Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger er oppført av Siporex som er pusset og malt utvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert stedvise sprekkdannelser både utvendig og innvendig. Eier opplyser at sprekkene har vært stabile i hele deres eiertid. Sprekkdannelser kan forekomme i porebetongkonstruksjoner slik som Siporex og kan skyldes bevegelser eller svinn. Det er ikke observert tegn til utvikling eller tilhørende skader. Tiltak - Tiltak: - Sprekkene bør følges opp med jevnlig kontroll. Dersom sprekkene øker i omfang kan det oppstå risiko for vanninntrengning og frostsprengning i puss.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Boligen har et kaldtloft med tilgang via en nedfellbar loftsstige. På kaldtloftet er det etablert gangbart gulv i deler av loftet. Takkonstruksjonen er bygget opp av I-bjelker av huntonitt som ligger ann på en stålbjeke i møne. På loftet er det også synlig at undertaket er oppført som et forenklet undertak med en takduk av ukjent produsent. Slik duken fremstår ser det ut til at dette er en dampåpen duk, men ettersom duken ikke er merket kan ikke dette verifiseres.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - På loftet er ventilasjonsaggregat installert, og lufting fra avløpssystemet er ført gjennom taket. I området rundt disse installasjonene ble det ved befaring registrert fuktmerker på loftsgulvet. I-bjelkene i samme område hadde synlig soppvekst. Registrert soppvekst og fuktmerker indikerer et fuktproblem i takkonstruksjonen/loftskonstruksjonen. Forholdet fremstår å være lokalisert til området rundt de tekniske installasjonene. Mulig årsak kan være kondens eller luftlekkasjer fra installasjonene, men dette er ikke nærmere undersøkt. Tiltak - Tiltak: - Etter befaring opplyser eier at soppveksten er rengjort og det er oversendt bilder som viser at overflatene fremstår renere. Det er likevel fortsatt synlige merker i trevirket på bildene. Årsaken til fuktpåvirkningen vurderes ikke som dokumentert utbedret. Soppvekst på trevirke bør derfor fjernes og årsaken til fuktpåvirkningen avklares. Det anbefales å kontrollere og evt. utbedre gjennomføringer og installasjoner i området, herunder kondensisolasjon av avløpslufting og ventilasjonsrør samt en eventuell luftlekkasje fra ventilasjonsinstallasjonen. Tilstanden bør følges opp over tid for å avklare om forholdet er stabilt eller om det fortsatt forekommer fuktpåvirkning. Dersom årsaken til fuktproblemet ikke utbedres kan det føre til ny "oppblomstring" av soppvekst og redusert holdbarhet på trekonstruksjonen.Vinduer på bad og kjøkken i 2. etasje,TG2
Vinduer på bad og kjøkken i 2. etasje er malte trevinduer med 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene på kjøkken og bad i 2. etasje er harde å åpne/lukke (i låsemekanismen). Motstanden i lukking tyder på slitasje eller feiljustering i låsemekanismen. Tiltak - Tiltak: - Låsesystemet/skinnene må justeres eller byttes for at disse vinduene skal kunne åpnes og lukkes normalt. Dersom det ikke finnes reservedeler til disse vinduene, kan det ikke utelukkes av vinduene må byttes.Dører,TG2
Isolerte ytterdører i 1. etasje. Malt terrassedør/skyvedør i tre utført med 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Beslaget under inngangsdør/hoveddør heller innover og ikke bort fra dør/fasade slik beslag skal. Tiltak - Tiltak: - Beslaget under døren må byttes eller justeres slik at det heller bort fra døren. Dersom ikke tiltak utføres blir døren unødig fuktbelastet og kan føre til fuktskader. InnvendigRom Under Terreng,TG2
Garasjen ligger delvis under terreng. Vegger mot terreng er oppført av Siporex.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - I et begrenset område nederst på nordveggen, ytterst mot garasjeporten, ble det registrert fuktutslag ved fuktsøk. Fuktigheten er registrert i nedre del av veggen (se bilde) Årsaken til fuktutslaget er ikke avklart. Veggen er oppført av Siporex som går ned til terreng i dette området. Porebetong har høy kapillær oppsugingsevne, og fukt kan derfor trekke inn både fra terreng på utsiden eller via oppsug fra gulv eller konstruksjon på innsiden. Det er ikke registrert tegn til skader eller andre fuktrelaterte forhold i tilknytning til området ved befaringen. Tiltak - Tiltak: - Området bør følges opp med jevnlig kontroll for å avklare om fuktutslaget er stabilt eller økende. Dersom fuktproblemet utvikler seg eller blir mer omfattende, bør det gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare årsak. Eventuelle tiltak kan da omfatte forbedring av drenering, terrengfall eller andre fuktreduserende tiltak.Garasjedekket,TG3
Garasjegulvet er en støpt betongsåle med malt overflate. Overflaten fremstår som epoxy eller tilsvarende belegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Belegget har flasset av flere steder. Utenfor garasjeporten har belegget endret farge, noe som tyder på at det ikke tåler UV-påvirkning. Tiltak - Tiltak: - For å utbedre avviket må overflaten slipes ned og påføres nytt egnet belegg. Dersom belegget ikke vedlikeholdes kan betongen bli mer utsatt for slitasje.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom 2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Delvis flislagte vegger og delvis malte flater. Malt innvendig tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert en vertikal sprekk i veggoverflaten til venstre for dusjen (se bilder). Sprekken ligger i området utenfor selve dusjsonen. Sprekken følger en rett linje og fremstår å ligge i en skjøt mellom bygningsblokker. Tilsvarende sprekk er synlig i samme høyde på venstre side av baderomsdøren. Sprekken ser ut til å fortsette bak flisene i dusjsonen, men dette kunne ikke bekreftes uten inngrep i konstruksjonen. Ved befaringen ble det ikke registrert indikasjoner på fuktskader i veggen. Tiltak - Tiltak: - Sprekken medfører en utetthet i veggoverflaten i våtsonen utenfor dusjen, og kan innebære en teoretisk risiko for redusert tetthet i dusjsonen dersom sprekken også går gjennom underliggende tettesjikt. Det ble ikke registrert tegn til fuktskader ved befaringen. Forholdet bør likevel følges opp med jevnlig kontroll. Dersom det oppstår sprekker i fliser eller fuger i dusjsonen, eller det registreres tegn til fukt, bør forholdet undersøkes nærmere og nødvendige tiltak vurderes for å sikre veggens fuktsikring. 2. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Flislagt gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. 2. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Badet har to sluk. Et hjelpesluk i dusjsonen og et hovedsluk plassert omtrent midt i baderomsgulvet. Underliggende membranduk er synlig tilknyttet til sluket med slukets klemring for en tett overgang mellom gulvmembran og sluk. Øvrig membransystem/løsning på gulv og vegger er ikke kjent da det ikke er fremvist dokumentasjon på utførelsen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membranen i gulvet er synlig ved sluket, men resten av membransystemet er skjult og det er ikke fremvist dokumentasjon på membraner/tettesjikt. Dette kan derfor ikke vurderes utover at over halvparten av forventet brukstid på tettesjiktet er oppbrukt. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke mulig å si når tettesjiktet må skiftes ut ettersom dette er en skjult konstruksjon som ikke kan inspiseres bak flisene og overflatepuss. Merk at risikoen for lekkasjer øker i takt med alderen på membranen/tettesjiktet bak flisene. Overvåk tilstanden derfor jevnlig for å løpende vurdere videre tilstand og evt. tiltak dersom det oppdages forandringer.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Badet er utstyrt med et Innmurt badekar, et dusjhjørne med glassvegg, et vegghengt toalett og en servantinnredning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Det er ingen synlige eller kjente løsninger for å synliggjøre lekkasje fra innebygget toalettsisterne. Tiltak - Tiltak: - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring som er satt som et avvik under dette punktet. Årsaken til at det i dag er et krav til å synliggjøre lekkasjer fra innebygde sisterner er for å unngå fuktskader i konstruksjoner som følge av en lekkasje som ikke blir stoppet i tide. Om mulig bør det derfor etableres en inspeksjonsmulighet til baksiden av veggen slik at man kan inspisere dette hulrommet for lekkasjer med jevnlige mellomrom. 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Flislagte vegger og malt innvendig tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert en sprekk i en veggflis i øvre høyre side av vinduet. Tiltak - Tiltak: - Våtrommet vurderes å fungere med det registrerte avviket. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Flislagt gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert begrenset fall mot sluk på gulvet. Målt høydeforskjell mellom topp slukrist og brutt membran/tettesjikt ved baderomsdøren er under 25 mm, som er lavere enn minimumskravet i teknisk forskrift. Tiltak - Tiltak: - Redusert fall mot sluk kan føre til at vann blir stående på gulvet og ikke ledes effektivt til sluket. Badet er i dag utstyrt med dusjkabinett, noe som normalt begrenser vannbelastningen på gulvet ved vanlig bruk. Våtrommet vurderes derfor å fungere med dette avviket. Det anbefales likevel å være oppmerksom på eventuell vannansamling på gulvet. Sluket må renses jevnlig, da tett sluk kan føre til økt vannstand og risiko for at vann renner ut på gulvet og i ytterste konsekvens ut av baderommet. Ved en fremtidig oppgradering av badet bør fallforholdene forbedres slik at de tilfredsstiller gjeldende krav. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Badets sluk er plassert under dusjkabinettet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Sluket er plassert under dusjkabinettet. Denne plasseringen gir begrenset tilkomst til sluket for rengjøring og vedlikehold. Det er registrert at det mangler membranmansjetter rundt røroppstikk som kommer opp gjennom gulvet. Manglende mansjetter kan innebære at tettesjiktet rundt gjennomføringene ikke er tilstrekkelig sikret mot vanninntrengning. Membransystemet er en skjult konstruksjon og det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av membran eller tettesjikt. Membranen er heller ikke synlig ved sluket på grunn av begrenset tilkomst. Tettesjiktet kan derfor ikke vurderes utover en generell vurdering basert på alder. Det legges til grunn at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Tiltak - Tiltak: - Begrenset tilkomst til sluket gjør rengjøring og vedlikehold mer krevende. Sluket bør kontrolleres og rengjøres jevnlig for å redusere risikoen for tilstopping og vannansamling. Manglende membranmansjetter rundt røroppstikk øker risikoen for at vann kan trenge ned i konstruksjonen ved lekkasje eller vannsøl på gulvet. Badet er i dag utstyrt med dusjkabinett, noe som normalt begrenser vannbelastningen på gulvet ved vanlig bruk. Våtrommet vurderes derfor å fungere med dette avviket, men forholdet innebærer en økt risiko sammenlignet med en løsning med korrekt utførte mansjetter. Tettesjiktet bak flisene er en skjult konstruksjon og kan ikke inspiseres uten inngrep. Det er derfor ikke mulig å fastsette når tettesjiktet eventuelt må skiftes. Risikoen for lekkasjer øker normalt med alderen på membranen. Tilstanden bør derfor følges opp med jevnlig observasjon. Dersom det oppdages tegn til fukt, lekkasje eller andre endringer, bør forholdet undersøkes nærmere og nødvendige tiltak vurderes. 1. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Badet er utstyrt med et veggmontert toalett, et dusjkabinett og en servantinnredning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Toalettet har innebygget sisterne. Det er ikke registrert løsninger som synliggjør en eventuell lekkasje fra sisternen. Tiltak - På tidspunktet for installasjonen var det ikke nødvendigvis krav til løsning som synliggjør lekkasje fra innebygde sisterner. I dag stiller byggtekniske forskrifter krav til at lekkasjer fra slike installasjoner skal kunne oppdages, for å redusere risiko for skjulte fuktskader i konstruksjonen. Det er etablert en inspeksjonsluke til høyre for toalettet som gir tilgang til hulrommet bak innbyggingen. Dette gir mulighet for visuell kontroll. Hulrommet bør inspiseres jevnlig for å avdekke eventuelle lekkasjer. Som et forbedrende tiltak kan det vurderes å installere automatisk stoppekran med fuktsensor. En slik løsning kan registrere lekkasje og stenge vanntilførselen automatisk, noe som reduserer risikoen for fuktskader og er i tråd med prinsippene i gjeldende byggtekniske forskrifter. 1. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Ventilasjonsavtrekket til badet er ført ut gjennom yttervegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Tilluften til badet vurderes å være begrenset. Tiltak - Tiltak: - For å oppnå tilstrekkelig luftutskifting på badet bør tillufttilførselen forbedres. Dette kan for eksempel gjøres ved å øke spalten under døren eller etablere annen egnet tilluftløsning. Begrenset tilluft kan redusere effekten av ventilasjonen og føre til at fuktig luft ikke transporteres effektivt ut av rommet. Over tid kan dette gi økt luftfuktighet og økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader. 1. Etasje > VaskeromOverflater Gulv,TG3
Gulvet på vaskerommet er belagt med gulvbelegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert utette skjøter i gulvbelegget. Gulvbelegget har også manglende eller utilstrekkelig avslutning mot sluket. Det er etablert et lokalt fall mot sluket, men øvrige deler av gulvet fremstår tilnærmet flatt. Tiltak - Tiltak: - Utette skjøter og manglende avslutning av gulvbelegget mot sluk medfører at gulvet ikke er tilstrekkelig sikret mot vanninntrengning. Sammen med begrenset fall mot sluk gir dette økt risiko for at vann kan bli stående på gulvet og trenge ned i konstruksjonen. Ved lekkasje fra rørinstallasjoner eller utstyr, som for eksempel vaskemaskin, kan vann derfor trenge ned i gulvkonstruksjonen og føre til fuktskader. Forholdet tilsier behov for utbedring. Det anbefales å etablere nytt, tett gulvbelegg med korrekt avslutning mot sluk og samtidig etablere tilfredsstillende fallforhold mot sluket.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. Etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Sluket er et plastsluk montert i gulvet. Gulvet er belagt med gulvbelegg som skal fungere som tettesjikt i rommet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert utette skjøter i gulvbelegget samt mangelfull avslutning av belegget mot sluket. Gulvbelegget fremstår derfor ikke som en tett løsning rundt sluket. Forholdet medfører at tettesjiktets funksjon i tilknytning til sluket ikke er tilfredsstillende. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull tetting i gulvbelegget og utilstrekkelig avslutning mot sluk medfører at gulvet ikke er tilstrekkelig sikret mot vanninntrengning. Ved lekkasje fra rørinstallasjoner eller teknisk utstyr, som for eksempel vaskemaskin, kan vann trenge ned i gulvkonstruksjonen og føre til fuktskader. Forholdet tilsier behov for utbedring. Det anbefales å etablere nytt tett gulvbelegg med korrekt tilslutning til sluk. Samtidig bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket slik at vann ledes effektivt bort.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. Etasje > VaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Vaskerommet er utstyrt med et veggmontert toalett, vaskeromsinnredning med vask og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Toalettet har innebygget sisterne. Det er ikke registrert løsninger som synliggjør en eventuell lekkasje fra sisternen. Tiltak - Tiltak: - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring som er satt som et avvik under dette punktet. Årsaken til at det i dag er et krav til å synliggjøre lekkasjer fra innebygde sisterner er for å unngå fuktskader i konstruksjoner som følge av en lekkasje som ikke blir stoppet i tide. Om mulig bør det derfor etableres en inspeksjonsmulighet til baksiden av veggen slik at man kan inspisere dette hulrommet for lekkasjer med jevnlige mellomrom. Tekniske installasjonerVentilasjon,TG2
Boligen har i hovedsak mekanisk ventilasjon med balansert ventilasjon (mekanisk tilluft og avtrekk). Ventilasjonsaggregatet er plassert på loftet. I enkelte rom i 1. etasje er ventilasjonsløsningen annerledes. I stue, bad og ett soverom er det mekanisk/elektrisk avtrekk kombinert med naturlig tilluft via ventiler i yttervegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ventilasjonsanlegget er fra byggeåret (2008). Det er opplyst at vedlikehold i hovedsak har bestått av bytte av filter. Det foreligger ikke opplysninger om gjennomført service eller kontroll av ventilasjonsaggregatet utover filterbytte. Ventilasjonsanlegget har nådd en alder hvor mer enn halvparten av forventet funksjonstid normalt anses å være oppbrukt. Dette gir økt risiko for redusert funksjon og tekniske feil. Tiltak - Tiltak: - Ventilasjonsanlegg krever jevnlig kontroll og vedlikehold for å opprettholde tilfredsstillende funksjon og luftutskifting. Det anbefales å gjennomføre service på ventilasjonsaggregatet, inkludert kontroll og rengjøring av aggregat, kanaler og ventiler. Alderen på anlegget tilsier at komponenter som vifter, styring og varmegjenvinner kan nærme seg slutten av forventet levetid. Dette innebærer usikker fremtidig funksjon og økt risiko for redusert ventilasjonseffekt dersom vedlikehold eller utskifting ikke gjennomføres. Ved svikt i ventilasjonen kan det oppstå dårligere inneklima og økt fuktbelastning i boligen.Varmesentral,TG2
Boligen er tilknyttet fjernvarmeanlegg for oppvarming. Det er også etablert energibrønn for bergvarme på eiendommen. Brønnen er per i dag ikke tilkoblet varmeanlegget, men ifølge eier er tilkoblingspunkt etablert i garasjen slik at brønnen kan tas i bruk dersom det installeres varmepumpeanlegg for bergvarme. Boligen har i tillegg to luft-til-luft varmepumper. Innedeler er plassert i stue/kjøkken og på et soverom i 2. etasje. Utedelene er plassert på bakkeplan utenfor boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert betydelig isdannelse under den ene utedelen. Isdannelsen fremstår å skyldes kondensvann fra utedelen som fryser på bakken. Tiltak - Tiltak: - Det er registrert isdannelse på bakken under utedelene. Isdannelsen skyldes trolig kondensvann fra varmepumpene som fryser på underlaget. Forholdet vurderes ikke å ha vesentlig betydning for selve funksjonen til varmepumpen, men kan føre til økt fukt- og isslitasje på nærliggende bygningsdeler og overflater over tid. Det kan derfor være hensiktsmessig å etablere en løsning for kontrollert bortledning av kondensvann fra utedelen. Alderen på varmepumpene tilsier at anlegget kan nærme seg slutten av forventet brukstid. Dette innebærer usikker fremtidig funksjon og økt risiko for redusert effekt dersom vedlikehold eller utskifting ikke gjennomføres. Det er derfor viktig å følge serviceintervallene, og overta gjerne serviceavtalen som nåværende eiere har på varmepumpene. TomteforholdGrunnmur og fundamenter,TG2
Ifølge byggetegninger er grunnmuren oppført av Siporex. Ukjent fundamentering.
Vurdering av avvik:
- Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. - Utvendig isolasjon fremstår som EPS (isopor). Deler av isolasjonen er synlig over terreng og fremstår uten puss eller annen beskyttelse. Tiltak - Tiltak: - Ubeskyttet EPS-isolasjon er sårbar for mekanisk påvirkning og nedbrytning over tid. Materialet er også brennbart og kan bidra til brannspredning dersom det utsettes for åpen flamme. Det anbefales å beskytte isolasjonen med puss eller annen egnet løsning for å redusere risiko for skade og brannpåvirkning.Terrengforhold,TG2
Terrenget rundt boligen er skrånende. I området nærmest boligen er terrenget planert og fremstår tilnærmet flatt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert flate partier i terrenget inn mot grunnmuren enkelte steder. Dette kan gi mulighet for vannansamling mot grunnmuren. Tomten var snødekt på befaringsdagen, og terrengforholdene kunne derfor ikke vurderes i detalj. Tiltak - Tiltak: - Terrenget rundt boligen bør ha fall bort fra grunnmuren for å lede overflatevann bort fra konstruksjonen. Flatt eller fall inn mot grunnmur kan føre til økt fuktbelastning på grunnmur og dreneringssystem. Ved fremtidige arbeider på terrenget anbefales det å sikre fall bort fra grunnmuren for å redusere risiko for vannansamling og fuktpåvirkning. Det bør også foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri.Det er byttet et terrasseoverbygg (tak) på sørøsthjørnet av huset. Eier opplyser om at tiltaket har fått nabosamtykke, men tiltaket er ikke byggemeldt hos plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for at bruken/byggene ikke lar seg godkjenne, samt alle kostnader forbundet med dette. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt rådføre seg med relevante instanser ved behov.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja