontakt og har passert halvparten av sin forventede levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Årsak: TG2 vurderes da varmtvannsbereder er tilkoblet via vanlig stikkontakt og har passert halvparten av sin forventede levetid. Utførelsen samsvarer ikke med anbefalt fast tilkobling. Risiko: Tilkobling via stikkontakt og alder på bereder kan utvikle seg til varmgang eller driftsavvik. Forholdet gir økt risiko for elektrisk svikt og redusert driftssikkerhet. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt risiko for driftsstans eller skade, med betydning for sikkerhet og fremtidige kostnader. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes fast, forskriftsmessig tilkobling og videre oppfølging basert på berederens alder og tilstand. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Fuktsikring og drenering er ytterst begrenset inspisert da bygningsdelene i hovedsak er skjult. På befaringsdagen var det betydelige snømengder rundt bygningskroppen, og grunnmur lot seg derfor i liten grad undersøke utvendig. Vurderingen er basert på alder samt forhold avdekket innvendig i rom under terreng.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. - Årsak: TG3 vurderes da det er registrert malingsavflassing og vesentlige saltutslag i nedre del av innvendige yttervegger. Skadene er forenlig med fuktvandring i grunnmur og slitasje over tid. Risiko: Forholdet kan utvikle seg til vedvarende fuktpåvirkning av grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Dette gir økt risiko for ytterligere nedbrytning av overflater og konstruktive skader. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert brukskvalitet i rom under terreng og kan få vesentlig betydning for kjøpers behov for utbedringer knyttet til fuktsikring. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes ytterligere undersøkelser og nødvendige tiltak for å redusere fuktpåvirkning og sikre tilfredsstillende fuktsikring av grunnmur. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Fundamentet ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Grunnmuren er ytterst begrenset inspisert da det er snømengder rundt bygningskroppen på befaringsdagen. Det registreres stedvis riss og sprekker samt avskalling av pussede flater av visuelt tilgjengelige overflater. TG2 vurderes da det registreres stedvis riss og sprekker samt avskalling av puss.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Årsak: Fundamentet ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Grunnmuren er ytterst begrenset inspisert på befaringsdagen grunnet snømengder rundt bygningskroppen. På visuelt tilgjengelige flater registreres stedvis riss og sprekker samt avskalling av puss. Skadene er forenlig med alder og slitasje over tid. TG2 vurderes på bakgrunn av registrerte forhold. Risiko: Riss, sprekker og avskalling av puss kan utvikle seg til økt fuktpåvirkning av grunnmur. Forholdet gir økt risiko for videre nedbrytning av konstruksjonen over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert teknisk tilstand og levetid for grunnmuren, med mulig betydning for tilstøtende konstruksjoner og fremtidig vedlikeholdsbehov. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes ytterligere undersøkelser av grunnmur og fundament når forholdene tillater dette, for å avklare tilstand og behov for eventuelle tiltak.Det er ikke fremlagt originale tegninger som viser opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik godkjent planløsning fra da bygget ble tatt i bruk. Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja