Tomannsbolig
Utvendig

Taktekking,TG2


Tekket med betongtakstein fra 1977. Befaring er foretatt fra bakkenivå da det et var ikke mulig å overholde arbeidstilsynets forskrift § 17-21 ved bruk av stige. Eier opplyser om: Ny papp og lekter ble oppgradert i 1977.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på selve taktekkingen. Forventet levetid er 20-40 år. Det er ikke montert snøfangere iht. dagens tekniske forskrifter.



Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Nedløp og beslag,TG2


Takrenner og beslag er fra 1977.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på takrenner nedløp og beslag. Forventet levetid er 20-30 år. Byggforskserien 700.320.



Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må takrenner, nedløp og beslag skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG2


Lafteverk fra byggeåret. Plast kledning fra 1977. Fasaden ble foret ut med ca. 10cm i 1977. Garasjen har tre kledning fra 2002.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Alder på plast kledningen har oversteget 50% av normal levetid på 30-50 år iht. Byggforskserien 700.320. Det er registrert slitasje på plastkledningen, med tegn til aldring i materialet. Enkelte bord fremstår som porøse og sprø, noe som er en vanlig konsekvens av langvarig eksponering for sollys og værpåvirkning.



Tiltak

- Tiltak:

- Tilstanden indikerer at kledningen nærmer seg slutten av sin forventede levetid, og det må påregnes behov for utskifting på sikt. Renovering av plast kledning anbefales. Det må påregnes at det kan være utfordrende å skaffe identisk plastkledning ved utskifting eller reparasjon av skadde partier.

Takkonstruksjon/Loft,TG3


Takkonstruksjon i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Høy alder i forhold til levetidstabeller. Eldre fuktmerker registreres. Borebilleaktivitet registreres. Høy luft fuktighet vil forekomme om vinteren. Det er ikke synlig dampsperre mot kaldt loft. Brytning mellom varm og kald luft skaper høy luft fuktighet. Skjevheter som normalt registreres.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgradering med dampsperre mot 2. Etasje og isolert luke bør påregnes. Oppgradering av pipe beslag må påregnes. Takkonstruksjon må oppgraderes for å lukke avviket. Kostnadsestimat er kun satt for lokale tiltak og ikke renovering.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Vinduer,TG2


Vinduer på loft og 2. Etasje er av eldre dato. 1. Etasje. Vinduer i stue, bad og soverom er fra ca. 2000. Vinduer i kjeller er av eldre dato.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Alder på vinduer har oversteget 50% av normal levetid på 20-60 år iht. Byggforskserien 700.320. Vinduene har slitasje på rammer/beslag og pakninger. Slitasjen er normal iht. alder.



Tiltak

- Tiltak:

- Det må påregnes vedlikehold og utskiftninger av vinduer.

Dører,TG2


Ytterdører i tre av eldre dato.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn 50% av normal levetid som er 20-40 år er oversteget. Byggforskserien 700.320 Dører har slitasje på rammer/beslag og pakninger. Slitasjen er normal iht. alder.



Tiltak

- Tiltak:

- Det må påregnes vedlikehold og utskiftninger av dører.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2


Balkong med terrassebord i tre. Rekkverk i tre. Areal: 29m2.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er satt grunnet alder/slitasje. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.



Tiltak

- Tiltak:

- Det må på sikt påregnes oppgraderinger.

Utvendige trapper,TG2


Trapp til kjeller i betong. Rekkverk og håndløper i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er satt grunnet alder og slitasje. Rekkverk er i underkant av dagens krav.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger bør på sikt pårenges.

Andre utvendige forhold,TG2


Tak ut stikk over ytterdør.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Lekkasje og råteskader registreres.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger må påregnes.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Innvendig

Overflater - 1,TG2


Resterende overflater er av eldre dato.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG2 grunnet høy slitasje/alder.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger etter ønske.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3


Etasjeskiller i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Høydeforskjell på 19mm ble målt på kontrollerte steder i stue 2. Etasje. Høydeforskjell på 25mm ble målt på kontrollerte steder i stue 1. Etasje. Skjevheter i bjelker registreres. Søyle i kjeller registreres. Det er ukjent hvorfor søyle i kjeller mot bjelkelag til 1. Etasje er etablert. Det er ikke etablert papp inder søyle.



Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Nærmere kontroll og oppgraderinger vedrørende søle bør påregnes. Kostnadsestimat er kun satt for lokale tiltak ikke renovering.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Pipe og ildsted,TG2


Pipe fra byggeåret. Ildsted er av ukjent alder.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er satt grunnet alder og slitasje. Slitasje og eldre fukt merker registreres på pipe.



Tiltak

- Tiltak:

- På generelt grunnlag anbefales det at piper og ildsteder kontrolleres av brann- og feiervesen for å vurdere tilstand og eventuelle behov for tiltak.

Rom Under Terreng,TG2


Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Medium nivåer ble målt på kontrollerte steder på veggoverflater. 200-300 av 999. Høye fukt verdier ble målt på gulvoverflater. Det er trolig ikke benyttet dampsperre på gulvoverflater. Fukt nivåer kan variere.



Tiltak

- Tiltak:

- På generelt grunnlag anbefales det avfukter i kjeller. Ved innredning av kjeller anbefales det dampsperre mot grunn. Nærmer kontroll og undersøkelser anbefales på veggoverflater ved innredning.

Innvendige trapper,TG3


Trapp til loft i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Rekkverk mangler iht. dagens krav. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til stignings-forhold og høyder.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgradering av trapp må påregnes. Loftsluke med trapp anbefales.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Innvendige trapper - 1,TG2


Trapp fra 1. Etasje til 2. Etasje i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er satt grunnet alder og slitasje. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til stignings-forhold.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgradering anbefales.

Innvendige dører,TG2


Innvendige dører av eldre dato.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 grunnet alder og slitasje.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger og justeringer bør påregnes.
Våtrom
2. Etasje > Bad

Generell,TG3


Bad andre etasje fra byggeåret. Innredning på bad med speil, servant og blandebatteri. Toalett montert på gulv. Dusj med forheng. Belegg på gulvoverflater.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrommet (bad) er bygget før 1997(Tek 97). Materialer som er brukt på våtrommet som f.eks membran, vinylbelegg osv ansees å ha en svært redusert levetid, og derfor også påfølgende fare for utettheter og lekkasjer. Tg 3 settes av den grunn som en følge av alder, men også grunnet faren for følgeskader ved en evt lekkasje. Eier opplyser om eldre lekkasje fra servant.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Våtrommet anbefales totalrenovert iht. dagens krav. Nærmer kontroll og eventuelle tiltak vedrørende eldre lekkasje fra servant anbefales.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

1. Etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2


Belegg i dusjsonen og tapet på resterende veggoverflater.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Alder på membran og fliser har oversteget 50% av normal levetid på 20-40 år iht. Byggforskserien 700.320



Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig kontroll og ettersyn anbefales da bad har oversteget 50% av levetid.
1. Etasje > Bad

Overflater Gulv,TG2


Belegg på gulvoverflater.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Alder på membran og fliser har oversteget 50% av normal levetid på 20-40 år iht. Byggforskserien 700.320 Fallet på badet tilfredsstiller ikke dagens krav.



Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig kontroll og ettersyn anbefales da bad har oversteget 50% av levetid.
1. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2


Plast sluk.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Alder på membran og fliser har oversteget 50% av normal levetid på 20-40 år iht. Byggforskserien 700.320



Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig kontroll og ettersyn anbefales da bad har oversteget 50% av levetid.
1. Etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2


Innredning på bad med speil, benkeskap, servant og blandebatteri. Toalett montert på gulv. Dusj med glassdør.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er satt grunnet alder og slitasje.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger bør på sikt påregnes.
1. Etasje > Bad

Ventilasjon,TG2


Naturlig ventilering via ventil i yttervegg.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det mangler mekanisk avtrekk for våtrommet.



Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales etablering av mekanisk avtrekk.
1. Etasje > Vaskerom

Generell,TG3


Vaskerom av ukjent eldre dato. Belegg på gulvoverflater. Opplegg til vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Våtrommet anbefales totalrenovert iht. dagens krav.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Kjøkken
2. Etasje > Kjøkken/spisestue

Overflater og innredning,TG2


Kjøkken 2. Etasje fra ca. 1995, velutstyrt med god skapplass. Alle hvitevarer er frittstående. Oppvaskmaskin er fra 2025. Vannstopper/waterguard sensor og komfyrvakt mangler iht. dagens krav.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Kjøkken er preget av elde og slitasje. Normal levetid på kjøkken er 15-20 år.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgradering av kjøkken bør på sikt påregnes.
2. Etasje > Kjøkken/spisestue

Avtrekk,TG2


Mekanisk ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 grunnet alder og slitasje.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger bør på sikt påregnes.
1. Etasje > Stue/kjøkken

Overflater og innredning,TG2


Kjøkken 1. Etasje fra ca. 2000, velutstyrt med god skapplass. Alle hvitevarer er frittstående. Vannstopper/waterguard sensor og komfyrvakt mangler iht. dagens krav.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Kjøkken er preget av elde og slitasje. Normal levetid på kjøkken er 15-20 år. Micro er defekt.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgradering av kjøkken bør på sikt påregnes.
1. Etasje > Stue/kjøkken

Avtrekk,TG2


Mekanisk ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 grunnet alder og slitasje.



Tiltak

- Tiltak:

- Oppgraderinger bør på sikt påregnes.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2


Vannledninger i boligen er av kobberrør. Vann rør inn til boligen er oppgradert i 2018. (TG1)

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.



Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig kontroll og utskifting etter vurdering/behov. Ved oppgradering anbefales rør i rør system iht dagens krav.

Avløpsrør,TG2


Avløpsrør i plast og jern. Avløsrør inn til boligen er oppgradert i 2018. (TG1)

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid på avløpsledninger av støpejern er 30 til 40 år. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2/3 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.



Tiltak

- Tiltak:

- Grunnet alder anbefales det rør inspeksjon for å stadfeste tilstand og eventuelle tiltak for rør under grunn. Jevnlig kontroll og utskifting etter vurdering/behov. Ved oppgradering anbefales det utskifting til avløpsrør i plast.

Varmtvannstank,TG2


Bereder av eldre dato plassert i kjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Bereder er over 20 år.



Tiltak

- Tiltak:

- Bereder fungerer i dag, men ut ifra alder kan svikt oppstå.
Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2


Etter alder, er det trolig ikke ivaretatt drenering utover stein/singel i byggegrop som var normalt på oppføringstidspunktet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn 50% av normal levetid som er 20- 60 år er oversteget. Byggforskserien 700.320 Grunnmurs plast er ikke synligjort og topplist er ikke montert.



Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut. For nærmere kontroll må egnet firma kontaktes(rørinspeksjon). Ved innreding av kjeller anbefales derenering oppgradert.

Grunnmur og fundamenter,TG2


Grunnmur er oppført i betong. Garasje har grunnmur med betong blokker fra 2002.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn 50% av normal levetid som er 20- 60 år er oversteget. Byggforskserien 700.320 Noe avskalling og slitasje av normal karakter registreres.



Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig vedlikehold og kontroll anbefales som normalt.

Terrengforhold,TG2


Bolig ligger i lett skrånet terreng, uten spesiell fuktbelastning fra overflaten.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Terreng mot grunnmur holder ikke dagens krav på fall 1:50 3meter ut fra grunnmur.



Tiltak

- Tiltak:

- Etablering av fall fra grunnmur anbefales.



Tomannsbolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk

2. Etasje Byggegodkjent tegninger stemmer ikke med dagens bruk. Plassering av alle rom er endret. 1. Etasje Det foreligger byggegodkjente tegninger som stemmer med dagens bruk fra 1963. Det er i dag etablert soverom i del av stue på byggegodkjente tegninger. Dør til trapperom er i dag blendet. Det foreligger ikke tegninger over kjeller plan.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei





Tomannsbolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Oppgraderinger iht. alder og slitasje bør påregnes.