Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er riss i blytetting i overgang tak/vegg. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Det anbefales å utbedre riss i blytettingen i overgang mellom tak og vegg for å hindre vanninntrenging og påfølgende fuktskader i konstruksjonen. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til lekkasjer og skade på underliggende bygningsdeler.Taktekking - flatt tak,TG3
Taktekkingen er av asfaltpapp. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. - Det er avvik: - Asfaltpapp er oppsprukket og har utettheter. Tiltak - Taktekkingen må skiftes eller utbedres. - Det bør straks utføres utskifting av asfaltpappen for å hindre videre vanninntrengning og ytterligere fuktskader i takkonstruksjonen.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i plast.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det anbefales å etablere vannbord i nedre del av vegg mot grunnmur, dette slik at regnvann som renner ned på vegg ikke legger seg på murkant. Bordkledning er avsluttet ned bak betong ved inngang. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Lokal utbedring må utføres. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Det bør etableres vannbord i nedre del av vegg mot grunnmur for å lede bort regnvann og hindre at vann samler seg på murkanten. Manglende tiltak kan føre til økt risiko for fuktskader og ytterligere råte i kledningen, samt redusert levetid på fasaden. Avstand mellom bordkledning og betong må etableres for å øke levetiden på bordkledning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Yttertaket har nedbøying. - Trekonstruksjoner har flygehull fra treskadeinsekter (borebiller). Det er noen skjolder og misfarging etter kondens og tidligere lekkasjer. Ingen fukt påvist ved befaring. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avklare omfanget av skader fra treskadeinsekter og tidligere fuktproblemer. Konstruksjon bør behandles mot treskadeinsekter. Skader og misfarging bør utbedres for å hindre videre utvikling av råte, sopp og skadedyr, samt redusere risiko for svekkelse av takkonstruksjonen.Takkonstruksjon-flatt tak,TG3
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. Tiltak - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Det må utføres utbedring av fukt- og råteskader i takkonstruksjonen for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for svekket bæreevne, sopp- og råteangrep, samt følgeskader på øvrige bygningsdeler.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass med varierende alder, fra 1998 - 2001.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduer i kjeller er ikke murt inn i overgang mellom karm/grunnmur. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Det bør utføres utbedring av overgang mellom vinduskarm og grunnmur i kjelleren for å sikre tett og stabil montering. Manglende innmuring kan føre til luft- og vannlekkasjer, samt redusert isolasjonsevne og økt risiko for råteskader i konstruksjonen.Vinduer - trapp 2.etasje,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra ca. 1960-tallet.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vindu i 2. etasje i trappeoppgang er utbedret etter tidligere råte i karm. Vindu er ikke besiktiget på utside, kun med bilde fra naborom. Det er synlig brukt fugemasse og utvendige overganger er utsatt for skader pga. fukt. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Kostnadsestimat : Under 20 000
Dører,TG2
Bygningen har ytterdører og balkongdører i tre fra ca. 2001-2009.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er ikke montert beslag i underkant av terskel på ytterdør og balkongdør i 1. etasje. Balkongdør i 1. etasje har tegn til noe fuktgjennomgang i treverket. Ytterdør i kjeller tar i karm når den åpnes/lukkes. Dør til kjeller har lav høyde. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. - Det bør monteres beslag i underkant av terskel på ytterdør for å hindre inntrengning av vann og fukt i konstruksjonen. Manglende beslag øker risikoen for fuktskader i tilstøtende bygningsdeler.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Utgang til balkong fra 1. etasje. Balkong har trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Tiltak - Beslag må skiftes ut/monteres. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, furu, teppe og fliser. Veggene har trepanel, tømmer og malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Fliser i entré har bom (hulrom) og sprekker. Det er spor etter tidligere vindusåpninger på tømmervegger. Dette er tettet med tømmer og panel/isolasjon. Det er skjolder i himling/etasjeskille i kjeller etter tidligere lekkasje fra bad/toalett. Ingen fukt påvist ved befaring. Tiltak - Tiltak: - Fliser i entré bør utbedres eller skiftes ut for å forhindre ytterligere skader og redusere risikoen for løse fliser, vanninntrengning eller personskade. Spor etter tidligere vindusåpninger i tømmervegger vil være naturlig på en eldre bygning. Overganger mellom forskjellige typer materialer har ukjent utførelse og anbefales ytterligere kontrollert for å unngå varmetap og trekk.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - 1. etasje: Stue: Største høydeforskjell gjennom rom ble registrert til 6 mm. Største høydeforskjell innenfor 2 meter ble registrert til 5 mm. Kjøkken: Største høydeforskjell gjennom rom ble registrert til 13mm. Største høydeforskjell innenfor 2 meter ble registrert til 12 mm. 2.etasje: Soverom: Største høydeforskjell gjennom rom ble registrert til 40mm. Største høydeforskjell innenfor 2 meter ble registrert til 34 mm. Soverom: Største høydeforskjell gjennom rom ble registrert til 38mm. Største høydeforskjell innenfor 2 meter ble registrert til 29 mm. Det er noen høydeforskjeller mellom enkelte rom. Måling er utført på tilfeldig valgt sted og avvik ut fra oppgitt høydeforskjell må påregnes. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Kostnadsestimat : Under 20 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe fra byggeår med nytt røykrør i 2012. Vedovn i stue fra 2013.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Utvendig anbefales pipe rengjort/impregnert for å hindre skader og oppsprekking i murpuss. Tiltak - Tiltak: - Det bør foretas rengjøring og impregnering av pipens utvendige overflate for å hindre skader og oppsprekking i murpussen. Dersom dette ikke utføres, kan det oppstå fuktskader og forringelse av pipens konstruksjon, noe som kan medføre økte vedlikeholdskostnader og redusert levetid.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har panel og stein/mur. Fuktmåling er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Fuktmåling er foretatt i kjellerstue. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 21 %.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Trekonstruksjoner har flygehull fra treskadeinsekter (borebiller). Tregulv på innsiden av kjellerdør har tegn til skader pga. fukt. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak og omfang av fuktproblematikken i kjellerens vegger og gulv. Påviste skader og fuktproblemer må utbedres for å unngå risiko for råte, muggdannelse og forringelse av konstruksjonen, samt redusert innemiljø og potensielle helseskader. Trekonstruksjoner med flygehull fra treskadeinsekter (borebiller) bør undersøkes nærmere og eventuelt behandles, for å hindre videre skadeutvikling og svekkelse av bæreevnen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under betongdekke.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende fuktsperre på bakken. Tiltak - Fuktsperre på bakken bør etableres.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte dører tar i karm når de åpnes/lukkes. Tiltak - Enkelte dører må justeres. Våtrom 1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Svertesopp er registrert - Svertesopp er registrert i elastiske fuger og himling. Tiltak - Overflater må rengjøres. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall er målt til 3 mm fra topp flis ved dørterskel til sluk i dusj.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er avvik: - Etter bruk av dusj ligger det igjen vann på gulv som ikke renner til sluk pga. lite/ingen fall. Det er liten skade på overflate til en flis. Tiltak - Tiltak: - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket pga. terskel inn til dusj. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Membran er synlig i underkant av klemring i sluk. Membran er ikke tilgjengelig for inspeksjon ved dørterskel, da overgang er tildekket med terskellist.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Rørgjennomføringer under vask har ikke membranmansjett. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Rørgjennomføringer anbefales fuget. 1. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Vaskerom har ukjent alder. Gulv har ubehandlet betong og eldre støpejern sluk. Vegger med plater og åpen veggkonstruksjon med isolasjon. Himling med panel. Rommet er innredet opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon i rommet.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er ikke etablert tettesjikt på våtsoner. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Spesialrom 1. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med vegghengt toalett og vask.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Plastrør (rør i rør) til kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe luft til luft.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1933.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det bør gjøres lokale tiltak. - Dreneringen bør skiftes ut, og utvendig fuktsikring av grunnmuren bør etableres for å redusere risikoen for fuktinntrengning, råteskader og dårlig inneklima i kjeller/underetasje. Manglende eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren, noe som over tid kan gi skader på konstruksjonen og redusert brukskvalitet.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i natursteinsmur og ringmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er sprekker i murfuger og ringmur. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Sprekkene i murfuger og ringmur bør utbedres for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risikoen for fuktinntrengning, som kan føre til skader på bygningen over tid.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og alder. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 2010. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det foreligger kun tegning av boligens omriss og tegning av tilbygg av inngang. Det er ikke tegninger av boligens plan og rominndeling.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei